房地产项目场调研工作手册正Word文档格式.docx

1、2002年4月4日 柯斌、黄惠；（2）、第二批返城人员与时间：2002年4月13日 马瑞安；（3）、第三批返城人员与时间：2002年5月8日 倪缨、李勇、韦斌；5、调研结果的复查工作安排（1）、住宅商品房市场现状复查，由韦斌负责，时间为：2002年4月4日2002年4月7日，共4天；（2）、住宅商品房消费者市场现状复查，由马瑞安负责，时间为：（3）、住宅商品房流通环节调研结果的复查，由李勇负责，时间为：2002年4月3日2002年4月7日，共5天；（4）、住宅商品房购买市场复查，由方平负责，时间为：（5）、项目竞争市场调研复查，由谢长征负责，时间为：（6）、专家论证会议，由我司总部负责，时间为

2、：6、项目调研报告撰写工作计划和送呈（1）、项目基础市场分析报告，由韦斌负责，时间为：2002年4月9日2002年4月12日，共4天；（2）、住宅商品房市场现状调研报告，由谢长征负责，时间为：（3）、住宅商品房消费者市场调研报告，由方平负责，时间为：（4）、住宅商品房流通环节调研报告，由韦斌负责，时间为：（5）、住宅商品房购买市场调研报告，由方平负责，时间为：（6）、项目竞争市场调研报告，由李勇负责，时间为：（7）、调研结果和建议，由倪缨负责，时间为：（8）、调研报告的文字整合及文章成型，由马瑞负责；（9）、调研报告送呈甲方，由倪缨负责，时间为：2002年4月13日中午12点前；二、项目调研工

3、作具体计划1、项目调研第一阶段：总体调研执行计划 时间：2002年3月22日2002年3月23日，共2天；要求：每日各责任人按计划完成各自工作，并统一交马瑞安整理成工作日志后EMAIL回公司； （1）、2002年3月22日 序号工作名录人员安排工作内容工作程序时间安排工作要求借助工具责任人备注1、熟悉长春市场项目组全体市场调研人员（共15名）对整个长春市场进行熟悉，初步为不同的市场调研工作确定调研对象和区域1、按地图熟悉长春市区322/19：00-20：00记住城市及道路长春市区地图柯斌购买7份地图2、甲方讲解长春市场322/20：00-22：记住市场格局及重点楼盘长春楼盘分布图3、确定明日行

4、程及路线322/22：00-23：明晰行程及路线工作日记本全部（2）、2002年3月23日（表一）2、普查市场项目组主要调研人员（共7人）熟悉长春市区及主要楼盘分布按所确定的行程进行323/8：00-12：1、基本熟悉长春市、道路及楼盘专用车甲方配合人员倪樱中饭快餐314/12：30-18：2、对各自调查区域和对象有更深入了解工作日记并记录在案 （3）、2002年3月23日（表二）3、确定调研对象和区域项目主要调研人员（共7人）对整个长春市场进行分析，各自确定市场调研工作确定调研对象和区域1、各负责人按市场状况修改工作计划323/19：修改计划到可直接操作已完成的调研计划各负责人2、讨论和确定

5、负责人的工作计划323/20：30确定修改的计划各负责人参加讨论3、确定调研人员分组323/22：30-23：按预计工作量大小进行科学分组地图、楼盘图等请甲方配合（4）、2002年3月24日4、调研前培训项目部全体调研人员（共15人）明确调查组织结构，宣布调查方式和调查目的，培训调查内容和实施计划，确定调查范围、行程等1、各组按各自计划对小说组成员进行培训324/9：明晰自己职责和目的5个工作场所方平2、准备各种所需资料324/13：00-17：足够数量并直接使用的物料复印机等 黄惠、谢长征、李勇3、检查所有调研计划及样本。324/19：做到万无一失 方平2、项目调研第二阶段：调研实施阶段工作

6、表（时间：2002年3月25日2002年4月3日，共10天）每日各责任人按计划完成各自工作后，统一交马瑞安整理成工作日志并EMAIL回公司；（1）、第一部分：项目基础市场调研，由韦斌负责，时间：2002年3月25日2002年3月26日；A、韦斌第一部分调研工作：2002年3月25日工作方式完成要求项目基础资源调研韦斌及调研人员1、项目地块状况调研（4）现场考察3.23日前形成文字和甲方研讨韦斌事前准备2、地块自然资源调研（7）8：00-12：现场访及录韦斌及调研员3、生活配套设施调研（14）13：现场走访及记录4、项目地块规划（2）3.23前5、地块资源对住宅商品房的影响（3）总结 19：形成

7、报告书电脑现场分析B、韦斌第二部分调研工作：2002年3月26日项目市场环境调研韦斌及调研人员等， 1、城市基本现状调研（2）查阅资料及访问相关人长春市志统计韦斌 收集资料2、国民经济发展现状调研（4）00-15：长春市志统计等现场收集3、 政府关于住宅商品房的方针政策研究（5）总结与分析00-21：电脑等4、国民经济环境对发展本项目的影响21：（2）、第二部分：住宅商品房市场现状调研，由柯斌负责，时间为2002年3月24日2002年4月3日；A、柯斌第一部分调研工作：2002年3月24日住宅商品房市场总体调研柯斌及调研人员等1、总体概况（7） 记录在案柯斌 2、总体概况总结 和甲方一起探讨3

8、、确定明天行程及准备所许物品及样本和小组成员共同讨论22：B、柯斌第二部分工作：2002年3月25日-2002年4月3日，共10日个体产品调研1、 住宅商品房的基本素质调研（5） 现场走访、记录 3月25日-4月3日 车、地图2、项目所在区域市场状况调研（4）记录在案车、地图3、不同价格的典型项目调研现场走访、记录车、地图等4、满足市场需求的项目个体素质调研3月25日-4月3日注意：具体实施，见附件一：柯斌小组调研工作实施计划（3）、第三部分：住宅商品房消费者市场调研，由方平负责，时间为：2002年3月25日2002年4月3日；市场消费需求调研方平及调研人员等1、 市场消费需求调研（8） 抽样

9、调研2、消费者对个体产品的要求调研（12）3、对项目的综合素质调研（8）抽样调研4、消费能力调研5、消费者基本情况调研三级市场调研1、市区商品房的出租状况（5） 走访 地图2、二手住宅商品房的转让状况（4）地图3、区域内商品房的出租、出让状况（6）走访地图等4、整体市场的出租、出让价格分布状况5、三级市场对本项目的影响具体实施，见附件二：方平小组调研工作实施计划（4）、第四部分：住宅商品房流通环节调研，由韦斌负责，时间为：2002年3月27日2002年4月3日；住宅商品房市场的营销推广调研韦斌及调研人员等1、不同价格典型楼盘的推广策略（4） 3月27日-4月3日 韦斌2、不同价格典型楼盘的基本

10、销售模式营销渠道分析 1、营销渠道调查细分化2、市场调查结果3月27日-4月3日3、总论具体实施，见附件三：韦斌小组调研工作实施计划（5）、第五部分：住宅商品房购买市场调研，由黄惠、谢长征负责，时间为： 1、1、按地段资源因素的类比项目调研谢长征2、按建筑类别因素的类比项目调研类比项目的购买市场调研谢长征及调研人员等3、按价格因素的类比项目调研 谢长征4、按户型因素的类比项目调研5、按社区规模因素的类比项目调研6、按项目的规划设计要点为标准，确定购买市场项目购买市场调研定量分析黄惠及调研人员等1、 购买群体特征分析 黄惠2、 购买者对项目所在区域的认可程度黄惠4、消费能力调研购买者对项目的认可

11、情况分析具体实施，见附件四：黄惠小组调研工作实施计划（6）、第六部分：项目竞争市场调研，由李勇负责，时间为：市场供需调研李勇及调研人员等开发量、流通数量、销售数量、空置率 李勇周边竞争状况 竞争圈情况调研李勇典型竞争对手调研选择竞争项目进行分析 三、项目调研方式、对象、样本的确定1、关于本项目调研工作的设计在明确项目调研目的的基础上，才能有效的进行整个项目调研工作，这是前提。为保障调研目的的达到，调研工作首先要设计的是调研内容，这是由调研目的决定的。调研内容必须通过特定调研方式和针对有效的调研对象来进行，这样才能保障调研工作的准确。调研方式和调研对象之间的关系是，第一、调研方式是由调研对象所决

12、定的；第二、两者反过来又修正调研内容。同时，调研内容、调研方式和调研对象，其三者共同决定了整个调研工作的组织，于是，整个调研工作的模式应该是：调研目的 调研内容 调研对象 调研方式 调研组织2、项目调研目的研讨这实际上也是项目营销推广策划的依据，因为，本次项目调研的最终目的在于，找到项目营销推广中能最快完成销售的、切实可行的项目营销因素的各种定位。现罗列如下：（1）、地块调研及分析，由此得到地块状况对项目的影响；（2）、宏观环境及市场状况对项目的影响；（3）、项目及周边状况对项目的影响；（4）、消费市场及购买需求对项目的影响；（5）、项目个体产品的户型特征；（6）、项目综合质素基础；（7）、项

13、目优劣势；（8）、项目目标客群所决定的营销因素定位；（9）、项目目标客群所决定的传播因素定位；（10）、价格定位；（11）、卖场进行实际销售所需要的销售物料内容、数量和运用方式；（12）、针对本项目的具体情况，编制培训计划； （13）、目标客群能接受的广告策略、广告方案、平面设计、广告发布、广告预算、广告效果评估等以上共14个子目标所组成的目标系统，将最终支持项目营销推广方案的确定。3、项目调研目的所决定的本次调研内容、调研对象及调研方式的明细表（1）、第一部分 项目基础市场调研调研内容调研方式调研对象1-1本项目地块地埋位置1-1-1项目地理位置 现场统计项目地块1-1-2项目地块状况现场统

14、计1-1-3项目地块状况研讨1-1-4项目地块自然资源1-2周围景观污染状况社会治安状况现有交通状况生态环境状况1-1-5卫生状况1-1-6水资源状况1-3地块周边生活配套设施1-3-1周边居民习惯的日常购物场所周边居民1-3-2周边居民家庭数量及人口总数1-3-3周边居民文体设施1-3-4医疗卫生1-3-5金融服务1-3-6宾馆餐饮1-3-7邮政电信电话调查1-3-8电视台1-3-9娱乐设施1-3-10休闲场所1-3-11生活供水访谈式调查1-3-12生活供电1-3-13学校1-3-14居民交通设施1-4、地块规划1-4-1、地块规划的技术经济指标1-4-1-1总占地面积资料查阅发展商1-4

15、-1-2容积率1-4-1-3覆盖率1-4-1-4绿化率1-4-1-5总建筑面积1-4-1-6总户数1-4-2地块所肩负的城市功能1-5地块开发住宅商品房的可能性评测1-5-1从地块状况研讨1-5-1-1从项目地块地理位置看1-5-1-2从项目地块状况看1-5-1-3从地质状况看1-5-2从地块自然资源探讨1-5-2-1从周围景观看1-5-2-2从污染状况看1-5-2-3从治安状况看1-5-2-4从现有交通状况看1-5-2-5从卫生状况看1-5-3从地块周边生活方式探讨1-5-3-1从居民习惯购物场所看1-5-3-2从周边居民家庭数量及人口总数看1-5-3-3从周边居民文体设施看1-5-3-4从医疗卫生看1-5-3-5从金融服务看1-5-3-6从宾馆餐饮看1-5-4从地块规