房地产项目场调研工作手册正Word文档格式.docx

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2002年4月4日柯斌、黄惠；

（2）、第二批返城人员与时间：

2002年4月13日马瑞安；

（3）、第三批返城人员与时间：

2002年5月8日倪缨、李勇、韦斌；

5、调研结果的复查工作安排

（1）、住宅商品房市场现状复查，由韦斌负责，时间为：

2002年4月4日—2002年4月7日，共4天；

（2）、住宅商品房消费者市场现状复查，由马瑞安负责，时间为：

（3）、住宅商品房流通环节调研结果的复查，由李勇负责，时间为：

2002年4月3日—2002年4月7日，共5天；

（4）、住宅商品房购买市场复查，由方平负责，时间为：

（5）、项目竞争市场调研复查，由谢长征负责，时间为：

（6）、专家论证会议，由我司总部负责，时间为：

6、项目调研报告撰写工作计划和送呈

（1）、项目基础市场分析报告，由韦斌负责，时间为：

2002年4月9日—2002年4月12日，共4天；

（2）、住宅商品房市场现状调研报告，由谢长征负责，时间为：

（3）、住宅商品房消费者市场调研报告，由方平负责，时间为：

（4）、住宅商品房流通环节调研报告，由韦斌负责，时间为：

（5）、住宅商品房购买市场调研报告，由方平负责，时间为：

（6）、项目竞争市场调研报告，由李勇负责，时间为：

（7）、调研结果和建议，由倪缨负责，时间为：

（8）、调研报告的文字整合及文章成型，由马瑞负责；

（9）、调研报告送呈甲方，由倪缨负责，时间为：

2002年4月13日中午12点前；

二、项目调研工作具体计划

1、项目调研第一阶段：

总体调研执行计划

时间：

2002年3月22日——2002年3月23日，共2天；

要求：

每日各责任人按计划完成各自工作，并统一交马瑞安整理成工作日志后EMAIL回公司；

（1）、2002年3月22日

序号

工作名录

人员安排

工作内容

工作程序

时间安排

工作要求

借助工具

责任人

备注

1、

熟悉长春市场

项目组全体市场调研人员（共15名）

对整个长春市场进行熟悉，初步为不同的市场调研工作确定调研对象和区域

1、按地图熟悉长春市区

3．22/19：

00-20：

00

记住城市及道路

长春市区地图

柯斌

购买7份地图

2、甲方讲解长春市场

3．22/20：

00-22：

记住市场格局及重点楼盘

长春楼盘分布图

3、确定明日行程及路线

3．22/22：

00-23：

明晰行程及路线

工作日记本

全部

（2）、2002年3月23日（表一）

2、

普查

市场

项目组

主要调研人员（共7人）

熟悉长春市区及主要楼盘分布

按所确定的行程进行

3．23/8：

00-

12：

1、基本熟悉长春市、道路及楼盘

专用车甲方配合人员

倪樱

中饭快餐

3．14/12：

30-

18：

2、对各自调查区域和对象有更深入了解

工作日记并记录在案

（3）、2002年3月23日（表二）

3、

确定调研对象和区域

项目主要调研人员（共7人）

对整个长春市场进行分析，各自确定市场调研工作确定调研对象和区域

1、各负责人按市场状况修改工作计划

3．23/19：

修改计划到可直接操作

已完成的调研计划

各负责人

2、讨论和确定负责人的工作计划

3．23/20：

30

确定修改的计划

各负责人参加讨论

3、确定调研人员分组

3．23/22：

30-23：

按预计工作量大小进行科学分组

地图、楼盘图等

请甲方配合

（4）、2002年3月24日

4、

调研前

培训

项目部全体调研人员（共15人）

明确调查组织结构，宣布调查方式和调查目的，培训调查内容和实施计划，确定调查范围、行程等

1、各组按各自计划对小说组成员进行培训

3．24/9：

明晰自己职责和目的

5个工作场所

方平

2、准备各种所需资料

3．24/13：

00-17：

足够数量并直接使用的物料

复印机等

黄惠、谢长征、李勇

3、检查所有调研计划及样本。

3．24/19：

做到万无一失

方平

2、项目调研第二阶段：

调研实施阶段工作表（时间：

2002年3月25日——2002年4月3日，共10天）

每日各责任人按计划完成各自工作后，统一交马瑞安整理成工作日志并EMAIL回公司；

（1）、第一部分：

项目基础市场调研，由韦斌负责，时间：

2002年3月25日——2002年3月26日；

A、韦斌第一部分调研工作：

2002年3月25日

工作方式

完成要求

项目基础资源调研

韦斌及调研人员

1、项目地块状况调研（4）

现场考察

3.23日前

形成文字

和甲方研讨

韦斌

事前

准备

2、地块自然资源调研（7）

8：

00-12：

现场访及录

韦斌及调研员

3、生活配套设施调研（14）

13：

现场走访及记录

4、项目地块规划

（2）

3.23前

5、地块资源对住宅商品房的影响（3）

总结

19：

形成报告书

电脑

现场

分析

B、韦斌第二部分调研工作：

2002年3月26日

项目市场环境调研

韦斌及调研人员等，

1、城市基本现状调研

（2）

查阅资料及访问相关人

长春市志统计

韦斌

收集资料

2、国民经济发展现状调研（4）

00-15：

长春市志统计等

现场收集

3、政府关于住宅商品房的方针政策研究（5）

总结与分析

00-21：

电脑等

4、国民经济环境对发展本项目的影响

21：

（2）、第二部分：

住宅商品房市场现状调研，由柯斌负责，时间为2002年3月24日——2002年4月3日；

A、柯斌第一部分调研工作：

2002年3月24日

住宅商品房市场总体调研

柯斌及调研人员等

1、总体概况（7）

记录在案

柯斌

2、总体概况总结

和甲方一起探讨

3、确定明天行程及准备所许物品及样本

和小组成员共同讨论

22：

B、柯斌第二部分工作：

2002年3月25日-2002年4月3日，共10日

个体产品调研

1、住宅商品房的基本素质调研（5）

现场走访、记录

3月25日-4月3日

车、地图

2、项目所在区域市场状况调研（4）

记录在案

车、地图

3、不同价格的典型项目调研

现场走访、记录

车、地图等

4、满足市场需求的项目个体素质调研

3月25日-4月3日

注意：

具体实施，见附件一：

柯斌小组调研工作实施计划

（3）、第三部分：

住宅商品房消费者市场调研，由方平负责，时间为：

2002年3月25日—2002年4月3日；

市场消费需求调研

方平及调研人员等

1、市场消费需求调研（8）

抽样调研

2、消费者对个体产品的要求调研（12）

3、对项目的综合素质调研（8）

抽样调研

4、消费能力调研

5、消费者基本情况调研

三级市场调研

1、市区商品房的出租状况（5）

走访

地图

2、二手住宅商品房的转让状况（4）

地图

3、区域内商品房的出租、出让状况（6）

走访

地图等

4、整体市场的出租、出让价格分布状况

5、三级市场对本项目的影响

具体实施，见附件二：

方平小组调研工作实施计划

（4）、第四部分：

住宅商品房流通环节调研，由韦斌负责，时间为：

2002年3月27日—2002年4月3日；

住宅商品房市场的营销推广调研

韦斌及调研人员等

1、不同价格典型楼盘的推广策略（4）

3月27日-4月3日

韦斌

2、不同价格典型楼盘的基本销售模式

营销渠道分析

1、营销渠道调查细分化

2、市场调查结果

3月27日-4月3日

3、总论

具体实施，见附件三：

韦斌小组调研工作实施计划

（5）、第五部分：

住宅商品房购买市场调研，由黄惠、谢长征负责，时间为：

1、

1、按地段资源因素的类比项目调研

谢长征

2、按建筑类别因素的类比项目调研

类比项目的购买市场调研

谢长征及调研人员等

3、按价格因素的类比项目调研

谢长征

4、按户型因素的类比项目调研

5、按社区规模因素的类比项目调研

6、按项目的规划设计要点为标准，确定购买市场

项目购买市场调研定量分析

黄惠及调研人员等

1、购买群体特征分析

黄惠

2、购买者对项目所在区域的认可程度

黄惠

4、消费能力调研购买者对项目的认可情况分析

具体实施，见附件四：

黄惠小组调研工作实施计划

（6）、第六部分：

项目竞争市场调研，由李勇负责，时间为：

市场供需调研

李勇及调研人员等

开发量、流通数量、销售数量、空置率

李勇

周边竞争状况

竞争圈情况调研

李勇

典型竞争对手调研

选择竞争项目进行分析

三、项目调研方式、对象、样本的确定

1、关于本项目调研工作的设计

在明确项目调研目的的基础上，才能有效的进行整个项目调研工作，这是前提。

为保障调研目的的达到，调研工作首先要设计的是调研内容，这是由调研目的决定的。

调研内容必须通过特定调研方式和针对有效的调研对象来进行，这样才能保障调研工作的准确。

调研方式和调研对象之间的关系是，第一、调研方式是由调研对象所决定的；

第二、两者反过来又修正调研内容。

同时，调研内容、调研方式和调研对象，其三者共同决定了整个调研工作的组织，于是，整个调研工作的模式应该是：

调研目的调研内容调研对象调研方式

调研组织

2、项目调研目的研讨

这实际上也是项目营销推广策划的依据，因为，本次项目调研的最终目的在于，找到项目营销推广中能最快完成销售的、切实可行的项目营销因素的各种定位。

现罗列如下：

（1）、地块调研及分析，由此得到地块状况对项目的影响；

（2）、宏观环境及市场状况对项目的影响；

（3）、项目及周边状况对项目的影响；

（4）、消费市场及购买需求对项目的影响；

（5）、项目个体产品的户型特征；

（6）、项目综合质素基础；

（7）、项目优劣势；

（8）、项目目标客群所决定的营销因素定位；

（9）、项目目标客群所决定的传播因素定位；

（10）、价格定位；

（11）、卖场进行实际销售所需要的销售物料内容、数量和运用方式；

（12）、针对本项目的具体情况，编制培训计划；

（13）、目标客群能接受的广告策略、广告方案、平面设计、广告发布、广告预算、广告效果评估等

以上共14个子目标所组成的目标系统，将最终支持项目营销推广方案的确定。

3、项目调研目的所决定的本次调研内容、调研对象及调研方式的明细表

（1）、第一部分项目基础市场调研

调研内容

调研方式

调研对象

1-1

本项目地块地埋位置

1-1-1

项目地理位置

现场统计

项目地块

1-1-2

项目地块状况

现场统计

1-1-3

项目地块状况研讨

1-1-4

项目地块自然资源

1-2

周围景观

污染状况

社会治安状况

现有交通状况

生态环境状况

1-1-5

卫生状况

1-1-6

水资源状况

1-3

地块周边生活配套设施

1-3-1

周边居民习惯的日常购物场所

周边居民

1-3-2

周边居民家庭数量及人口总数

1-3-3

周边居民文体设施

1-3-4

医疗卫生

1-3-5

金融服务

1-3-6

宾馆餐饮

1-3-7

邮政电信

电话调查

1-3-8

电视台

1-3-9

娱乐设施

1-3-10

休闲场所

1-3-11

生活供水

访谈式调查

1-3-12

生活供电

1-3-13

学校

1-3-14

居民交通设施

1-4、

地块规划

1-4-1、

地块规划的技术经济指标

1-4-1-1

总占地面积

资料查阅

发展商

1-4-1-2

容积率

1-4-1-3

覆盖率

1-4-1-4

绿化率

1-4-1-5

总建筑面积

1-4-1-6

总户数

1-4-2

地块所肩负的城市功能

1-5

地块开发住宅商品房的可能性评测

1-5-1

从地块状况研讨

1-5-1-1

从项目地块地理位置看

1-5-1-2

从项目地块状况看

1-5-1-3

从地质状况看

1-5-2

从地块自然资源探讨

1-5-2-1

从周围景观看

1-5-2-2

从污染状况看

1-5-2-3

从治安状况看

1-5-2-4

从现有交通状况看

1-5-2-5

从卫生状况看

1-5-3

从地块周边生活方式探讨

1-5-3-1

从居民习惯购物场所看

1-5-3-2

从周边居民家庭数量

及人口总数看

1-5-3-3

从周边居民文体设施看

1-5-3-4

从医疗卫生看

1-5-3-5

从金融服务看

1-5-3-6

从宾馆餐饮看

1-5-4

从地块规