南京新街口商业地产项目报告Word文档格式.docx

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地铁商铺作为南京新兴的集中型商铺，以其优越的地理位置和较高的人流量使得租金始终维持在一个比较高的水平，目前经营状况良好。

其中餐饮业经营状况最好，这主要是由于新街口地区的餐饮功能还不完善，地铁商铺的中小型餐饮正好填补了这一空白。

但是我们发现地铁商铺也存在一些问题，例如由于前期规划时没有设立上下水和排烟通道，使得就餐环境比较差。

表1-2新街口主要集中型商铺情况列表

总经营面积

主要业态

面积区间

租金

（元/平方米·

天）

时尚莱迪购物中心

10000

服饰

10-15

负一层：

22.0-26.0

负二层：

15.0-18.0

万达购物广场

（1楼）

2000

服饰、日常生活用品、美容

25-35

9.0-12.0

（产权式商铺）

华新商厦

7000

休闲服饰

10-20

13.8

一层：

14.6-18.0

二层：

13.5-17.0

长发银座

9000

餐饮、美容、美发

60-140

9.5-7.0

6.5-5.0

三层：

5.0-3.0

地铁商铺

8000

餐饮

10-80

18.0-23.0

（苏宁整体购得）

临街商铺租售及经营状况

新街口商圈的临街商铺主要集中在汉中路、王府大街和石鼓路路段，面积区间以20-40平方米为主，业态主要是以服饰、花卉、美容和休闲娱乐为主，租金水平普遍为4.50-5.00元/平方米·

天，其中以王府大街的租金水平最高。

而由于所处位置和经营业态不同，不同地段的经营状况差别也比较大。

表1-3新街口临街商铺情况列表

商业形式

主力面积区间（平方米）

石鼓路靠近莫愁路段

临街商铺

花卉礼品、服饰、美容美发

20-40

4.00-5.00

汉中路以西

药店、花店、休闲娱乐（酒吧、茶座等）、美容美发、餐饮

100-200

4.50-6.00

汉中路以东

药品、服饰、汽车美容

20－40

王府大街

特色餐饮

6.50-8.00

1.2在售市场

1.2.106年商业市场市场概述

06年南京市共销售商业用房54.64万平方米，较05年增加了9.28%，均价为6655元/平方米。

其中江南八区成交量达到19.09万平方米，占到总量的35%，均价达到17981元/平方米。

1.2.206年分区域商业市场销售分析

图1-106年南京市各区域商业成交情况（单位：

万平方米元/平方米）

江宁、六合的成交量最大共计33.66万平方米，占到全市的61.60%，成交价格六合最低2429元/平方米。

从上图中可以看出06年成交价格最低和最高的两区均价相差将近1.5万元/平方米，价格相差7-8倍。

各区中以白下区成交价格最高，也正是这个原因导致白下区可售的商业面积虽在7万平方米以上，但其商业销售量却是全市最低的。

另外，南京市产权式商铺目前也出现了一些问题，一、受资金压力，在建工程无法按期竣工；

二、经营管理者与购房者的租赁协议无法实施；

三、承诺的收益难以兑现或缩水严重。

这些问题使得投资者在心理上对购买商铺产生了一定的阴影，特别是单价较高的白下、玄武等区域。

虽然这些区域的商业氛围比较浓厚，供应量也比较充足，但是较高的价格就意味着较高的风险，因此一些中小投资者会因此转而投资目前售价较低的新城区。

1.2.307年1季度分区域商业市场销售分析

图1-207年1季度分区域商业市场销售分析

07年一季度南京市共成交商业用房近10万平方米，其中江宁区成交量最大，占到总成交量的46.06%；

而白下区一季度仅销售870平方米，可售面积高达7万平方米，均价1.16万元/平方米，成交量仅为南京市成交总量的0.87%。

1.3类比个案分析

表1-4新街口个案情况

经营方式

商业面积

售价

（元/平方米）

（元/平方米/天）

备注

置地广场

销售

1-3层

4000

25000

-

被江苏银行整体买下

长发中心

只租不售

-2-1层

6000

正在招商

产权式商铺

12000

一层45000

龙世中心

-2-5层

5500

一层56000

目前只售出中国银行购买的一套

龙台国际

招租或一二层整体销售

4500

一二层均价30000

一层15

正在前期招商，一层层高6.1米

新世纪广场

1-5层

40000

目前只有肯德基和必胜客两家进驻

金轮广场

未定

30000

目前正在前期招商

大行宫地下商业广场

-1层

23600

12-18

层高6米，现家乐福租赁面积，剩余约5000平方米正在招商,与家乐福区域直接相通

德基二期

自营

1-8层

150000

商场

金鹰三期

120000

总计

395600

二、新街口商业市场未来

2.1新街口商圈规划

根据新编制的《南京新街口商贸商务区2004～2010年发展研究规划》，到2010年新街口将被打造成一个规模较大、环境优美、功能完善、具有一流设施和管理水平的国内外知名的现代化都市商贸商务区。

到2010年，整个大新街口商贸商务区的商贸从业人员规划控制目标为8万人，营业收入1200亿元，其中零售业为300亿元，占全市商贸业零售总量的三分之一左右。

根据《南京老城控制性详细规划（2006年深化版）》要求，新街口将在现有基础上进一步扩展空间，东扩西延，向东直达大行宫，向西至莫愁路，地上、地下结合，形成一个有机的复合城市空间。

在新街口商圈西延方面，目前金鹰国际扩建工作即将开始，他们已将位于汉中路一侧的交家店商场全盘拿下准备改造升级。

东扩方面，将征迁苏宁电器东侧用地，向太平路延伸。

新街口在扩容的同时还加强特色街区的建设，规划提出完善提升现有特色商业街，包括太平南路黄金珠宝一条街，莫愁路机电特色商业街，王府大街美食一条街，洪武路金融商务一条街，引导培育一批适应现代需求的特色商业街（区），包括仓巷文化商业步行街，朝天宫西街古玩民俗文化街区，南浦厅手工坊一条街，长白街美食一条街，瑞金路娱乐休闲一条街，石鼓路酒吧美食街等。

在文化旅游休闲功能上，营造文化特色以朝天宫、仓巷和甘熙故居所蕴涵的历史人文资源为主要依托，形成以仓巷为中心的西部地区明清文化休闲区，将堂子街东王府衙规划为太平天国壁画艺术馆，朝天宫恢复建设谢公祠，在罗廊巷规划区青少年活动中心等。

2.2区域土地情况

表2-1南京市白下区土地存量情况

位置

用途

土地现状

实际出让面积（平方米）

挂牌价格（万元）

成交价款（万元）

楼面地价（元/平方米）

中标单位

江苏饭店地块，东至太平南路，南至小火瓦巷，西至火瓦巷，北至户部街

宾馆、商业、办公、酒店式公寓

毛地

25598.7

625

江苏融德置业有限公司

白下区新华分社地块，东至规划道路，北至中山东路，西至破布营，南至正洪街广场

商业、办公、酒店式公寓用地；

12719.1

1000

121

江苏苏宁置业

白下区太平南路地块

商业、办公、社会停车场用地

999.8

300

447

江苏名城房地产开发有限公司

南京市白下区淮海路地块

商业、办公、酒店式公寓

9243.4

1500

2560

462

苏宁电器连锁集团股份有限公司

中山南路239号

部分毛地

5969.9

1900

909

南京盛天置业有限公司

白下区铁管巷A地块；

商业、办公、金融、酒店式公寓

净地

11286

34400

4689

上海泰龙房地产

白下区铁管巷C地块

6822.1

17600

4300

——

72639

64700

65760

2.3项目整体分析

2.3.1项目介绍

项目位置处于汉中路和莫愁路的交汇处

位于新街口商圈次级商业圈的边缘

紧邻南京的医疗中心

道路类别商业区交通干道。

项目易达性项目周边有公交站台，紧邻未来地铁二号线出口

项目西侧莫愁路为单行线禁止机动车自北向南行使

汉中路设有交通隔栏，自汉中路西面到达比较困难

石鼓路无障碍，可达性较强

项目内部配有地下和机械式停车场，停车方便

周边环境靠近妇幼保健医院、省中医院、省口腔医院

周边有女子中专、五中等学校

项目周边1公里半径内有超过5000户居民

商业的日照情况项目沿东向和南向呈L型，日照情况良好

区域消费水平从目前新街口区域各大百货公司的营业情况来看该区域具有较强的消费水平。

周边商业设施周边同业经营虽然会使新店面临强大的竞争，但也能形成集合效应，带来单一消费人流；

业态的错位经营或者互补性也很关键

◎目前已有项目

分项

项目名称

经营面积

目前租金

租售方式

主力面积

金轮大厦

5421.4

1层：

14.7-18.3

2层：

6.3

3层：

4.9

4层：

4.0

5层：

3.7

负一层整层销售

其他分割出租

100-500

金陵王府

4218.0

14.1-17.6

9.4-14.1

分割租售

100-300

◎在建项目及未来项目

目前妇幼保健院二期正在施工阶段，规划其裙楼部分将会有部分商业体量，未来项目周边还会有金鹰三期、省中医院扩建项目等一批商业供应。

2.3.2项目SWOT分析

优势（Strength）

★处于成熟商圈，周边商业氛围较好

★交通方便，可达性较好

★项目易识别，光照水平较好

劣势（Weakness）

※项目体量较小，无法形成规模优势，只能吸引单一客户

※目前知名度较低，短期内的传播半径无法远距离扩大

※进深长，总价高

发展机遇（Opportunity）

★稳定的固定消费群，购买力强

★地铁二号线出口之一

★处于商业中心和医疗中心的交界处

★规划利好，商圈西延

威胁因素（Threat）

※部分产权式商业失败案例存在负面影响

※项目周边临街商铺大多为民房改建，租金较低，对项目租金定位将会产生一定影响

※新街口范围内正在招商的项目过多，会分流部分客源

2.3.3个案分析

长发银座——失败案例

物业名称

地理位置

南京市洪武路与户部街交汇处

发展商

长发房地产开发有限公司

物业形式

1—3层为商业部分

租金价格

定位

时尚白领女性生活体验商业街

配套

有中央空调、中央排烟设施

商业经营方式

产权式商铺售后包租

物管公司

南京长发物业有限公司

商户分布状况

负一楼：

永乐电器

一楼：

服饰、金夫人婚纱影楼、银行、索爱手机维修部

二楼：

三楼：

美发、美甲

目前购买者的收益不足4%

项目特点

1、处于新街口商圈内，周边配套完善

2、虽然前期引入了永乐电器但招商情况较差

金轮大厦裙楼商业——竞争案例

金轮大厦裙楼

汉中路108号

南京金轮房地产开发有限公司

1—5层裙楼商业

6—28层写字楼

1F沿街门面80—200平米/间

2F—5F约1500平米/层

地下商业部分1215平米

销售价格

04年当时销售价格

地下室7980元/平方米

均价9000元/平方米

物业管理费

4元/平方米·

月

（不提供中央空调）

产权出售、经营权出租

租售情况

70%

负一层商业空间1215平方米，7米层高，商业整层招租中。

1层（沿街铺面）：

王春美容院、外贸服装店、回味鸭血粉丝店、四明眼镜店、宝岛眼镜店

2层、3层：

新新公社休闲商务吧

百纳巴西烤肉餐厅、e家攻略科技休闲概念店

金鹰大酒楼

1、地理位置较好，属于新街口商圈

2、商业空间采用店铺分割成市内步行街形式；

3、初步形成了一定的休闲美食特色，但仍没有较鲜明的定位，经营状况一般。

三、结论

1、由于新城区供应量大，价格、投资门槛和风险又较低，未来升值空间较大，因此南京目前商业用房销售量主要集中在新城区

2、白下区新街口一带商业销售速度缓慢（06年共销售1700平方米），存量较多（白下区的存量一直保持在7万平方米左右）。

3、从购买商铺情况来看，除了自用或部分投资客以外，投资公司、银行等，购买力较强，一部分开发商选择对商业物业长期持有以租代售。

4、区域未来2年内供应量较大，竞争激烈。

5、新街口将在现有基础上进一步扩展空间，东扩西延，向东直达大行宫，向西至莫愁路，地上、地下结合，形成一个有机的复合城市空间。

6、综合性百货商场目前经营状况良好，未来将会有一批高端百货进入。

7、集中型商铺售价节节攀升，但经营状况好坏不一，目前招租项目较多。

8、普通临街商铺由于大多为住宅改建，因此租售价格较低，其经营状况也相差较大。