南阳房地产项目可行性研究Word文档格式.docx

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打造知名品牌、塑造“受消费者尊重、信赖”的品牌，将是房地产企业制胜于未来的捷径，制定切实的销售策略，从而有效增加项目的经济及社会效益。

第六部分

项目毛利润为6478.49万元、税金1374.40万元、净利润5104.09万元。

第七部分

企业制定了较合理的用、还款计划，保证项目的顺利实施。

第八部分

任何项目在运作当中都存在一定的风险，我们充分预估了可能出现的各类风险，并提出相应的控制规避方案。

第九部分

近年来，随着南阳市经济的发展，南阳市的楼价处于上升趋势，数家杰出房地产企业的兴起，更加促进了南阳市房地产行业的发展和经济的腾飞，因此，项目的实施有着较好的社会效益和经济效益，市场前景广阔。

第一部分企业基本情况

1.1企业基本情况

南阳市泰安房地产开发有限责任公司成立于2001年11月，公司地址位于南阳市梅溪路58号，是一家专业从事房地产开发建设经营的股份制企业，开发资质4级，注册资金302万元，资产达750万元。

公司主要经营房地产开发、销售及售后服务。

1.2企业法人简介

单天才，男，汉族，出生于1959年12月8日，籍贯河南省方城县，本科学历，中共党员，经济师。

1975年10月至1982年12月在河南省开封地区新登煤矿工作

1982年12月至1988年5月在北京铁路局太原铁路分局工程处材料厂工作，历任材料厂股长、副厂长等职务。

1988年6月至1993年3月在南阳地区金属回收总公司工作，历任市场科副科长、科长、分公司经理等职务。

1993年3月至1996年5月在南阳地区化工轻工总公司工作，历任总经理助理、副总经理等职务。

1996年7月至2001年11月在南阳市旅游局工作，历任副主任科员、主任科员等职务。

2001年11月至今在南阳市泰安房地产开发公司任董事长兼总经理。

1.3城市发展背景

南阳市位于河南省西南部豫、鄂、陕三省交界处，北距省会郑州市263公里。

东接驻马店和信阳地区，南接湖北省襄樊市、十堰市，西与陕西省商州市相连，北同三门峡市、洛阳市、平顶山市毗邻。

介于东经110°

58′～113°

49′，北纬32°

17′～33°

48′之间。

东西最大横距263公里，南北最大纵距168公里，总面积26600平方公里，其中市区面积120平方公里，城市建成区面积38平方公里。

现辖卧龙区、宛城区、镇平县、内乡县、西峡县、淅川县、新野县、唐河县、桐柏县、社旗县、方城县、南召县等2区10县，代管邓州市。

总人口1026万，其中城市人口29万。

南阳是豫西南区域性中心城市。

1996年国内生产总值375亿元。

现有工业企业2000多家，工业总产值499.76亿元，已经形成纺织、建材、机械、电子、化工、医药、食品加工六大支柱产业。

酒精、石油、胶片、中西药、纺织品、防爆电机、卷烟、水泥、汽车配件等在全省乃至全国都占有重要地位。

1.4企业发展目标

公司通过这几年的积累、发展、壮大，已经成为实力雄厚、技术精良、具有现代化管理手段和计算机管理系统的成熟企业。

为了使公司的经济效益和社会效益更上一层楼，公司已经与南阳市卧龙区国税局签订了定向购房协议，公司对此项目进行了周密的论证和调研，倾注了一定的人力、财力和物力，旨在通过该项目的开发建设，通过以精美的建筑、完备的设施、科学的管理和一流的质量，展现公司强大的实力和优秀的业务水平，从而进一步巩固“泰安房地产”的品牌知名度，提升公司在南阳市、河南省乃至全国地产界的声誉。

在为公司创造可观经济效益的同时，为南阳房地产业的发展做出贡献。

随着经济的发展，我国居民的消费结构发生了重大的变化，住宅已迅速地成为城镇居民消费的首选商品。

“九五”期间，南阳市城乡居民收入稳定增加，人民生活水平不断提高，市区居民家庭人均住房面积由有了明显的增加,居民生活水平的不断提高，将为房地产市场的发展提供良好的基础。

随着经济的发展、居民生活水平的提高，越来越多的外地乃至世界的投资者把目光投向南阳这一有着巨大发展潜力的城市。

一个现代文明程度较高的城市都拥有相当规模与品质的居住社区，公司正是从当前和长远的利益出发，以南阳市的中长期发展目标为基础来进行项目的设计和开发，以高起点、高水平的项目来为南阳市的经济繁荣做出贡献。

第二部分企业组织管理

2.1企业管理队伍

泰安房地产公司属于股份制企业，公司设立董事会，由单天才担任董事长兼总经理，单应海、张任杰担任副总经理，设监事二人。

公司下设总经理办公室、财务部、项目部、工程部、策划部及销售部。

2.2企业组织管理模式

通过上图可知，该企业的组织结构属于职能型组织结构，职能型组织结构是较为刚性的集权制结构，通常适用于从简单型结构企业演化而来的企业，这类企业的产品和服务范围有限，而且有明确的市场细分和定位。

在这种组织结构下，公司需要引进专业化的部门经理来领导各职能部门，如财务经理、营销经理、人力资源经理和运营经理等等。

他们能为发展中的公司带来各方面的专业技能，知识和能力，这些也是在简单型组织结构下的公司所不具备的。

在这种组结构下，公司总经理或董事会能够与各部门经理之间保持直接联系，对公司的日常运营进行监督和控制，因此公司内部的沟通渠道和信息流呈现出较短和垂直状态。

这时，公司组织是围绕不同的职能和任务而构成的，它们又由不同的工作任务组成，公司中每个员工都懂得各自工作任务的明确定义。

部门经理有短期决策的权力，并协助董事会针对操作层的中、长期决策进行反馈。

中、长期决策权力由总经理/董事会掌握。

随着企业的进一步发展，产品和服务范围逐步呈多元化，并开始打破单一的市场划分进入多个市场，并且在地理区域和客户群体和需求上也开始多元化，例如一个公司以前只专注国内市场，而现在已经开始进入国际市场从事国际业务；

再例如产品和服务的客户群体及需求也在扩大。

这时企业的职能型组织结构特有的较为单一的产品、服务以及明确的细分市场定位开始与企业的发展变化不相适应。

例如，在现有的组织结构下，公司只有一个市场营销部门，仅负责有限种类和相关产品的营销工作，而且没有足够的资源为更加广泛的市场区域提供服务。

以缺少灵活性和集权为特点的职能型组织机构已经阻碍了公司的产品多元化和面向更加广泛市场的发展进程。

就公司内部管理而言，组织机构的刚性和集权特点也给一些需要跨部门团队的协作活动制造了障碍。

垂直层级管理限制了部门间的协作。

非常典型的例子是，产品开发是一项需要包括市场营销、生产运营、财务等部门协作开展的工作，这样才能准确地把握客户对产品和服务的需求，以及成本和定价等一系列工作。

在以垂直层级为特点的职能型组织机构下，这些工作都很难顺利进行。

因此，如果企业发展到这一阶段，要适应新的发展和变化，公司必须对现有的职能型组织机构进行重新构建。

2.3企业管理理念

企业本着质量第一、顾客至上，以人为本，诚信经营，追求卓越，为社会创造价值、为客户创造生活、为企业创造效益的经营管理理念，不断吸收有效的管理经验，借鉴先进的管理模式，运用科学的经营体制，创造一个对外有吸引力，对内有凝聚力的现代化房地产企业，将泰安房地产列入全省乃至全国房地产行业的前列！

2.4公司管理制度

公司的发展离不开业务的拓展，业务拓展的成果主要是人才能力的表现。

现今社会，人才的竞争是企业竞争的主要部分，“得人才者得天下”是大家的共识。

如何引进人才、管理人才、留住人才是每个企业在发展过程中所面临的关键问题。

事实表明，公司良好的发展前景、人性化的管理方式和行之有效的竞争奖惩制度是吸引人才和留住人才的重要因素。

明确公司的管理层，加强公司各部门之间的联系，从而提高工作效率，使工作向专业化迈进。

在制度方面，对公司业务有重大革新建议，提出具体方案，经实施确实有效，办理重要业务成绩特优或有特殊功绩的人员一律给予奖励；

对于品行优良、技术超群、工作认真、恪尽职守者，领导有方，使业务工作拓展有相当成就者,一律给予嘉奖。

对损害公司利益者，根据不同情况一律给予不同程度的处分。

2.5企业管理目标

随着公司规模的不断壮大，对于管理的要求就越来越高。

“向管理要效益”已经成为公司经营宗旨的一部分。

通过在经营中的经验总结、引进高水平的管理人才以及学习其他优秀公司的先进管理经验等，将公司的组织管理模式逐步完善，更好的为公司的高速发展和不断壮大而服务。

“影苑小区”项目的实施，是对公司综合管理水平的一次检验。

通过此项目的开发、建设施工、完工销售等一系列工作的运作，不仅可以提升公司的知名度，创造经济效益，更重要的是能够使领导层及时发现并弥补公司管理中的漏洞，为今后工作的进一步开展奠定良好的基础，使公司向更高的目标迈进。

第三部分项目基本情况

3.1、项目实施背景

南阳市是全省的工业和农业大市，也是全省最大的北方水域，同时也是我国矿产品最为密集的地区之一，近年来，南阳的基础建设日新月异，境内焦枝复线铁路纵贯南北，已经建成开通的宁西铁路横穿我市7个县区，南水北调中线工程已经开工，许平南高速公路已经建成南邓、南坪等几条高速公路正在建设中，南阳飞机场为全省三大民用机场之一。

国家级两条通讯光缆干线在南阳交汇。

南阳电力充足，鸭河口火电厂和蒲山电厂装机容量分别为2×

35万千瓦、2×

12.5万千瓦。

尤其是在2004年7月，装机容量达2×

12万千瓦的回龙抽水蓄能电站建成投产，标志着南阳的电力能源建设又迈上了一个新台阶。

南阳城市建设步伐加快，供水、供电、道路建设及园林绿化等城市基础设施建设发展迅猛，城市服务功能大大增强，先后被命名为“全国造林绿化十佳城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”和“省级园林城市”。

　　南阳经济总量在全省居前位次，国民经济蓬勃发展，全市国内生产总值完成892亿元，增长15.6％，人均GDP突破1000美元；

财政总收入由50亿元；

农民人均纯收入2495元，增幅达17.6％，全市综合经济实力和整体竞争能力逐年增强，县市综合经济实力在全省的位次有所提高。

　　如今，新一届南阳市委、市政府正带领全市人民围绕全面建设小康社会这个根本目标，致力打造人文南阳、数字南阳、信用南阳、绿色南阳，以促进国民经济持续协调健康发展和社会全面进步，努力把南阳建成经济强市、文化名市、生态大市。

随着南阳市经济的蓬勃发展，相关产业也开始崛起，南阳市房地产企业风起云涌，蓬勃发展，据房管部门统计，2002年至2003年，房地产开发商完成了51个项目的开发，向社会推出了173幢商品楼共计6620套住宅，建筑面积达81107、71平方米，投资金额达4亿多元，完成过户2672套。

房地产业正在成为我市新的经济增长点和区域支柱产业，并有力地带动了相关产业的发展。

3.2项目土地来源

根据南阳市老城区改造的总体规划，泰安房地产公司对解放路和菜市街区域经过广泛的调查，通过拍卖于2004年5月19日以1500万元的价格获得TG2004－04、TG2004－05、TG2004－07三个地块共108亩土地的开发使用权。

3.3项目地理位置

项目地址位于菜市街两侧、护城河以北区域，北起联合街和民主街，南到护城河，西起解放路，东到新生街。

3.4项目规划内容

影苑小区规划开发面积108.032亩，实际使用面积86.85亩，绿地和道路占地21.18亩，容积率不大于