办公楼物业方案Word文件下载.docx
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第二章物业管理服务承诺
天顺物业力争接管一年内使其成为办公楼物业管理的典范:
✧一年内客户满意率达到95%以上。
✧质量环境管理体系运行规范有效。
✧一年内达到市级的物业管理示范办公楼标准。
1、管理承诺暨要求达到的最终效果
序号
指标名称
承诺指标
完成承诺指标的措施
1
区内治安案件发生率
1‰以下
实行24小时监察制度,明确保安员职责,层层防卫。
2
保洁率
99%以上
保洁员十二小时保洁工作,按保洁标准进行操作,保洁工作落实到人,监督检查得力,严格考核。
3
客户有效投诉率
2‰以下
采取措施,加强与客户沟通,定期走访客户,征求管理意见,强化服务意识,及时为客户排忧解难。
做到投诉处理有结果,有记录和回访。
客户投诉处理率
100%
投诉回访率
4
客户对管理服务满意率
95%以上
实行人性化管理,增强服务意识,加强与客户沟通,完善社区服务。
在日常工作中注意广泛收集客户意见。
2、其他承诺
2.1关于招投标的有关承诺
天顺物业管理公司完全同意和接受招标要求,并承诺如下:
●公司中标后,将立即派人进驻办公楼,开展前期准备工作。
●在合同有效期内本公司违约,给企业造成损失,天顺物业管理有限公司将对此予以责任补偿。
●合同期内,本公司决不会向第三方转让中标项目,对部分可能分包或非关键的分包项目,管理处一定事前告知相关部门。
2.2物业管理公司管理服务合同履行承诺
如果天顺物业管理公司中标后,有关委托管理合同规定的内容全部由办公楼管理处负责实施,管理处将严格履行合同中规定的有关乙方应承担的责任和义务,具体承诺如下:
●根据有关法律法规及本合同的约定,制定物业管理制度。
●对办公楼的公用设施如需整改、扩建或完善配套项目,必须与协商,并经过相关部门同意,报请有关部门批准后方可执行。
●本合同终止时,管理处将向移交全部管理用房、物业管理物资装备及物业管理全部档案资料。
第三章前期物资装备一览表
1、办公物资装备
项目
数量
备注
2、护管装备
3、保洁物资装备
第四章物业管理服务费用测算
1、物业管理服务费用测算
1.1人工费用
目
项
用
费
人员数量(人)
工资标准(元/月)
社会统筹
(元/月,工资标准的24.4%)
医疗保险
(元/月,工资标准的8%)
工装(元/月)
合计(元/月)
管理处主任
护管队长
护管班长
护管员
厨师
保洁班长
保洁员
不可预见费
按照以上项目费用总和的2%计算
集团管理费
按照以上项目总和的5%计算
管理利润
税金
按照以上项目总和的5.5%计算
合计
元/月
1.2其他费用
测算依据
月支出(元)
一
办公费
通讯费
管理处主任200元/月
护管队长100元/月
管理处固定电话300元/月
低值易耗品
综合测算
办公水电
未计
业务费
二
保洁、消杀费
物料费
按人均50元/月计算
垃圾清运
14.5元/车×
1车/天×
25天/月
消杀费
三
住宿费用
房租
水电气费
四
按以上项目费用总数的2%计算
五
按以上项目费用总数的5%计算
六
利润
七
按5.5%缴交
因此办公楼物业管理成本为:
年费用为:
元/年
测算说明:
1.按照国家相关法律法规规定,社会保险中包含社会统筹和医疗保险,其中社会统筹占工资总额的24.4%(养老保险23%,工伤保险0.4%,失业保险1%),医疗保险占公司总额的8%,此项费用仅用于管理人员、护管队长,不含普通作业人员;
2.该测算中办公水电费用未计,待中标后双方根据实际情况另行协商;
3.工装按两年折旧,其中管理人员每人冬装两套,标准为600元/套,夏装2套,标准为200元/套;
保洁人员冬装两套,标准为160元/套,夏装两套,标准为80元/套;
护管人员冬装2套,标准为200元/套,夏装2套,标准为100元/套。
4.按照国家相关法律法规规定,税金组成:
营业税—所有费用总和的5%;
城建税—营业税的7%;
教育附加费—营业税的3%;
则税金共计所有费用总和的5.5%。
6.依据行业标准,管理利润一般按照5%计算。
第五章护管服务方案
1、岗位设置与职责说明
1.1岗位设置
岗位
人员配备数量
要求
小计
队长
(兼机动岗)
1人,值勤时间为
7:
30——12:
00
13:
30—18:
30
大专以上学历,转业军人,有三年以上工作经验,身高1.75m以上,品貌端正,有良好组织协调能力,责任心较强
人
固定岗
白班个固定岗,每班人(7:
00——15:
00,15:
00—23:
00),晚班个固定岗,每班人(23:
00——7:
00)
品貌端正,责任心较强
巡逻岗
巡逻岗,每班人,值勤时间为7:
30——12:
00和13:
30—18:
30,共人
同上
1.2职责说明
①固定岗
定岗位置
职责区域
办公楼大院入口
每班人,共人
区内车辆、人流进入管制
办公楼大院出口
区内车辆、人流出行管制
办公楼一楼大厅
区内人流进出管制、
安全防范
地下停车场
区内车辆疏导,车辆管理
②巡逻岗
办公大楼内
白班人,共人
巡查安全状态
广场区域
区内车辆停放、进出指挥、安全防范
③机动岗
公路局办公楼
大院
应付处理突发事件
检查各岗位的状况
2、护管服务细则
2.1安全管理职责
巡查监督--------防止罪案发生。
车辆管理--------维护交通秩序,确保车辆安全
2.2广场管理
工作内容:
公共秩序管理,车辆进出管理,物品进出管理。
工作要点:
●礼貌注视往来行人,发现可疑人员及时向机动岗报告;
●作好车辆进出登记,严禁违规车辆进入区内。
●有货物进出,必须查验,严格禁止可疑物品进出。
●巡逻岗认真巡视、检查广场内各区域交通情况,严禁任何有碍公共秩序的活动和行为。
●有大型活动时,积极配合有关部门,按要求作好交通疏导、维护秩序等工作。
●发生盗抢案件要积极协助处理,保护现场,快速报案,协助堵截、擒拿犯罪嫌疑人。
2.3交通车辆管理
●交验有关证件。
●严禁车辆在场内维修、加油、清洗,乱丢垃圾。
●注意提醒车主关好车门窗,贵重物品随身携带。
●对在地下车场内由车辆搬运进出的货物按照有关规定进行严格查验。
●指挥车辆按位泊车,保持交通顺畅。
●对VIP人员的预留车位进行监督管理,确保VIP的正常停车。
●冬季下雪天,及时清理路面积雪,保证区内交通顺畅。
2.4区内管理
巡逻管理,登记管理,日间管理,夜间管理。
●严密巡查,根据制定所有巡逻路线,并按规定路线和时间实行24小时巡逻守卫制度。
●完善区域内安全技防管理,合理利用护管设备设施,配合人防确保安全。
●重