大连地产市场形式分析总结报告文档格式.docx

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6月24日还公布了《关于进一步加强房地产市场调控稳定住房价格的实施方案》，提出了10项具体调控细则。

上述政策出台后，市场经历了近半年的观望，随着政策措施落实程度的不断深入，调控效果正不断显现出来，房价涨幅逐渐趋缓。

分析政策我们可以看到，各项调控措施的主要意图是：

增加供给、转变住宅供给结构、抑制投机、限制大户型、整顿交易秩序、抑制房价的过快增长。

房地产新政对普通居民的自主性需求影响相对较小，但对投机性需求影响较大。

另外，新落户政策提高了外来人口和本市农业户口在主城区购买商品房迁入户口的门槛，对控制主城区房价的上涨起到了较为明显的效果。

今年出台的这些政策虽然短期内因市场观望造成了成交量降低，但就长期而言，对保证房地产业根本上健康发展有着积极的意义。

3、土地供应增加，中低价位住宅项目比重增大

从土地成交情况来看，截止到12月份，201*年共成交土地52块，用地面积363.57万平方米，预计在未来1-2年内形成新供应建筑面积约600万平方米。

其中住宅项目用地约330万平方米，规划建筑面积530万平方米。

从下表可以看出，中山、西岗、沙河口三区土地出让面积较少，甘井子区由于地处城市外围，可供开发土地较多，加上一些郊区乡镇相继划入城市规划版图，导致甘井子区土地供应量充足，可以预见，未来甘井子区将继续成为房地产开发的热点。

区域土地成交块数用地面积（万）22.98形成建筑面积（万）75.81中山区11

西岗区沙河口区甘井子区

734.5543.491438.87103.217260.32361.98高新园区36.8517.13合计52363.57601.62

201*年成交土地各区域比例分布（占地面积）

4、大连房地产的发展吸引了诸多海内外地产商及投资基金的关注

201*年以来，国际知名投行或投资基金已逐步将投资重点转移至二线城市，大连作为二线城市中的佼佼者，其快速发展的城市经济和较佳的投资环境已经吸引了诸多国际财团的关注，今年随着招商引资的不断深入，一些外埠的大型资本逐步进入大连投资置地，如华润置地先后斥资在星海湾、天津街以及开发区南部滨海新区收购土地和项目，沿海绿色家园集团在星海湾置地开发，瑞安集团联手亿达、摩根大通接手希望大厦，新世界集团购买奔德大厦，并更名为新世界大厦。

香港九龙仓时代广场项目、裕景中心项目在沉寂多年后正式开始进入实施阶段。

另有具备国际影响力的投资基金也纷纷进入大连市场，201*年4月16日，摩根斯坦利在正源地产的增资扩股中成为正源地产的第二大股东，其通过直接投资和买入物业的方式，以1.2亿美元获得了正源近25%的股份。

201*年11月17日，外资背景的旭日投资公司成功摘牌得到大连开发区中北大厦的开发权。

众多国际性房地产资金也对大连房地产市场表现出浓厚兴趣。

二、住宅市场

1、住宅价格涨幅明显

201*年上半年，大连房价的增长速度较快。

这轮上涨首先是由城市中心区的楼盘引发的，随着城市中心区房价迅速攀升，消费者将目光投向大连市区周边范围，如城市北部的泉水区域、城市西部的石门新区、红旗镇等，带动了周边区域的房价水涨船高，又推动了城市中心区房价和市区住宅整体均价的提升。

自201*年6月以后，受一系列调控政策影响，大连房价涨幅开始趋缓，在全国70个主要城市中涨幅连续几个月位居三甲之后，6月大连商品住宅均价同比上涨幅度下降为第7位，7月的住宅环比价格还出现下降。

10月以后，随着秋季房交会的结束，大连市区开盘楼盘增多，市场成交有所增加，住宅成交均价又呈现上涨趋势，201*年第四季度，市内四区住宅成交均价与201*年底相比上涨约20%。

总体来看，201*年大连市住宅市场房价整体涨幅大约在20%左右。

2、住宅供给大幅增加

201*年，大连主城区及新城区全部新开盘商品住宅项目79个，建筑面积合计780万平方米；

其中市内四区新开盘住宅项目42个，建筑面积合计408万平方米。

就市内四区而言，新开盘面积比上年增加15%。

区域新增供应个数建筑面积（万平方米）中山西岗沙河口甘井子开发区旅顺口

911418181087.686.0144.18170.17160.57149.21金州962.5合计79780.31

中山区、西岗区、沙河口区作为城市中心区，经过多年的发展，城市功能已经相当完善，中央政府限制各城市拆迁规模的相关措施使城区内可供开发的土地较少，新供应住宅项目价格较高。

甘井子区是大连市区扩展的重要区域，可供开发用地较多，土地成本相对较低。

在北部、西部等原城乡结合部区域大规模建设中低价位商品住宅不但开发了新城，也使普通市民在能够接受的价格范围内实现了安居。

开发区、金州区和旅顺口区作为快速崛起的新城，住宅发展引人注目，价格及交易量都有较快增长。

201*年金州区开盘住宅项目9个，项目总建筑面积合计约62.5万平方米；

旅顺口区开盘10个，建筑面积合计约149.21万平方米。

预计随着交通及生活配套设施的不断完善和人们消费心理的改变，上述区域的住宅市场仍将保持较快增长。

经济适用房的推出对改善大连市的住宅供给结构有着重要的意义。

随着位于泡崖的大连首批经济适用房正式入市，面向1100户的廉租补贴的发放，标志着经济适用房和限价房双房体系开始推进，这也意味着大连的住房供应结构矛盾开始逐渐得到缓解。

经济适用房的推出也在一定意义上缓解了住宅价格的上涨压力。

3、成交数量有所减少

201*年大连市内四区住宅成交数量较去年有所下降，根据目前掌握的数据，预计全年总成交套数和总成交面积将分别较去年同期下降17％、19％左右。

从市内四区看，除了甘井子区较去年交易件数和面积呈正增长外，其他如沙河口区、中山区、西岗区均有不同幅度下降。

201*年1-11月商品住宅分区交易面积区域成交面积（万）中山西岗沙河口甘井子合计

销售比重（%）17.3922.950.8100同比（%）37.619.549.7110.48217.28-20.1-30.1-54.428.8-19.4住宅市场交易量萎缩的原因是多方面的：

首先，市区住宅价格高起、中低价房源稀缺使普通消费者的购买愿望受到抑制；

其次，国家和大连市新近出台了一系列政策，对楼市进行调控，使部分消费者持币观望，开始以冷静理智的心态面对楼市；

另外，今年6月大连新落户政策的出台也在一定程度上抑制了外地人来连置业的积极性；

今年国内股市牛气冲天，投资基金赚钱效应明显，分流了较多的房地产投资、投机资金。

上述因素综合起来，导致今年的住宅市场成交减少。

4、二手房市场价涨量缩

201*年1-11月，大连市内四区二手房共交易2.234万套，同比减少10%左右，成交均价为3759元/，较去年上升28%。

整体而言，今年二手市场受政策影响较大。

自今年5月政府出台一系列政策之后，二手房的成交量和价格都开始降低，交易量明显“缩水”的主要原因是政府出台了“个人购买住房不足2年转手交易的，全额征收营业税”的政策迫使以短线炒房为获利手段的投资、投机行为大量退出市场，加上落户政策的调整、房屋供给的增多，使买方和卖方均对市场持观望态度。

年中二手房价格曾出现回落，价格下跌的主要原因是部分二手房持有者担心国家调控政策会导致房价下跌以及担心交易税费进一步增加，部分投资客户急于将房屋变现，出现了降低价格力求成交的状况。

秋季房展会之后，由于新房价格居高不下，二手房市场重新出现反弹，价格和成交量均重新上扬，随着房地产市场调控的不断深入，预计自主性需求将成为支撑二手房市场的主导力量。

五、展望

1、住宅市场

今年，大连市内四区已批项目包括在建及待建项目总建筑面积2055万平方米，其中在建面积1128.4万平方米，待建面积926.6万平方米，在待建面积中，普通商品住宅项目约占60％。

而泉水、石门山经济适用房和春山巷、石灰石矿地块限价商品房的启动也表明未来大连的住房供应体系将会日趋完善。

6000元/以上的中高档住宅方面，据本行统计，201*年大连市区单价在6000元以上的住宅，销售量约110万平方米左右，项目结余（已开盘和做宣传但未开盘），合计约为220万平方米。

根据201*-201*年土地出让状况，201*年有可能新开盘的单价在6000元/以上的住宅至少25个项目，约215万平方米左右。

两项合计，201*年，大连市区单价在6000元以上的住宅项目现实供应和潜在供应合计为435万平方米以上，中高档房屋供给状况将保持在一个较为充足的状态。

价格方面，我们认为：

相对充足的住宅供给和日渐完善的住房保障体系将使住宅涨幅趋缓，住宅的涨幅将主要体现在项目用地具备稀缺资源特征的项目及城市中心区以外的绝对价格较低的甘井子、旅顺、金州等区域中。

扩展阅读：

大连市房地产市场分析总结报告40页（完全版）

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201*年大连市房地产报告

指南针地产市场部201*年12月29日

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1．201*年房地产发展的经济环境............................................................................................-4-1.1宏观经济平稳快速增长，固定资产投资增速加快.........................................................-4-1.2人民币升值，物价上升.....................................................................................................-5-1.3国际资本充斥内地市场.....................................................................................................-6-2．年度重大政策盘点与回顾.....................................................................................................-6-3．大连城市发展状况...............................................................................................................-11-4．土地市场................................................................................................................................-11-4.1市内四区土地供应量.......................................................................................................-11-4.1.1基本概况....................................................................................................................-11-4.1.2同比状况....................................................................................................................-12-4.2市内各区土地供应量.......................................................................................................-12-4.3保障性住房土地供应.......................................................................................................-14-5．商品房市场............................................................................................................................-15-5.1供应状况...........................................................................................................................-15-5.1.1建设工程竣工状况....................................................................................................-15-5.1.2商品房供应状况........................................................................................................-15-5.1.2.1在售状况............................................................................................................-15-5.1.2.2未来供应状况....................................................................................................-16-5.2成交状况...........................................................................................................................-18-5.3区域分析...........................................................................................................................-20-5.3.1中山区：

地段价值明显，供应总类齐全................................................................-20-5.3.2西岗区：

市场供应稀缺，大盘显现区域价值........................................................-20-5.3.3沙河口区：

高档区域结合精品打造筑就高价........................................................-20-5.3.4甘井子区：

成交卓越，产品多样化发展................................................................-20-5.3.5新城区：

百万项目崛起，未来供应可观................................................................-21-

5.4未来区域热点分析...........................................................................................................-21-6．二手房、租赁市场...............................................................................................................-22-6.1二手房市场.......................................................................................................................-22-6.1.1成交量........................................................................................................................-22-6.1.2报盘量........................................................................................................................-24-6.1.3报盘均价................................................................................................................-24-6.1.4四区报盘均价........................................................................................................-25-6.1.5贷款指标统计............................................................................................................-26-6.1.6供应结构....................................................................................................................-27-大连市二手房总房款价格区间分布........................................................................-27-大连市二手房单价区间分布....................................................................................-27-大连市二手房面积供应结构....................................................................................-28-6.2租赁市场...........................................................................................................................-28-6.2.1报盘量区域分布........................................................................................................-29-6.2.2报盘量结构................................................................................................................-29-6.2.3放量结构看投资........................................................................................................-30-6.2.4租金情况....................................................................................................................-30-6.2.5租售比情况................................................................................................................-31-6.2.6租赁热点商圈............................................................................................................-31-6.2.7高端租赁热点商圈....................................................................................................-32-6.2.8未来租赁市场分析....................................................................................................-32-7201*年大连房地产市场发展展望..............................................................................