房地产开发项目财务分析实例Word文件下载.docx

1、塔 楼19（2个）住宅1942（每层）36898地上总建筑面积52426地下室2停车库72007764设备面积300人防面积264三、项目开发建设及经营的组织与实施计划1、有关工程计划的说明项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3。四、项目各种财务数据的估算1、投资与成本费用估算 （1）土地出让地价款包括两部分： 土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。 拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075万元。上述两项合计：1

2、2332万元。表6-3 项目实施进度计划表序号项目名称持续时间（月）进度安排（按双月计20012002200320041征地拆迁681012前期工程3基础工程主体结构工程75设备安装工程室内外装修工程红线内外工程公建配套工程9竣工验收销售27（2）前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4：表6-4 前期工程费估算表 单位：万元计算依据金额规划设计费建安工程费3%332.02可行性研究费1.5%166.005水文、地质、勘探费0.5%55.335通水、通电、通路费2.5%276.675场地平整费60元平方米73.38总 计903.415（3）建安工程费参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估

3、算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表6-5。表6-5 建安工程费估算表 单位：建筑面积土建装饰设备合计单价塔楼41460平方米11054581101.4420301.512505121裙楼 18325平方米其中商铺：13248平方米202547587055234471464629406249911067（4）基础设施费其估算过程参见表6-6：表6-6 基础设施费估算表 单位：单 价计价数量供电工程65万元公顷5.5338顷359.7供水工程15万元公顷5.5338公顷83道路工程42.13万元公顷0.5233公顷22.05绿化工程5.4万元公顷0.306公顷1.65其他工程占建安工程费的2

4、%11067万元221.34687.74（5）开发期税费其估算过程参见表6-7：表6-7 开发期税费估算表 单位：金 额估算说明（估算依据）固定资产投资方向调节税553.355%分散建设市政公用设施建设费1328.0412%建筑工程质量安全监督费44.264供水管网补偿费住宅：19.28商铺：67.490.3吨人，600元吨0.1吨人，600元吨供电用电负荷费58.75105.9844kVA户，480元/kVA8kVA百，1000元/kVA其他建安工程费的2%合 计2398.494（6）不可预见费取以上（1）（4）项之和的3%。则不可预见费为：（12332+903.425+11067+687.

5、24）3%=748.89（万元） 开发成本小计：28110.384万元。2、开发费用估算（1）管理费用则管理费用为： （748.89（万元）（2）销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为2606.34万元。销售收入详见表6-9。（3）财务费用指建设期借款利息。第1年借款9000万元，贷款利率为6.5%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下： 第1年应计利息：（0+90002）6.5%=292.5（万元） 第2年应计利息：（11292.5+06.5%=734.0125（万

6、元）第3年应计利息：（5646.04+06.5%=366.9928（万元） 则财务费用为上述合计：1393.5053万元。详见表6-14贷款还本付息表。 开发费用小计：4748.7353万元。 总成本费用合计：32859.1193万元（35965.37） 3、投资与总成本费用估算汇总表 详见表6-8。 表6-8 投资与总成本费用估算汇总表 单位：估算说明开发成本28110.384以下（1）（6）项合计（1）土地费用12332（2）前期工程费9032.415（3）基础设施建设费（4）建安工程费（5）开发期税费（6）不可预见费148.89开发费用4748.7355以下（1）（3）项合计管理费用74

7、8.89销售费用2606.34销售收入财务费用1393.505332859.11934、项目销售收入估算（1）销售价格估算 根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为： 住宅：6700元平方米 商铺：17200元平方米 车位：21万元个（2）销售收入的估算 本项目可销售数量为：住宅37899平方米；裙楼中的商铺部分13248平方米，地下车位188个。详见表6-9表6-9 销售总收入预测表 单位：用途可售数量预计销售单价销售收入37899平方米25392.3322786.56车位188个210000元394852126.89（3）销售计划与收款计划的确定具体见表6-10表6-10 销售收入分期按

8、比例预测 单位：销售计划各年度收款情况年份销售比例销售数量第1年第2年第3年第一年第二年60%2487616666.9231993.4166748.812957.696车位：112.82368.8第三年40%1658412272.1622965.9845299.29114.624751579.2100%54959.1145、税金估算（1）销售税金与附加估算具体见表6-11 表6-11 销售税金及附加估算表 单位：类别计算期营业税1599.67081148.2992城市维护建设税营业税7%111.9780.38教育费附加 3%47.9934.45教育专项基金4%63.9845.93防洪工程维护费

9、0.18%57.5841.34印花税0.05%15.9911.48交易管理费159.97114.836.43%2051.171476.71（2）土地增值税估算具体见表6-12表6-12 土地增值税估算表 单位：序 号计算过程扣除项目金额以下4项之和42015.07612.1取（2.1）项的20%2.24748.73532.3销售税金及附加3533.882.4其他扣除项目5622.0768增值额（1） （2）12944.0379增值率（3）（2）30.81%增值税税率（4）50%30%土地增值税（3）3883.216、投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需332859.1193万元。其资金来源有

10、三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金，其中第一年投入约50.11%，第二年投入约18.51%，第三年投入约26.38%；从银行贷款9000万元，全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。具体见投资计划与资金筹措表6-13。表6-13 投资计划与资金筹措表 单位：建设投资16013.26794.3129715.4072资金筹措自有资金150007516.52776.53957借贷资金9000预售收入再投入8859.11934017.81215758.40727、借款还本付息估算长期借款900

11、0万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率6.5%。具体见表6-14。表6-14 借款还本付息估算表 单位：借款还本付息1.1年初借款累计11292.55646.251.2本年借款1.3本年应计利息1393.51.3292.5734.0125366.99781.4年底还本付息12393.51036380.26256013.24781.5年末借款累计借款还本付息的资金来源投资回收五、项目财务评价1、现金流量表与动态盈利分析（1）全部投资现金流量表设Ic=10%，具体计算见表6-15表6-15 现金流量表（全部投资） 单位；现金流入现金流出13688.76215698.9466794.32

12、9715.412120.3281413.5522329.9261553.784所得税2444.1883016.20净现金流量（1）（2）-16013.218304.6547267.038折现净现金流量-114557.6001215126.9665459.7256税前净现金流量（3）+（ 2.4）20748.84210283.238税前折现净现金流量-14557.6001217146.843037725.7967评价指标：税前全部投资净现值：NPV=7725.7967+17146.84303-14557.60012=10369.74658税后全部投资净现值：NPV=15126.966+5459.

13、2156-6013.2=4572.9816（万元）税前全部投资内部收益率：FIRR=45.50%税后全部投资内部收益率：FIRR=67.84%（2）资本金现金流量表设Ic=9%，具体计算见表6-16表6-16 现金流量表（资本金） 单位：6013.219513.716621184.591资本金2221.23249.4贷款本息偿还1413.552.52.6税后净现金流量（1）（2）-6013.212479.691781.393-5466.6010313.21581338.3605资本金税后内部收益率：FIRR=120.94%资本金税后净现值：NPV=6030.19（万元） （3）动态盈利分析净现

14、值 开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。 基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%，即10%作为基准折现率。 净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项目税前、税后全部投资的NPV分别为10369.74658万元和4572.9816万元，均大于0，资本金的税后净现值NPV为6030.19万元，也大于0。这说明本项目可按事先规定的基准收益

15、率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。内部收益率 内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。 内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的FIRR分别为45.50%和67.84%；资本金的税后FIRR为120.94%，均大于同期贷款利率6.5%和基准收益率10%（Ic），说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。2、损益表与静态盈利指标 （1）损益表具体见表6-17表6-17 损益表 单位：22965.9854959.4总成本费用19715.471013143.642120.3223

16、29.921553.783883.72利润总额（1234）7827.76855.0114682.71（5）44%6460.3924税后利润（5）（6）4383.5123838.818222.3126盈余公积金（7）10%438.3512383.881822.23126可分配利润（7） （8）3945.46083454.9297400.08584（2）评价指标全部投资的投资利润率=利润总额总投资额 =（14682.71/32859.1193）100%=44.68%全部投资的投资利税率=利税总额总投资额 =（14682.71+3533.88+3883.72）32859.1193100%=67.25

17、%资本金投资利润率=利润总额资本金 =（14682.7115000）100%=97.88%资本金净利润率=税后利润资本金 =8222.317615000100%=54.81%（3）静态盈利分析 本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。3、资金来源与运用表 （1）资金来源与运用表具体见表6-18表6-18 资金来源与运用表 单位：资金来源34214.6126395.3831993.413429.4银行借款资金的运用19711.6938盈余资金（1）（2）14700.89346683.6862累计盈余资金21384.5796（2）资金平衡能力分析根据表6-18，

18、本项目每年累计盈余资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。4，盈亏平衡分析 销售总面积=37899+13248+7500=58647（平方米） 平均销售价格=54959.4/58647=0.9371（万元）总成本=28110.384+748.89+1393.5053+0.05Q=30252.78+0.05Q销售收入=0.93Q盈亏平衡点：总收入=销售收入30252.78+0.05Q=0.93QQ=34378.16（平方米）5,不确定分析 （1）销售收入敏感性分析销售收入变化幅度IRR20%25594.73318372.78711905.972673.841-7.582%15%27194.40419521.086