房地产企业的社会环境变化分析Word文件下载.docx
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前面我们已经提到过，社会情况对企业的影响是间接的，但却是遍及而深远的，涉及企业治理的整个历程；
而财产情况则是直接作用于企业，二者的区别如下图1：
社会
产
企
业
图1
（2）社会情况与财产情况具有一致性
一方面，社会情况因素的变革会引起财产情况的变革。
例如，新条约法的出台会影响到社会中各行各业，直至每个小我私家。
房地产也同样受到变革的影响，使其中的需求因素、资源因素产生相应的变革，如主顾会要求新的条约格式和条款，增加对房地产企业责任的要求等等。
另一方面，财产情况的变革或多或少地都可以找到引起这种变革的社会情况变革。
换句话说，很少有单纯的财产情况变革，财产情况变革都可以找出其社会原因。
因此，我们可以这样认为，社会情况变革在前，而财产情况在后。
前者必须通事后者才气对企业起到作用，尔后者的变革均是由前者的改变而产生。
前者包罗宏观因素，后者包罗微观因素，因此本文将从客观因素入手，阐发社会情况的变革趋势，然后再阐发这种变革会对房地产企业产生何种影响（其中也涉及微观情况阐发），进而对企业所应作出的战略、战术调解进行阐发论证。
由于篇幅所限，本文只着重论述房地产企业的社会情况方面。
二、房地产企业社会情况的组成
任何一个企业都具有社会性，其组织外的种种因素，对企业组成情况。
而企业的特点又形成其独立性，组成行业或财产。
每个房地产企业就是房地财产中的一分子。
这里我们所讲的房地产企业的社会情况是指房地产财产以外的作用、影响、制约房地产企业的宏观因素称之为社会情况，其主要包罗：
1、政治情况。
虽然一定的政治是一定的经济的反应，但政治的反作用是强大的。
尤其是在我国的社会主义市场经济体制下，土地返国度所有，且房地产是干系到国计民生的重要财产，政治情况对房地产经营的影响是巨大的。
政治情况主要是指影响房地产企业经营思想和目标的重要因素，在海内主要是指党和政府的有关路线、目标、政策、执法和划定等；
在国际来往中则涉及各国的体制，如差别政党的政策及政权的更选及其趋势。
2、经济情况。
经济情况是左右房地产经营企业范围、生长偏向和速度的主要因素。
主要指一个国度或地区经济建立的战略目标、战略结构和战略重点，以及百姓经济生长的速度；
代价变更状况及其幅度，银行贷款利率、钱币投放量、种种税率的变更情况等。
对付国际经济因素，则要考虑到国际金融贸易政策、产业结构类型和百姓收入水平等。
3、技能情况。
技能情况是影响企业生长诸因素中的活泼因素，对房地产经营业的影响也颇大。
技能进步是企业生长的强大动力。
新技能的产生和应用，往往会动员新的财产形成。
当前，一个以电子、新质料、新能源、海洋开发、生物及空间技能等六大新技能为底子的新技能革命浪潮正在兴起，大大拓展了人类的生产经营领域，对生产经营结构的调解提出了新的要求。
因此，房地产经营企业要密切注视科技前沿的动向和生长趋势，体贴与本行业相关的技能生长状况及其结果，充实预计到可能给企业带来的影响，不停推动企业的技能进步。
4、人文情况。
人文情况对经营企业的微观因素，特别是对市场因素有不可低估的作用。
因为人口、购买力和购买动机这三要素是组成商品经营领域-----市场的主要因素。
人文情况主要包罗人口因素和文化因素。
人口因素是指人口的数量和质量水平、人口结构、年龄结构等；
文化因素则包罗人们在特定的社会中形成的特定习惯、看法、民俗及宗教信仰等。
5、地理情况。
地理情况是指客观存在的自然情况。
它是房地产经营的“硬”情况，房地产经营都离不开土地。
我们在利用和改革自然界的同时，自然界亦反作用于人类。
因此，从地理情况出发来调治房地产经营运动，是企业生长的要害因素之一。
房地产经营要考虑的地理因素主要是从两方面着手：
一是要考虑地理情况对房地产经营的制约；
二是要考虑房地产经营运动对周围自然情况的影响。
三、房地产企业研究社会情况的重要性
以往许多房地产企业往往只对财产情况下鼎力大举气研究，而认为社会情况离自己比力远，研究与否意义不大。
这种作法底子原因是企业治理层眼光大过短浅，缺少久远生长的筹划，如同治病只治表一样，很难深入地了解问题的泉源所在。
许多优秀的企业都认真研究社会情况的变革，从而制定企业久远的生长筹划和战略。
日本的松下公司的首创人松下幸之助曾对外界讲，松下公司的生长筹划最长的时间跨度是250年，如果没有深刻的社会研究和生长趋势阐发，他们是很难作出这样久远的生长筹划的，日本企业名列世界前茅，与此也是有一定干系的。
因此，房地产企业应该也必须认真研究其所处的社会情况，社会情况对企业有着差别凡响的重要性：
1、遍及性。
前面我们曾论述过社会情况与财产情况的条理差别。
一个企业的外部情况因素的变革，会给这一企业带来或正面或负面的影响，而一个财产所面临的社会情况因素产生变革，所影响的将是这一财产内所有的企业，并且会影响与之相关的其他财产中的企业，这种影响的遍及性是财产情况所无法相比的。
2、深刻性。
我们知道情况变革自己只是一种外在体现，其内在的动因是国度、社会生活中深条理的本质性的工具。
因此，这种变革带来的往往是重大的、有一定深远意义的影响。
社会情况变革正是这样一种情况变革，对企业的根本生存和生长有举足轻重的影响。
研究社会情况变革，不但是从外貌上认知事物的外部体现，并且从其产生泉源来阐发内在的实质。
由于房地产企业投资范围大、投资期长、流动性较差等特点，对付外界情况变革的适应能力较弱，因此，房地产企业更应注重日积月累地研究社会宏观情况，以免事到临头，作堕落误的决策。
举个例子，当中英两国就香港回归问题缔结中英联合公报后的一段时期，许多香港人士认为香港的房地产市场将随九七的临近而跌入谷底，于是纷纷低价抛售手中的房地产，造成人心恐慌。
而以李嘉诚为首的长江团体认为此时的人心恐慌只是暂时的现象，随着中、港双方回归事情的稳定进行，香港的房市将不再下跌，并且会恢回复来的市道。
由于对香港顺利回归的信心，长江团体大肆低价收购别人抛出的房产。
公然，不久以后香港局势稳定，房产大幅回升，在许多人大呼上其时，长江团体却赢得丰盛的回报。
对付房地产企业来讲，阐发情况变革的深条理的实质性的原因有助于正确预测变革趋势，从而掌握商机，先发制人。
由于篇幅所限，本文只研究政治、经济、人文三方面情况变革及其对房地产企业的影响。
第二节房地产企业的政治情况及其变革趋势阐发
一、目前海内房地财产的状况
1、我国房地产市场合处的周期阶段。
众所周知，由于房地产是一种特殊的商品，改变其产存量通常需要几年甚至更长的时间，因此房地产的供求平衡是不停变革着的，也无法精确简直定供需平衡点。
但市场机制的作用总是使供给和需求相互变更使市场供需趋于平衡。
从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段。
（1）苏醒。
由于前一时期新开发建立的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率到达了峰值。
通常情况下，这时的供给根本保持静止稳定，没有或很少有新的投机性开发建立项目出现，净需求将慢慢吸纳先前过剩的供给，推动市场逐渐走出谷底，空置率也逐渐下降，对付市场苏醒和增长的预期又会使业主小幅度地增加租金，使市场到达平衡。
（2）生长。
需求继承以一定的速度增长，形成对特别衡宇空间的需求。
由于空置率降到公道空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，令开发商觉得有利可图，于是会出现新的开发建立项目。
今后，需求的增长与供给的增长将会以一个大抵相同的速度保相当长的一段时间，最终到达该周期的峰值点，这时需求的增长速度开始低于供给的速度。
（3）转折。
这一阶段开始于供求转折点，由于此时的空置率仍低于公道空置率，所以市场情况看起来还不错，由于供给增长速度凌驾需求增长速度，空置率开始回升，并逐渐靠近公道空置率水平。
由于竞争的原因，租金上涨趋势减缓甚至停止。
当市场到场者最终认识到市场开始转向时，新开工的开发建立项目将会淘汰甚至停止。
但竣工项目的大量增加所导致供给高速增长，推动市场进入第四阶段。
（4）下滑。
此阶段市场运行到平衡点以下，供给高增长，需求低增长或负增长。
市场下滑历程的时间是非，取决于市场供给超出市场需求数量的巨细（目前我国许多都会供给的迅速增加与需求负增长使写字楼市场进入一个大幅度下滑的历程）。
在该阶段，租金收入急剧下降，物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产生意业务很少或有价无市。
该阶段随新开发项目的停止和在建项目的陆续竣工而最后到达市场自然周转的谷底。
空置率
高
公道水平
低
谷底苏醒生长转折下滑谷底阶段
图2
我国都会众多，各都会房地财产起步时间差别，存在地区差别，但总体上来说，根本上经历了1987-1989年的起步生长时期，1989-1991年的停滞张望时期，1991-1994年的高涨时期和1995年来的调解下滑时期。
目前我国房地财产的写字楼市场处于第四阶段末，其原因如下：
写字楼新开发项目甚少，许多项目停工下马，空置率增长速度放缓。
与1994年相比，北京市1999年第1季度写字楼市场的租金下降了50%以上，写字楼的资本代价下降了30%以上，已靠近市场周期的谷底。
而我国住房市场上，新开发投资仍在大量涌入，但供给明显凌驾有支付能力的需求，空置率逐年上升，1998年底已达8000多万平方米，根本上处于市场周期的第三阶段。
2、我国住房市场上的供需矛盾。
由于写字楼和商业项目短时期内很难走出低谷，于是越来越多的开发商把注意力和财力放在开发普通住房市场上。
然而近年来，我国城镇住宅供求出现极不正常的状况。
（1）住房潜在需求量大
同国际平均水平相比，我国都会人均居住面积在7-8平方米，是发达国度的1/3左右；
并且这些住房的成套率不到40%，全国人均4平方米以下的居住困难户325万户，危房3340万平方米。
从总量上看，居民对住宅的恒久需求是非常旺盛的。
相当说，在各大、中都会，普通住宅的缺口也都不小。
例如，“九五”期间，天津市在人口数量结构的变革以及危改、市政建立等因素的作用下，住宅供给将会有966-1266万平方米的缺口，说明潜在的需求量照旧很大的。
（2）商品房积存严重
凭据建立部1998年房地产开发统计资料表明，截止1998年底，全国商品房空置8000多万平方米，其中空置一年以上占全部总数的50%左右。
其中空置量在400万平方米以上的省市依次为：
广东、上海、江苏、海南、浙江、辽宁，其空置数量占总数的60%。
而空置量上升较快的省市依次是：
广东、上海、湖北、重庆、天津。
其中天津市的空置住宅面积达300万平方米。
（3）供需失衡的结果
一方面，居民无法实现改进居住条件的最起码的生存愿望，造成社会的不稳定；
另一方面，大量积存的商品房占用了国度大量的资金，其中相当大的部分是银行贷款，恒久积存，不但造成房地产企业的极重包袱，也同时会使金融风险加大。
更为甚者，近几年来住房空置量还在逐年上升。
凭据国度统计局的数字，每年空置商品房增加量约莫是1000万平方米，沉积资金6000亿元人民币。
这不但是房地财产的损失，也使资源得不到公道的利用，将引起国度经济运转不畅。
二、我国政府对房地财产的政策
1、住宅建立成为今后的热点
进入1996年，在房地财产处于低潮，房地产市场不景气，商品房大量积存之时，传来了令业内人士振奋的信息：
国度纪委主任陈锦华在关于生长住房建立的谈话中指出，人民生活与生产、经济生长之间，有一个很好的结合点，这就是住房。
在实行百姓经济生长“九五”筹划时，要把住房建立确定为新的经济增长点，把住宅消费作为消费热点。
1998年，建立部、国度生长筹划委员会、领土资源部为了贯彻实施《国务院关于进一步深化城镇住房制度革新加快住房建立的通知》，向各省、市、自治区下发了《关于鼎力大举生长经济适用住房的若干意见》，明确指出今后住宅尤其是安居工程将是国度鼎力大举支持的建立项目，国度将对开发建立普通商品住宅和经济适用房的房地产项目予以一定的政策倾斜，在房地产使用费、建立配套费和税金上赐与一定水平的优惠，勉励房地产企业投资住宅建立。
同时，为了勉励城镇居民购买住房产物，全国部分都会相继开始实行住房分派钱币化。
天津市政府决定从1999年6月30日起，在全市城镇范畴内的构造、团体、企事业单元一律停止住房实物分派，改为钱币分派。
这一步伐将传统的住房分派方法改为新的住房消费方法，即普通职工可以通过公积金贷款或商业银行住房抵押贷款来购买自己的住房，从而将大大地推动住房消费。
国度同时也相应放宽购房贷款的政策并对住房产物生意业务的各项税费作出较大的下调，进一步搞活二、三级房地产市场。
2、加大积存商品住房的处理惩罚力度
在前面我们曾提过，1998年底全国积存的商品房达8000万平方米，其中空置一年以上的占总量的50%左右，形成一种建房越多，积存的闲置房数量越多的不良现象。
据国度统计资料显示，每年新增的空置商品房约莫在1000万平方米左右，不良资产的增加会导致金融风险的增加，为了防备泰国式金融危机的产生，国度下决心鼎力大举整顿房地产市场：
一方面实行政策倾斜，将房地产市场引向普通住房和经济适用房建立，另一方面则鼎力大举清理积存商品房。
1999年7月14日，国务院办公厅关于印发《海南省人民政府、建立部、财务部、领土资源部、人民银行处理海南省积存房地产试点方案》的通知（国办发[1999]62号）就是一种信号，在试点方案中明确提出“盘活金融资产，改进经济运行情况”。
另外，厦门、广州及全国许多都会也都开始或酝酿类似的处理惩罚积存商品房的方案，在今后一段时期，将有相应的政策出台。
三、房地产企业政治情况变革趋势阐发
1、消除供需矛盾的要害是调解住户的售价。
目前，我国房地财产内供求失衡的现象普遍存在，在写字楼和商业项目市场中供过于求，因此造成房价和租金下滑。
由于宏观政策更倾向于普通商品房的建立，在一定时期，这个市场无法有更大的变动。
如上所述，国度在今后一定时间内将鼎力大举支持普通住宅和经济适用房，以求带来全社会经济向前生长。
但目前供求矛盾将严重影响国度这一政策的实施结果，如果国度鼎力大举支持下却出现更多的积存商品房，结果与政策的初志是南辕北辙了，下一步如何实现供求平衡将是国度首要的目标。
住房供求平衡的实现受两方面因素的制约，一是通货膨胀因素，二是有效需求不敷的因素。
通货膨胀因素的影响主要体现为房价暴涨。
按其成因差别可分为三类，一是本钱推进型房价上涨，即因种种税费上涨导致的房价上涨；
二是结构型房价上涨，即因其他社会消费品代价上涨动员房价上涨；
三是需求拉上型房价上涨，即因居民对住房的有效需求膨胀而引发的房价上涨。
近两年来海内消费市场处于通货紧缩时期。
种种消费品代价不涨反跌，国度也在逐步淘汰对住房建立的各项税收和用度，居民对付住房的有效需求不敷现象明显。
因此从通胀的角度来看，房价没有上涨的动因。
如前所述，目前中国住房市场最明显的特征是有效需求不敷，主要体现为大量衡宇闲置，同时居民住房消费水平并无明显改进。
住房有效需求不敷的成因有二，一是社会分派不公道，居民收入差距扩大，大部分家民的住房消费能力不敷而导致住房有效需求不敷。
从我国目前的情形来看，这两方面的影响同时存在。
一方面，虽然人们都在诉苦房价太高，房价收入比大于7，部分大、中都会甚至靠近或凌驾10（据世界银行考察的结果，住房代价与年收入之比为5才具备支付消费的能力），但商品房代价仍然居高不下；
另一方面，我国商品房空置面积呈逐年加快上升趋势，表明居民住房消费有效需求不敷。
对付第一种原因，由于体制的问题，在近期内很难有很大的变动，因此解决供求矛盾的核心就在如何刺激居民的有效需求上。
1996年，建立部叶如棠副部长指出：
“要实现这一战略性决策，必须有一个重大的政策调解。
”主要的举措有：
取消福利分房，提高房租，增加职工人为，淘汰税收，减低房价，“按揭”要搞，利率要低落。
至1999年底，上述政策性步伐陆续出台，但只有房价还未有较大行动。
随着时间的推移，低落房价的呼声和要求愈来愈大，如果房地产市场并未随上述政策出台一段时期后有明显起色（目前看来效果并不明显），短期内大幅度提高职工收入或改变收入，消费预期心理有很大的难度，因此政策性房价的下调将越来越可能成为下一步政策现实。
2、积存商品房的处理将导致房价下调
在前面的论述中，我们已知1998年底为止全国积存的商品房有8000万平方米，且仍有不停增加的势头。
在国办发[1999]62号通知中，国度对积存商品房的处理要领是限价出售或出租，对付贬价销售积存商品住宅还贷的国有或国有控股房地产开发企业，银行可减免其逾期贷款罚款；
对付所有限价销售的房地产开发企业，免征销售环节所涉及的营业税、契税等税收以及种种行政事业性收费。
由于积存商品房数量庞大，因此这部分贬价销售的商品房一旦进入住房市场，将带走一定命量的消费者，更为重要的是影响消费者对未来房价的心理预期，从而影响现有的开发项目。
3、住房代价下调治论模型与幅度
代价对供需的影响机理如下图：
P
S
P1
P0D1
P2D
0QDQ0QSQ
图3
目前的房价P1高于均衡代价P0，因此住房供给量QS大于需求量QD，其差（QS-QD）就将成为空置量，当代价下降时，二者通过蛛网运动到达理论均衡（P0，Q0），海内住房市场供需失衡的体现为
（1）由于连续几年的房价上涨，虽目前的房价略有下降，但房地产开发企业仍看好远期房价还会上升，因此纵然存在积存的可能性，仍加大投资建立高价位商品房。
在P1代价区内，虽然存在空置量（QS-QD）仍供给量并未随供给曲线下调。
（2）从当前房地产市场的需求曲线来看，其可以以下图体现。
P
P1A
P2B
P3C
D
OQ
图4
其中横坐标为商品房需求量，纵坐标为房价。
凭据经济学理论，若B点的需求弹性为1.0,则A点四周是缺乏代价弹性的,C点四周是高于代价弹性的.目前的房价P1正是处于A点.由于供给量并不淘汰,蛛网运动失效,代价在P1区四周的调解,对需求量影响甚小.当政府的其他调解如低落利率,改变住房分派制度等无法将需求曲线由D增至D'
位以求均衡时,则人为干涉住房代价是求得均衡的手段.代价调解应处于高弹性区,以求贬价带来宽大居民的住房需求;
因此代价的下调是较大幅度的.以天津市为例,居民家庭年平均收入约莫为2万元，按房价与年收入比5-6盘算则住房代价应在10万-12万左右。
居民要求的平均居住面积在70M2左右，因此其理论售价是1500-1600元/M2左右。
与天津市普通住宅平均售价2200元相比力，下降幅度应达30%左右，才气够有效刺激需求。
总之，由于国度政策的调解，在可预计的未来相当长一段时间内，住宅建立将成为房地产投资的主要偏向，将成为经济生长的支柱财产。
为了实现这一目标，国度在政治、经济体制继承革新的同时，会通过政策手段来限制住房的代价，且普通商品房下调的幅度约在1/3左右，这就是政治情况变革的新趋势。
第三节房地产企业的经济情况及其变革趋势阐发
一、我国房地产企业所面临的经济情况
1、通货紧缩现象仍在继承
为了刺激海内经济生长，国度陆续出台一些财务和钱币步伐以勉励消费。
例如，增加政府对底子设施建立的投资，连续低落利率，以求消费增加。
目前看来这些步伐给经济带来的推行动用另有待时间查验。
物价连续走低，海内需求状况仍无执法人满意。
从物价走势看，1997年为102%，1998年为100%，1999年一季度连续下降，从1996年开始，虽然国度已连续7次低落利息，而居民储备总额却仍在连续上升，虽然增长速度有所下降，但年年有所增长。
物价和储备率的走势。
说明通货紧缩还在连续，这对百姓生产运行的良性循环十分倒霉。
2、房地产金融仍需生长
（1）金融对房地财产的影响
房地产与金融具有密切干系，房地产的生长离不开金融支持。
金融在房地财产生长中的作用可归纳为三大效应。
①启动效应。
目前海内开发一平方公里的土地，其由“生地”酿成“熟地”直至建立项目全部完成，约莫需要15亿元，前期开发用度在1亿元以上。
如此巨大的前期资金需求，正是金融业从大量的储户手中收集后输送给投资者。
②乘数效应。
当金融机构将投资的钱币注入房地产领域后，钱币要依次产生两次乘次反响，使其作用远远超出初始注入额。
③深化效应。
在经济生长中，金融通过利率机制将社会资本不停吸引到富有生命力即社会资本不停吸引到富有生命力即社会边际生产率较高的财产中，金融资本与财产资本的融合或混淆成为现代经济的本质特征。
房地财产要实现现代化，就必须借助金融杠杆把分数口、游离于社会再生产之外的资本转移到更有效使用它的开发商手中，使资本流向最有用的地方。
（2）海内房地产金融存在的问题
目前中国房地财产存在着资金周转的四大矛盾：
资金巨大需求与房地产企业自身资金有限的矛盾，投资回报周期长（与再生产连续性的矛盾，资金投入会合性与资金来源疏散性的矛盾，巨额购买一次性与资金积聚恒久性的矛盾。
由于上述矛盾存在，使海内房地产金融存在两种怪现象：
一方面金融对房地产供给支持过分。
1997年，我国房地财产资金来源组成大抵是：
外洋资金12%，海内银行贷款70%以上，房地产企业自有资金18%左右（《中国证券报》1998年3月6日第7版），许多房地产开发企业只是用自有资金支付买地定金后，通过物业契约抵押给银行以取得贷款，从而继承工程建立。
一般国际公认银行贷款占房地产总投资的40%左右是正常的，而海内银行信贷资
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