公允价值计量在我国投资性房地产中的研究以中航地产为例Word文件下载.docx
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邹燕（2013）以津滨发展为例，采用横向对比和纵向对比，从财务和非财务两方面探究津滨发展投资性房地产计量模式选择及其后续运用情况，罗列整理相关财务数据，分析了影响公允价值计量运用的因素。
2.国外研究现状
国外关于公允价值的研究开始比较早，自1970年之后美国公认会计准则（USGAAP）第一次采用“公允价值”概念以来，公允价值就引起了学者们高度的关注并开始从不同的层面展开大量研究。
目前金融工具、长期资产和负债项目都已开始广泛的运用公允价值计量。
Dietrich,HarrisandMullerIII（2000）对英国投资性房地产的研究发现，投资性房地产的公允价值计量价值相比历史成本模式更为接近市场售价；
此外公司管理层会通过选择投资性房地产的销售时点对公司的收益进行平滑。
DanboltandRees（2007）以英国的房地产行业为研究对象，发现公允价值模式较成本模式提供与企业价值更为相关的信息，房地产公允价值的计量更容易受到公司盈余管理的影响。
AquagliandFrancescoavallone（2008）以欧洲7个国家持有投资性房地产的上市公司为例，研究表明权责发生制下公司管理层在投资性房地产后续计量的会计政策上倾向于成本模式，从而减少报告期公司收益的不确定性。
Muller,RiedlandSellhorn（2008）以欧洲125家持有投资性房地产的上市公司为例，研究表明公司投资性房地产原则何种计量模式，是权衡计量模式成本与效益的结果。
如果公司致力于增强财务报表的透明性，则倾向于选择公允价值计量模式。
LourencoandCurto（2008）通过对欧盟四国研究发现，投资者关注企业投资性房地产公允价值在报表里的计量和披露方式并给出不同定价。
3.研究方法和研究内容
本文首先查阅了关于投资性房地产采用公允价值计量的国内外研究成果。
介绍公允价值的定义，理论基础以及计量的特点。
从而讨论投资性房地产的两种计量模式，对比我国投资性房地产准则和国际的投资性房地产准则的差别，分析为什么我国采用公允价值计量投资性房地产的上市公司所占比例如此之低。
最后以我国的上市公司为例，分析投资性房地产应用公允价值的现状以及解决建议。
本文的具体研究内容如下：
第一部分，总论。
主要是对本文的研究背景及意义、国内外的研究现状以及本文的研究方法和内容进行简要的分析。
第二部分，公允价值的相关理论。
本章主要是描述公允价值的相关概念，公允价值的理论基础，公允价值的计量以及计量属性的特点。
第三部分，主要是描述投资性房地产以及计量属性的选择。
本章从分析投资性房地产的特点，分析公允价值计量和历史成本的不同点，分析为什么我国上市公司采用公允价值计量模式为什么如此谨慎。
第四部分，案例分析。
本文选取了上市公司中航地产作为案例。
首先介绍中航地产的相关资料，其次，对于公司采用公允价值计量投资性房地产进行相应的分析，最后，对于采用公允价值计量投资性房地产的公司给出相关的建议。
第五部分，结论和建议，在研究的基础上，提出适合投资性房地产企业发展的一些方法和建议，为我国的经济发展和会计制度健全提供一份自己的力量。
二、公允价值的相关理论
（一）公允价值的概念
美国会计准则委员会（FASB）对于公允价值的定义是：
“在当前的非强迫或非清算的交易中，双方自愿进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的金额。
”国际会计准则委员会（IASC）的定义是：
“在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额。
”而且，“在公平交易中，交易双方应当是持续经营的企业，不打算或不需要进行清算、重大缩减经营规模，或在不利条件下仍可以进行交易。
”
从定义中可以看出，公允价值强调“公平”、“自愿”的交易价格，它最大的特征就是来自于公平交易市场确认，是基于活跃市场的理论双方对资产或负债价值的公平认定和计量，不是某个特定主体的估计。
它的确定并不在于业务是否真正发生，而在于双方一致性而成的价值，是一种具有明显的可观察性和决策相关性的会计信息。
（二）公允价值的理论基础
历史成本计量法建立在一段时期内货币稳定不变的基础之上，一旦物价发生变动，且企业资产的市场价值低于原来账面的价值，在期末就要按照差额计提相应的减值准备；
反之，如果企业资产的市场价值高于原来的账面价值，就不做会计处理。
因此如果市场价值比原来账面价值高很多，企业的资产账面价值就无法在市场上真正体现出来。
但是公允价值计量模式则可以对这个问题进行有效的解决。
公允价值具有历史成本计量法所不具备的很多优点，它能够将企业的资产价值和市场价值紧密的结合起来，在计量过程中它一般要求把当期的资产按市场价值或者未来的资金流量现值当作资产或负债的价值，这样就能相对合理地反映企业资产的价值。
它所带来积极影响在金融和投资性房地产特别明显，因为这些企业在初始的创业阶段资产成本比较低，随着企业的不断发展，他们的资产价值迅速上涨，因此，如果他们采用公允价值计量的话就可以有效地反映资产的真实价值。
（三）公允价值计量属性的特点
1.历史成本通常只注重那些已经发生的事项，一旦入账了，一般情况下不会作相应的调整，只有对取得成本和收入进行一定的跨期配比时才会作相应的估计。
而公允价值可以更及时、有效地反映企业的价值变化，即使交易事项还没有发生变化，但只要有相应的数据表明企业的某项资产或负债的市场价值或预期的价值发生了变化，相关的会计就要调整账面价值，需要在表内反映，表外披露。
2.公允价值计量是站在市场的角度，运用公平的交易价格进行相应的计量，既可以通过真实的交易完成，也可以通过虚拟的交易进行。
只要存在公平的交易市场，那么公允价值就可以在最大限度内接近成交价格，而历史成本则需要以完成的市场交易为基础，对有关数据进行相应的记录、核算。
三、投资性房地产以及计量属性的选择
（一）投资性房地产的定义和特点
1.投资性房地产的定义
投资性房地产是指企业以赚取租金或原始资本的增值，或两者兼有为目的而持有的房地产。
该资产项目应单独进行计量和确认，主要包括企业持有并准备增值后转让的土地使用权、已经出租的土地使用权以及已出租的建筑物，但需要注意的是，主要为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用以及作为企业存货的房地产以及以经营租赁租入再转租给其他单位的房地产都不属于投资性房地产。
从资产的形态上看，它主要包括房屋建筑和土地使用权；
从持有目的来看，主要包括为赚取租金收入或者资本增值收益或二者兼而有之。
2.投资性房地产的特点
投资性房地产有别于企业拥有的其他资产，相比于固定资产、无形资产和作为存货的用语销售的房地产来说，投资性房地产主要体现在它的性能和计量方面。
第一，投资性房地产与大多数房地产差不多，都是金额较大、回收期相对较长、流动性和变现能力较差等。
第二，企业所持有的投资性房地产的目的是为赚取租金收益或者增值收益。
因此一般而言，投资性房地产是一种具有较强的盈利能力的资产，具有较好的保值和增值的作用。
从这种意义上来理解，企业的投资性房地产也是一种经营性的投资活动。
从投资性房地产中取得的租金收益和增值收益是企业寻求的主要经济利益。
第三，从计量方面来看，企业一般会采用成本模式，符合条件投资性房地产也可以采用公允价值模式对其进行后续计量。
但是，同一种企业只能采用一种计量模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式计量。
（二）采用历史成本模式计量的优缺点
1.采用历史成本模式计量的优点
（1）投资性房地产采用成本法进行后续计量时，因为投资性房地产的账面成本会比较容易获取，所以会采用账面成本进行计量和确认。
历史成本相对比较客观且易检验，与会计信息的可靠性原则相符。
“由于一项资产或者负债的成本是客观的，相对于其他计量属性，历史成本的可信度更强，且一般不存在估量和偏见的情况”显然，用历史成本计量所反映的企业经济业务和会计事项更具有客观性。
（2）成本模式相对稳定，不会引起企业财务经营状况的巨大波动。
新准则颁布前，通常的做法是将投资性房地产纳入固定资产或者无形资产中科目，一律采用历史成本对其计量，在投资性房地产存续的会计期间内将不对其入账后的账面金额进行调整，除了每期计提折旧或相应的减值外，在其他方面不会影响当期利润，因此不会对企业带来较大的财务经营风险，符合会计的稳健性原则。
2.采用历史成本模式计量的缺点
（1）采用成本计量模式在市场经济迅猛发展的今天已经不能客观、全面的反映资产的真实价值，会计信息的相关性相当程度上在减弱。
成本计量模式反映的房地产价值仅停留在取得时的价值，而不能真实地反映企业持有期间因外部环境变化而导致资产的价值变化，尤其是在国家出台相关政策时和房价频繁波动时，如果仍采用历史成本计量，企业投资性房地产的真实价值就会得不到客观、公允地反映，由此带来的财务信息将直接影响到经济决策者的一些投资活动。
（2）资产折旧或摊销可以为利润的调节带来了一定的操作空间。
在成本模式下，投资性房地产需要计提折旧或者进行摊销，在实务处理中，通常是依靠会计人员的历史经验来确定资产的预计使用年限和预计净残值等，虽然会计准则对这些确定方法有明确的规范，但利润的调节和操控依然存在一定的余地。
所以，科目的确定和折旧摊销的人为性，使得企业会计人员操控盈余的空间比较大，这些做法或多或少会降低会计信息的可靠性程度。
（三）采用公允价值模式计量的优缺点
1公允价值模式的优点
（1）会计信息相关性会提高
从会计准则对投资性房地产的规定我们能够知道：
将公允价值计量模式和成本计量模式比较来说，公允价值计量模式能够较为准确地反映投资性房地产在资产负债表日的现实状况，可以把会计的相关性提高。
此外，从整体的市场经济来看，要促进我国投资性房地产市场朝着更加健康有利的方向发展，我们需要普遍运用公允价值计量模式，这也可以让会计信息在不同会计主体之间的可比性变得更强。
（2）企业财务状况指标会得到改善
从目前来看我国房价总体趋势在不稳定中仍有所上升，公允价值计量模式被一些企业采用后，投资性房地产价值的提高降低了企业的资产负债率，从而提高了企业的融资能力，同时也增加了账面价值和企业的所有者权益。
另外，在公允价值计量模式下，业务成本也不再确认，同时也不需要对投资性房地产进行摊销和计提折旧，企业当期利润总额相对于成本模式也会有所增加。
由于公允价值上升确认的公允价值变动损益更会使利润总额上涨幅度扩大，会使投资性房地产账面价值持续上涨。
所以，若想使企业的经营业绩得到改善则需要使用公允价值模式计量投资性房地产，这样企业的财务报表就会增色很多。
2.公允价值模式的缺点
（1）公允价值执行成本费用高
公允价值计量模式在投资性房地产中的应用所产生的成本费用相对较高。
首先，公允价值主要计量属性是动态的计量。
如果在投资性房地产中运用公允价值计量模式计量，那么每一个会计期间结束时都要对所有的投资性房地产进行全新的评估和计量，为了获取到更准确的公允价值的信息，很多企业就会去去委托像会计师事务所这样专业评估机构进行公允价值的评估，这样就会产生相应的费用，并且费用也是不低的；
接着，由于公允价值计量模式在投资性房地产中核算过程比较复杂，在初期进行模式转换的时候需要对资产状况的会计信息记录进行全程跟踪，因此，财务管理成本费用由此而产生，而且较高；
最后，为了避免投资性房地产公允价值计量模式在进行盈余管理时被管理人员利用，公司相关部门的信息使用者需要增强对财务信息的管理，这样也会产生额外的管理费用。
（2）公允价值模式会计处理科目较多
投资性房地产公允价值计量模式设计的会计科目较多，会计处理过程相对复杂。
采用公允价值计量模式运用在投资性房地产中以后，暂时性差异由于资产的账面价值于计税基础的不同而产生，相关会计人员需要根据会计上的利润总额调整应纳税所得额计算企业所得税；
另外，投资性房地产出售或改变资产用途时，需要将投资性房地产公允价值计量模式核算期间设计的所有科目予以转回，包括公允价值变动损益、资本公积和递延所得税负债，这就大大增加了会计核算的复杂性。
四、中航地产案例分析
（一）中航地产案例介绍
1公司简介
深圳中航地产股份有限公司，成立于1985年，于1994年在深交所上市，该上市公司的证券代码为（000043），以下简称“中航地产”，是隶属于中国航空工业集团公司的央企上市公司，经济实力雄厚，企业经营稳健，自2006年起已经连续六年入围深圳市百强企业。
中航地产经过二十余年的不懈努力，已发展成为集房地产开发、物业经营与管理、酒店经营与管理为一体的综合性集团公司，连续多年进入深圳百强企业榜。
到2008年底，公司旗下的控股和参股企业数量已经达到了25家，托管企业1家。
2.中航地产投资性房地产特征
查阅近8年来的公司资产负债表，取其中披露的投资性房地产金额和资产总额，我们可以发现，投资性房地产的金额占总资产的比例在近五年来都比较平稳地保持在20%以上。
在2015年披露的资产负债表中，投资性房地产的金额占资产总额的比例达到了37.44%。
当投资性房地产从成本模式变更为公允价值模式时，所需作的账务处理如下：
借：
投资性房地产——成本（变更日公允价值）
投资性房地产累计折旧（摊销）（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）
投资性房地产减值准备
贷：
投资性房地产（原价）
利润分配——未分配利润（或借记）
盈余公积（或借记）
在2008年，当时中航地产采用的是用成本模式计量投资性房地产，投资性房地产账面价值占总资产的比例为4.94%，而2009年中航地产变更为公允价值计量投资性房地产，投资性房地产的账面价值所占比例就达到了9.36%，相比于2008年，所占的比例翻了一倍，而投资性房地产的账面价值相当于2008年的2.57倍。
可见投资性房地产已占公司资产较高的比重，公司有充分反映资产真实价值的必要性。
因此，公司需要采用公允价值计量模式计量投资性房地产。
3.公司采用公允价值计量投资性房地产的原因猜测
就房地产企业而言，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法，而且公允价值运用的市场环境也逐渐成熟。
在2008年金融危机下，房价面临很大的不确定性。
此外，公司董事长吴光权将于2009年终止任职，仇慎谦由总经理调任为董事长，石正林由常务副总经理调任总经理。
这些原因很可能影响公司在2009年变更投资性房地产后续计量模式。
（二）投资性房地产采用公允价值计量的驱动因素
1.宏观政策
2006年2月15日，我国财政部发布了第3号准则《投资性房地产》，首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并且首次对该资产的计量引用公允价值。
因此那些持有较多投资性房地产的上市公司会如何决定投资性房地产的后续计量模式也成为了业界关注的重点。
2.市场环境
2007年，作为新准则使用的第一年，由于投资性房地产在总资产中所占的比重较小，并不能很大程度地影响企业的利润，所以中航地产继续采用成本模式计量投资性房地产。
但是到了2009年，由于我国的房地产交易价格和数量的不断上升，房地产市场异常火爆，以及随着大量的信贷放出和税费优惠政策的影响，深圳中航地产股份公司于2009年4月26日公告，自2009年1月1日起对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，将成本模式的后续计量变更为公允价值模式。
2008年底时，资产负债表中的投资性房地产是2.35亿元，占资产总额的4.94%，但在2009年底时，投资性房地产是6.03亿元，占资产的9.36%。
在历史成本模式计量的投资性房地产改成公允价值后，投资性房地产的价值比原来的价值高了3.68亿元，是2008年底的2.57倍，所占资产的比例也提高了4.42%。
在进行计量模式的变更时，会采用变更时点的公允价值计入投资性房地产的取得价值，所以，这种做法能够更加真实、客观地反映公司的价值，有助于广大的投资者更全面地了解公司的资产情况，也可以更真实地反映公司的财务状况和经营成果，采用公允价值模式进行后续计量符合全体股东的利益。
加之公司商业地产的市场定位以及未来公司的商业地产会逐年增加，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具备必要性。
在2015年度的资产负债表中，投资性房地产的金额为的85.66亿元，占资产总额的37.44%。
（三）上市公司对投资性房地产采用公允价值进行后续计量的影响分析
1.对资产负债率和净利润的影响
资产账面价值的增加会降低企业的资产负债率，使企业的财务风险较低，有利于企业在资本市场拥有准确的定位，同时有利于企业的增强和融资的能力，获得资本市场的便利，帮助企业更好地借助资本市场的力量来发展自身。
因为中航地产的投资性房地产占公司净资产的较大的比重，通过公允价值计量，在资产价值上升时，按照一般情况，应该会降低企业的资产负债率，但是在2007~2015年，通过企业的资产负债表分析可以看到，中航地产的资产负债率一直处于上升，由此可见，中航地产采用公允价值计量投资性房地产的并没有达到下降资产负债率的结果，公司的负债在不断的上升，负债的增长速度远远超过资产增长速度，导致了资产负债率的不断增长。
所以，中航地产采用这种做法并没有达到降低资产负债率的作用。
但是相比较于2008年采用成本模式计量时来看，资产负债率相对来说，增长的速率会相对来说慢一点。
从中航地产的净利润来看，在2007年，也就是准则颁布拥有投资性房地产的第一年，公司的净利润非常可观，达到了2.71亿元，但是从2008年12月31日的利润表来看，公司的净利润减少到了0.2374亿元，净利润增长率为-91.23%，这种情况可能是与2008年的金融危机有重大的关系。
然而到了2009年，中航地产采用公允价值计量投资性房地产，使用公允价值计量后的效果明显，公司的净利润增长速度非常快，相比2008年，2009年末的净利润增长率为293.76%，这种利润增长率的大幅度提高，与会计政策的变更有密切的关系，并且在之后的2009年净利润增长率也达到了216.12%，所以，采用公允价值计量投资性房地产在这其中发挥着不可低估的作用。
在这之后的净利润在稳定中不断上升，中航地产采用公允价值计量投资性房地产的原因很大一部分的可能就是因为2008年的净利润受到的前所未有的冲击，然后在这之后的净利润增长和房价的上涨密不可分，同样也是因为采用了公允价值计量投资性房地产的关系，导致企业虽然在资产负债率保持着上升的情况下，净利润仍然能够保持着大幅度稳定的上升。
2.增加了企业成本
中航地产2009年将投资性房地产的计量模式变更为公允价值模式计量模式，从成本角度分析，公允价值的取得成本比较高，如果采用公允价值对投资性房地产进行后续计量必须同时满足以下两个条件：
第一，投资性房地产所在地需要具有活跃的房地产交易市场；
第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及相关的其他信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学和合理的估计。
目前一些已经采用公允价值模式计量的企业，其公允价值的信息取得方式大致有四种：
房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格、第三方调查报告获得和双方谈判价格。
但是，由于我国的企业目前大都还没有建立起自己的公允价值信息收集和定价系统，这样增加获取公允价值的成本。
其次，由于不同市场中介和交易对手提供的定价信息可能差异较大，企业在向外部购买信息后，可能还需要增加甄别成本。
对于那些没有公开的活跃市场、同类市场，价格难以取得的项目，需要通过复杂的估值技术来实现，估值模型的建立要投入较高的成本和人力，有时还需外聘专业的估算师和精算师。
所以中航采用公允价值模式计量投资性房地产，则需要每年聘请独立的评估师进行评估，并在年报中详细披露公允价值的确定方法和增减变动等，这会使中航地产的审计成本以及评估成本加大，会增加企业的费用。
3.对企业所有者权益的影响
净资产收益率也称权益报酬率，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映的是股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。
按公允价值计量投资性房地产的企业进行后续计量时，当公允价值上升时，借记：
投资性房地产—公允价值变动；
贷记：
公允价值变动损益；
当公允价值下降时，则做相反调整。
而近几年中的房价在不断的稳步上升，而公允价值变动损益是利润表上单独的项目，在利润总额之前，这就会导致企业的净资产大幅度上升，伴随着的是利润的上升，但是如果企业净利润的增长比企业净支出的增长慢的话，就会导致净资产收益率的降低。
从中航地产的净资产收益率来分析，在2007和2008年的财务报表中分析得到净资产收益率从之前的15.45%下降到1.36%，但是在2008~2011年，企业的净资产收益率表现出飞快的增长趋势，这说明公司运作的资本效率逐渐变高，房地产收益也非常的可观，到了2012年，净资产收益率表现出微弱的下滑的趋势，说明投资性房地产所造成的影响在不断的减小，股东权益的水平也相对稳定。
同时到了2013年以后，净资产收益率又开始逐渐下降。
4.对利润分配造成一定的影响
在资产负债表日，因为公允价值变动损益要计入利润表的当期损益，成为企业净利润的组成部分，是企业尚未实现的利得，但是又没有现金流的作为支撑，所以上市公司在制定分红政策时，如果增值的收益参与分红的话就会导致公司的现金流下降，但是如果不参与公司分红，又会导致公司分红比例下降，这种情况会加大企业向投资者分配利润的压力，而这种矛盾的存在会对公司的长远发展有所不利。
5.增加纳税调整成本的工作
根据财税[2007]80号文件，企业采用公允价值模式计量的投资性房地产，持有期间的公允价值变动不计入应纳税所得额，在实际结算或者处置时，处置所得价款扣除其历史成本后得到差额应计入处置期的应纳税所得额。
可见在公允价值模式下，新会计准则和税法的处理存在着明显的差异。
在会计处理上，年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不计提折旧或摊销；
而税法上，是按实际成本确定投资性房地产的账面
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