最新版温泉生态园开发项目可行性研究报告.docx

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最新版温泉生态园开发项目可行性研究报告

温泉生态园开发项目

可行性研究报告

一总论

1、项目提要

2、可行性研究报告编制依据

3、综合评价和论证结论

二项目背景及必要性

1、项目背景

2、项目区发展现状

3、项目建设的必要性

三项目实施的有利条件

1、政策环境

2、政府支持

3、市场优势

四项目区建设条件

1、地理位置与区域范围

2、自然资源状况

3.社会经济状况

五建设单位基本情况

1、建设单位基本情况

2、主要投资人基本情况

六市场分析与推广方案

1、市场定位

2、目标客户市场分析

3、市场推广方案和推广措施

七项目建设方案

1、建设任务和规模

2、设计基本原则

3、项目布局

4、具体建设内容

5、项目建设标准

6、给排水

7、电力电讯

8、环境影响评估

八项目实施进度安排

1、一期工程项目实施进度表

九投资估算与资金筹措

1、说明

2、投资估算依据

3、项目建设投资估算

4、资金来源与筹措

5、借款资金偿还测算

十经济分析

1、财务评估说明

2、财务评价依据

3、营业收入和营业税金及附加估算

3、总成本及经营成本估算

4、财务效益分析

5、不确定性分析

十一项目组织与管理，劳动定员和人员培训

1、项目组织与管理

2、管理机构设置与职能划分

3、劳动定员

4、项目经营管理措施

5、人员培训

6、劳动保护与安全

十二可行性研究的结论与建议

1、可行性研究结论

2、问题与建议

附录

一附表：

1、固定资产投资估算表

1－1、土建工程投资明细表

1－2、设备投资明细表

2、流动资金估算表

3、投资计划与资金筹措表

4、固定资产折旧估算表

5、总成本费用估算表

6、利润及利润分配表

6－1、产品销售收入和销售税金及附加估算表

7、资金来源与运用表

8、借款还本付息计算表

9、资产负债表

10、财务现金流量表（增量全部投资）

二　附图

1、一期工程项目规划图

2、度假村入口景门效果图

3、****×广场设计效果图

4、****×山庄外观效果图

5、温泉游泳馆外观效果图

6、******×设计意向图

7、********外观效果图

三　其他附送资料：

1、项目建设单位营业执照复印件

2、建设项目选址意见书复印件

3、可行性报告编制单位营业执照复印件

4、可行性报告编制单位资质证书复印件

第一章总论

1.1项目提要

1.1.1项目名称：

**省**市**镇**生态园—国际养老（养生）圣地开发项目

1.1.2建设性质：

新建

1.1.3项目承办单位、法人代表及所有制形式

项目承办单位：

**新利发实业有限责任公司

法人代表：

朱丽

所有制形式：

民营企业

1.1.4建设地点、规模、期限及建设内容

建设地点：

**省**市**镇蛤蟆山

建设规模：

区域规划总用地面积866938.68平方米，总建筑面积440871平方米，道路面积73734.37平方米，项目分为两期，总投资180000万元（含不可预计费919万元）。

建设期限：

一期投资2019年7月至2020年5月，二期投资2020年9月至2021年12月

建设内容：

1、一期工程：

（1）、土地征用~·亩，投资额540万元；

（2）、基础设施建设，包括土地整理，到景区入口的非支线公路，围墙、绿化及地下管渠道建设整治，区内各场馆间道路，停车场，龟力设施，供排水设施，消防设施，电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游区盘山游步道（含山体局部加固）、生态公厕所、管理用房等，投资额4690万元；

（3）、游赏接待设施建设，包括入口景门、**广场、天师**观、温泉山庄、温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等，投资额3900万元；

（4）开办费200万元，用于前期资金和广告宣传费用；

（5）、建设期固定资产投资利息448万元：

（6）、不可预计费，按固定资产投资总额5％计算，计430万元。

2、二期工程：

（1）、土地征用，投资额720万元；

（2）、度假村绿化保护工程建设，投资额300万元；

（3）、游赏接待设施建设：

包括温泉度假别墅、温泉休闲会所、幼儿园、农居山庄等，投资额8760万元；

（4）、不可预计费489万元。

1.1.5申报单位及法人代表

申报单位：

******×度假村开发有限公司

法人代表：

1.1.6投资规模及资金构成

投资规模：

20477万元，

资金构成：

固定资产投资19358万元，前期资金和广告费用投资200万元，不可预计费919万元。

1.1.7资金筹措

本项目总投资20477万元，其中：

一期投资10208万元，企业自筹资金7208万元，金融机构贷款3000万元；二期投资10269万元。

1.1.8主要技术经济指标

表1-1主要技术经济指标

序号

项目名称

单位

指标

备注

建设内容和规模

1、规划总用地

平方米

357017

2、建筑总占地面积

平方米

35285

3、总建筑面积

平方米

55054

4、道路面积

平方米

58441.7

5、建筑密度

％

9.9

6、绿化率

％

7、道路总长度

米

8559.5

8、容积率

0.15

公共停车位

个

185

年营业收入

计算期平均，不含二期项目

门票收入

万元

2616.73

住宿收入

万元

2268.36

餐饮收入

万元

1308.38

娱乐及购物收入

万元

1221.16

租赁收入

万元

43.47

合计

7458.09

总定员

人

100

年工作日

天

280

一班制

定员

人

100

总投资

万元

10208

不含二期

固定资产和无形资产投资

万元

9578

前期资金与宣传费用

万元

200

不可预计费

万元

430

年总收入

万元

7458.09

不含二期

年总成本费用

万元

3384.29

计算期平均

年销售税金及附加

万元

413.92

计算期平均

年利润总额

万元

3659.88

计算期平均

财务评价指标

投资利润率

35.85

计算期平均

销售收入利润率

49.07

计算期平均

销售收入利税率

54.62

计算期平均

静态投资回收期（含建设期）

5.2

所得税前

5.9

所得税后

全部投资内部收益率

26.84

所得税前

19.51

所得税后

财务净现值（Ic=8％）

9295

所得税前

5248

所得税后

1.2可行性研究报告编制的依据

1.2.1《**省旅游产业发展和布局总体规划》

1.2.2《**县国民经济和社会发展“十五”规划》

1.2.3《**县生态旅游业发展总体规划》

1.2.4《******×度假村详细规划》

1.2.5《**县建设项目选址意见书》

1.3综合评价和论证结论

（1）为了加快**县旅游产业的发展，**县委、县政府出台了一系列的招商引资措施，在尽可能的前提下给****×开发给予政策支持，保证了本次建设项目的顺利实施。

（2）******×度假村开发有限公司是一家实力雄厚的民营企业，公司负责人不但有多年的房地产开发经验，而且一直以来兼营酒店宾馆行业。

积累了丰富的宾馆经营管理经验。

同时根据项目建设需要，充分发挥**县旅游、交通、建设、农业、林业各部门的协作作用，强强联合。

（3）本项目环保措施得当，对环境无不良影响。

（4）通过详细的经济和财务分析，得出本项目一期总投资10208万元，其中固定资产投资10008万元。

项目建成后，预计年营业收入7458.09万元，年利润总额3659.88万元（计算期平均数），投资利润率35.85％；全部投资财务内部收益率19.51％（所得税后）；静态投资回收期5.9年（含建设期1.5年），动态（i=8％）投资回收期7.3年（含建设期1.5年）；累计净现金流量折现8943万元。

以上各项数据表明，本项目经济效益和财务状况较好，抗风险能力较强，安全可靠，项目是可行的。

第二章　项目背景及必要性

2.1项目背景

当今世界，旅游业作为富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业，它对促进经济增长与社会繁荣、维护世界和平与发展、推动各国人民之间的相互了解与友谊，具有积极而重要的作用。

旅游业已成为中国第三产业中极具活力与潜力的新兴产业和国民经济新的增长点，在拉动内需、增加创汇、调整产业结构、扶贫救困等方面发挥着越来越显著的作用，有力地促进了中国的经济繁荣与社会发展，增进了中国与世界的友好交流。

旅游产业对国民经济部门的拉动作用较大，发展潜力十分巨大。

由于旅游产业不仅仅是传统意义上的服务业，也不是一般的第三产业，而是关联度高、带动力强的综合性产业。

它在国民经济和第三产业中处于一个产业群的核心地位，发挥着带动其他产业发展的核心作用。

旅游业的关联带动作用，不仅体现在直接为交通运输、宾馆餐饮、商品贸易、景区景点带来客源和市场，而且间接地带动和影响农业、工业、城建、文化等行业发展，进而还能刺激金融、保险、信息等现代服务业加快发展。

据测算，旅游产业每增加一万元的产出，可直接或间接带动全社会总产出3.02万元，对国民经济的拉动作用十分明显。

因此发展旅游产业对于促进国民经济发展，特别是促进居民消费具有十分重要的作用。

虽然从目前来看，大部分人的旅游活动还只局限于旅游观光这一阶段，但我们也应该看到，旅游产业已经慢慢走向细分市场、满足不同游客旅游需求的阶段，文化游、休闲游和度假游正在慢慢兴起，特别是生活在大都市之中的先富起来的群体，这其中有企业主、高层专业人士，也有都市白领、职场精英。

现代社会生活节奏越来越快，人们在不断积累个人财富的同时，精神压力也在不断的积聚，物质上的充足减轻不了心灵上的疲惫，这也是近年来各种类型的“农家乐”“田园乐”“土菜馆”方兴未艾的原因之一。

这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然，放松心情，缓减精神压力。

以单一形态出现的自然和人文景观，对这部分旅游者的吸引·力已经逐渐下降。

旅游者不仅选择更独特、更奇异、更新颖的旅游景色，而且他们更看好具有综合性特征的旅游产品，希望能在一次旅行过程中获得集知识性、娱乐性、体验性、享受性为一体的多重满足。

因此，如何让来自各地的游客既能享受优美的自然风光，又能感受浓郁的文化熏陶，将文化产业、健康休闲产业和旅游业紧密结合，互为条件、相互促进、互惠共赢。

是各地政府和旅游管理部门必须面对的重大课题。

2.2项目区发展现状

项目区所在的**景区山奇水秀林青，是一个风景十分优美的地方，****×更是全国独一无二的冷热阴阳泉，与**的天师道观遗址相辅相成，渊远流长的道教文化可谓是景区的一张闪亮名片，可惜的是，由于开发较晚，至今仍是养在深闺无人识，在外来游客中的知名度较低。

当地的旅游部门也意识到了这个问题，在2005—2020年度的旅游发展规划中，将整个景区开发列入了下一步的建设重点。

2.3项目建设的必要性

2.3.1从**县旅游环境的现状看必须不断开发新的旅游景点自**县正式提出“生态立县，使旅游业发展成为**国民经济的主导产业”的目标以来，**县旅游产业得到了长足发展，每年前来旅游的人数也不断增多，但**县旅游业的发展比较晚，特别是相比于经济发达地区，旅游建设资金投入严重不足，除了几个知名景点外，新景区新景点的开发建设工作迟迟不能开展，这对当地丰富的旅游资源造成了极大的浪费，也阻碍了**县旅游产业的进一步发展壮大

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