房地产项目市场研究报告Word文件下载.docx

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第三产业

房地产

B固定资产投资

房地产投资

C社会消费品零售总额

D商品零售价格指数

居民消费价格指数

商品住宅价格指数

列柱状图

（2）人均可支配收入与增长，消费性支出与增长、平均工资

二、区位分析

1、项目区域位置与自然概况

（1）项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）附：

项目地块位置图

（2）区域位置（项目具体位置、占地与位置优势）

（3）区域景观条件（项目所在区域景观）

2、项目与城市主要商业区与就业区的联系分析

（1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；

项目周边的公交线路；

项目到达市中心的乘车路线与时间）

（2）主要商业区、就业区的分布与与项目的关系

A、CBD（中央商务区）（所处位置与项目距离、时间）

B、CRD（中心商业区）（所处位置与项目距离、时间）

C、CID（科技商务中心区）（所处位置与项目距离、时间）

D、分析项目与上述区域的关系

3、城市规划对项目开发的影响

（1）区域整体规划概况

（2）项目周围规划概况

（3）规划对项目的影响

三、区域分析结论

1、经济发展、人均收入与支出消费

2、项目的区位优劣势

3、项目的交通优劣势

4、大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析

第二部分区域房地产的市场分析

一、区域住宅（商业）市场的发展状况

1.区域住宅（商业）市场的发展回顾与概况

（1）起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）

（2）平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）

（3）整合提升期（时间、代表大盘、产品与战略理念、需求状况）

2.近年来区域住宅（商业）市场供求分析

（1）市场供应方面（近几年来的施工面积与增长）（数据来源：

房地产开发办）

（2）市场需求方面（近几年来的销售面积与增长，销售总额）（数据来源：

（3）价格变化（各类房产项目的价格与涨幅：

经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高档公寓、写字楼、商业用房）（数据来源：

统计局）

3.区域住宅（商业）市场的发展特点

（1）政府对市场的管理调控力强（相关房地产政策与区域房产政策的出台与作用）

（2）市场体系逐步完善（主要包括出现多层次的供应房与二手房的发展）

（3）市场热点向规模化的转移（大盘的出现、配套的完善，社区的规划与设计）

（4）房地产企业的汰弱留强进程加快（外地开发商的进入和现有开发商的状况与分析）

（5）其他

4.区域住宅（商业）市场格局（根据市场状况将城市划分为几个区域版快，再根据版快进行分析）

例：

东部版快（发展背景：

区域状况、交通、配套、规划；

楼盘特点：

该板块的楼盘共性；

销售情况：

价格、交房、档次、销售率）

二、项目所在区域的房地产特性

前面板块分析中应涉与到该部分容，再将该区域目前销售的具体代表项目进行分析，为本项目提供依据。

1.项目所在区域住宅（商业）项目概况

小区概况

位置

山大路

发展商

占地面积

总建面积

物业类型组合

分期开发进程

规划布局特点

建筑风格特色

园林环境营造

项目开工时间

开盘

装修设备标准

楼盘公建配套

物业管理

收费标准：

元/㎡

式管理

本次开发销售期情况（1#3#4#7#）

销售情况

推售总套数

套

销售率

%

户型

主力户型

房厅卫

房厅卫

主要面积围

平面结构类型

价格

多层均价

小高层均价

整体均价

元/㎡

买家特征

层次

区域分布

营销推广

主题容

推广策略

后续供应

后续开发面积

项目评价

优势：

劣势：

2.项目所在区域的产品特点分析

（1）开发规模与配套情况

项目所在区域代表性项目占地面积规模比较

小于1万平方米

1~5万平方米

大于5万平方米

项目名称

数量

（2）规划设计与户型特点（本区域以什么建筑为主：

多层、小高层、高层；

建筑风格以什么为主：

欧式、现代；

社区文化；

环境；

项目主力户型情况、分析以何种户型为主）

（3）装修标准与智能化系统

3.项目所在区域的销售特点

（1）营销推广特点（通过对目前在售楼盘在报纸、电视、路牌、杂志、工地现场等不同媒介上所做宣传画面、诉求容、表达形式等方面的分析，以与对楼盘销售人员、销售场所的包装调查）

（2）从营销策略层面看：

宣传主题、主诉容、销售控制

（3）从营销执行操作层面来看：

销售场所、样板房、销售服务、人员素质

（4）售价情况：

集中销售均价、最低价格、最高价格、销售率

（5）客户特点：

主要区域客户来源、档次、目的、原因

4.项目所在区域市场发展预测：

项目区域规划与项目联系，项目所在区域的市场供求与消化预测

三、典型个案（详细介绍区域主要项目的特点或区域最成功的案例

四、区域市场需求调查分析

1.调查问卷容（附表）

2.问卷调查说明与统计分析容：

3.问卷统计分析结论

第三部分项目条件分析

一、项目地块自身条件分析

1.地理位置（现场）

2.地质状况（发展商提供勘察报告、风水情况）

3.土地面积与其东线图（发展商提供）

4.七通一平现状（现场、与发展商交流）

二、项目周边环境分析

1.地块各方面的环境（建筑物、污染状况、近景、远景与视野遮盖情况）

2.地块适当半径历史人文景观列示（标明距离项目地块车距）

3.项目用地居住情况：

周边小区居住情况

4.项目周边居民状况

5.项目外围情况

三、地块交通状况

1.周达市政路网纵横图

2.周边公交系统起始状况、频次与远景规划

3.直入地块的道路交通状况

四、项目附近公建配套设施分析

1.购物中心（商场、超市、菜市场）

2.文化教育（幼托、小学、中学、大学图书馆与质量）

3.医疗（各级医院、药店与质量）

4.金融（各种银行）

5.邮政局、所

6.娱乐餐饮（体育健身、歌舞餐饮）

五、周边已成社区状况

1.附近小区列图

2.各楼盘与小区的居民阶层

3.小区规划、价格等

六、项目条件分析结论

第四部分市场研究结论

一、从区域市场的发展来看

1.房地产的发展趋势

2.供需关系

3.区域开发实力

4.市场产品主要竞争点与产品趋势

二、从项目所在区域的市场分析来看

1.从项目开发的规模来看

2.区域项目类型、主力户型

3.从项目所在区域的销售情况来看：

期房销售率、现房销售率、售价

4.从客户情况来看，主要客户群体

5.从项目的营销推广来看，综合评估

三、从对区域市场的调查分析来看

1.选择在本区域购房的客户，其年龄、文化程度、家庭结构、家庭收入、区域、从业

2.潜在客户对区域房价的接受能力

3.从潜在客户对户型面积的选择上看

1区域分析

1.1市社会经济发展概况

1.1.1市概况

地理位置

位于省中西部，泰山穹隆北麓、东邻、滨州、南连、莱芜，西、北与聊城、接壤。

辖历下、市中、天桥、槐荫、历城五区，章丘市和长清、平阴、济阳、商河四县。

全市总面积8154平方公里，其中市区面积2119平方公里。

城市性质与地位

是省省会，著名的泉城和历史文化名城，历史文化源远流长，泉水驰名中外，是融山、泉、湖、河、城为一体的山水城市，属于国家级的历史名城。

不但是全省的政治、经济、文化、科教和旅游中心，同时也是副省级城市，是我国东部沿海开放向陆延伸的枢纽城市，是具有跨省区作用的经济中心和重要的交通枢纽。

城市规模

到2005年，中心城区的城市人口从1995年的160万人增至198万人，城市建设用地控制在186平方公里以；

2010年城市人口增至220万人，城市建设用地控制在205平方公里以。

城区地人口增长，城市建设用地的扩充，将对地区的房地产开发有一定的刺激作用。

城市总体布局

中心城区为“东西带状组团式”布局，由主城区和王舍人、贤文、大金、党家四个外围组团组成，主城区与组团之间以绿色空间相隔离。

中心城区的建设以主城区的调整改造和以“先东后西”的时序发展建设外围组团为重点。

加快主城区调整改造，控制外延，重点调整用地结构和布局，强化省会城市的中心功能，积极发展第三产业,完善城市基础设施和公共服务设施,改善城市环境，突出泉城特色，保护历史文化名城。

1.1.2市经济发展概况

国民经济快速增长，综合实力进一步增强。

2001年市国生产总值首次突破千亿元大关，达到1066.2亿元，比上年增长12.1%。

其中：

第一产业增加值97.2亿元，增长4.0%；

第二产业增加值442.7亿元，增长9.7%；

第三产业增加值526.3亿元，增长15.9%。

三次产业结构为9.1：

41.5：

49.4。

人均国生产总值18843元，增长11.0%。

居民收入增加，生活水平继续改善。

2001年，城镇居民人均可支配收入为8607元，比上年增长12.9%，城镇居民人均消费性支出7110元，比上年增长8.3%。

2001年，受行政事业单位人员增资因素的影响，在岗职工收入显著增加，平均工资11980元，比上年增长15.0%。

同时城

乡居民消费结构不断发生改变，生活条件日益改善，城市恩格尔系数降至32.0%。

1.2区位分析

1.2.1项目区域位置与自然概况

历下区概况

项目地块位于历下区，历下区区位优越，交通便利，文化繁荣，教育发达，既是全市的文化区和商业区，又是科技区和风景区；

是省人大、省政府、省政协、省军区等50多家省、市机关的驻地，也是110多家科研单位和高等院校的所在地。

几年来，历下区大力实施“科技兴区”战略，把依靠科技进步作为发展区街镇村经济的突破口，促进了全区经济的持续健康快速发展。

全区主要经济指标连续五年增幅保持在20％，财政收入增幅名列市区之首，社会各项事业均走在全市前列，获得了“全国科技工作先进城区”等荣誉称号。

区域位置

项目位于历下区菜市南街以北，西临名胜大明湖400米。

东、南方向分别靠近历山路和东关大街。

占地4.33万平方米，