昆明市房地产西山区项目投资分析报告 wordWord文档格式.docx
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四、现金流量分析8
1、净现值（NPV）9
2、内部收益率（IRR）9
五、项目不确定性分析10
1、盈亏平衡分析10
2、敏感性分析10
六、结论12
一、项目开发周期
根据本项目的现状，将本项目的开发周期初定为：
1）勘探、设计、拆迁过渡、施工准备等前期工作，需三个月。
2）土建、安装、装修、销售等工作需一年，即12个月。
3）整个项目的开发时间为15个月。
二、项目总投资成本
1、项目前期已发生费用
项目前期已发生费用和地价共为：
2180万元，包括：
65元/平方米*40000平方米=260万元
地价：
60万元/亩*30亩=1800万元
规划设计费：
30元/平方米*40000平方米=120万元
2、项目总投资成本
根据昆明市现行工程概预算，当前昆明地区建筑、装修材料及设备的物价水平以及昆明地区有关征地、拆迁过渡及各种税费的规定，工程投资估算表如下：
单位：
万元
项目名称
单价（元/平方米）
投资额
建
安
成
本
土建成本
930
3720
水电配套费
50
200
公建配套
20
80
市政工程
物管基金
30
120
园林绿化费
小计
1100
4400
前
期
投
入
规划设计费
政府代收费
65
260
项目地价
1800
2180
总建设成本
6460
建设期利息
总投资
6780
总建筑面积单位成本（元/m2）
1695元/m2
说明:
（1）表中的工程的单价在造价为多层住宅、小高层住宅的平均价格,以多层和高层所占比例为3:
2计,850*0.6+1050*0.4=930元/平方米；
（2）上述各项费用是在根据昆明市目前的物价水平及相关规定确定，可供参考。
3、项目建设期贷款利息
40000平方米*50元/平方米=200万元
三、销售收入分析
1、营业额
项目的可售面积为40000平方米，根据昆明市现阶段房地产市场的行情及价格水平，初步认为本项目多层住宅价格定为:
2350元/平方米,小高层住宅价格定为:
2400元/平方米。
本项目各种住宅完全销售完毕可得收益如下：
项目
多层
小高层
合计（万元）
总额（万元）
单价（元/M2）
营业额
5640
2350
3840
2400
9480
税金
310.2
129.25
211.2
132
521.4
销售净收入
5329.8
2220.75
3810.24
2268
8958.6
直接成本
毛利
2178.6
1）税金：
根据现行的财务标准，本项目的综合税率合计为销售收入的5.5%
2）销售费用:
共（80+35）元/平方米*40000平方米=460万元含广告推广费、售楼部、样板房、销售代理费
3）管理费：
共20元/平方米*40000平方米=80万元含公司项目部的人员工资、办公费、销售人员费用等
1）税后利润
根据财务要求,本项目的综合税率为销售收入的5.5%,在毛利前已扣除,毛利减除销售费用和管理费,即为净利润、税后利润、总计为：
2178.6-460-80=1638.6万元
2）企业所得税
计算公式:
经营利润*30%=1638.6*0.3=491.58万元
则税后利润为:
1147.02万元
1147.02/（6780+460+80）=15.67%
四、现金流分析
项目经过前期的3个月投资后，整个开发阶段以3个月为时间单位，共分为4期。
项目各阶段投资所占比例：
建设前期
一期
二期
三期
四期
25%
20%
10%
销售期间各阶段销售收入预计：
35%
30%
15%
现金流量表
（单位：
万元）
期数
现金流出
现金流入
净值
1695
-1695
1
2946.51
1251.51
1356
1683.72
327.72
3
2525.58
1169
4
678
1262.79
584.79
现金流量图：
1251.51327.721169584.79
01234
-1695
1、净现值（NPV）
净现值（NPV）按事先规定的基准贴现率i将项目计算期内各期净现金流量折现到建设期的现值之和，是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。
建议选取“稍大于银行同期贷款利率”作为基准收益率，本项目贷款利率为5.31%，故贴现率为界定为7%。
则本项目净现值为
净现值（NPV）=
本项目的净现值为1161.283万元，大于零，因此方案可行。
2、内部收益率（IRR）
内部收益率（IRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出项目的盈利能力。
当IRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。
用试算法求得内部收益率IRR
PW（r）=1251.51/（1+r）+327.72/（1+r）2+1169/（1+r）3+584.79/（1+r）4
-1695内部收益率（IRR）=22%
根据目前的银行利率及房地产行业的盈利水平，可以把基准利率界定在15%。
由上述的计算可知本项目全部投资的内部收益率为22%高于基准收益率，故方案可行。
五、项目不确定性分析
本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：
建造成本、售价、开发周期、贷款利率等。
这些因素，受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。
1、盈亏平衡分析
售楼价格盈亏平衡点=房屋单位成本/1-营业税及手续费
=2066.7元/平方米
则项目在容积率为2时，若均价低于2066.7元/平方米时将亏损,均价需高于2066.7/平方米才能获取利润。
2、敏感性分析
影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。
根据现有状况，项目建筑面积和开发成本中最有可能发生波动变化的建安工程费和售价水平将对项目造成较大影响。
（1）售价变化对项目净现值的影响。
售价下降5%、10%，将引起该项目的财务净现值分别下降41.5%、82.9%；
当售价下降13.2%时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若售价再下降，则净现值小于零，出现亏损。
若售价上升，根据市场价格的现有均价来看，将带来极大销售压力，不利于项目发展。
（2）建安工程费的变动对项目净现值的影响。
建安工程费上升5%、10%，将引起该项目的财务净现值分别下降37.28%、75.46%；
当建安工程费上升15.57%时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则净现值小于零，出现亏损。
（3）可售面积对利润的影响
项目规划面积为40000平方米，因为项目的容积率最高为2,可售面积已经为最高，本项目只可能会减少可售面积。
A、当项目的容积率为1.5时，则可售面积为30000平方米，总成本将减少1953万元，单位成本将增加到2103元（主要考虑建安成本和地价对单价的影响）。
若要维持15.67%以上的利润率,均价至少需上升为2555元/平方米，比原价上升了185元/平方米，并将延长销售时间，很显然，市场难以接受。
B、当项目的容积率为1.75时,则可售面积为35000平方米,总成本减少976.25万元,单位成本将增加到2018元/平方米,若要维持15.67%的利润率，均价至少需上升为2452元/平方米，市场同样难以接受。
（4）利润率对项目的影响
根据项目的现有状况，项目的税后利润率为15.67%，在项目其他因素不变的情况下,若提高利润率，将提高项目的销售均价:
A、当要求项目的税后利润率为20%时，项目均价应上升为2456元/平方米；
B、当要求项目的税后利润率为25%时，项目均价应上升为2555元/平方米；
C、当要求项目的税后利润率为30%时，项目均价应上升为2652元/平方米。
六、结论
由以上分析可以得出，售价、建安工程成本、可售面积和项目的利润率都是该项目的敏感因素。
售价因素较为敏感。
因此，项目经营阶段风险较大，建议采取投资风险计划控制。
实施计划控制，即在充分分析现有和未来的条件，妥善地安排资源，谨慎考虑项目的促销措施是否得当，营销时机是否合理，预售计划是否能如期完成，市场定位及价格定位是否合理，在利用一切可利用的机会上，为项目的经营制定尽可能周密、科学、详细的计划，并在实施过程中，尽可能地严格按照计划去进行，将风险减至最小。
建筑面积对本项目的影响同样很大，当可售面积下降时，将只有靠提高项目的均价来提高项目的利润，而售价的提高，势必增大销售成本和给项目造成巨大的销售压力，从而降低项目的利润。
除了售价和可售面积对本项目的影响较大外，工期跟销售率对本项目的影响也值得注意。
工期延误除了导致各个经济指标下降外，会影响楼盘的信誉和形象，由此而导致延误交楼时间的，还要给买家赔偿违约金。
如果销售率大大地偏离了既定目标，整个项目将陷入了僵局，资金不能及时回收再投入，NPV和IRR会下降，回收期大大延
长。
结语：
根据上述分析，充分说明了项目的经济效益较好，项目开发不但可行而且可取。
加之产品的成本估算（平均造价）的保守估算，可以认为本项目的经济效益将大大超出上述的分析的结果，发展前景十分可观。
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