保障性住房分析报告Word格式.docx
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3、保障性住房类型
从类型上来说，英格兰的保障性住房主要包括社会租赁房（SocialRentedHousing）、低价出售房（LowCostHomesforSales）和过渡租赁房（IntermediateRentedHousing）等三种类型，是为那些住房需求得不到市场满足的特定资格人群提供的住房。
社会租赁房具体产权由地方政府或注册的社会房东持有，向住户收取廉价租金，租赁价格由政府制定，要明显低于市场租赁价格。
低价出售房和过渡租赁房又统称为过渡性质住房（IntermediateAffordableHousing），市场化程度相对于社会租赁房要高，政府仅仅是注资，住房协会取代了政府进行产权的管理与租赁，是一种半市场化的住房，其租金或者价格介于政府持有住房与市场住房之间，因此是“过渡性质”。
过渡性质住房最明显的特征就是政府补贴的资金可以实现保值增值，政府期望投入的资金能够在住房公司中滚动，长久地用于住房保障建设。
在三种保障性住房的结构配比上，以2008年的新增量为例，社会租赁房比重最大（占54.7%），低价出售房其次（占43.3%），过渡租赁房只占很小的比重（约为2%）。
1998-2008年英格兰新增保障性住房总量及构成（单位：
DepartmentofCommunitiesandLocalGovernment.HousingandPlanningStatistics2009.London，2009b.
4、供给对象
通过对英格兰各类住房的家庭经济构成情况的分析可以看到，与其他三类住房相比，保障性住房（社会机构租赁）的受益人群比重比较均衡、合理。
其中全职工作人群的比重最低，而丧失劳动能力人群比重最高。
在拥有完整私有产权住房的人群中，退休人群占60%，工作人群（包括全职和兼职）占35%。
相比按揭购房和私有租赁住房人群，社会机构租赁住房人群就业率普遍较低，只有34%；
另一方面，失业率则相对较高，达到8%。
此外，社会机构租赁类住房人群中，除了学生和退休人员，还有24%左右是丧失劳动能力的，包括病重卧床、残疾人以及其护工等，这一比例远远超过其他类型的住房人群。
由此可见，英格兰保障性住房的受益人群多数是不完全就业、残疾等城市弱势群体。
英格兰各类住房的家庭经济构成情况（单位：
%）
DepartmentofCommunitiesandLocalGovernment.EnglishHousingSurvey，fullhouseholdsample.
5、供应运营机制
英格兰的住房供应体系带有明显的双轨制特征。
市场化住房部分，主要是私营开发商向中高收入家庭提供市价商品房；
而保障性住房部分，则由中央政府、地方政府和住房协会共同参与，具体参与保障性住房修建的是地方政府和住房协会。
地方政府（LocalAuthority）修建保障住房，低价出售或出租给中低收入家庭，具体产权属于当地政府所有。
住房协会（HousingAssociation）是不以营利为目的、按照市场化原则运营的民间组织，包括注册（RSLs：
RegisteredSocialLandlords）和非注册（UnregisteredBodies）两类的社会房东，主要向中低收入家庭或少量中高收入家庭低价出售或出租保障性住房。
作为独立的市场化主体，单单依靠中央政府的拨款难以实现资金的循环，住房协会还具有双重性质，既参与社会住房建设，又吸收居民存款并为居民提供低息住房抵押贷款，中央政府对其提供减免营业税和所得税等政策优惠。
英格兰住房供应体系
6、借鉴
（1）完备的保障房供应系统
英格兰在中央政府、地方政府和住房协会三者共同配合下，构建了比较完备的保障性住房供应体系。
尤其在市场融资、财政补贴等方面，有利于保障性住房目标的实现。
这其中，住房协会作为独立于政府、保障性住房受益人存在的第三方机构，受政府监管但又自我独立运行，在保障性供应体系中发挥了重要的作用。
（2）空间绩效调控
除了投资规模、住房总量外，英格兰政府还特别注重保障性住房的空间分布效应，通过不断地监控平均房价和住房收入比的情况，及时引导合作伙伴与房价不合理的地方政府合作，加大该地区保障性住房的建设。
政府每年的住房与规划统计年报（HousingandPlanningStatistics）中，会有专门的栏目跟踪反馈当年分地区的平均房价，对房价偏高的地区形成有效的预警，积极引导保障性住房的资源向该地区倾斜。
在HCA公布的2011-2015年全国保障性住房项目（NAHP）中，HCA向项目合作投资者提供了包括千户家庭中临时居所比例、低收入家庭的房价收入比等四项专题，从不同角度反映了在地方层面保障性住房的空间需求。
（二）新加坡
新加坡政府设置了建屋管理局（HDB），将保障性住房的相关事宜全权交给建屋管理局负责，形成了统一规划、建造、分配和管理的集权式运作机制。
建屋管理局致力于为新加坡国民提供质优价廉的住房，同时建设和保持市镇活力，以及社区和谐和归属的营造，其职能包括：
实施政府确定的建屋计划，征用土地，拆迁旧屋，规划设计住宅区，安排承建商及组屋的出租、出售和管理。
在行政上，建屋管理局隶属于国家发展部，其下设有建设研究协会、建设组（分管发展和采购、研究和规划、建筑质量、建设和设施配备）、不动产组（负责产权管理、物业管理、社区关系、土地和财产、工业财产）和组织组（负责组织发展、组织关系、财政、信息服务、法律支持和内部审计），各部门分工清晰明确，各自承担着保障性住房的建设和管理的各种职能。
新加坡保障性住房行政结构
//www.hdb.gov.sg
新加坡保障性住房政策始于1959年末，按政策规定和实际开展情况大致可以划分为促进建设期、住房改善期和全面发展期三个阶段，住房分配也经历了由廉租屋向廉价屋的过渡。
新加坡保障性住房政策演进
阶段
背景
政策及措施
效果
促进建设期
自政府成立伊始，全国200万人口中，有80%以上人口存在住房困难。
制定《住宅发展法》，成立了专门的公共住房建设和管理机构——建屋管理局（HDB）。
1964年政府宣布实行“居者有其屋”政策，鼓励中低收入阶层以分期付款的方式购买组屋，至此组屋从单一出租向租售结合的方式转变。
1961-1970年，累计推出11.8万个租赁单位和4.3万个“居者有其屋单位”，约35%的人口住进了政府组屋。
住房改善期
随着房荒问题的缓解，住房政策重点向改善住房类型转变，住房类型由过去的一房式、二房式向三房式、四房式更新；
同时也开始关注开发建设的新市镇的配套设施情况，如市镇中心、邻里中心、学校、公园、巴士换乘站等。
颁布改善房屋类型及新市镇建设的政策。
1975年新加坡政府开始放松组屋转售限制，随之组屋的私有化程度不断提高。
1971年至1980年，建屋管理局推出10.5万个租赁单位和26.5万个“居者有其屋单位”，以出售为主的组屋占多数，约67%的人口住进了组屋。
全面发展期
随着住房供应经验的完善，开始将重点更多地放在为居民提供高质量的生活环境上。
制定“组屋更新计划”，以系统化的方式重新改造发展屋龄较久的市镇或社区邻里；
制定“邻里重建计划”，推行邻里概念，促进居民对邻里的归属感和人际交往；
鼓励居民积极参与社区的公共论坛，增强社区凝聚力等。
从多方面改善居民生活环境，提高生活质量和社区关怀。
新加坡的保障性住房是指以中、低收入阶层为目标群体，由政府投资建设并实行有偿提供的住房（组屋），包括供出租的廉租房和供出售的廉价房两种。
新加坡组屋以出售为主，产权自有率高的特点十分突出。
到2010年，新加坡约82.4%的人口居住在政府提供的组屋中，其中94.8%的人口拥有组屋产权，只有5.2%是租赁住房。
2010年新加坡保障性住房居住构成（单位：
政府按照家庭月收入将所有家庭分为四个等级。
最低等级的家庭月收入在800新加坡元以下，占比约10%。
这部分家庭享受租赁补贴，可租住一居室、两居室或三居室的组屋，补贴金额约为租金价格的50%。
第二等级家庭的收入在800-5000新加坡元，这部分家庭既可租住也可购买组屋。
第三等级家庭的收入为5000-8000新加坡元，这部分家庭不能租住，只能购房，且可购买较高档次的公寓。
第四等级家庭的月收入在8000新加坡元以上，这部分家庭既不能购买组屋，也无法享受优惠的公积金贷款，只能从房地产市场购买住房，通过商业渠道获得贷款。
新加坡保障性住房居住申请条件（单位：
新加坡元）
虽然新加坡是一个市场经济国家，但在住房建设与分配上并不完全依靠市场，而是采取了政府分配与市场出售相结合的形式，即中、低收入阶层的住房由政府提供，高收入阶层的住房由市场供给。
其中由政府提供的廉租房和廉价房即保障性住房，也称“组屋”。
新加坡住房供应系统
6、案例分析——乌兰新镇
乌兰新镇位于新加坡北部与马来西亚柔佛州的接壤地带。
1970年新加坡政府开始在乌兰地区建设组屋，称为乌兰新镇，并向马西岭（Marsiling）和海军部（Admiralty）一带扩张，逐步形成了一个大社区。
发展至今，乌兰新镇融合了交通、娱乐、休闲、教育等功能，已成为新加坡较为成功的组团式社区典范之一。
乌兰新镇位置图
//www.sembawangtc.org.sg/
乌兰新镇基本情况（单位：
平方千米，人，所）
（1）建设机制
1）开发模式
乌兰新镇的组屋开发模式完全按照新加坡建屋局（HDB）制定的纲要执行，先由土地管理局征地，再由城市重建局规划，审批通过后，由建屋局根据年度开发计划和强度，选择合适地块，纳入BTO系统开发。
BTO系统全称为BuildtoOrderSystem，是HDB用于管理组屋开发项目的电子系统。
所有纳入开发建设的组屋项目均在此系统中立项，每个组屋项目（通常为一栋组屋或者组合楼盘）均设计成主页，供公民申请组屋时浏览，内容包括：
区位、周边设施、房屋设计平面图、价格、补贴细则等。
2）申请模式
申请者根据BTO系统提供的信息选择房屋。
当确定购买房屋位置和类型后，申请者在HDB网上提交申请表，领取编号，等待HDB在申请截止日期结束后随机抽取，抽中者即可购买所选房屋。
符合HDB享有优先权规定的申请者将享有优先权。
未被抽中者，编号仍然有效，可再次申请，并拥有优先权。
同时政府规定，凡是迁居到组屋区的各族居民都必须采取抽签制，以确保每一座组屋都有比例均衡的各族居民，规定每个组屋邻里和各座组屋的各族群居民必须达到一定的比例。
华族、马来族、印度族三大种族在组屋邻里和单幢组屋中所占的比例分别不得超过84%、87%、22%和25%、10%、13%。
3）功能格局
根据规划，乌兰新镇的组屋项目先在乌兰中心区开展，随后逐渐推进，至今已形成四个小组团，分别是马西岭（绿色区域）、务古区（紫色区域）、中心区（红色区域）和海军部（黄色区域）。
乌兰新镇组团
乌兰新镇各组团功能格局
组团
功能格局
乌兰中心区
原乌兰地区居民和主城外迁人口的主要集聚地，马来西亚移民的主要集聚地，属典型的近代新加坡城区开发模式。
马西岭区
亚裔移民的主要集聚地，代表较为传统的新加坡居住模式：
功能相对单一，以居住为主，环境安静舒适。
海军部
乌兰新镇最大的居住区，HDB将较多大户型的房屋布置在此，以留住通过申请建屋局计划入住的一手房购买者。
该区人口多样化特征明显，但结构稳定，社区功能单一，公共设施共享度较高。
务古区
分布有许多户型最小的组屋，是来往马来西亚和新加坡两地高收入人群的集聚地之一。
因交通便利，靠近高速路和边境通道，并属乌兰新城新区，区内分布有多处高档公寓、排屋和别墅。
（2）管理机制
1）日常物业管理
各类更新改造项目的立项、审批、执行和审计等，均由市镇理事会处理，再交由本镇下属机构运作，或者雇佣第三方进行日常维护和更新。
理事会统一聘用和管理日常更新所需的各类工作人员。
三巴旺镇理事会负责社区和组屋日常维护的统筹资金和协调，由下属乌兰镇社区具体执行，主要包括日常维护、定期维修、维修和装修、社区提升工程、镇区改善工程、特殊维护服务、人工服务等七项工作。
乌兰镇社区对三巴旺镇理事会负责，同时可监督理事会的资金公开和运作情况，若对理事会工作存在质疑，可要求理事会委员在一定期限内进行答复或者向建屋管理局进行投诉。
2）社区资金管理市镇理事会统筹日常维护和更新活动的资金运作。
市镇理事会基金主要包括三种：
维修储备金，占90.61%，用于组屋的各项日常维护更新改造，但不用于镇区改善工程和人工服务；
累积资金，占8.54%，由每年经营之后剩余资金组成，部分年份有赤字；
镇区改善资金，占0.85%，专门储备的资金，用于镇区改善工程。
乌兰新镇理事会基金结构（2011.03.31）（单位：
新加坡元，%）
维修储备金在整个组屋维护中起至关重要的作用，主要由三部分资金构成：
服务与杂费（S&
CC）转移资金、投资收益和政府直接拨款。
其中S&
CC转移资金最为重要。
S&
CC全称ServiceandConservancyCharges，相当于中国商品房收取的物业管理费，由居民按户、按月支付，国家会根据居民收入和年度财政情况给予补贴。
收取的S&
CC全部保留在镇议会，每年按35%的比例直接转移入维修储备金，约占年度维修储备金收入的50%；
而剩余的65%则作为日常运营管理开支。
2010-2011年维修储备金结构（单位：
7、借鉴
（1）公积金储蓄
公积金储蓄是新加坡国内最有力的储蓄，是组屋建设资金来源的重要组成部分和资金流良性循环的关键。
个人和雇主所缴纳的公积金由中央公积金局统一归集、管理和运营。
自1968年颁布的《中央公积金修改法令》中规定公积金可作为组屋建设投资资金起，中央公积金局将约80%的公积金，通过购买政府债券的方式转移给中央政府，政府再以拨款和贷款的形式转移用于保障房的建设和补贴。
因此，新加坡组屋的融资模式是典型的完全政府主导模式。
除此之外，政府还构建了清晰而合理的分配体系，对申请人物质、家庭结构条件等作出明确规定，保证住房分配到需要的人和家庭，并且为居民租购组屋提供各种不同适用范围和程度的优惠，增强居民的购买能力，极大地发挥了资源调控的作用。
（2）建管分离
“建管分离”是新加坡保障性住房管理的重要原则，城市规划、建设、管理分别由不同的相互独立的部门承担。
城市总体规划由城市重建局负责，为城市建设和管理制定宏观框架；
建筑单体设计和建设由建屋发展局负责；
城市管理职能则主要由市镇理事会行使，同时有园林部门和卫生部门共同参与。
除定期进行交流外，各部门之间一般不相互干涉各自的职权，权责明确，便于城市管理规范化进行。
（3）注重日常维护管理
市镇理事会是组屋售后维护管理的核心机构，全权负责各项管理事务和资金安排。
组屋日常维护需要较稳定地开展，主要由具有稳定来源的S&
CC管理费来支付。
从支出总量来看，日常维护支出是更新改造工程支出的一倍，其中电梯维护和外墙翻新是最重要的两项更新改造工程。
在整个日常维护费用中，政府约承担40%，居民承担60%。
（三）香港
香港政府根据1973年4月1日颁布并实施的《香港房屋条例》（第283章）成立了专门的法定机构——香港房屋委员会（以下简称“房委会”）。
房委会是香港公租房管理的法定机构，其主要职责是要与其他和房屋有关的公私机构保持联系，就有关房屋的事宜向行政长官提供建议和意见；
自行规划、兴建、重建、管理、保养和改善租住的屋、中转房屋、临时收容中心、非住宅大厦或建筑物，以及这些地方的附属设施；
推行租金津贴及置业贷款计划；
以政府代理人身份清拆土地上的搭建物、防止或管制乱建寮屋、策划和统筹改善寮屋区的工作等。
通常来说，分配公租房、设定租金、衡量申请者收入条件在整个公租房管理中是最为重要的几个内容。
半个世纪以来，香港形成了一套健全的住房法律体系和实施细则，在编配面积标准、申请条件、轮候、租金标准、管理扣分制、复核及退出政策等方面都有着稳定而严格的制度。
香港保障性住房政策演进
政策措施
解决刚需应急阶段（1954-72年）
二战以后，香港经济腾飞，人口急剧膨胀。
同时，上世纪50年代初内地政局变动，大量移民涌入香港导致人口剧增，很多贫困居民居住在条件简陋的“棚户区”。
以解决“刚性需求”的香港早期公屋，着重强调足够的数量供居民栖身。
到1965年，公屋住户达到100万人，占到当时香港人口的近三分之一。
典型分别是50年代的徙置房“石硖尾村公屋”和与60年代兴建的廉租房“北角村”。
“十年建屋计划”改善阶段（1972-86年）
进入70年代，随着居民收入水平的提高，早期建设的徙置房和廉租房拥挤的居住空间和简陋的设施越来越不能满足需求。
1972年，香港特区政府公布“十年建屋计划”，计划要在1973-82年的十年期间，为180万香港居民提供设备齐全、合理居住环境的公共房屋单位。
1976年，“居者有其屋”计划开始推行，旨在协助中低收入家庭和公租房租户成为业主。
至1981年，公共房屋住户人口达到200万，约占当年香港总人口（515万）的40%。
典型：
1971年落成的华富邨和80年代落成的穗禾苑。
“长远住房策略”发展阶段（1987-2001年）
随着经济水平的不断提高，居民对住房的需求也上升到新高度。
更多人希望能拥有自己的产权房屋，而此时由于僧多粥少，居屋已出现供不应求的情况，如1988至1989年度，购房申请书的数额是待发售居屋的13倍。
1987年，香港地区政府发表“长远房屋策略”，制定1987-2001年香港房屋政策纲领（后延长至2011年），增加资助居民购买居屋的机会。
公营房屋类型推陈出新，楼层向高层发展已成趋势。
香港公屋此时出现了“和谐式”公屋和“康和式”公屋两大形态。
应时调整及可持续发展阶段（2001年至今
1997年亚洲金融危机爆发，影响延续数年。
香港经济下滑并持续低迷，失业人口增加，香港楼市受影响价格大幅下跌。
房屋委员会于2001年1月宣布暂停“居屋计划”及“私人参建计划”，一减少出售居屋的供应量，通过减少公共房屋住房的供应量作为调控手段来减少公共住房的供应量作为调控手段来减少公共房屋政策对私营房产市场的干扰
2011年，香港特首在年度施政报告中宣布房委会负责推行的《“新居者有其屋”计划》中宣布目标是在2016/17年度起的四年内，提供约17000个公屋
目前，香港特区政府在公营房屋租赁市场上出于主导地位。
这一阶段，大批个性哈制造模式建设的因地制宜你的标准型高层大厦成为香港公屋建设的主流趋势。
香港公租房通常以小户型为主，据2010年3月底统计数据显示：
室内面积在20平米以下的公租屋占到总公租屋的12.7%，20.0-29.9平米约为21.8%，30.0-39.9平米约为46.5%，40平米以上约为19.1%。
香港公租房户型面积结构（单位：
为了利用有限的资源，房屋署在编配公屋时一般都会设定相应的标准，例如“新和谐式公屋”的室内面积约22平方米可配给二或三人家庭、室内面积约30平方米可配给三或四人家庭等。
房屋署会依据编配时租住公屋的供求情况灵活安排公屋编配。
香港各片区公租房租金情况（单位：
元/平方米）
衡量公屋申请者资格的重要标志是其收入条件，房委会对申请者收入进行了严格的限定，以保证公租房申请的公平性。
单身人士及一般家庭入息及总资产净值限额如下表所示。
单身人士及一般家庭入息及总资产净值限额（单位：
港元）
为了保证政策的公平性，适应不同的人群，房委会还专门设定了“无亲属之高龄人士入息及总资产净值限额”。
无亲属之高龄人士入息及总资产净值限额（单位：
（1）双轨制住房体系
所谓保障房，在香港是指公屋（类似内地的廉租房）和居屋（类似内地的经济适用房），香港的保障房建设曾经走在中国乃至世界的前列。
香港政府在住房政策中采取明确的“双轨制”，不但保证了商品房市场的良好调控能力，同时也解决了不同收入阶层特别是中低收入市民的居住问题。
（2）“以商养房”机制
香港公共房屋建设的资金来源途径主要有两个：
一是政府通过免费拨地、拨出资本和低息贷款提供资助；
二是房委会通过出租公屋及其附属商业楼宇、出售居屋获得维护及兴建公屋所需的资金。
（3）轮候配屋制
对于公屋，香港政府对申请人的资格有严格限制。
香港房委会规定，每月收入及总资产低于政府规定限额的家庭，其大部分成员在港住满7年并且没有私人住宅、没有签订协议购买住宅、没有持有一家拥有住宅的公司50%的股权的居民，才有资格申请租住公屋。
香港公屋的分配实行轮候配屋制，房委会设有公屋轮候册，所有符合资格的公屋申请者会按登记的先后次序排列在公屋轮候册内，房委会严格按照轮候册上的申请书编号及申请人所选择的地区办理审查及配房手续。
对于高龄人士（年满60岁），房委会由多种优先配屋计划，缩短符合资格的高龄人士的轮候时间，或在配屋方面获得特别安排。
（1）退出机制
香港推行“居者有其屋”计划，在一定年限后以折价方式出售公屋，折旧出售的做法其实是保障房的一种退出机制。
在这一过程中，中低收入家庭以折价获得了固定资产，社会财务无形中通过政府的力量转移至弱势群体。
而政府通过
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