南充房地产年度分析报告Word文档下载推荐.docx
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尽管下半年的市场整体呈现下行趋势,但也有一部分房企靠及时调整自身营销战略,取得了不错的市场成绩。
可以看出,2011年“艰难”的背后,同样蕴藏着机遇,而这种机遇又与挑战并存。
能否快速调整自身发展战略,适应后调控时代的市场新形势,显得至关重要,尤其值得行业内的人士思考。
第一部分宏观政策篇
一、房地产政策动态
1、楼市十大关键词
2、金融政策
二、全国房地产运行情况
1、全国土地市场情况
2、全国房地产销售额排名前十五房企
3、商品房销售情况
4、代表房企全年销售变化情况
三、本地房地产市政动态
第二部分市场—住宅篇
一、2011年市商品住房交易情况回顾
二、2011年市商品住房新增供应分析
1、2011年市商品住房分月供应分析(套数)
2、2011年市商品住房供需情况分析(套数)
三、2011年市商品住房市场成交量分析(单位:
套、面积、金额)
1、2009-2011年市商品房全年成交情况比较
2、环比:
市三区商品住房成交比较
3、同比:
2009-2011年市商品住房成交分月比较
4、2011年市各片区商品住房成交分月比较(单位:
套、面积)
5、本年市商品住房销售排行榜(按套数)
四、2011年市商品住房市场价格分析(单位:
元/平米)
1、2011年市三区商品住房成交价格比较
2、2011年1-12月主城区商品住房成交量与成交均价走势
3、2009-2011年市商品住房分月价格走势比较
4、2011年市各片区商品住房成交价格比较
第三部分市场—商业篇
一、前言(2011年商业市场回顾)
二、2011年商业市场分月成交情况(套、成交均价)
三、2011年商业市场分区域成交情况(套、成交均价)
四、2011年商业市场销售排行榜
第四部分四大典型解析
一、—
二、望天坝—
三、—
四、—
第五部分2012年楼市走势预测
一、2012年房地产宏观政策走势预判
二、2012年走势预测
第一部分宏观政策篇
一、房地产政策动态
2011年对于中国的房地产市场而言,是不同寻常的一年,各种调控政策的出台以及楼市现象的交相出现,使得全国楼市在跌跌撞撞中前行。
回首这一年,全国房价过快上涨势头基本得到遏制,投资投机型需求被大量挤出住宅市场;
国家金融政策一再收紧,贷款难、按揭难,市场流动性资金减少促使整个行业发展渐入理性轨道;
保障房建设有序推进,商业地产迎来“春天”……毫无疑问,2011年将在中国房地产行业发展史上留下浓墨重彩的一笔。
1、2011中国楼市十大事件:
事件一:
新国八条
2011年1月26日,国务院又度推出八条房地产市场调控措施(即“新国八条”),提出包括要求强化差别化信贷政策、执行限购措施、暂停发放第三套及以上住房贷款、住房保障等在内的一系列调控政策。
点评:
新国八条的出台,使得2011年的楼市调控力度在2010年的基础上再次升级,随后出台的一系列调控政策,无不围绕“新国八条”而展开。
从其所制定的内容可以看出,楼市的调控已经不再局限于市场一方,而是在努力以多种手段结合的方式,构建一套完整的市场行政调节体系。
事件二:
房产税试点
2011年1月27日,上海、重庆宣布开始房产税试点。
2011年12月初,财政部财政科学研究所所长贾康表示,房产税进一步推开的大方向已经明确,年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结,并出台下一步扩大试点的方案。
房产税试点,是执政者的新思路。
房产税的征收一方面可以打击炒房囤房,起到抑制投机的作用;
另一方面可以逐渐取代土地出让收入,成为地方财政新的稳定税源。
从长远来看,以税收等经济手段来逐渐替换“限购令”这样的行政手段,能起到完善市场体系的作用。
但是,房产税问题非常复杂,它涉及税负承受、土地所有、法律依据、财产观念等多个方面,由此也引起了一些中外经济界人士的反对和质疑。
事件三:
保障房
2011年春全国两会期间通过的《政府工作报告》提出,今年开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套,相比2010年的580万套增长了近一倍。
2011年11月10日,官方公布全国开工建设保障房超过1000万套,比原计划提前1个月完成目标任务。
重视保障房建设,在完善房地产市场供应结构的同时,也使得楼市宏观调控层次更为丰富,手段更为多样,进一步纠正了之前楼市调控“头痛医头,脚痛医脚”的弊端。
根据“十二五”规划纲要,未来5年全国将完成3600万套保障性住房的建设任务,将使城镇居民住房保障覆盖率达到20%左右。
如果该目标能够顺利实现,无疑将对未来楼市健康发展产生十分积极的影响。
但是,用行政命令的方式下达的保障房建设目标,也被部分经济界人士诟病为“大跃进”,对是否符合市场客观规律、政府的资金来源、招标和分配的公正透明、工程质量的保障等方面提出质疑。
事件四:
限购令
“新国八条”提出,应当合理引导住房需求,各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。
用行政手段的限购令来调整房地产市场,显然不是一个可以长期使用的良方,但在2011年的调控中也算行之有效。
从市场反应来看,2011年下半年伊始成交量出现大幅下滑,第三、四季度下滑趋势进一步加剧,楼市也随着天气的转凉渐显“寒意”。
“现金为王”成了口中的流行语,作为地产大佬的万科集团更是率先提出“过冬”的口号。
事件五:
限价令
2011年3月底,全国608个城市公布年度新建住房价格控制目标,占所有城市比为92.5%,除北京以外,大多数城市房价控制目标均未提到“降”字。
10月31日,珠海发布双限令,除限购外,珠海规定商品房销售价格高于11285元/平方米,不得发放许可证,成为全国首个“双限”城市。
与限购令一样,限价令也带有很强烈的行政干预色彩,因为国务院提到了约谈问责机制,因此限价令在某种程度上,对过分依赖土地财政的地方政府来说,有一定的约束作用。
不过令人意外的是,几乎所有城市都含糊其辞,将“不超过本地居民人均收入”作为限价目标,这样的限价目标也因此被很多人戏称为涨价目标。
事件六:
明码标价
根据国家发改委的有关规定,5月1日起售房单位必须在醒目位置为每套房明码标价,以打击价格欺诈现象。
“明码标价”出台后的首周,多地楼市成交量出现大幅下跌。
根据中国指数研究院公布的统计数据显示,5月第1周监测的35个城市中,有25个城市楼市成交量出现下跌,部分城市成交量环比跌幅甚至超过50%,北京、上海等一线城市也未能幸免。
然而楼市虽经这记“重拳”打击,在成交量上出现了急剧下滑,但房价并未出现实质性下跌,“量跌价滞”的现状正在加剧楼市胶着状态。
事件七:
土地流拍
2011年住宅市场大幅萎缩,开发商资金链紧绷,对房地产市场未来走势看空,导致对住宅市场拿地热情不高。
全国土地市场流拍频现,今年主要城市土地出让计划的完成情况堪忧。
下半年北京、上海郊区的部分地价已明显松动,地价进入下行通道。
“地王政策”退出舞台,土地流拍频现,少拿地多卖房,成为房地产企业面对调控政策的保身之策。
就其原因可能有以下两方面:
一方面,受一系列调控政策的沉重打击,大部分城市成交量出现大幅下滑,开发商回款困难,资金链逐渐紧张,拿地力不从心。
而另一方面,国家调控政策不放松,对未来房地产市场走势不明朗,其对未来地价上涨的预期也受到打击,同时也对土地市场存有观望情绪,因此拿地非常谨慎。
事件八:
拐点
在2011年10月底,部分品牌开始降价。
而来自国家统计局数据显示,包括一线城市在内的多个城市,房价同比“涨停”次数越来越多,同时考虑到房地产市场仍然深陷胶着状态,似乎可以初步判断“拐点”已然到来。
成交量的持续下滑,使得开发商资金链处于紧绷状态,同时考虑到国家调控政策短期内并没有放松的可能,一部分开发商甚至包括个别品牌,他们对未来房地产市场走势看空,迫于回笼资金的压力,推出许多政策,使得房价在一定程度上出现松动,由此,初步判断楼市“拐点”正在形成。
事件九:
降房价
2011年12月,在中央政治局会议和中央经济工作会议上,中央明确提出2012年楼市调控的目标是促使房价回归到合理的价格。
房价调控目标由年初的“遏制房价过快上涨势头”到年末的“促使房价回归到合理价格”,这说明了调控的目标已经进一步深入,同时也表明了中央调控房价的决心。
由此我们也不难预判:
下调部分不合理的区域房价,或将成为2012年政策的主要目标。
事件十:
关门潮
2011年5月,美联物业关掉上海最后8家门店,正式退出上海市场。
随后,包括北京、上海、广州等地,每月都有大量中介公司倒闭。
2011年11月,中原物业调整深圳业务,又把关门潮推向了一个新的高度。
行业出现关门潮,主要是受新房市场成交冷清的“牵连”。
由于很多项目大幅度降价,导致很多二手房的价格优势减弱,很多原本打算购买的人将目光转向了新房市场。
这同时也促使很多在经营思路上进行了调整,将业务更多的扩展到了新房代销领域,当然,此举也正好迎合了很多寻求方法突破的的欢迎。
2、金融政策:
1)7次调整存款准备金率
2011年央行年内连续6次上调、1次下调存款准备金率。
2011年6月20日,央行第六次上调存款准备金率0.5个百分点,冻结银行资金约3800亿元,大型银行存款准备金率高达21.5%,创下历史新高。
而2011年12月5日,央行3年来首次下调存款准备金率,此次调整后,大型金融机构的存款准备金率降至21%,中小金融机构的存款准备金率降至17.5%,此次央行一次性释放近4000亿元资金。
编