老年公寓项目可行性研究报告Word格式.docx

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第二节项目概况

一、项目名称：

老年公寓项目

二、项目地址：

山东省荣成市虎山镇工业园

三、项目可行性报告编制依据

1、《山东省人民政府办公厅关于加快发展养老服务业的意见》（鲁政办发（2008）25号）

2、《山东省社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）》（山东省人民政府办公厅2012年6月20日印发）

3、山东省人民政府办公厅《关于认真落实企业退休职工中独生子女父母养老补助有关规定的通知》（鲁政办发〔2010〕55号）

4、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号）

5、《社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）》（国办发〔2011〕60号）

6、威海市人民政府《威海市老龄事业发展“十二五”规划》（威政发〔2012〕8号）

四、相关概念

“老年公寓”概念

所谓“老年公寓”，就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的城市老年人社区，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。

它既是一种新的老年人生活方式，又是一种民办民营式的经营模式，更是一种城市老年人聚居形式。

四、项目可行性研究报告的主要内容

五、简要结论

第二章项目背景和建设的必要性

第一节项目背景

目前，全威海市60岁以上老年人口达49.05万人，占户籍人口总数的19.3%。

据测算，到2015年，全市60岁以上老年人口将达55.9万人，占户籍人口总数的比例约上升至22%，80岁以上老年人口将达10万人，占老年人口的比例约为18%，65岁以上空巢老人将达40万人，空巢率超过70%。

人口老龄化的严峻形势将对社会保障、养老服务、劳动力供给、产业结构调整、社会管理、文化建设、代际关系等方面带来重大影响，做好新形势下的老龄工作是当前和今后一个时期的一项重要而艰巨的任务。

威海城镇现在建有敬老院和老年公寓80多家，可以容纳约7000人入住，只能为不到2%的老人解决养老问题，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%—5%的数据，威海的老年市场潜力还是相当大的。

很多敬老院和老年公寓由于建设的年代比较早，配套设施不完善，可容纳入住的老人数量比较少。

建筑功能落后，建筑结构不合理，设施陈旧，水、暖、电等外网老化严重，室内生活环境较差。

按要求应配备的浴室、食堂、供热设施、污水排放处理设施、治疗康复中心、娱乐中心等项目，或缺失，或陈旧，部分早已超过使用年限，经常发生故障，已无维修使用的价值。

因此，就老年公寓目前的发展现状，已远远不能满足更多老人的需要，不能适应新形势下发展要求。

为了更好的改善老年人的生活条件，提高其生活质量，保证其健康快乐生活，盛泉集团根据老年事业现状和长远发展规划，计划建设1所集收养、康复、休闲为一体的多功能、社会化、开放式的老年公寓，其主要工作职能是收养城镇中老人等。

第二节项目建设的必要性

一、解决老龄化社会问题的需要。

一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。

目前，我国60岁以上老年人口已达1.85多，占全国总人口的10%以上。

到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人。

我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。

随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。

威海也和全国一样老龄化程度为10%以上。

建设老年公寓，也是解决老龄化社会问题的需要。

二、构建和谐社会的需要

党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，威海市委、政府也提出建设“和谐威海”的要求。

如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。

尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建老年公寓，将为老人提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。

这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。

三、加快社会福利事业发展的需要

盛泉老年公寓项目建成后，将改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将扩大收养规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，解决老年人生活困难，充分发挥社会保障作用。

作为威海市南部一所规模较大的综合性养老服务机构，将在我市社会保障体系中发挥较为重要的作用。

第三章项目建设条件和规划

第一节项目建设的条件

一、公寓建设的区域条件

威海，一座生态化海滨旅游城市。

这里三面环海，风景秀丽，空气清新，气候宜人，绿化美化水平、环境质量指标均处于全国领先水平，是我国第一个国家卫生城市、首批国家环保模范城市和中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家文明城市，被联合国确定为“改善人居环境全球最佳范例”城市。

江泽民总书记亲笔概况了威海的特点“红瓦绿树、碧海蓝天、扬威奋进、前景广阔。

”

威海市旅游资源丰富，长达一千公里的海岸线上罗布着众多的海湾、岛屿、沙滩，有国家AAAA级旅游风景区刘公岛，世界东方好望角之称的成山头，市区内有环翠楼公园、威海公园、国际海水浴场，有天鹅湖、石岛湾、银滩、环翠四处省级旅游度假区，有凝聚中日韩三国人民友谊的赤山法华院，道教全真派发祥地圣经山、圣水观、铁槎山，海湾奇观乳山口等八十多处旅游景点，十多处优质温泉驰名中外。

二、公寓建设的地理条件

地块周边是辽阔的田野，住宅周围的环境优美，空气清新，适合老人颐养天年。

良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。

地块周边道路畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入有公路，满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。

地块规模大小适宜，大概有1000亩左右，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、社团活动、社群文化、对外交往、家政服务、终极关怀，需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。

只有这样规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。

三、公寓建设的气候条件

公寓地处中纬度，属于北温带季风型大陆性气候，四季变化和季风进退都较明显。

与同纬度的内陆地区相比，具有雨水丰富、年温适中、气候温和的特点。

另外，受海洋的调节作用，又具有春冷、夏凉、秋暖、冬温，昼夜温差小、无霜期长、大风多和湿度大等海洋性气候特点。

历年平均气温12℃，历年平均降水量730.2毫米，历年平均日照时数2538.2小时。

第二节老年公寓的规划

一、总体规划

本项目包括养老休闲园、观光采摘园、民俗旅游园、农家乐及养生休闲区等。

其中养老休闲园约8万平方米，农家乐四合院0.5万平方米。

露天采摘园占地700亩，其中果树类占地400亩，果蔬类占地300亩。

图1：

老年公寓的总体规划

二、具体规划要求

在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。

1、环境要园林化

幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。

2、公建设施要高比例化配套要完善化

公寓配有完善的医疗保健、超市、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。

3、设计要人性化

平面设计要方便老人出行，不宜有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道）；

电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围要保证充足的阳光入室，空间通透，楼道两侧要有扶手，每间隔一定距离应设休息坐椅；

室内地面应采用防滑设计，防跌扶手；

各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便；

总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。

4、生活要智能化

配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。

5、户型要合理化

充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，大部分户面积控制在40～60㎡左右。

户型设计要个性化、合理化。

三、社区规划特征

项目占地1000亩，规划建筑总面积12万平方米，低密度、低容积率、高绿化率。

四、产品功能组合

产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。

住宅产品要保证能满足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒适等老年人的特殊需要。

公建设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻。

五、社区内环境规划设计

园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。

老年人，特别是60～70岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。

主要的活动有：

叙谈、饮茶、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。

完善的步行交通系统。

步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。

完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰；

应沿湖设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；

道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。

六、单体建筑设计

建筑结构：

低层和多层均为框架结构，楼层：

低层为3-5层，多层为5-8层，均配有电梯。

部分底层架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心，保证视野通透。

架空层层高不低于3米，提升档次。

采用环保地热供暖，分户计费。

“三线三管”入户，即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管。

隐蔽管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；

室内管线暗敷，尤其在管线布置上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位置。

七、户型面积控制及户内设施

户型主要是一房和二房，一房面积控制在40㎡左右，二房面积控制在50～60㎡。

房间每个细节都需要求设计师深思熟虑：

无障碍设计，保证家中老人安全。

长柄门锁，便于使用。

超宽入户门足够两个老人并排搀扶通过。

房屋还安装电子安防系统、紧急呼叫援助系统等。

第三节节能、节水和节材设计

一、节能设计

1、编制依据及标准

《中华人民共和国节约能源法》和《中国节能技术政策大纲》

《“十二五”节能减排综合性工作方案》国发（2011）26号

《公共建筑物节能设计标准》GB50198-2005

《民用建筑电气设计标准规范》2010-6-1

固定资产投资项目节能评估及审查指南

2、节约资源、保护资源，保持能源、环境与经济的协调发展是我国的基本国策，本项目能耗主要有两个方面，一是建设期，各类施工机械产生的消耗；

二是运行期照明、建筑采暖、降温，设施设备使用等产生的能耗。

对此将采取以下措施，合理利用和节约资源。

主要排放物

老年公寓产生的少量医疗废水、生活污水、清洗污水，经过处理达标后排放。

二、节能

1、设计依据

国家有关节能降耗法律法规。

2、建筑节能

（1）确保主要建筑物采光及通风系统良好。

（2）在建筑物中积极推广采用保暖节能新型材料，如空心砖和苯板等。

（3）选用高反射系数的墙面装饰材料，减少自然光和人工照明光线的墙体吸收。

（4）合理利用空间，提高有效使用面积，力戒浪费。

3、给排水节能

（1）选择高效节能型产品。

（2）经综合分析、合理选择管径，做好管网设计，降低管网阻力。

（3）选择优质防渗阀门，杜绝滴漏。

4、供热采暖节能

（1）热网管道采用“氰聚塑”保温直埋管，降低网路热损。

（2）选用散热好、易维护的暖气片。

5、电气节能

（1）推广“绿色照明”工程，照明灯具采用新光源龟板反射罩、电子镇流器、电容补偿器、节能灯等。

（2）正确合理选择外网路径，降低线损。

第四节公寓项目进度

建设时间

楼号

占地面积（平方米）

建筑面积（平方米）

设计床位（张）

总投资（万元）

备注

一期工程建设时间2006.10-2010.9

敬老院1号楼；

老年公寓1、2号楼

5000

8000

400

2200

安装了电梯，无线呼叫机，监控设备，24小时热水等

二期工程建设2011.3-2012.4

盛泉老人公寓3-5号楼

7000

10000

500

2600

三期工程在建2012.7-2013.9

盛泉老年公寓6-11号楼

12000

20000

900

安装电梯，无线呼叫机，监控设备，24小时热水等

合计

12栋

24000

38000

1800

9800

表1：

公寓项目进度时间表

第四章项目市场分析

第一节老年公寓市场机遇

1、“老年公寓”市场潜力巨大

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。

据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，中国60岁及以上老年人口已达1.85亿人，占总人口的13.7%，到2013年底，中国老年人口总数将超过2亿，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。

到2015年，老年人口总数将达到2.21亿，占总人口的16%，人口老龄化形势严峻。

我国进入老龄化社会已是不争的事实。

根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；

到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。

2、老年人养老逐步向集中养老转移

受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。

但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；

核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，

一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

3、家庭因素催生老年公寓的产生和发展

自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。

许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，成为老年公寓的产生和发展的动力。

4、国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设

面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。

1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。

在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。

国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。

山东省政府更是认识到全国人口大省老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：

养老服务机构建设用地可划拨；

税费可减免；

贷款条件放宽、利率优惠；

财政可给一次性开办补助;

向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除等。

第二节老年公寓目标客户需求特征分析

一、老年住宅的内在需求

1、老年社会的来临

我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。

目前已经超过1.85亿，占全国总人口比重的10%以上，中国已经进入人口老年型国家行列。

专家预计我国到21世纪中叶，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。

我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。

随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多，“4-2-1”家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大、闲暇时间少，外出经商、留学人员增加，城市“空巢家庭”越来越多，传统的家庭养老服务功能日益弱化。

我国的人口现状，成为了老年公寓需求增大的内在宏观因素，为老年公寓产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。

2、老年人收入水平

随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现。

另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。

未来老年人收入水平的提高，为老年公寓产品提供了强大的消费支持。

3、老年人福利水平

随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。

在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年公寓市场的壮大提供了有力保障。

二、老年住宅的外在需求

1、社会居住观念的改变

中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。

而且由于计划生育政策的实施，目前“4-2-1家庭”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。

同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，单独老户的比重不断上升。

中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化，而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。

文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选。

由此可见，随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。

2、子女改善父母居住状况的需求

子女以为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公寓，成为了老年养老消费的主力。

年轻的一辈因为工作的缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样的地方却未必适合老年人居住。

随着年龄的增大，对生活环境的要求逐渐提高，为父母的健康长寿考虑，选择环境优美，空气清新的老年公寓以改善父母的居住环境是子女养老服务消费的主要诱因。

第三节老年住宅目标客户消费特征分析

老年住宅目标客户群的消费有如下特点：

1、老年消费是一个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。

绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加一段时间的社会劳动，但相当部分老年人再就业的时间不会很长，一般在65岁后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。

2、老年消费是一种自主消费，这是老年消费的行为特征。

与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人独立思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失。

3、老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。

当然，这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们一旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。

4、老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费，这是老年消费的质量特征。

目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈不上周到。

这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用，许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而产生害怕消费、躲避消费的心理，在行动上则表现为不进行消费或只进行惰性消费。

这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费是很不利的。

5、老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费的内在特征。

大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人以服务性消费为主。

随着老人所处的年龄段的不同，在消费上会各有侧重，各具特色。

第四节市场营销策略-租售补相结合

租：

入住的老人每个月支付一定的养老费，可以在老年公寓居住。

相当于每个月支付租金。

售：

公寓的每个房间都有独立的产权，可以出售。

入住的老人可以买下一个房间长期居住。

补：

公寓为了吸引更多的老人入住，现推出免费养老投资政策，入住老人支付一定数额的养老费，可以在老年公寓免费居住，不入住的每月可以得到一定的补助。

第五节市场风险分析

一、外部风险分析

老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知、认可需要一段时间。

威海市属于三线城市，城市经济和社会发展、人们的生活水平和大城市有一定的差距，人们的观念还是比较传统的，老年人养老还是以家庭养老为主。

但就老年人住宅市场而言，面对的是新的特殊客户群体，在社会家庭结构演变中，虽然“核心家庭”逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要一个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知、认可，而认知、认可更需要一个时间过程，其认知认可程度决定了老年公寓市场成熟程度，认知认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短。

因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。

二、内部风险分析

1、户型设计不合理、功能相对单一、服务范围狭窄

现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人生活的基本要求，更不能从规划设计上体现人性化关怀。

就是这样的条件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之门外，造成了高的空床率。

2、住宅区规模小、配套设施不足、管理水平低下

目前的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。

整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。

3、服务人员缺乏专业培训

在养老院从事服务的人员多为下岗职工和农民工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗