精编完整版中山东路518号城市综合体项目可研报告.docx

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精编完整版中山东路518号城市综合体项目可研报告

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南京中山东路518号城市综合体项目

可行性研究报告

目录2

一、项目总论（序）6

（一）项目背景6

1、项目名称6

2、开发公司背景简介6

3、研究工作依据7

4、项目规划设计要点7

（二）可行性研究结论7

1、市场预测7

2、项目建设进度8

3、投资估算和资金筹措8

4、项目综合评价结论9

二、项目投资环境和宏观市场研究10

宏观经济指标10

1、GDP及其增长10

2、人均GDP及其增长11

3、固定资产投资及其增长12

4、支柱产业发展状况12

5、人口数量及其特征13

6、人均可支配收入及其增长14

7、社会消费品零售总额及其增长15

8、房地产开发完成投资额及其增长15

三、南京市房地产市场分析17

（一）甲级写字楼市场分析17

1、甲级写字楼解析17

2、南京甲级写字楼市场发展概述18

3、南京甲级写字楼市场当前供应状况18

4、南京甲级写字楼分布19

5、南京甲级写字楼市场需求状况及空置率19

6、南京甲级写字楼市场租金及售价20

7、南京甲级写字楼市场未来供应状况21

8、本项目全面竣工时（2016年）面临的市场状况预测22

9、南京甲级写字楼市场小结23

（二）优质商业市场分析24

1、优质商业定义24

2、南京优质商业发展概述24

3、南京优质商业市场当前供应状况25

4、南京现有优质商业分布25

5、南京优质商业市场需求及空置率26

6、南京优质商业市场租金26

7、南京优质商业市场未来供应状况及发展趋势27

8、南京优质商业市场小结28

（三）五星级酒店市场分析29

1、南京五星级酒店市场发展概述29

2、南京五星级酒店市场当前供应状况29

3、南京五星级酒店分布30

4、南京五星级酒店需求状况及入住率31

5、南京五星级酒店平均房价趋势31

6、南京五星级酒店未来供应状况及发展趋势32

7、南京五星级酒店市场小结33

（四）中高档公寓市场分析34

1、中高档公寓定义34

2、南京中高档公寓市场发展概述34

3、南京中高档公寓市场当前供应状况34

4、南京中高档公寓市场分布35

5、南京中高档公寓市场需求状况及销售率36

6、南京中高档公寓市场售价趋势36

7、南京中高档公寓市场未来供应状况37

8、南京中高档公寓市场小结37

（五）国际标准服务式公寓市场分析38

1、国际标准服务式公寓定义38

2、南京国际标准服务式公寓发展概述38

3、南京国际标准服务式公寓当前供应状况39

4、南京国际标准服务式公寓需求状况及出租率40

5、南京国际标准服务式公寓平均租金趋势40

6、南京国际标准服务式公寓未来供应状况41

7、南京国际标准服务式公寓市场小结41

四、项目分析与定位规划42

（一）地块解析42

1、地理位置42

2、周边交通分析42

3、项目周边设施及景观资源分布44

4、地块基地分析44

（二）项目分析（SWOT分析）46

1、项目优势（Strength）46

2、项目劣势（Weakness）47

3、项目机会（Opportunity）48

4、项目威胁（Threats）48

（三）项目评价50

五、项目定位与规划51

（一）项目定位51

1、项目整体定位51

2、商业是城市综合体的核心驱动力52

3、持有型物业与销售型物业关系52

（二）城市综合体各元素初步定位54

1、项目商业定位方向研判54

2、其他功能的初步定位55

（三）各功能板块发展概念56

1、商业56

2、甲级写字楼57

3、酒店及服务式公寓57

4、销售型物业发展定位58

（四）项目经营管理59

六、项目开发建设进度安排60

（一）项目整体开发建设的原则60

1、项目整体开发目标60

2、项目开发时序原则61

（二）项目开发横道图62

七、投资估算与资金筹措64

（一）项目总投资估算64

（二）资金筹措65

1、资金来源65

2、项目筹资方案65

八、对该项目的财务评价65

（一）评价的基本假设66

（二）财务分析结果67

1、编制现金流量表67

2、财务指标70

3、敏感度分析71

（三）财务评价72

1、可行性72

2、偿债能力评价72

九、项目风险分析及防范措施73

（一）国家宏观调控政策分析及相应措施73

1、稳定房价不等于降低房产的绝对价位73

2、房价调控不等于短期内降低房价上涨的速度74

3、宏观调控不改行业长期向好74

4、商业地产前景广阔，商业地产是未来重要投资方向74

5、相应措施75

（二）政府行政管理行为对项目的影响及相应的措施76

（三）施工建设过程中的风险及防范措施77

（四）市场风险及防范措施79

1、南京商业地产前景较好79

2、控制市场风险措施79

（五）内部经营管理的风险及防范措施81

1、科学的决策管理程序81

2、严格的工作流程制度和审批程序制度81

3、公正的招投标管理制度81

4、施工管理制度81

5、严密的财务管理制度82

6、营销及招商管理制度82

序

（一）市场分析

南京作为长江中下游的一座大型经济中心城市，以其历史悠久、文化底蕴深厚、独特的资源、丰富的文化、完善的服务吸引了大批中外商家、游客。

根据市场调查，南京市宏观经济保持稳定的增长势头，运行良好，城市具有竞争力，南京市常住人口持续稳定增长，人均可支配收入逐年增加，南京市城市消费品零售总额逐年攀升，显示出持续强劲的市场购买力。

近年来，南京消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。

1、甲级写字楼市场分析

南京甲级写字楼市场从2003年开始进入快速发展时期主要聚集在鼓楼区、白下区和玄武区，大多数的甲级写字楼以小产权出售，纯租赁型的物业稀缺，整体市场的品质距离上海北京的同类型物业有差距。

南京市甲级写字楼现存量54万平方米，未来3年新增供应量高达86万平方米，每年吸纳量才5-10万平方米，供求失衡，空置率已达预警状态，根据历史数据预测，从2003开始至2016年底，南京市甲级写字楼市场预计约有200万平方米的市场存量，但累计的有效吸纳量预计只有约84万平方米，差距非常巨大。

市场处于高风险运行水平，若市场需求未得到有效放大，极可能出现供过于求、严重积压的情况。

但有个性化特征、具有国际标准硬件设施和物业管理水平的高档办公物业在市场上仍然比重很少。

2、优质商业市场

南京优质商形成以新街口为重点，湖南路、珠江路、总统府四大集聚区，从2000年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主，购物中心、精品商业街在2005年开始出现。

南京优质商业整体空置率很低。

未来优质商业项目以购物中心形式为主，大部分的未来供应还是集聚在新街口、河西新城、夫子庙将成为新兴的优质商业区域。

虽然未来将有大量优质商业供应，但现阶段人均商业面积仅为0.16平米，市场仍有空间。

3、南京当前五星级酒店市场

南京市五星级酒店市场在2000年进入了高速发展的时期，目前主要分布在市中心区域的鼓楼区、玄武区和白下区，平均入住率较为平稳，近三年来始终保持在70%以上，但各个酒店之间的恶性价格竞争导致平均房价一直处于较低的水平。

未来供应以市中心鼓楼区为主，江宁、建邺区、下关区和浦口区也将有部分供应。

伴随着供应量的加大，高星级酒店市场未来的竞争将更为激烈。

凯悦、威斯汀和洲际酒店的入驻将进一步的提升南京五星级酒店市场的整体水平。

4、中高档公寓市场

2003年起，中高档公寓新增供应放量，市场正式进入启动阶段，伴随房地产市场形势大好，2003－2007年新增供应集中放量。

主要分布在鼓楼、玄武、白下、秦淮和建邺区。

未来供应量将大幅增加，建邺区将成为未来主力成交区域，受土地供应限制，中心城区中高档公寓价格将得到需求的有效支持。

5、国际标准服务式公寓市场

目前南京服务式公寓主要分布在鼓楼区、白下区和建邺区，市场上缺乏纯正意义上的服务式公寓项目和知名运营商。

未来供应较少，2009年共有两个项目合计353间客房的供应，对外经济的良好的发展态势使得服务式公寓未来发展前景向好。

（二）项目定位

1、项目整体定位

打造南京地标级的城市综合体

项目同南京其它区域相比，在地理位置和区域规模上所具有的特别优势，使其具备成为城市核心商业中心的条件，非常有望成为南京商业格局更新中的重要一员，进而有可能在未来占据南京的商业主导地位。

结合项目自身特点，以商业为核心的驱动力，建设高标准、复合功能、高绿化覆盖的城市综合体，打造南京新地标！

2、项目规模：

持有型物业与销售型物业规模比例

持有型物业是城市综合体成功打造的保障，通过整体规划项目形象，以高档次高标准打造项目独特优势，打造城市级地标。

持有型商业及办公楼物业可以带来长期、稳定的收益，可持续性发展能力较强。

城市综合体的开发是一个周期长，投入大得开发过程，而持有型物业的财务回收期是一个长期的过程，在项目较长的开发周期内，销售型物业是维持项目健康财务状况得重要组成部分。

考虑本项目前期发展资金充足，为企业长远利益考虑，发展较大规模的持有型物业，同时在项目投入期，保证稳健的现金流，发展42%得销售型物业。

持有型商业中商业20万平米，写字楼20万平米，酒店6.5万平米，服务式公寓2.5万平米，销售型物业中商业街5万，soho办公10万，高档公寓20万平米。

3、持有型物业定位

城市综合体中商业是城市综合体的关键组成元素，由于项目庞大的体量以及较好的地理位置,故南京项目商业宜采取城市级购物中心+购物公园（街区）+文化娱乐中心的混合模式发展，以市场缺失的中高档购物和生活时尚为商业主题的产品。

其他功能以商业为核心，各综合体组成元素相互支持促进，推动项目资产升值。

根据商业定位的不同，综合体其他构成元素配置不同。

写字楼发展甲级写字楼，酒店和公寓是提升项目形象和品质的重要配套和组成部分，项目将引入国际知名酒店和公寓品牌。

4、销售型物业发展定位

基于项目的自然、地理条件、交通以及项目周边完整的商业商务配套，高级公寓发展为此中心城区高尚居住区。

结合现状部分商业及办公现状，soho商务楼以满足中小企业办公需求为主。

（三）项目开发建设进度安排

项目计划从2010年1月开始施工，预计建设工期为7年，即项目可望于2016年底全部竣工。

本项目没有太大的资金压力，侧重开发能扩大项目影响力的产品类型，商业早期入市可以为后续开发产品提供配套，并且早期树立项目品牌形象。

酒店和写字楼项目入市进一步提升项目的整体形象。

从开发中期开始，各种产品租售结合，住宅公寓产品分期开发。

（四）投资估算与资金筹措

积为84万平方米，公司总投资约98.5亿元，其中自有资金按国家规定35%计算约34.5亿元，剩余65%约64亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖

（五）项目的财务评价

财务分析结果表明，项目内部收益率达13.22%（税前），税前财务净现值为266，253.58万元，NPV﹥0，则未来的现金流足以抵偿原始投资；说明已满足最低的报酬要求，覆盖了资本成本，能够增加股东财富；投资回收期为15.36年，说明在开发产品计算期内能回收投资，本项目可行。

（六）项目风险分析及防范措施

建议本项目组合一批既懂地产又懂商业和金融的专家和专业公司，更好地协调、监督和管理商业地产发展。

项目加强与本地政府的协调公关能力，建