旧城改造还建房项目可行性研究报告.docx

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旧城改造还建房项目可行性研究报告

旧城改造还建房项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目概要

1.1.1项目名称：

**县****旧城改造还建房项目

1.1.2建设性质：

新建

1.1.3项目地点：

**县****

1.1.4建设单位：

**县**********有限公司

1.1.5项目概要：

对**县****老城区进行拆迁改造；征用商住建设用地20亩新建还建房；对****地块拆迁改造后的35亩土地进行出让。

本项目建成后将极大地改善老城区的居民环境，使**城区建设格局更加科学、经济，推进“两型社会”建设；能充分发挥凤山城区交通区位及自然山水资源优势，拉开城镇发展骨架，优化城镇空间布局，有利于大力培育服务业，实现城区的跨越式发展，打造**山川园林的新形象，建设“社会主义新农村”。

1.2项目单位概况

**县**********有限公司成立于2006年3月，是**县人民政府按照《中华人民共和国公司法》和现代企业制度要求以罗政发[2006]7号文件批准成立的国有独资公司，直属县政府领导。

公司性质为有限责任公司，注册地址为**县**镇民建街，注册资本1亿元。

公司主要经营范围为土地收购储备、开发经营；市政基础设施的投资开发、建设营运；社会公共资源的冠名和广告发布；城市公交路线及出租车的经营权、停车收费权等经营权的特许经营；县域企业（产业）项目的融资、投资、委托贷款；县属国有资产的经营管理；投资咨询服务等。

公司按现代化企业管理体制，实行董事会领导下的总经理负责制。

公司内设综合办公室、计划财务部、资产经营部（含国有土地储备中心）、项目管理部等职能部门。

在管理机制上，公司以利用银行政策性贷款和商业性融资为综合平台，用经营城市的理念，运用市场经济手段，实现城市资产作为公共资产到可经营资产的转变；城市建设作为市政公用事业到资本经营的转变；城市政府作为城市资产所有者到经营者的转变。

把市场经济意识和经营城市的意识渗透到城市建设和项目建设之中以及政府决策实施的所有行为中，充分发挥土地资源在城市建设过程中的作用，不断拓宽城市建设投、融资渠道，促使土地资源向土地资本转化，以地生财，努力实现收益最大化，从而优化和提升城市功能，完善市政基础设施建设、公益设施建设。

进一步充分发挥政府资源的有效潜力，积累城市建设发展资金，保障国有资产的安全和增值，维护国有资产权益。

对公益性城区基础设施项目的投资和建设实施管理，对非公益性城镇基础设施建设项目实行“有偿投入、有偿使用、有偿服务”，确保资金投入的安全和增值，从而实现了公司良性循环的经营模式，进一步促进了城市建设的可持续发展。

1.3报告编制的依据

1.3.1项目可行性研究报告的咨询委托协议书

1.3.2《建设项目经济评价方法与参数》第三版

1.3.3**县**********有限公司提供的各类资料。

1.4报告编制的原则

改善老城区人居环境，推进两型社会建设；科学规划，精心打造配套设施，推进老城区城镇化进程，建设社会主义新农村；显示城市景观特色，使人民群众得实惠，催进和谐社会的发展。

1.5项目研究的范围

1.5.1项目提出的背景及必要性

1.5.2项目选址分析

1.5.3建设方案的拟定

1.5.4工程建设及公用配套设计

1.5.5项目投资估算和财务效益测算

1.6项目建设规模及主要内容

1.6.1项目建设规模

征用商住建设用地20亩，拆除****及新征用的原****处旧建筑，建设拆迁还建房30030.00㎡。

1.6.2主要建设内容

（1）征用商住建设用地20亩；

（2）拆除****及新征用的原****处旧建筑共35300平方米；

（3）于****原****处和城南新区建设拆迁还建房共30030.00㎡；

（4）建设拆迁还建房小区道路、绿化等室外工程；

（5）建设拆迁还建房小区室外供电、给排水、消防、弱电及智能化系统等其他工程。

1.7主要经济技术指标汇总表

主要经济技术指标汇总表

项目

单位

指标

1总投资

万元

6,681.91

1.1拆迁及建设投资

万元

6,236.41

1.2建设期利息

万元

445.50

2土地销售单价

万元/亩

230.00

3收入总额

万元

17,488.00

4总成本费用总额

万元

10,954.75

5利润总额

万元

3,392.62

6盈利能力指标

6.1税前财务净现值

万元

1,212.34

6.2税后财务净现值

万元

619.15

6.3财务内部收益（税前）

%

13.35%

6.4财务内部收益（税后）

%

10.75%

6.5投资回收期（动态）

年

6.78

7清偿能力指标

7.1借款偿还期

年

7.00

第二章项目提出背景及必要性

2.1项目提出的背景

2.1.1稳步推进城镇化，建设社会主义新农村

根据党的十七大报告，我国到2020年实现全面建设小康社会，再继续奋斗几十年，基本实现现代化。

要实现这两大阶段性目标，必须稳步推进城镇化，扎实建设新农村，双轮驱动，协调前进。

**县目前大力实施“破茧化蝶”旧城变新貌。

近年来一些农民在政府引导下，自愿拆除旧房，到规划的新社区建房，村庄集中、人口集聚，形成了一批按城镇模式管理的新社区，实际就是小城镇。

以产业集聚区和新型农村住宅社区为载体，着力推进城乡“发展规划、产业布局、基础设施、公共服务、劳动就业、社会管理”六个一体化，加快人口和产业集聚，逐步实现“居住环境、公共服务、就业结构、消费方式”四个城镇化，一二三产业协调发展，有效解决了农村劳动力转移和农民就业问题，推动社会主义新农村建设。

2.1.2实施旧城改造，改善人居环境，建设两型社会

**县****拟改造地块现状：

城市的快速发展，使得城市面积不断膨胀，居民对住宅房大量擅自的翻建、新建和扩建，以及长期的无序开发建设和混乱管理导致了****旧城的诸多症结，在对其一期拆迁的250户居民的问卷调查中发现以下问题：

1、户均住房面积小，居民生活质量差；

2、公共设施缺乏，社区居民业余生活单调；

3、用地无规划，建筑密度高，基本无绿化；

4、道路系统狭窄，交通拥堵；

5、旧房年久失修，安全隐患大；

****道路混乱现象突出，环境质量日益恶化，要从根本上解决这些问题．全面整治改造才是唯一出路。

鉴于****现阶段状况和未来发展趋势，本项目通过对其拆迁安置房建设，以“人民城市人民建，建好城市为人民”为目标，提高凤山城区居民的生活质量，增强凤山城区的发展活力，美化城区的自然环境，将****规划为地方特色突出、人文气息浓厚、文化底蕴高、发展前景好、为后人造福的典范区域，从而提升**县城市形象，为**经济社会发展奠定良好的基础，也为**县在繁华地段储备土地资源约35亩。

2.2项目的意义和必要性

2.2.1旧城改造是加快城市发展的需要

当前，**经济正处于快速发展时期，随着**县及周边交通运输业和第三产业的飞速发展，进而推动相关产业的快速发展，为**县的经济发展创造了前所未有的机遇。

根据**县经济发展的实际情况，本次对**县****旧城改造还建房项目将紧紧抓住这一历史机遇，不失时机地推进城市化建设，加快实施旧城改造，竭尽全力打造“旧城新貌”的**县，提高城市竞争力，加速产业集聚和人口集聚。

2.2.2旧城改造是提高城市品位的需要

旧城改造不是局部性问题，绝不是拆除几栋旧房子，拓宽几条旧马路的事情，而是使其从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调中心区的综合功能，满足城市可持续发展的要求，实现真正意义上社会效益、环境效益和经济效益的统一。

通过前几年的开发建设，**县城市框架迅速拉开，城市的集聚功能逐渐增强，城市活力日益旺盛，“小县大城”的雏形逐步显现。

在这个背景下，旧街区、城中村面貌显得很不协调，实施旧城改造是改革这一状况提高城市品位的有效途径。

2.2.3旧城改造改善人居环境、提高当地下岗职工及低保户生活水平，促进社会主义新农村建设

**县旧城区许多房屋为低层的砖混结构建筑，大多为八十年代以前建造，规划标准较低，间距小，巷道狭窄，居住环境拥挤破乱，公共配套设施严重不足，还存在私搭乱建、消防安全隐患等难以解决的问题，更谈不上物业管理等综合服务，与多处现代化住宅小区相比，生活水平、生活环境差距很大。

因此，许多居民希望通过旧城改造，改变落后的生活环境，提高生活质量和品位。

另外，本次旧城改造还建房项目中下岗职工及低保户占大多数，因此本次拆迁安置房建设在一定程度上改善了当地下岗职工及低保户的居住环境，使当地下岗职工及低保户住有所居，安而乐业，促进社会主义新农村的建设。

2.2.4实施德政工程，建设和谐社会

旧城改造不仅涉及到城市的发展方向，也涉及到居民的利益。

在本次对**县****的全面改造旧中，把和谐统一贯穿于旧城改造之始终，为构建和谐社会作贡献。

一是认真处理拆迁安置问题。

拆迁安置是旧城改造中的一个突出问题。

对此，本项目中从构建和谐社会的高度出发，高度重视群众利益的保护，不论是房屋置换还是现金补偿，不论是异地安置还是迁入新的居民点或社区，都尊重群众，多为群众就业、居住着想，切实解决群众困难。

对拆除的250户老居户，实现全部集中外迁至新的规划居民点，既实现了外迁腾地，又很好地改善了还建居民的居住条件，政府、居民、社会都满意。

二是加强规划、建设和管理。

一个城市的品位不仅是规范建立出来的，更是科学管理出来的；一个城市的灵魂不是天生的，而是铸造出来的。

本次在旧城更新改造中，加强了规划、建设、管理的行为规范，减少了开发建设活动的盲目性和投机性，做到决策科学化，从而减少了旧城改造的政府投资，使旧城改造更新健康发展。

2.2.5旧城改造促进两型社会发展

目前，我国中部地区已规划成为承接发达国家和我国东部沿海地区产业转移的重要区域。

武汉“8+1”城市圈获批为“两型社会”（资源节约型和环境友好型社会，**也在武汉“8+1”城市圈内）综改区，以探索在资源环境压力日益加大的趋势下区域经济发展的新模式，为中部经济的崛起打造新引擎。

**县****旧城改造还建房项目的建设是当地县委、县政府做出的一项功在当代、利在千秋的重大决策，是贯彻落实科学发展观的具体实践。

对**县的旧城改造是湖北省实现中部崛起的需要，是湖北省经济协调发展的需要，是湖北省响应国家发展“两型社会”的需要。

第三章项目选址分析

3.1**县区位优势

3.1.1**县地理位置

**地势北高南低，形成自北向南的山脉走向，东北部崇山峻岭，群山环抱，多是海拔1000米以上的高山，海拔1729米的大别山主峰天堂寨位于东北部边界，是著名的休养避暑风景区。

天堂寨，号称中原第一峰，登上主峰，环视天下，则可见十万大山拥拜于下；北望中原，南眺荆楚。

有诗云：

“探奇直上有高峰，万象森罗一望中，到此襟怀同海阔，混疑跨凤入天空。

”凌晨观日出似置身于九天之外，傍晚看日落如在仙宫信步。

每当雨过天晴，早晨登主峰观云海更是气象万千，茫茫云海，层层烟流，青黛色的群山，像白浪淘天的大海中的渔舟，时隐时现，又似条条苍龙翱翔起舞，吞云吐雾。

海拔1404米的薄刀峰林场在北山区；中部地势渐趋开阔，是海拔200～500米之间的低山丘陵区；南部为200米以下的波状起伏的浅丘陵区，其间有着面积不等的山间坪地和因河流冲积而成的平畈地。

3.2项目所在地自然条件分析

3.2.1地形、地貌

**县地处大别山南麓，城区范围内属低山丘陵地区，地势自东北向西南倾斜，东北部重峦叠嶂，西南部低山丘陵。

城区东面的塔山主峰海拔达445ｍ，相间有河谷冲地。

项目拟建区域为河谷冲击形成的狭长地带，土质以淤沙为主，地势东高西低，北高南低。

3.2.2水文、工程地质

**县**镇位于巴水支流长河中下游，义水河由北向西南穿城而过。

义水河是**城区的天然河流，系季节性