XXX年长沙写字楼市场环境分析1147553625Word下载.docx

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芙蓉区

亚大时代

2元/㎡/天

只租不卖

中天广场

3.0元/㎡/天

起12000元/㎡

恒隆国际

起5000元/㎡

平和堂

3元/㎡/天

均5380元/㎡

顺天财宝中心

均4800元/㎡

定王大厦

均6100元/㎡

文化大厦

联合商厦

均4200元/㎡

湖南国际商务中心

0.8元/㎡/天

均3000元/㎡

蓝色地标

均3500元/㎡

华美欧大厦

均8100元/㎡

天心区

都市之心

均3100元/㎡

新时空NO.1

均3900元/㎡

标志长沙商务中心

均8000元/㎡

汇源大厦

均3400元/㎡

雨花区

东1时区

0.7元/㎡/天

均3700元/㎡

中南博远大厦

均5400元/㎡

铭诚国际

均5060元/㎡

融程国际

均12000元/㎡

名汇达

0.9元/㎡/天

均5204元/㎡

由以上四个表格能够看出，芙蓉区块写字楼租价和售价最高，是高端写字楼的集中之地，以芙蓉区为原点向周围扩散。

开福区与天心区的租价与售价相当，进展态势处于同一水平，体系建设处于进展之中。

相较之下，雨花区租价较低，加之写字楼分布零散，还未形成一个完整的体系。

总的说来，由于国内外一些大企业公司入驻长沙市，长沙市对高端写字楼的需要也越加旺盛，加上芙蓉区块已形成成熟的商务圈，是长沙市的老牌商务中心，开福区、天心区与雨花区开发空间专门大，写字楼在一定时期内价格还有一个上升的空间。

经历2010年楼市黄金期，一些后起之秀的租价与售价都差不多上涨。

（三）高端写字楼调查

1、租金水平

租价

售价

/

3.6元/㎡/天

中隆国际

起6100元/㎡

均5700元/㎡

佳天国际新城

均4350元/㎡

新世纪大厦

金源大酒店

2.8元/㎡/天

天玺大酒店

2.6元/㎡/天

CTA财宝中心

均4600元/㎡

2、附加服务

目前，长沙市的高端专业写字楼普遍都提供酒店服务、商务中心、代取物品、代收剪报、订餐、代办票务、代订报纸、代订机票车票、办公场地清洁服务、设备修理养护、行李寄存等软件服务。

同时，将餐饮、金融服务、健身、咖啡生活等软性服务引入办公区间，除为入驻企业提供舒服高档的环境以外，还能实现其快捷的工作效率。

如顺天国际财宝中心、中天广场、亚大时代等项目，附加服务比较到位。

一样说来，写字楼比的是硬件拼的是软件。

长沙市高端写字楼周边的配套设施杂乱无序、档次较低也是导致其在软件服务水平一直上不去的重要缘故。

3、入驻率分析

入驻率

95%（只租不卖）

90%

50%

80%

98%

60%

99%

惟一星城国际

天玺大酒店

从上表能够得出结论，由于长沙近几年自身经济进展的快速，再加上长株潭合并等政策的利好，许多国际型、全国型大企业（酒店、地产、网络科技行业等）进驻长沙，使得长沙高端写字楼进驻率处于高位，潜在刚性需求十分庞大。

4、配套设施调查

周边配套

周边小型商店

餐饮、娱乐

中天商场

交通银行、小型商店

中国移动、中天广场

家乐福、贺龙体育馆

平和堂商场

金源大酒店、家乐福、贺龙体育馆

通程大酒店

富临饭店

豪布斯卡酒店

锦绣红楼

天虹商场、酒店、足浴、餐饮

长沙市写字楼周边配套设施丰富，位于中央商务区的的写字楼多为纯写字楼，配套多以周边商场为主。

非中央商务区的写字楼本身不纯粹，配套多以大厦本身酒店为主，且兼有其他商业，配套丰富但显得杂乱。

5、客户来源调查

高档写字楼的使用者选择高档写字楼的目的是将高档写字楼作为自身企业的名片，要求写字楼的档次需符合甚至高于自身形象。

这类企业一样规模较大，金融、房地产、媒体、投资等行业的比例较大。

酒店写字楼：

金融、投资、地产等行业

高档写字楼：

各行业大型企业

中低档写字楼：

小型企业、进展中的企业

楼盘

地段

五一路袁家岭

华美欧国际

五一路

五一路与芙蓉路交汇处

五一路与蔡锷路交汇处

五一路黄兴路口

韶山路

维一星城国际

韶山路人民路口

中建大厦

芙蓉路解放路口

芙蓉路侯家塘

芙蓉中路

二、2010年长沙市高端酒店运行小结

（一）要紧高端写字楼片区小结

长沙市现有高端写字楼物业分为两个部分，一是酒店写字楼，以华天、通程、华雅等高档酒店为依靠，依靠高档酒店配套及服务吸引客户进驻，其客户一样为国际知名公司，如汇丰银行等；

二是专业高档写字楼，要紧集中在芙蓉中路、五一路、韶山北路等繁华地带。

这些写字楼也已差不多售完，其入驻率都达到了85%以上。

这些区域差不多上老牌的商业区，周边配套成熟，然而差不多略显破旧，交通拥堵等不利因素也制约着这些地点的进展。

顺应政府滨江新城的规划，都市的中央商务区将会转移至环境和交通都较好地新城区。

另外，河西新城、星马新城正在规划商务办公区。

长沙市滨江新城规划图

目前，长沙的高端写字楼分布差不多逐步形成各自具有特色的商务圈经济，它们分别是五一广场商务圈、芙蓉路金融商务圈、文艺路口文化商务圈。

三个商圈写字楼分布格局成熟，形成了各具特色的气质和品貌。

五一广场商务圈：

以五一市民绿化广场为圆心、以五一大道为轴线的五一广场商务圈，以商业为主打、以商业带动商务。

在这一商务圈，平和堂、恒隆国际大厦、第一大道、中天广场等先后崛起。

芙蓉路金融商务圈：

以芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜亮特性，沿途数十家银行证券公司参差林立。

以此为契机，这一区域掀起了一轮商住与商务楼盘建设的高潮。

顺天国际财宝中心、蓝色地标、佳天国际新城、运达国际广场、金帆大厦、新时空NO.1等写字楼遍布其间。

文艺路文化商务圈：

全新崛起的以文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色。

入驻这一区域的企业多为国际、国内大公司的驻长机构，大型代理商和大型贸易公司。

而支撑这一商务圈的除了周边的星级酒店外，还有亚大时代、都市之心等写字楼。

隶属商务圈区位

地理位置

五一广场商务圈

芙蓉五一西路6号

第一大道

恒隆国际大厦

长沙市五一广场

芙蓉路金融商务圈

芙蓉区芙蓉中路388号

顺天国际财宝中心

芙蓉中路368号

长沙市解放路市公安局绿化广场东侧

天心区芙蓉中路二段劳动西路337号侯家塘

运达国际广场

湖南长沙芙蓉中路一段478号

金帆大厦

芙蓉北路558号

长沙市芙蓉南路神农大酒店对面

文艺路文化商务圈

长沙市五一中路68号

芙蓉中路与城南路交汇处

（二）高端写字楼分布特点小结

依照长沙市高端写字楼分布情形来看：

1、目前，长沙市高端写字楼沿市区三横两纵五条主干道呈“日”字形。

三横：

指五一大道、解放路和劳动路。

两纵：

芙蓉路和韶山路

高端写字楼差不多上分布在长沙市主干道沿线及“日”字型区域。

该区域差不多上涵盖了长沙CBD以及都市要紧商圈，商务、商业与环境都十分成熟。

2、高档写字楼要紧集中在以芙蓉广场为中心的五一路和韶山北路，再以此中心为原点向四周进行扩散。

三、长沙市高端商业回忆

（一）2010年写字楼销售分析

1、销售情形（价格及销售量）

销售状况

40%

均12000元/㎡

3元/㎡/天

售完

均5000元/㎡

平和堂所有

均5400元/㎡

均4300元/㎡

2、销售情形分析

长沙市写字楼大部分为投资客购买，由物业托管出租。

差不多已售完，销售状况好。

作为一个新兴成长型都市，越来越多的大企业进驻长沙，中心型企业的进展也越来越成熟，关于高档写字楼的需求也更加迫切。

从上表能够看到,高档写字楼的入驻率都达到了90%以上，高于中档写字楼的入驻率，写字楼的销售率接近100%，这说明长沙市的高档写字楼专门有市场前景。

中天广场采纳整层出租的形式，目前入驻率只有50%。

从中天广场目前的租售状态来看，长沙市入驻写字楼的企业多数规模不大。

（二）长沙市以后写字楼供应分析

1.供给情形

长沙市写字楼物业分为酒店写字楼和专业写字楼两部分，市场近年来进展较快，显现了顺天、中天等5A级写字楼，这是随着长沙经济的进展和招商引资等措施的实施带来的必定结果，大型企业的进展和成熟、国际型大企业的进驻为长沙市高档写字楼在长达进展提供了良好的市场环境。

2.现有产品特点（优点及缺点）

作为一个进展中的二级都市，长沙市的写字楼市场有着以下特点：

高档写字楼与商住两用楼共存，并都有强烈的市场需求，中低档写字楼处境尴尬。

一些处于创业初期的小企业受资金水平所限，租用专业写字楼将造成强大的成本压力，因此选择相对廉价的商住两用的物业。

而成长期的大中型企业考虑到公司形象的问题，情愿选择高档的写字楼。

高档写字楼的配套和服务也是吸引资金充裕的企业选择的重要缘故。

中档的写字楼却处于二者的夹层间，大企业看不上，小企业用不起，空置率较高，长沙市现有的高档写字楼要紧集中在以芙蓉广场为中心的五一路和韶山北路，形成了一个中央商务圈，周边环境成熟。

以文化大厦和亚大国际为代表，是较早开发的甲级写字楼，入驻率高，吸引了一些大企业和大量成长型的中型企业的进驻，但其楼面配套差不多相对老化。

以中天广场为代表的新建写字楼装修标准高，并具有酒店式公寓和商业等物业形式，都市综合体的特点明显。

此外，一些比较高档的写字楼存在的一个共性问题是停车位的严峻不足，这将会给整个写字楼产品、服务档次带来不利阻碍。

四、2011年长沙市高端酒店前景推测

（一）2011年长沙写字楼市场评估及推测

1、年度总环境（政策+市场）分析展望

（1）楼市新政分析

自2009年底以来，抑制性政策开始频繁出台。

2010年1月10日，国务院办公厅公布《关于促进房地产市场平稳健康进展的通知》，明确表态要遏制房价过快上涨，行业政策面已从“宽松”转向了“中性”。

随着“通知”的出台，估量中央相关部委及地点政府随后将响应要求连续出台一系列配套细则，“楼市利空”有“接踵而至”的可能；

另外，随着以后加息周期的来临，如现有的“中性政策”不放松的话，受加息阻碍政策面将由“中性”转为“趋紧”。

尽管政策有“趋紧”可能，然而，历史说明中央政府决策专门是货币往往滞后于市场表现，专门是物价走势。

即使货币政策收紧，对市场产生阻碍需要一段时刻，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，成效也需要慢慢开释。

政策的实施到效应的产生，还需要一个过程。

（2）宏观经济为地产行业带来可连续进展

在近些年宏观经济波动较为频繁的情形下，长沙的经济差不多面仍旧保持着健康进展的态势。

虽说目前政策“趋紧”已成为地产调控的主调，然而长沙近几年价格与一线都市相较涨幅平稳，因此，2011年长沙房地产市场将连续进展。

（3）商业投资型物业连续火热

2010年土地市场供应已出现多元化特性，打造都市综合体项目将会是长沙以后几年的方向和主流，由于长沙楼市各种类型物业供应层次丰富，商业楼、写字楼等投资型物业一直深受“追捧”。

（4）写字楼产品趋于高端化，价格平稳增长

由于长沙都市经济不断进展的客观要求（长株潭融城、都市规划扩张、交通日益便利、GDP增幅迅速），依照近2年长沙新城的规划、写字楼的租售价格情形以及入驻率等情形来看，写字楼产品将向高端化进展方向靠拢，新兴高端产品租售价都将有所上升。

2、长沙年度政策解析

长沙市颁布了《长沙市举荐创业富民活动实施方案》，将发挥财政资金引导作用，健全服务网络。

估量今后五年，全市个体工商户年均增长l2%，到2020年达34万户以上；

私营企业年均增长14%，到2020年达7.5万户以上；

一定规模以上企业数年均增长5%，到2020年达2500户以上。

3、长沙经济形势分析

2009年长沙全年完成地区生产总值3300亿元（估量数，下同），增长14.5%；

地点财政收入406亿元，增长18.7%；

完成全社会固定资产投资2430亿元，增长30%；

城乡居民人均可支配收入为20650元和9005元，分别增长13%和18%。

整体来看，全市经济实现平稳快速增长，并出现出逐季向好的趋势。

2010年随着经济形势的好转和政府招商引资力度的加大、支持创业政策的出台，长沙市的经济形势活跃，各项目经济指标处于平稳较快增长的状态，必将迎来一个新的进展高峰。

日前，中央的房地产政策趋向二线都市，加之长.株.潭.合并。

那么，长沙的房地产业务，将还有庞大的进展空间。

4、写字楼供应量

（1）长沙在建写字楼项目一览表

项目

名称

位置

物业类型

开发商

开发规模

占地面积

建筑面积

金泽园小区

望城县星城镇

一般住宅商业楼写字楼其它

长沙金德置业进展有限责任公司

259167.0平方米

271500.0平方米

双盈.卧龙湾

长沙金星大道与银星路交汇处

湖南双盈房地产开发

55048.5平方米

368000.0平方米

华龙湘安大厦

车站北路360号邻近

湖南湘安房地产开发

6348.3平方米

28563.6平方米

铂宫

长沙市又一村巷88号

一般住宅商业楼写字楼

长沙市三联房地产开发

11604.8平方米

100000.0平方米

金色比华利

国营综合农场马栏山分场

湖南高广房地产开发

165551.0平方米

323090.0平方米

香槟

小镇

长永高速公路辅道与星沙大道交叉口西北角

湖南凯诺置业投资进展

35214.1平方米

126384.3平方米

泊富

广场

泊富国际广场位于开福区芙蓉北路564号

湖南珈鼎置业进展 

26700.72平方米

307059平方米

中天

芙蓉区五一西路6号 

湖南天翔房地产

18741.40平方米

170000平方米

铭城

国际

东二环与人民东路交汇处往东80M处

湖南三诚置业

9470平方米

47993.01平方米

鸿基综合楼

天心城南路79号

鸿基（湖南）房地产进展

3256.68平方米

17000平方米

从总体上分析，不管是老牌商务中心芙蓉区块，依旧周边区域与正在规划建设的新城所提供的供应量，专门是高端写字楼产品的稀缺，再依照目前高端写字楼入驻率与销售率的情形来看，现有供应量不能满足经济不断进展长沙市场的需求量。

故2011年长沙写字楼市场求大于供。

（2）价格走势

上图为2009年往常部分高端写子楼租金价格

上图为2006年部分高端写字楼均价

下表为2009年以后长沙高端写字楼租金价格

自2006年以来，长沙写字楼的租售价格处于逐步攀升之中。

受产品高端化、长沙经济进展、市场求大于供等因素的阻碍，2011年长沙写字楼的租售价格还将稳中有升。

（二）、2011年长沙市写字楼运行评估及推测

目前，长沙市的高端专业写字楼普遍都提供代取物品、订餐、代办票务、代订报纸、代订机票车票、办公场地清洁服务、设备修理养护、行李寄存等软件服务。

同时将餐饮、金融服务、健身、咖啡生活等软性服务引入办公区间，除为入驻企业提供舒服高档的环境以外，还能实现其快捷的工作效率。

越来越多的5A级写字楼应市场要求而生。

★电梯

楼盘名称

车位数

建筑面积/停车位

电梯数量

建筑面积/电梯数

339

217/1

9

8173/1

运达国际

350

212/1

5

14840/1

154

307/1

94556/1

200

230/1

6

7667/1

金浮大酒店

180

388/1

13968/1

500

223/1

7

15928/1

150

204/1

4

7640/1

凯旋国际

300

221/1

3

22100/1

700

328/1

45920/1

108

218/1

3924/1

上表为部分写字楼停车位与电梯数据

★空调方式

空调类型

中央空调

平安大厦

国贸金融中心

湘域中央

汇富中心

新时空

分户中央空调

湖南文化大厦

豪廷大酒店

华联商厦

智能中央空调

东成大厦

部分中央空调

通程国际

华天贵宾楼

华银大厦

湖南新闻大厦

上表为部分写字楼空调方式

★智能化水平

智能化水平

5A

准5A

凯