房地产项目开发成本经济测算Word文档格式.docx
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车位
200
个
三、成本情况
(一)土地成本
土地费用
征地费用(对方条件,可详谈)
30000000
出让金
50400000
合计
80400000
其中征地费用3000万元,土地变性费用按每亩180万元计算。
(二)建安成本
根据《陕西省建筑工程综合概预算定额》(1999),结合本地类似工程的实际造价确定本项目建安工程总费用为196492938元,单方造价指标如下表:
建安工程费
费用名称
取费标准
单位
估算基础
面积
金额
住宅
主体工程
1600
元/㎡
73600.4
117760640
水电安装工程
220
16192088
消防工程
80
5888032
电梯
110
8096044
智能化工程
60
4416024
供热工程
75
5520030
外墙装修
14720080
商业部分
1650
商业建面
16500000
2200000
150
1500000
70
700000
300
3000000
83600.4
196492938
(三)前期工程
前期工程费用包括项目勘察设计费、城建统一征收费用以及其他费用等。
共计34965853元。
根据国家计委(现国家发展与改革委员会)与建设部于2002年3月1日发布的《工程勘察设计收费管理规定》及《工程勘察收费标准和工程设计收费标准》,并考虑城建统一征收费及其他费用(见下表):
前期工程费
数据
城市基础设施配套费
165
总建筑面积
13794066
工程定额测定编制费
0.0013
建安总造价
255440.82
招投标管理费
0.015
2947394.1
工程质量监督费
334401.6
劳保统筹基金
0.0355
6975499.3
集中供热
55
4598022
新型墙体材料专项基金
8
668803.2
散装水泥专项基金
250801.2
抗震设计审查费
0.5
41800.2
地质、文物勘察费
6
501602.4
工程设计费
30
2508012
预算编制费
418002
施工图审查费
工程招标费
可行性研究费用
开发单位提供数据为估算标准
消防设施配套费
其他费用
9
752403.6
34965853
(四)基础设施费
基础设施建设工程包括项目规划用地范围内道路、绿化、照明、自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信等设施的建设费用,共计20766343元,参考同类工程数据,各类费用取费如下表:
基础设施工程费
供电工程费
5016024
供水工程费
40
3344016
煤气工程费
消防工程费
35
2926014
有限电视网络工程费
18
1504807.2
化粪池及雨污排水管网
园林绿化工程费
总建筑面积*39%
6520.839
1956251.7
小区道路工程费
总建筑面积*35%
5852.035
1170407
20766343
(五)其他费用
其他费用包括土工程监理费、管理费用、市场推广费用、不可预见费等项。
共计57973720.89元,参考同类工程数据,各类费用取费如下表:
序号
取费依据
工程监理费
12
市场行情
1003204.8
管理费用
0.03
按照前期工程费、建安总造价、基础设施建设费、工程监理费之和的3%计算
253228339
7596850.161
包括
管理费是指建设项目从立项、筹建、建设、联合试运转、竣工验收、交付使用及后评估等全过程管理所需的费用。
包括:
建设单位开办费和建设单位经费。
建设单位开办费指新建项目为保证筹建和建设工作正常进行所需办公设备、生活家具、用具、交通工具等购置费用。
工作人员的基本工资、工资性补贴、职工福利费、劳动保护费、劳动保险费、办公费、差旅交通费、工会经费、职工教育经费、固定资产使用费、工具用具使用费、技术图书资料费、生产人员招募费、工程招标费、合同契约公证费、工程质量监督检测费、工程咨询费、法律顾问费、审计费、业务招待费、排污费、竣工交付使用清理及竣工验收费、后评估等费用。
不包括应计入设备、材料预算价格的建设单位采购及保管设备所需的费用。
营销推广费用
按销售收入的3%计取
439602400
13188072
项目营销推广所需的媒体费用、印刷费用、售楼部搭建及装修费用、模型制作费用、代理费用、办公费用、服装费用、人员工资及提成、样板间费用、备案费用等。
不可预见费
按照土地费用、前期工程费、建安总造价、基础设施建设费、工程监理费、管理费用之和的3%计算
354413261
10632397.83
为支付施工中可能发生的、比预期的更为不利的水文、天气、地质及其他社会、经济条件而需增加的费用。
同时包括因设计变更以及价差预备所产生的费用。
借款利息
0.07
按土地费用、前期工程费、建安总造价、基础设施建设费、工程监理费、管理费用、不可预见费用等费用总和的7%估算(借款期按一年)
365045659
25553196.11
57973720.89
四、销售情况
本项目价格定位:
住宅部分:
6000元/平米;
商业部分:
10000元/平米;
项目总静态净销售收入为:
416037144.1元,其中住宅回迁面积为18000㎡,回迁商业面积为2000㎡,回迁部分不作销售,具体如下表所示:
静态销售收入估算表
项目
建筑面积
销售
单价(元/平米)
金额(元)
住宅销售收入
55600.4
100%
6000
333602400
商业销售收入
8000
80000000
车位销售收入
130000
26000000
销售税金及附加
23565255.92
5.1
营业税(5%)
5%
21980120
5.2
城市维护建设税(7%)
7%
1538608.4
5.3
教育费附加(3%)
3%
46158.252
5.4
水利基金(0.8%)
0.80%
369.266016
净销售收入
416037144.1
五、情况汇总
情况汇总
名称
成本情况
土地成本
前期工程
34965852.79
建安成本
基础设施
20766343.1
其他成本
390598854.8
销售情况
总销售额
税金及附加
净收入
利润情况
总成本
利润
25438289.3
成本利润率
6.51%
销售利润率
6.11%
六、财务评价
项目总成本为390598854.8元,总净销售收入为416037144.1元,利润总额为25438289.3元,销售利润率为6.11%,投资利润率为6.51%。
(实际利润率可到10%以上,这份材料是我们给当事人,挡其他买家的表,某些数据人为抬高,实际利润可到1.6亿)