房地产报告作业文档格式.docx

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61740

27.9

其中：

住宅

44308

30.2

办公楼

2544

40.7

商业营业用房

7370

30.5

房屋施工面积（万平方米）

507959

25.3

388439

23.4

15950

31.3

56278

26.1

房屋新开工面积（万平方米）

190083

16.2

146035

12.9

5361

46.2

20671

18.3

土地购置面积（万平方米）

40973

2.6

土地成交价款（亿元）

8049

-1.9

房屋竣工面积（万平方米）

89244

13.3

71692

13.0

2179

20.0

9045

9.2

商品房销售面积（万平方米）

109946

4.9

97030

3.9

2008

6.2

7878

12.6

商品房销售额（亿元）

59119

12.1

48619

10.2

2502

16.1

6702

23.7

商品房待售面积（万平方米）

27194

16904

35.8

1230

10.8

5895

11.9

房地产开发企业本年资金来源（亿元）

83246

14.1

国内贷款

12564

0.0

利用外资

814

2.9

自筹资金

34093

28.0

其他资金

35775

8.6

定金及预收款

21610

个人按揭贷款

8360

-12.2

2011年房地产开发投资完成情况

2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。

其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。

　　2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；

其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。

房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；

其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。

房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；

其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。

　　2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点；

土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长4.3%。

2011年商品房销售和待售情况

2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点；

其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。

商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点，比1-11月回落3.9个百分点；

其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。

2011年末，全国商品房待售面积27194万平方米，比11月末增加1763万平方米。

其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。

2011年房地产开发企业资金来源情况

　　2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，比1-11月回落4.9个百分点。

其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；

利用外资814亿元，增长2.9%；

自筹资金34093亿元，增长28.0%；

其他资金35775亿元，增长8.6%。

在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；

个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。

2011年全国房地产开发景气指数

　　2011年12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为98.89，比11月份回落0.98点。

2012年1-5月份房地产开发投资完成情况

　　2012年1-5月份，全国房地产开发投资22213亿元，同比名义增长18.5%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。

其中，住宅投资15098亿元，增长13.6%，增速回落0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.0%。

　　1-5月份，房地产开发企业房屋施工面积451364万平方米，同比增长19.6%，增速比1-4月份回落1.6个百分点；

其中，住宅施工面积339036万平方米，增长17.3%。

房屋新开工面积72859万平方米，下降4.3%，降幅比1-4月份扩大0.1个百分点；

其中，住宅新开工面积53882万平方米，下降8.2%。

房屋竣工面积27306万平方米，增长26.3%，增速回落3.9个百分点；

其中，住宅竣工面积21815万平方米，增长26.5%。

　　1-5月份，房地产开发企业土地购置面积13532万平方米，同比下降18.7%，降幅比1-4月份缩小0.6个百分点；

土地成交价款2620亿元，下降10.0%，降幅缩小3.7个百分点。

2012年1-5月份商品房销售和待售情况

　　1-5月份，商品房销售面积28852万平方米，同比下降12.4%，降幅比1-4月份缩小1个百分点；

其中，住宅销售面积下降13.5%，办公楼销售面积增长3.6%，商业营业用房销售面积下降1.4%。

商品房销售额16932亿元，下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点；

其中，住宅销售额下降10.6%，办公楼销售额下降8.7%，商业营业用房销售额增长3.9%。

　　1-5月份，东部地区商品房销售面积14098万平方米，同比下降14.1%，降幅比1-4月份缩小1.4个百分点；

销售额10259亿元，下降12.1%，降幅缩小3.3个百分点。

中部地区商品房销售面积6962万平方米，下降10.2%，降幅缩小1.8个百分点；

销售额3072亿元，下降2.9%，降幅缩小3.2个百分点。

西部地区商品房销售面积7792万平方米，下降11.1%，降幅扩大0.4个百分点；

销售额3601亿元，下降5.0%，降幅缩小0.2个百分点。

5月末，商品房待售面积30740万平方米，比4月末增加432万平方米。

其中，住宅待售面积增加278万平方米，办公楼增加6万平方米，商业营业用房增加43万平方米。

2012年1-5月份房地产开发企业到位资金情况

　　1-5月份，房地产开发企业本年到位资金34171亿元，同比增长5.7%，增速比1-4月份提高0.6个百分点。

其中，国内贷款6296亿元，增长8.5%；

利用外资168亿元，下降36.8%；

自筹资金14518亿元，增长16.3%；

其他资金13188亿元，下降4.3%。

在其他资金中，定金及预收款7926亿元，下降4.0%；

个人按揭贷款3343亿元，下降2.9%。

2012年1-5月份房地产开发景气指数

　　5月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.90，比上月回落0.72点。

表2　2012年1-5月份全国房地产开发和销售情况

22213

18.5

　其中：

15098

13.6

　　　　办公楼

1082

44.7

　　　　商业营业用房

2887

31.6

451364

19.6

339036

17.3

15377

27.6

50788

21.2

72859

-4.3

53882

-8.2

2362

12.4

8989

9.7

13532

-18.7

2620

-10.0

27306

26.3

21815

26.5

598

-2.7

2931

30.7

28852

-12.4

25558

-13.5

641

3.6

1996

-1.4

16932

-9.1

14010

-10.6

772

-8.7

1863

3.9

30740

33.6

19721

43.7

1304

16.6

6213

16.9

34171

5.7

6296

8.5

　　　　利用外资

168

-36.8

　　　　自筹资金

14518

16.3

　　　　其他资金

13188

　　　　　其中：

7926

-4.0

　　　　　　　　个人按揭贷款

3343

-2.9

表2　2012年1-5月份东中西部地区房地产开发投资情况

地　区

投资额

（亿元）

同比增长

（%）

住　宅

全国总计

　　东部地区

13036

8803

16.0

11.4

　　中部地区

4472

3086

22.3

15.9

　　西部地区

4705

3208

22.5

17.7

表3　2012年1-5月份东中西部地区房地产销售情况

商品房销售面积

商品房销售额

绝对数

（万平方米）

14098

-14.1

10259

-12.1

6962

-10.2

3072

7792

-11.1

3601

-5.0

全年房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%。

其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%；

办公楼投资2544亿元，增长40.7%；

商业营业用房投资7370亿元，增长30.5%。

　　全年新开工建设城镇保障性安居工程住房1043万套（户），基本建成城镇保障性安居工程住房432万套。

表6　2011年房地产开发和销售主要指标完成情况及其增长速度

指　　标

单　位

比上年增长%

亿元

61740

27.9

44308

30.2

　　其中：

90平方米及以下

13637

28.0

房屋施工面积

万平方米

507959

25.3

388439

23.4

房屋新开工面积

190083

16.2

146035

12.9

房屋竣工面积

89244

13.3

71692

13.0

109946

4.9

97030

本年资金来源

83246

14.1

12564

0.0

个人按揭贷款

8360　

-12.2

本年购置土地面积

40973

2.6

土地成交价款

8049

-1.9

2.预测房地产行业未来走势

2012房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，如果没有资金实力，进入商品办公用房开发请三思。

2012年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：

1.对商品住房的土地需求的减少；

2.违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。

后者是一个危险想信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂，由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。

三、行业龙头分析

万科企业股份有限公司

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。

2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。

营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。

这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。

这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。

在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；

二、规范不权谋；

三、透明不黑箱；

四、责任不放任）享誉业内。

主要财务指标

财务指标

指标\日期

2012-03-31

2011-12-31

2010-12-31

2009-12-31

净利润（万元）

139593.68

962487.53

728312.70

532973.77

净利润增长率（%）

15.83

32.15

36.65

32.14

净资产收益率（%）

2.57

18.17

16.47

14.26

资产负债比率（%）

77.73

77.09

74.68

67.00

净利润现金含量（%）

91.70

35.22

30.72

173.62

净资产收益率：

高/低表明公司盈利能力强/弱。

该指标的最近一期行业平均值：

20.77%

净利润增长率：

高/低表明公司增长能力强/弱，前景好/差。

0.07%

资产负债比率：

高/低表明公司负债多/少，偿债压力大/小。

68.52%

净利润现金含量：

高/低表明公司收益质量良好/差，现金流动性强/弱。

-71.35%

资产与负债

财务指标（单位）

资产总额（万元）

31043650.4

29620844.0

21563755.1

13760855.4

负债总额（万元）

24131579.7

22837590.1

16105135.2

9220004.24

流动负债（万元）

20334813.0

20072416.0

12965079.1

6805827.98

长期负债（万元）

-

货币资金（万元）

3905442.46

3423951.43

3781693.29

2300192.38

应收帐款（万元）

125416.72

151481.38

159402.46

71319.19

预收帐款（万元）

12236340.8

11110171.8

7440519.73

3173480.12

其他应收款（万元）

1771990.49

1844061.42

1493831.32

778580.94

坏帐准备（万元）

股东权益（万元）

5435830.77

5296779.50

4423267.68

3737588.81

资产负债率（%）

77.7300

77.0900

74.6800

67.0000

股东权益比率（%）

17.5100

17.8800

20.5100

27.1600

流动比率

1.4590

1.4081

1.5851

1.9148

速动比率

0.4031

0.3702

0.5567

0.5912

现金流量

销售商品收到的现金（万元）

2128029.77

10364887.3

8811969.45

5759533.35

经营活动现金净流量（万元）

128012.07

338942.46

223725.55

925335.13

现金净流量（万元）

472856.70

-148282.39

1309416.05

202448.90

经营活动现金净流量增长率（%）

-164.81

51.50

-75.82

-27194.74

销售商品收到现金与主营收入

205.69

144.39

173.76

117.83

经营活动现金流量与净利润比（%）

现金净流量与净利润比（%）

338.74

-15.41

179.79

37.98

投资活动的现金净流量（万元）

-16949.51

-565256.77

-219165.93

-419066.06

筹资活动的现金净流量（万元）

362202.25

80685.83

1302452.98

-302865.52

利润构成与盈利能力

主营业务收入（万元）

1034591.16

7178274.98

5071385.14

4888101.31

经营费用（万元）

58223.64

255677.51

207909.28

151371.69

管理费用（万元）

50645.67

257821.46

184636.93

144198