攀枝花商业市场情况摸底及项目可行性建议Word格式文档下载.docx

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全市非公有制经济实现增加值亿元，增长%，占GDP的比重为%，非公有制经济对全市经济的贡献率%。

全年东区实现地区生产总值亿元，增长%；

西区实现地区生产总值亿元，增长%；

仁和区实现地区生产总值亿元，增长%；

米易县实现地区生产总值亿元，增长%；

盐边县实现地区生产总值亿元，增长%。

全年居民消费价格总水平（CPI）上涨%，其中:

食品类价格上涨%，家庭设备用品及维修服务类上涨%，医疗保健和个人用品类上涨%，衣着、娱乐教育文化用品及服务、居住类价格分别上涨%、%和%，烟酒及用品和交通通信类价格分别下降%和%。

工业生产者出厂价格（PPI）下降%，工业生产者购进价格下降%。

全年完成全社会固定资产投资亿元，增长%，其中，民间投资亿元，增长%。

从三次产业看，第一产业投资亿元，增长%；

第二产业投资亿元，下降%；

第三产业投资亿元，增长%。

从管理渠道看，基础设施投资亿元，增长％；

产业投资亿元，下降％；

民生及社会事业投资亿元，增长%；

房地产开发投资亿元，增长%。

全年房屋施工面积万平方米，增长%；

房屋竣工面积万平方米，下降%；

商品房销售面积万平方米，下降%，其中，住宅销售面积万平方米，下降%。

全市城镇居民人均住房建筑面积平方米，增长%；

%的城镇居民家庭拥有自由房屋产权。

PS：

2014年，受国家经济发展放缓大环境影响，城市人均收入水平和消费力略有放缓。

攀枝花城市整体经济发展相对稳定，人均住房情况已经达到一定饱和，城市建设投资环境仍具有一定的发展空间。

攀枝花2013年-2014年全市土地市场供应情况

2013年-2014年东区供应土地较多，据了解，东区炳草岗至炳三区未来几乎无土地供应，仁和区和花城新区将是未来土地主要供应区域，而在花城新区供应土地的同时，主要与仁和区供应土地产生直接竞争。

2014年，由于国家经济发展放缓，城市整体新出让土地较少，土地流标情况较多。

2013年-2014年东区供应土地较多，据了解，东区炳草岗至炳三区未来几乎无土地供应，仁和区和花城新区将是未来土地主要供应区域，而在花城新区供应土地的同时，主要与仁和区供应土地产生直接竞争。

2015年，攀枝花在售楼盘项目约为22个，全年商品房销售套数总共约：

8000套。

平均每月去化666套，月均每个项目去化约33套。

原因有二：

一是城市经济放缓，二是人均住房率几乎饱和。

小结：

全国经济发展放缓，对国民经济的发展带来了一定的影响。

导致2015年攀枝花土地市场交易下滑。

但是，随着攀枝花住宅市场的不断饱和，预示着相应的商业配套或将拥有较大的发展潜力。

攀枝花商业市场调研分析

商圈分布情况

攀枝花商圈主要集中在炳草区、炳三区（仁合沿线）、东区以及西区。

其中，炳草区是城市中心，商圈氛围最为浓厚。

炳三区是城市规划发展重点开发区域，未来的商业新中心，但成长时间尚久。

东区主要为中低端批发市场。

西区相对较远，商业发展情况并不理想。

各商圈发展情况评级

区域

租金水平

销售均价

商圈氛围

人流量

通达情况

炳草区

300-1000㎡

万

★★★★★

★★★★

优

炳三区

70-240㎡

★★★

东区

50-160㎡

★★☆

★☆

西区

50-120㎡

良

炳草区作为攀枝花传统的商业中心，地理位置优渥，商业氛围浓厚,积累时间较长，周边大型生活超市有德铭阳光购物中心，商业街，大昌隆超市，手机超市，北京华联，摩尔盈盛等商场，并且也是城市核心交通主干道枢纽中心，平均车次达到每小时3000以上，人流量高峰期平均每小时约4000人次。

周边商家铺面转租情况较少，可见该区域商业价值较高。

商业街实际情况商业街实际情况

点评：

炳三区作为攀枝花近年重点发展区域，攀枝花整个新建项目均在该区域。

由于该区域尚在开发建设当中，虽云集了90%的在建在售项目，但成型时间相对会较长，预计3-5年才可达到一定人气。

东区的商业氛围主要是由商品批发市场支撑而起，整体环境和道路情况较之前两者，存在一定的差距。

西区也属于正在打造中的区域，但离城市中心较远，成型时间更久。

炳草区的商业开发及运作价值最大，也是产能最高的区域。

而该区域目前更是一铺难求。

炳三区还存在一定的发展时间，未来潜力巨大，但短期难见效益。

东、西区本身较之城市中心较远，并且经济价值较低。

综上所述，此次对攀枝花城市商业情况的调研以及项目开发的选址，便得出了结论。

攀枝花项目考察选址依据

本项目选址为炳草岗大道之上的中心广场，由于项目开发的特殊型是非一般的沿街商业形式，而是地下人防建筑模式。

因此，选址在此处的理由，基本成立。

并且，在考察过攀枝花唯一一个地下人防商业形态的“竹湖商业街”之后，对选址此处的必要性和唯一性也更加确定。

下面对“竹湖商业街”做简述

“竹湖商业街”实景

“竹湖商业街”攀枝花大道竹湖生活广场下面，主要功能其实更多是做为人行通道。

整个商业街面积约4000平米，以小超市、百货、服装、手机为主，商场形象较为脏乱差。

因此，该项目不能做为借鉴，仅作为参考了解。

项目开发选址依据陈述：

一：

中心广场位置，地势相对平坦，对开发工程减少了攀枝花坡地城市的施工难度，降低开发成本，并且利于打造规模。

二：

考虑到项目所需要的便捷入口以及入口、通道所需的大小，该区域也是最为合适的。

攀枝花普遍的人行街道教小，仅3-4米。

而项目所需要的道路长度最少6米，而入口最小为米。

因此，也只有该区域具备此条件。

三：

周边商业氛围浓厚，而且商铺价值是整个城市最高的，且上述也提到几乎一铺难求。

若项目再次开发，能够快速的切入市场进行运营，对销售及回款也有一定的利好条件。

四：

正因为该区域一铺难求，而我司考察建议的开发地址在正中心，同时，也能够对该区域的交通疏通，缓堵起到一定的利好作用，一举三得。

五：

项目完工之后，项目本身区域可设置一些广告位作为项目额外的利润，可租可售给第三方广告公司，也可自持。

六：

可跟政府提议，项目完工之后，将该区域路段的红绿灯及人行马路取消，保证交通先行。

而商城作为行人过街的必要道路，强制动线。

可增加项目预期价值。

项目开发存在难点

1、施工难点：

项目优渥的地理位置，交通要道之上，施工过程中存在施工进出场、建材囤放，建渣处理，施工打围等情况，不易处理。

2、较长一段时间会对该主要大道的交通情况造成一定程度的影响。

3、对中心广场原有面貌破坏，不能恢复。

4、对现有的地下管线（水电气）迁改,工程量较大，较复杂；

解决建议

1、在项目确定修建之后，建议由政府出面发布公示，并且对交通进行一定的管制方便施工。

今日的不便是为了明日的方便。

2、在确定项目施工之后，一定要保证项目能够快、稳、准、好、优的完成。

争取提早完成建设。

3、项目从规划设计角度，设计单位必须要将项目从城市面貌，城市形象、城市名片的设计角度出发。

已获得更多当地政府的支持，民众的支持，确保项目后续事宜顺利。

项目设计风格参考

项目开发投入及收益经济测算

按照项目原定的15000㎡规模进行测算（最终以勘察单位实测可修建面积为准），此测算仅为大略的估算，不做容积，公摊，人工，管理、的纳入；

指标参数

开发面积（㎡）

开发总成本（元）

开发投入（元）

销售预估均价（元/㎡）

总产值（元）

销售折扣后利润（不含营销推广费用）

营销费用比3%（元）

利润（元）

6%

8%

10%

折扣利润-营销费用比-开发投入

15000

9000

20000

9000000

24000

26000

28000

30000

总结

1.项目开发的可行性较高；

2.经济回报较为可观；