某镇乡镇干部职工办公住房建设项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx

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内容

项目名称

建筑面积（㎡）

项目总投资

（万元）

资金来源

市委农工部补助

（180元/㎡）

县财政补助

（400元/㎡）

建设单位自筹

5950.8㎡

840.37万元

107.11万元

238.03万元

495.23万元

1.2可行性研究报告编制依据及范围

1.2.1可研报告编制依据

1、《宁都县城市总体规划》；

2、宁都县洛口镇中长期发展规划；

3、宁都县统计年鉴（宁都县统计局2010年）；

4、宁都县国民经济统计纲要（宁都县统计局2010年）；

5、《宁都县土地利用总体规划》；

6、关于编制项目可行性报告的委托书；

7、项目建设单位提供的其它基础资料。

1.2.2可研报告编制范围

宁都县洛口镇干部职工办公住房建设项目可行性研究报告于2011年9月由洛口镇人民政府委托宁都县工程咨询中心编制，经过现场勘察和充分调查，收集有关资料后研究论证完成。

报告主要内容包括：

项目提出的背景、建设的必要性、项目的建设方案、建设规模及主要内容、投资估算及资金筹措、效益分析等，并根据国家有关规定，编制了本项目环保、节能篇章，并制定了该项目初步的工程招标方案，以期为项目的决策提供可靠依据。

（1）通过对项目拟建地区经济发展和乡镇政府院办公环境现状进行调查，论证项目建设的必要性及有利条件；

（2）确定项目地址用地与总平面规划；

（3）通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案；

（4）估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度安排建议；

（5）定性分析项目的社会效益和间接带来的经济效益；

（6）从技术经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性，经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。

1.3结论与建议

1.3.1结论

1、本项目是在经过对宁都县洛口镇政府的现状进行认真调查和分析研究的基础上，提出实施宁都县洛口镇干部职工办公住房建设项目。

项目的建设符合国家投资和产业政策，是贯彻落实国家关于加强行政事业单位基础设施建设发展的真实体现。

2、本项目依据市场需求预测和资金筹措的可能性与可行性，合理确实了本项目的投资规模，提出了具体的场址方案、组织机构和项目实施计划进度。

并从国家政策、现状、市场、技术等方面分析论证了项目成立的依据。

经分析论证，认为该项目在工程技术上是可行的。

3、本项目可行性研究报告依据国家有关规定，对项目效益进行了分析。

分析结果表明，该项目可取得较好的社会效益。

综上所述，本项目的实施是事关当地政法事业发展的好事，是满足乡镇干部职工用房需求的迫切需要，对于改善乡镇政府机关单位的基础设施条件、加快宁都县事业的发展步伐具有重要意义，同时项目的建设符合当地城市建设发展规划，符合该乡镇整体规划和未来发展的要求；

选址合适，周边环境条件好，工程地质情况良好；

施工条件较好，交通、水电设施齐全；

建设方案和资金筹措合理可行。

从国民经济评价分析、社会效益和社会影响来看，项目是必要的，也是可行的。

1.3.2建议

为确保项目建设的顺利实施，本可行性研究报告提出如下建议：

1、本项目在报告批复后，应尽快委托有资质的设计单位对本项目进行工程设计，制订出详细的项目实施计划，尽早开展项目的其它前期工作。

2、本项目工程量较大，建设项目多，因此建议项目建设单位按照轻重缓急、分步实施、分期建设的原则稳妥、合理的安排建设项目。

3、项目的建设对于全面改善乡镇干部职工办公住房和生活条件有这重大作用，因此建议建设单位建立安全管理目标责任制，并将管理责任逐项分解，落实到人，确保办公住房的使用安全，加强对项目建设的监督、检查与管理，确保项目建设工程的质量达标。

第二章项目区概况

2.1县城概况

宁都县位于江西省东南部，赣州市东北部，地处北纬26°

05′18″至27°

08′13″，东经115°

40′20″至116°

17′15″之间，东与石城、广昌县交界，南与瑞金市、于都县为邻，西与兴国、永丰县相连，北与乐安、宜黄、南丰县接壤。

南北长117.2公里，东西宽61公里，总面积4053.16平方公里，版图面积居江西省第三，赣州市第一。

县城驻地梅江镇，地处北纬26°

28′，东经116°

00′，系赣东北至赣西南的交通咽喉，又间闽、粤之要道。

县城距省会南昌市320公里，距赣州市160公里。

城区面积15平方公里，城市人口约15万，是全县政治、经济、文化和物流信息中心。

319国道和昌厦一级公路穿境而过，境内昌厦公路纵贯南北长达69公里，与319国道在县城梅江镇交汇，县城距京九铁路兴国火车站80公里，正兴建的鹰（潭）～瑞（金），石（城）～吉（安）两条高速公路自北向南，由东至西穿过宁都县。

根据《宁都县城市总体规划修编（2005-2020）》中提出，县城城市规划范围为：

南至高坑，北至七里，规划面积近期（2010年）20平方公里，远期（2030年）40平方公里。

宁都县城人口规模近期（2010年）17万人，远期（2020年）23.5万人。

2.2自然概况

2.2.1地形地貌特征

宁都县属赣南中低山丘陵区，地貌以丘陵、山地为主。

境内一般高程300-500米，最高点为西北部的凌云山，海拔1454.9米，最低点是南部黄石镇下车坪村，海拔154米。

2.2.2地质情况

宁都县地质构造处于南岭东西复杂构造带的东段北侧，地质基础系古生代震旦纪的浅变质岩构成，以震旦系和白垩系分成最广。

岩石主要有花岗石、变质岩、紫色页岩，以花岗岩居多。

土壤类型以酸性紫色土、冲积土和红砂岩、红色粘土发育而成的棕红壤为主，多呈中性和酸性反应。

根据《中国地震参数区划区》，区域内属地震动参数0.05g（地震烈度6度）区。

2.2.3气象情况

宁都县属中亚热带季风温润地区。

气候温和,四季分明,日照充足，雨量充沛，冬无严寒，无霜期长，适宜于亚热带作物的正常生长。

冬季11月下旬至12月上旬入冬,宁都在蒙古冷高压东南侧,因而多吹北风或东北风。

这期间,有寒潮侵袭，并伴有霜、雪、冰冻天气。

正常年份是：

前冬冷晴多严霜,天气干燥；

后冬则多雨雪,天气阴寒。

俗话说“三九、四九,相见不出手”。

又说：

“大寒、小寒，滴水成团”。

1月中旬至2月中旬,是全年最冷的时节，大雪、冻雨多发生在这个时期。

春季3月中、下旬入春，蒙古冷高压强度逐渐减弱，而太平洋副热带高压逐渐靠近县境，气温渐升，雨日渐多，有“春雨连绵”、“春无三日晴”之说。

但前期气温仍较低，常有较强的冷空气影响，有时天气较冷，俗语说“清明谷雨，冻死老虎”。

后期是南北气团在县境互相推移的时节，降水强度大，且较为集中，常有暴雨发生，使江河水位陡涨，山洪暴发，这是宁都的汛期，常有雷雨或冰雹。

夏季5月下旬入夏，汛期过后，进入盛夏。

由于太平洋副热带高压的控制，天气炎热。

又因地处高压北缘，故多吹南风或西南风。

有“小暑南风十八天”之说。

当副高压加强或减弱阶段，容易形成热雷雨天气。

这种热雷雨，多发生在午后或傍晚，且地方性明显，有“夏雨隔堵墙，淋女不淋娘”之说。

这时期，常有台风影响县境，有降水、降温、大风、暴雨现象出现。

秋季9月下旬入秋，处暑过后，夏季风减弱，但气温仍高，俗称“秋老虎”。

不过这时的热与前不同，所谓“白露秋分节，夜寒白天热”。

即白天虽热，入夜转凉，秋意渐浓。

这时期，地面至中低空为冷性高压控制，中高空则仍为暖性高压影响，从地面至高空均为高压，且下冷下暖，气层稳定度大，不容易形成云雨，大部分年份天气晴朗。

晚秋时节，有“小阳春”天气促使草木开花，甚至结果。

气温年平均气温在14至19℃之间，极端气温也是南部高、北部低。

极端最高气温南北相差较小，而极端最低气温相差较大。

月平均气温，12月至2月平均气温都在10℃以下，其中一月气温最低。

从3月开始有连续9个月的时间，平均气温都在10℃以上，其中7月气温最高。

据县城稳定通过10至20℃,保证率80%的积温，起讫日期：

10℃最初出现在3月25日,20℃最终出现在9月28日,历时187天,总积温4723.5℃。

2.2.4水系水文

宁都县降水年降水量在1500至1700毫米之间。

大致北部多，南部少，东部多，西部少。

4至6月降水量占年降水量的40—70%，比重较大。

若超过4至6月多年平均降水量30%定为特大水年。

自1939年

以来，有1944、1948、1954、1959、1962、1968六年为特大水年。

大的洪涝灾害出现在这些年份。

若低于4至6月多年平均降水量30%定为枯水年。

自1939年以来，

自1940、1943、1951、1963、1971五年为枯水年。

较严重的干旱均发生在这些年份。

7至9月降水量与4月至6月降水量相比，明显减少。

这一时期，容易形成伏、秋旱。

10至12月降水量最少。

1至3月降水量次于7至9月降水量。

多年平均降水量1706毫米，最多的为1997年，达2791毫米，最少的为2003年。

多年平均年降水日数与无降水日数之比为18：

20，相差不大，农谚谓：

“有多少晴天就有多少雨天”。

1939年以来，日雨量最大的是1959年6月18日和1984年6月1日都为218.1毫米。

日照：

多年平均日照1938.8小时，日照百分率为44%，太阳辐射的年平均总量为112189.9卡/平方厘米。

无霜期：

县城无霜期多年平均值为279天。

最长为319天，最短为224天。

平均初霜日期为11月30日。

最早的初霜日期是11月5日，高晚的是次年1月3日。

平均终霜日期为2月22日。

最早的终霜日期是1月16日，最晚的是3月28日。

初、终霜间隔天数（有霜日期）多年平均为85天。

最长128天，最短32天。

宁都县北部初霜早，终霜短，霜期料南部长，无霜期较南部短。

根据县气象局观测记录：

山顶出现霜的次数较少，山间盆地出现霜的次数较多。

2.3社会经济状况与发展

2.3.1人口

1、全县人口

宁都县辖24个乡（镇）299个行政村，2008年年末总人口74.9656万人,人口构成以汉族为主，少数民族占极小部分，人口密度为每平方公里180人。

人口调查的各项指标见表：

人口指标表

年份

年末总人口（万人）

人口密度（人/K㎡）

人口自然增长率‰

2000

69.61

172

2001

70.32

173.5

10.25

2002

71.36

176

`14.84

2003

71.43

176.2

0.94

2004

71.45

176.29

1.2

2005

73.52

181.4

29

从表中数据可以算出，2000年-2005年，宁都县人口平均增长速度为：

人口增长率=人口平均发展速度-1=0.01095即10.95‰

2、城区常住人口预测

根据《宁都县城市总体规划（2005-2020年）》提出，近期2010年城市人口预计17万人，远期2020年城区人口预计23.5万人。

2.3.2资源

1、水土资源

宁都县域土地总面积4053平方公里，折合607.97万亩，其中山地面积482.34万亩，占总面积的79.4%，耕地面积66.92万亩，占总面积的11.01%，有园地土壤1.69万亩，占面积的0.28%。

耕为冲积土，土壤呈酸性或微酸性，以红色土壤为主，间有紫色土分布，土地肥沃。

宁都水系发达，河网密布，县内的主要河流有梅川、平江，均属赣江二级水源。

梅川也称宁都江，主河长220公里，发源于宁都与宜黄县交界的王陂嶂，自北向南流入贡江。

平江亦称兴国江，发源于宁都猴子嶂，主河道长132公里，自东北流向西南于赣县江口塘流入贡江。

全县总水域面积278654亩，占总土地面积的4.58%。

2、生物资源

宁都县气候优越，土质肥沃，生物资源极为丰富。

山地面积广，林木品种多，分布宽，蓄积量大。

全县乔灌木树种约有一百余科，一千二百余种。

大部分代山、丘附分布着马尾松和杉木群落。

森林资源虽比较丰富，但分布不均，主要分布边缘地带，其蓄积量占全县蓄积量的70%。

此外，有开发优势强的果茶品种资源；

珍贵的药材资源；

珍稀银杏、水杉资源；

鲜美的花卉资源和很有开发前景的猕猴桃、山渣、山梨等野生植物资源。

农作物以水稻为主，还有品种繁多的薯类、豆类、瓜果、蔬菜类等21个科，61个品种。

宁都县森林面积大，植物资源丰富，是各种动物良好的栖息地，有国家级保护动物豹虎、猕猴、穿山甲等。

其他野生动物有600余种。

3、矿产资源

地下矿产资源主要品种有：

稀土、瓷土、钴砂、钨砂、水晶石、石英石、石灰石、云母、铜矿、铀矿及少量的金砂等22种。

据分析，稀土总储量可逾百万吨，磷矿石十万吨，石英石二千万吨，其他矿产资源也比较丰富，具有很大的开发前景。

4、旅游资源

境内有闻名国内外的国家级森林公园翠微峰旅游风景区，凌云山原始森林和宁都起义指挥部旧址，“易堂九子”遗址等，自然风光与人文景观融为一体，常年平均旅游人数达30万以上，境内资源丰富，基础设施完善，是全国对外开放县之一。

2.3.3经济

2010年全县生产总值（GDP）76.5亿元，同比增长13.3%，增速比上年同期增长2.2个百分点。

其中，第一产业增加值18.4亿元，同比增长4.5%，第二产业增加值30.81亿元，同比增长17.1%，第三产业增加值27.26亿元，同比增长15.8%。

三次产结构比调整为24.1:

40.3:

35.6。

2.4项目所在乡镇概况

洛口镇位于宁都县北部,北纬26°

51′,东经116°

04′,总面积323.20平方公里。

东毗广昌县柯树乡、翠雷山垦殖场，南邻东山坝镇、钓峰乡，西与小布乡接壤，北与肖田乡、东韶乡相连。

辖13个村委会和1个居委会，155个村小组，人口3.2万人，面积323.2平方公里。

镇人民政府驻洛口圩镇，距县城45公里。

宁（都）---临（川），宁（都）----乐（安），洛（口）----广（昌）公路穿境通过。

洛口镇是革命老区，是客家邱氏、卢氏、李氏的发祥地。

境内有邱氏祠堂、虔州王卢光稠庙等客家文化景点，每年有大量港澳台胞组团前来寻根访祖、旅游观光。

近年来，洛口镇紧紧围绕加快发展这一主题，解放思想，与时俱进，坚持“抓基础改善环境，活商贸繁荣市场，优化结构强农业，招商引资壮工业”的思路，不断调整优化产业结构，培植经济新的增长点，形成了矿业、优质稻、红薯、毛竹四大主导产业，社会经济和科教文卫、小城镇建设、交通通讯等各项事业都取得了长足的进步与发展，成为宁都北部中心重镇。

科教文卫体方面：

现有初级中学1所，中小学1所，中心小学1所，完小15所，基本实现“两基”达标。

拥有卫生院1所，保健站1所，医疗点40余处，医疗保健水平较高。

1993年底在全县率先开通有线电视，1995年开通调频广播，有线电视网17个。

群众性文体活动普及，是江西省的体育先进乡镇。

小城镇建设方面:

洛口镇在“统一规划、拓展新区、改造老区、完善配套、强化管理、探索改革”的小城镇建设思路下，全面启动了圩镇建设，坚持高标准、高起点，采用征地、统一规划、分户兴建与统一建设相结合的方式，广泛引民造城。

新墟镇占地面积达2平方公里，常驻人口5000余人，总体规划呈“井”字形，主要街道统称为“两街两路”，即团结街、城建街、宁（都）---宜（黄）、宁（都）----乐（安）公路。

1994年动工建设农贸市场，1995年全面竣工，占地面积4.85万平方米，124间店房，实行归行划市，设水产、畜禽、百货、服装、农特产、木竹制品六个专业市场，是宁都县北部乡镇最大的农贸市场。

农历逢一、三、六、八为墟日。

1997年，赣州市小城镇建设现场会在洛口镇召开，确定为全市小城镇建设样板镇。

交通通讯方面:

1983年至2002年冬闲期间，该镇组织农村劳力积累工和义务工进行公路建设，在资金方面采用镇村农户三级负担，并努力争取上级的立项、扶助，组建了以宁宜、宁乐、洛广等省县道为骨干的交通道路网络体系。

实现了村村通公路，开通了洛口谢坊至广昌柯树等出镇公路。

2002年8月开始修建宁宜二级油路、宁乐水泥公路。

1994年11月开通程控电话，1998年底启动村村通电话工程，1998年和1999年分别由县电信局、移动通讯公司投资，建立无线寻呼基站和数字移动电话基站，2001年10月联通数字移动基站也投入使用，使无线寻呼和移动、联动信号覆盖全镇。

个私经济方面：

洛口镇资源丰富，有团结水库等大、中、小型水库7座，松、杉、竹、萤石、高岭土、硅矿等资源丰富，盛产薯粉、白莲、西瓜、荸荠、黑木耳、香菇等绿色食品。

洛口镇紧跟我国改革开放和市场经济步伐，大力开展招商引资和发展个体私营经济，现有矿产、化工、农副产品、竹木深加工等企业10个，个体工商户120余户，从业人员2600人。

其中个私企业主要有洛口木材厂、祥通树脂厂、机砖厂、严坊萤矿厂、竹木制品加工厂，松脂、萤矿、竹木等产品远销全国各地。

全镇社会稳定，民风淳朴，是各地客商投资兴业的理想场所。

第三章项目的建设背景及必要性分析

3.1项目的建设背景

洛口镇是宁都县东北部的中心乡镇，距离县城48公里，现有人口3.2万人，下辖13个行政村，一个居委会。

机关核定行政编制人数30人，事业编制人数42人，现有政府办公及住宿面积约500平方米。

现有政府办公用房建于80年代，之后陆续装修，干部职工的办公、生活没有分开，条件简陋，无独立卫生间，都是使用公共厕所。

干部职工人均办公用房及住宿面积为6.9平方米，现在使用的干部办公、住宿用房严重不足，导致许多工作无法开展。

为切实改善干部职工的住房和生活条件，有效地调动干部职工工作的积极性，提高工作效率，使广大乡镇干部能够在乡镇住得下来、安得下心、干得成事。

根据宁发[2010]12号、宁办字[2010]195号文件精神，洛口镇党委、政府经广泛征集意见、认真组织讨论，决定新建干部职工办公用房，全面改善洛口镇干部职工办公住房和生活条件。

3.2建设的必要性

1、是解决乡镇干部职工宿舍用房的需要。

洛口镇现有的干部职工办公住宿面积约为500㎡，而核定的行政编制人数有30人，事业编制人数42人，人均使用面积仅有6.9㎡，干部职工宿舍用房形势严峻。

为此通过建设新的办公住房，使干部职工宿舍用房达到人均30平方米是非常有必要的。

2、是提高干部职工工作效率的需要。

目前洛口镇有干部职工办公场所及住宿用房约为500平方米，人均使用面积仅有6.9平方米，工作面积狭窄，同时由于大部分办公生活用房没有分开，这对于日常工作的正常开展是远远不够地。

因此新建干部职工办公住房项目，对于确保乡镇机关单位日常工作的正常开展，使各干部职工具备必要的工作环境，提高干部职工的工作效率，更好地履行职责是很有必要的。

3、是调动乡镇干部职工职工的工作热情，提高乡镇干部职工生活质量的需要。

乡镇干部处于农村经济建设和社会稳定的第一线，任务重，困难多，工作辛苦，生活条件差。

多年以来，绝大多数乡镇同志以事业为重，不讲条件，埋头苦干，承受着来自多方面的压力。

通过改善乡镇干部职工办公生活住房条件，重点解决乡镇干部职工生活住房不足和住房条件差的问题，提高乡镇干部职工生活质量，使乡镇干部职工办公住房达到“四有“标准（即有一个办公接待室、一个卧室、一个阳台、一个卫生间），实现上卫生厕所、洗热水澡、上宽带网、看有线电视，有体育健身场所的建设目标。

项目的建设为干部职工提供了较好的办公和生活条件，能有效地调动干部职工的工作热情，提高工作效率，使干部能够在乡镇住得下来、安得下心、干得成事，为加快当地的发展必将发挥重要作用。

改善乡镇干部职工办公生活住房条件是保证乡镇干部职工思想稳定，维持基层政权稳固的重要措施，不仅给有心干事的乡镇同志提供了一个竞争创业的平台，还是调动乡镇干部职工工作热情的需要，是方便服务群众、客商的需要，因此项目的实施是非常有必要的。

第四章建设规模及场地选址

4.1需求分析

洛口镇机关核定行政编制人数30人，事业编制人数42人，现有政府办公场所及住房面积约为500㎡。

干部职工人均办公用和住房面积为6.9平方米。

通过考虑综上因素，根据根据宁发[2010]12号、宁办字[2010]195号文件精神，建设一幢干部职工办公住房，实现干部职工办公和生活住房分开，达到人均有一间30平方米左右、带卫生间的生活住房，即生活住房用房约2160平方米。

同时根据职工干部的业务需求，建设综合办公室、厨房、餐厅、办公用房、会议室、领导办公室，这部分面积约为3790.8平方米，即办公及生活住房总建筑面积为5950.8平方米。

按照《宿舍建筑建设标准》结合乡政府的实际情况，洛口镇政府决定在洛口镇圩镇进行干部职工办公住房项目的建设。

根据乡镇规划要求，决定建设办公住宿用房、厨房和餐厅。

4.2建设内容及规模

根据上述的用房需求分析，项目的建设规模为项目建筑总占地面积1065㎡，计容总建筑面积5950.8㎡，不计容面积765㎡。

4.3项目场地选址

1、选址原则

项目选址应按照安全方便、因地制宜、有利工作、方便群众的原则进行。

2、场址位置

项目选址在洛口镇圩镇。

3、场址状况

建设地点内地质条件良好，无滑坡、崩塌和震陷等不良地质作用；

建设地点场地平整、空间开阔、阳光充足、与周围环境相协调，符合房屋基本建设要求，适宜建设本项目。

4.4建设条件

4.4.1地形、地貌条件

本项目建设用地范围内地形比较平坦，适宜本工程的建设。

地面附属物主要有植物、草地等。

4.4.2气候条件

由于地处东亚季风区，距海洋较近，加上纬度较低，形成了明显亚热带湿润气候，总的特点是：

气候温和，阳光充足，雨量充沛，四季分明及春早，夏长，秋短，冬暖，无霜期长。

全年平均气温18.3℃,无霜期280天，年平均降水量为1760毫米，地理环境和气候条件非常适宜各种农作物生长。

4.4.3工程地质、水文条件

1、工程地质

经工程地质钻探揭露表明，场地上部为第四系冲击粉质粘土、砂土等，下部为白垩系紫红色泥质粉砂岩，钻孔揭露至基岩强风化层，所揭露的地层自上而下主要有杂填土、粉质粘土、细砂、粗砂、砾砂、圆砾和泥质粉砂岩。

钻探资料表明，未发现不良地质现象，场地稳定性好，适宜建筑物的建造。

2、水文

梅江河支系自北向南流经过，水资源丰富。

4.4.4