房地产开发项目财务分析实例Word文件下载.docx
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塔楼
19（2个）
住宅
1942（每层）
36898
地上总建筑面积
52426
地下室
2
停车库
7200
7764
设备面积
300
人防面积
264
三、项目开发建设及经营的组织与实施计划
1、有关工程计划的说明
项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。
当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。
2、项目实施进度计划
项目实施进度计划见表6-3。
四、项目各种财务数据的估算
1、投资与成本费用估算
（1）土地出让地价款
包括两部分：
①土地使用权出让金
根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。
②拆迁补偿安置费
根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075万元。
上述两项合计：
12332万元。
表6-3项目实施进度计划表
序号
项目名称
持续时间（月）
进度安排（按双月计
2001
2002
2003
2004
1
征地拆迁
6
8
10
12
前期工程
3
基础工程
主体结构工程
7
5
设备安装工程
室内外装修工程
红线内外工程
公建配套工程
9
竣工验收
销售
27
（2）前期工程费
本项目前期工程费估算见表6-4：
表6-4前期工程费估算表单位：
万元
计算依据
金额
规划设计费
建安工程费×
3%
332.02
可行性研究费
1.5%
166.005
水文、地质、勘探费
0.5%
55.335
通水、通电、通路费
2.5%
276.675
场地平整费
60元／平方米
73.38
总计
903.415
（3）建安工程费
参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。
见表6-5。
表6-5建安工程费估算表单位：
建筑面积
土建
装饰
设备
合计
单价
塔楼
41460平方米
1105
4581
101.4
420
301.5
1250
5121
裙楼18325平方米
其中商铺：
13248平方米
2025
475
870
552
3447
1464
629
406
2499
11067
（4）基础设施费
其估算过程参见表6-6：
表6-6基础设施费估算表单位：
单价
计价数量
供电工程
65万元／公顷
5.5338顷
359.7
供水工程
15万元／公顷
5.5338公顷
83
道路工程
42.13万元／公顷
0.5233公顷
22.05
绿化工程
5.4万元／公顷
0.306公顷
1.65
其他工程
占建安工程费的2%
11067万元
221.34
687.74
（5）开发期税费
其估算过程参见表6-7：
表6-7开发期税费估算表单位：
金额
估算说明（估算依据）
固定资产投资方向调节税
553.35
5%
分散建设市政公用设施建设费
1328.04
12%
建筑工程质量安全监督费
44.26
4‰
供水管网补偿费
住宅：
19.28
商铺：
67.49
0.3吨／人，600元／吨
0.1吨／人，600元／吨
供电用电负荷费
58.75
105.984
4kVA／户，480元/kVA
8kVA／百㎡，1000元/kVA
其他
建安工程费的2%
合计
2398.494
（6）不可预见费
取以上
（1）～（4）项之和的3%。
则不可预见费为：
（12332+903.425+11067+687.24）×
3%=748.89
（万元）
开发成本小计：
28110.384万元。
2、开发费用估算
（1）管理费用
则管理费用为：
（748.89（万元）
（2）销售费用
销售费用主要包括：
广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；
销售代理费，占销售收入的2%；
其他销售费用，占销售收入的1%。
合计为2606.34万元。
销售收入详见表6-9。
（3）财务费用
指建设期借款利息。
第1年借款9000万元，贷款利率为6.5%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。
建设期借款利息计算如下：
第1年应计利息：
（0+9000÷
2）×
6.5%=292.5（万元）
第2年应计利息：
（11292.5+0÷
6.5%=734.0125（万元）
第3年应计利息：
（5646.04+0÷
6.5%=366.9928（万元）
则财务费用为上述合计：
1393.5053万元。
详见表6-14贷款还本付息表。
开发费用小计：
4748.7353万元。
总成本费用合计：
32859.1193万元（35965.37）
3、投资与总成本费用估算汇总表
详见表6-8。
表6-8投资与总成本费用估算汇总表单位：
估算说明
开发成本
28110.384
以下
（1）～（6）项合计
（1）
土地费用
12332
（2）
前期工程费
9032.415
（3）
基础设施建设费
（4）
建安工程费
（5）
开发期税费
（6）
不可预见费
148.89
开发费用
4748.7355
以下
（1）～（3）项合计
管理费用
748.89
销售费用
2606.34
销售收入×
财务费用
1393.5053
32859.1193
4、项目销售收入估算
（1）销售价格估算
根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为：
住宅：
6700元／平方米
商铺：
17200元／平方米
车位：
21万元／个
（2）销售收入的估算
本项目可销售数量为：
住宅37899平方米；
裙楼中的商铺部分13248平方米，地下车位188个。
详见表6-9
表6-9销售总收入预测表单位：
用途
可售数量
预计销售单价
销售收入
37899平方米
25392.33
22786.56
车位
188个
210000元
3948
52126.89
（3）销售计划与收款计划的确定
具体见表6-10
表6-10销售收入分期按比例预测单位：
销售计划
各年度收款情况
年份
销售比例
销售数量
第1年
第2年
第3年
第一年
第二年
60%
24876
16666.92
31993.416
6748.8
12957.696
车位：
112.8
2368.8
第三年
40%
16584
12272.16
22965.984
5299.2
9114.624
75
1579.2
100%
54959.114
5、税金估算
（1）销售税金与附加估算
具体见表6-11
表6-11销售税金及附加估算表单位：
类别
计算期
营业税
1599.6708
1148.2992
城市维护建设税
营业税×
7%
111.97
80.38
教育费附加
3%
47.99
34.45
教育专项基金
4%
63.98
45.93
防洪工程维护费
0.18%
57.58
41.34
印花税
0.05%
15.99
11.48
交易管理费
159.97
114.83
6.43%
2051.17
1476.71
（2）土地增值税估算
具体见表6-12
表6-12土地增值税估算表单位：
序号
计算过程
扣除项目金额
以下4项之和
42015.0761
2.1
取（2.1）项的20%
2.2
4748.7353
2.3
销售税金及附加
3533.88
2.4
其他扣除项目
5622.0768
增值额
（1）－
（2）
12944.0379
增值率
（3）／
（2）×
30.81%
增值税税率
（4）≤50%
30%
土地增值税
（3）×
3883.21
6、投资计划与资金筹措
本项目开发投资总计需332859.1193万元。
其资金来源有三个渠道：
一是企业的自有资金即资本金；
二是银行贷款；
三是预售收入用于再投资部分。
本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金，其中第一年投入约50.11%，第二年投入约18.51%，第三年投入约26.38%；
从银行贷款9000万元，全部于第一年投入；
不足款项根据实际情况通过预售收入解决。
具体见投资计划与资金筹措表6-13。
表6-13投资计划与资金筹措表单位：
建设投资
16013.2
6794.312
9715.4072
资金筹措
自有资金
15000
7516.5
2776.5
3957
借贷资金
9000
预售收入再投入
8859.1193
4017.8121
5758.4072
7、借款还本付息估算
长期借款9000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率6.5%。
具体见表6-14。
表6-14借款还本付息估算表单位：
借款还本付息
1.1
年初借款累计
11292.5
5646.25
1.2
本年借款
1.3
本年应计利息
1393.51.3
292.5
734.0125
366.9978
1.4
年底还本付息
12393.5103
6380.2625
6013.2478
1.5
年末借款累计
借款还本付息的资金来源
投资回收
五、项目财务评价
1、现金流量表与动态盈利分析
（1）全部投资现金流量表
设Ic=10%，具体计算见表6-15
表6-15现金流量表（全部投资）单位；
现金流入
现金流出
13688.762
15698.946
6794.32
9715.41
2120.328
1413.552
2329.926
1553.784
所得税
2444.188
3016.20
净现金流量
（1）－
（2）
-16013.2
18304.654
7267.038
折现净现金流量
-114557.60012
15126.966
5459.7256
税前净现金流量（3）+（2.4）
20748.842
10283.238
税前折现净现金流量
-14557.60012
17146.84303
7725.7967
评价指标：
①税前全部投资净现值：
NPV=7725.7967+17146.84303-14557.60012=10369.74658
②税后全部投资净现值：
NPV=15126.966+5459.2156-6013.2=4572.9816（万元）
③税前全部投资内部收益率：
FIRR=45.50%
④税后全部投资内部收益率：
FIRR=67.84%
（2）资本金现金流量表
设Ic=9%，具体计算见表6-16
表6-16现金流量表（资本金）单位：
6013.2
19513.7166
21184.591
资本金
2221.2
3249.4
贷款本息偿还
1413.55
2.5
2.6
税后净现金流量
（1）－
（2）
-6013.2
12479.69
1781.393
-5466.60
10313.2158
1338.3605
①资本金税后内部收益率：
FIRR=120.94%
②资本金税后净现值：
NPV=6030.19（万元）
（3）动态盈利分析
①净现值
开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。
将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。
基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。
本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%，即10%作为基准折现率。
净现值评价标准的临界值是零。
经上面计算，本项目税前、税后全部投资的NPV分别为10369.74658万元和4572.9816万元，均大于0，资本金的税后净现值NPV为6030.19万元，也大于0。
这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。
②内部收益率
内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。
内部收益率是项目折现率的临界值。
本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的FIRR分别为45.50%和67.84%；
资本金的税后FIRR为120.94%，均大于同期贷款利率6.5%和基准收益率10%（Ic），说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。
2、损益表与静态盈利指标
（1）损益表
具体见表6-17
表6-17损益表单位：
22965.98
54959.4
总成本费用
19715.4710
13143.64
2120.32
2329.92
1553.78
3883.72
利润总额
（1－2－3－4）
7827.7
6855.01
14682.71
（5）×
44%
6460.3924
税后利润
（5）－（6）
4383.512
3838.81
8222.3126
盈余公积金
（7）×
10%
438.3512
383.881
822.23126
可分配利润
（7）－（8）
3945.4608
3454.929
7400.08584
（2）评价指标
①全部投资的投资利润率=利润总额／总投资额×
=（14682.71/32859.1193）×
100%=44.68%
②全部投资的投资利税率=利税总额／总投资额×
=（14682.71+3533.88+3883.72）／32859.1193×
100%=67.25%
③资本金投资利润率=利润总额／资本金×
=（14682.71／15000）×
100%=97.88%
④资本金净利润率=税后利润／资本金×
=8222.3176／15000×
100%=54.81%
（3）静态盈利分析
本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。
3、资金来源与运用表
（1）资金来源与运用表
具体见表6-18
表6-18资金来源与运用表单位：
资金来源
34214.61
26395.38
31993.41
3429.4
银行借款
资金的运用
19711.6938
盈余资金
（1）—
（2）
14700.8934
6683.6862
累计盈余资金
21384.5796
（2）资金平衡能力分析
根据表6-18，本项目每年累计盈余资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。
4，盈亏平衡分析
销售总面积=37899+13248+7500=58647（平方米）
平均销售价格=54959.4/58647=0.9371（万元）
总成本=28110.384+748.89+1393.5053+0.05Q=30252.78+0.05Q
销售收入=0.93Q
盈亏平衡点：
总收入=销售收入
30252.78+0.05Q=0.93Q
Q=34378.16（平方米）
5,不确定分析
（1）销售收入敏感性分析
销售收入变化幅度
IRR
20%
25594.733
18372.787
11905.97
2673.841
-7.582%
15%
27194.404
19521.086
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