建筑装饰行业专题研究.docx

建筑装饰行业专题研究.docx

《建筑装饰行业专题研究.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《建筑装饰行业专题研究.docx（24页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

建筑装饰行业专题研究

建筑装饰行业专题研究

1.装配式装修：

行业新风向

1.1.装配式装修：

四大工业化特征，三大装修新技术

装配式装修即工业化装修，是指采用干式工法，将工厂的预制内装部品部件、设备管线等在现场进行组合安装的装修方式。

装配式装修具有四大特征，即标准化设计、工业化生产、装配化施工、信息化协同。

与传统装修相比，装配式装修具有三大技术特点：

1）干式工法：

避免以石膏腻子找平、砂浆找平、砂浆粘结等湿作业方式，而是通过锚栓、支托、结构胶粘等方式实现可靠的支撑与连接构造，是一种加速内装工业化的装配工艺。

2）部品系统集成：

将多个分散的部件、材料通过特定的制造供应集成一个有机体，性能提升的同时实现了干式工法，易于交付和装配。

3）管线与结构分离：

将设备与管线设置在结构系统之外的方式。

在装配式装修中，设备管线系统是内部的有机构成部分，填充在装配式空间六个面与支撑结构之间的空隙中。

1.2.相比传统装修，具有“多、块、好、省”的特点

与传统装修相比，装配式装修具有“多、快、好、省”的特点，优势明显。

1）“多”：

装配式装修适合批量化运用。

像常见的租赁住房、公寓、酒店等，由于标准化程度高、功能和技术较为统一，这些批量化的产品很适合装配式装修。

2）“快”：

装配装修施工速度非常快，工期最多可缩短70%。

以一套100㎡的平层为例，采用传统装修要经历水工、电工、木工、瓦工、油工等多道工序，全套工程需要10人连续作业45天以上。

而采用装配式装修，3个工人10天左右的时间即可装配完成，即装即住，对人体无毒害。

3）“好”：

装配式装修提高了装修质量。

传统装修采用手工作业，具有不确定性和随意性。

而装配式装修使用的材料和部件是在工厂流水线上生产制作，能从根本上克服手工作业的缺点。

4）“省”：

传统装修后期增项多，费用变动大。

而装配式装修模块化、信息化管理让成本预算完全透明，在人工、后期维修、快速翻新等方面成本优势明显。

另外，装配式装修工期大幅缩短，入住时间提前，进一步降低了业主和开发商的间接成本。

2.驱动因素：

长期看劳动力成本及环保，短期看装配式打分体系

2.1.劳动力紧缺+环保趋严背景下，装配式装修大势所趋

传统装修以手工业为主，属于劳动密集型产业，工程质量很大程度依赖于工人的技术水平。

随着我国人口老龄化以及劳动力成本的持续攀升，劳动力紧缺问题日趋严重。

1）从人数来看，2014年以来我国建筑业农民工持续下滑，从2014年顶峰的6109万人减至2019年的5437万人，下降11%。

装修工人暂无公开数据，但趋势预计与建筑业农民工一致。

2）从年龄结构来看，50岁以上农民工占比持续上升，像传统装修这种脏、累、苦的劳动密集型行业，年轻人从事意愿越来越低。

农民工平均年龄从2008年的34岁升至2019年的40.8岁，再过10年或将面临劳动力紧缺的问题。

3）从人工成本来看，伴随建筑业农民工数量的下降，人工成本持续上涨，2019年建筑业农民工月均收入为4567元，同比增长8.5%，且近三年增速持续上升。

我国固定资产投资价格指数中，近10年人工费涨幅远高于建安工程。

与传统装修相比，装配式装修工业化程度高，部品部件均由工厂加工制作，可大幅减少用工量和费用。

以一套60平米的装配式装修住房为例，人工费下降约50%。

而大批量项目的装修人工费会进一步下降，存在明显的规模效应。

我国传统装修一直以现场湿作业方式为主，大量使用水泥、陶瓷等高资源密度建材，形成大量建筑垃圾，造成环境污染和破坏。

作为全球第一建筑大国，我国每年建筑垃圾的排放总量自2013年以来持续上升，2017年达到23.8亿吨，占城市垃圾的比例约40%。

其中，每年大约有20%-30%的水泥是用作装修中的找平层、粘结剂和掩饰管线等，而改造装修时又只能和饰面材料一起砸掉，形成不可降解的建筑垃圾。

随着环保需求的上升，装配式装修发展迎来新契机。

一方面，十九大报告强调绿色生态发展和质量效益提升，把绿色发展理念铸进房子里，使资源得到节约，环境得到优化。

另一方面，2020年5月住建部出台《关于推进建筑垃圾减量化的指导意见》，要求在2025年底，各地区实现新建建筑施工现场建筑垃圾排放量每万平方米不高于300吨，装配式建筑施工现场建筑垃圾排放量每万平方米不高于200吨。

这一目标是在充分考虑我国工程建设实际情况和未来发展预期基础上提出的。

据初步测算，目前我国新建工程建筑垃圾排放量每万平方米约为500~600吨，正在实施的预制装配式建筑固体废弃物排放量每万平方米不高于200吨。

由于装配式装修工厂化生产方式极大程度地减少了现场施工所带来的污染，可以减少现场加工产生的建筑垃圾，符合绿色建筑理念。

此外，传统装修使用湿法作业，不仅工期长，而且诸如甲醛超标之类的问题，不利于人体健康。

从2020年新修订的《民用建筑工程室内环境污染控制标准》可以看出，新标准对室内空气中污染物浓度限值更加严格。

而装配式装修符合绿色建筑概念，部品部件产生的有害物质提前在工厂进行释放，现场装修完即可入住。

因此，从环保和人体健康的角度，装配式装修是未来发展的必然趋势。

2.2.政策推动装配式建筑快速发展，装配式打分体系或助推装配式装修走强

政策持续大力推广装配式建筑，促进行业转型升级。

2013年开始，国家发改委和住建部就联合发布了《绿色建筑行动方案》，随后关于推广装配式建筑的政策文件密集出台。

2016年国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达30%。

2017年住建部发布《“十三五”装配式建筑行动方案》，明确了到2020年该比例要达到15%以上，其中重点推进地区达到20%以上。

根据住建部数据，2019年全国新开工装配式建筑面积4.2亿平方米，占新建建筑面积的比例约为13.4%。

假设2020年房屋新开工建筑面积与2019年持平，按装配式建筑占比达到15%计算，2020年新建装配式建筑面积将达到4.7亿平米，同比增长12%。

由于过去4年新建装配式建筑面积复合增速为55%，预计2020年将顺利完成装配式建筑面积占比15%的目标。

此外，全国31省（自治区、直辖市）的相关政策也相继出台，特别是加强落实10类激励措施（用地支持、财政补贴、专项资金、税费优惠、容积率、评奖、信贷支持、审批、消费引导和行业扶持）。

其中，税费优惠使用占比超90%，其次为用地支持、财政补贴和容积率政策均超过50%。

我国装配式建筑标准规范体系越发完善。

2018年《装配式建筑评价标准》的正式实施，建立了对装配式建筑评价的统一量化标准。

该标准提出装配式建筑应同时满足以下要求：

1）主体结构评分不低于20分；2）围护墙和内隔墙评分不低于10分；3）必须采用全装修；4）装配率不低于50%。

同时该标准提出“装配式建筑宜采用装配式装修”，突显了装配式装修的重要性。

在《装配式建筑评价标准》中，装配式建筑评分表中关于主体结构的分值占50分，外装占10分，而装配式装修（内装）占40分，其中内隔墙评价项占10分，装修和设备管线评价项占30分。

在满足装配率指标时，开发商会选择最经济的装配式方案。

从成本增量角度来看，主体结构的竖向构件>主体结构的水平构件>围护墙和内隔墙等。

而装配式装修与传统装修相比成本增量较小，因此通过“内装+结构”组合拿分性价比较高。

我们通过具体案例来讲述采用装配式装修拿分更加经济。

以天津市某公建项目为例，为满足装配率50%的要求，设计院综合考虑项目经济性和合理性，提出装配率50的拿分方案。

根据《装配式建筑评价标准》，装配式建筑评价项中主体结构最低20分，围护墙和内隔墙最低10分，全装修最低6分，合计36分，其他得分项没有强制要求。

以下是各分项的选择逻辑：

1）主体结构：

不用竖向预制构件，而梁、板、楼梯等水平构件采用预制方式，完成比例80%，得分20分。

一方面，竖向预制构件成本增量高于水平构件；其次，竖向预制构件还会加大现场施工安装难度，增加主体结构工期，减缓项目回笼资金。

2）围护墙和内隔墙：

围护墙采用ALC隔墙板,完成比例80%，得分5分；内隔墙采用ALC隔墙板，完成比例50%，得分5分，两者共计得10分。

相较于其他两种技术，围护墙和内隔墙采用ALC板更加成熟且成本更低。

3）装修和设备管线：

该部分共5项可选，其中全装修为必选项目；干式工法楼面、地面需采用干法地暖+木地板/胶贴地砖且比例≥70%，已实施装配式建筑极少采用且成本较高，不选用；集成卫生间、集成厨房和管线分离3项需要达到14分，集成卫生间面积较少，成本增量较少，完成比例为90%，得分6分；集成厨房面积较大，考虑经济性，完成比例77%，得分4分；管线分离采用干法地暖，管线走墙角，完成比例50%，得分4分。

考虑到大多数住宅会因节约层高而不用吊顶，这就必然要在叠合楼板里预留一些管线，因此管线分离的使用比例会少一些，难以拿满6分。

从成本增量来看，主体结构成本增量为490元/㎡，占比高达82%，仅贡献20分的评价分值；同样贡献了20分的装修和设备管线（不含内隔墙），成本增量只有72.57元/㎡，占比仅13%。

该项目是政府的公建项目，整体预制率为47%，属于较高水平因此主体结构部分成本增量较多。

不过对于预制率30%左右的住宅而言仍可以推断，通过多采用装配式装修来满足装配率要求，有助于减少装配式建筑整体的成本增量。

因此，短期来看，目前的装配式打分体系有望推动更多开发商采用装配式装修方式。

2.3.标准体系逐渐完善，促进行业规范发展

随着标准制定和执行逐步到位，行业将会步入更加规范的发展阶段。

2018年3月以来，关于墙板、整体厨房和整体卫浴的装配式技术标准相继出台。

2018年12月，住建部联合亚厦股份主编了中国首部《建筑工业化内装工程技术规程》，并于2019年5月1日起正式施行。

其内容为装饰装修的设计、施工、生产、验收、使用和维护等方面，提供科学的技术依据、执行标准和系统解决方案，将成为指导建筑工业化工程建设的可靠技术依据。

此外，各省市也在积极推进装配式装修。

如北京早在2015年就发布了《关于实施保障性住房全装修成品房若干规定的通知》，要求积极推进内装工业化装配式装修，并提出经济适用住房、限价商品住房按照公共租赁住房装修标准统一实施装配式装修。

之后在2018年北京住建委员会和质量技术监督局联合发布《居住建筑室内装配式装修工程技术规程》，这也是北京第一份住宅装配式装修地方标准，并将从公租房推广到普通商品房项目。

其他省市或有征求意见稿出台，或有相关细节政策正在推进。

住建部发布的《2019装配式建筑发展概况》指出，2020年主要举措包括积极推广装配化装修。

2020年住建部已启动编制《装配化装修技术体系发展指南（居住建筑）》，明确装配化装修的标准化设计、工厂化生产和装配化施工要求，全面指导各地装配化装修技术发展，引导各地加大力度开展装配化装修实践，进一步提升建筑品质和人民群众的获得感、幸福感。

我们认为，随着行业标准体系的进一步完善，装配式装修有望大力推广。

3.装修工期缩短+规模效应是未来降成本的关键

3.1.目前装配式装修成本略高于传统装修，人工费和管理费具备优势

从成本构成来看，装配式装修和传统装修类似，主要包括直接成本、间接成本、管理费用和税费等。

其中，直接成本主要包括材料费、设计费、人工费等；间接成本主要包括购置土地形成的无形资产摊销、厂房及设备等固定资产折旧等费用的分摊。

目前装配式装修成本略高于传统装修，对比看各成本分项之间有着明显的差异。

1）材料费：

传统装修中材料费占成本约4