建设与房地产法规之欧阳体创编文档格式.docx

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现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三原告支付我拆迁款312500元，并承担本案的全部诉讼费。

【原告辩称】

海润房地产公司辩称：

陈丽丽的户口确系落在被拆迁衡宇但其实际其实不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁衡宇内居住并经营饭店。

陈杰以被拆迁人代办署理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。

另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不该成为本案的原告。

现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。

顺城拆迁公司辩称：

我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并不是我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。

另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不合意陈丽丽的诉讼请求。

陈杰辩称：

被拆迁的衡宇系我怙恃购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁衡宇内居住并经营饭店，陈丽丽已明确暗示保持对被拆迁衡宇的继承权，现我不合意陈丽丽的诉讼请求。

【一审案件事实及证据】

经审理查明：

3月16日，陈杰以被拆迁人委托代办署理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅衡宇拆迁货币赔偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。

庭审中，海润房地产公司明确暗示，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。

当日，陈杰将衡宇拆迁款1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬场费1859元、停产停业综合补贴费139425元。

庭审中，陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在被拆迁衡宇中经营饭店，海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为，均是接受海润房地产公司委托所实施。

上述事实，有双方当事人陈述，北京市住宅衡宇拆迁赔偿协议，拆迁赔偿款领款凭证在案佐证。

问题：

一、本案衡宇征收赔偿的权利人有哪些？

为什么？

二、本案原告陈杰的代办署理行为属哪种代办署理？

其与海润房地产公司签订衡宇拆迁货币赔偿协议的效力如何？

三、狭义的无权代办署理主要有哪几种情况？

本案属其中的那种？

何谓表见代办署理?

本案属于表见代办署理吗？

四、本案当事人海润房地产公司与陈杰的行为是否构成共同侵权？

两者应承担怎样的责任？

五、本案中顺城拆迁公司应否承担连带责任？

六、罕见的效力待定合同有哪些？

七、本案该如何判决？

案例阐发二

，杨正文与北京鼎恒房地产开发有限公司（简称鼎恒公司）签订认购书，约定购买丽泽新星项目衡宇一套，并付清全部购房款。

其后鼎恒公司未与杨正文换签商品房预售合同，也未交付衡宇，为此，杨正文诉至法院。

杨正文起诉至原审法院称：

11月3日，我与鼎恒公司签订认购书，约定我购买鼎恒公司开发的丰台区丰北路丽泽新星1层23号衡宇，单价8500元／建筑平方米，总价款245735元。

我应在11月5日付清全部购房款，鼎恒公司应在12月31日前换签正式合同，并在10月31日前交付衡宇。

此后我于11月6日付清全部购房款，但鼎恒公司没有与我换签商品房预售契约，亦未交付衡宇。

故请求确认双方签订的认购书有效，并判令鼎恒公司条件具备时与我签勘误式商品房买卖合同，适时交付衡宇，自11月1日起按已付购房款的日万分之三支付违约金。

鼎恒公司辩称：

这里的认购书已经是商品房买卖合同，但认购书应为无效。

不合意杨正文的诉讼请求给付相应利息。

【案件事实及证据】

11月3日，鼎恒公司与杨正文签订认购书。

约定：

鼎恒公司将其开发建设的位于丰台区丰北路甲45号的丽泽新星1层23号衡宇出卖给杨正文、该房建筑面积28.91平方米，单价8500元／建筑平方米，房价款计245735元。

双方约定，杨正文签订认购书时支付定金10000元，其余购房款于11月5日付清、鼎恒公司于12月31日前与杨正文换签正式衡宇买卖合同，于10月31日前交付衡宇。

该认购书同时附有该房及共用部位装修和设备标准。

认购书签订后，杨正文于11月6日向鼎恒公司交付全部购房款。

但鼎恒公司没有按认购书的约定与杨正文换签商品房买卖合同，亦未交付衡宇。

另查，鼎恒公司开发建设的位于丰台区丰北路甲45号的丽泽新星项目名称已变动为鼎恒新星，鼎恒新星519层已取得商品房预售许可证，但1一4层至今未取得商品房预售许可证。

上述事实，有双方当事人陈述，认购书、购房款收据、商品房预售许可证明等书证在案证明。

1、何谓认购书？

本案傍边的认购书能否被视为商品房买卖合同？

2、本案中的认购书是否有效？

3、本案的原告应否支付原告购房款利息？

支付利息的起止时间如何确定？

按什么标准支付？

4、本案原告要求原告支付违约金的诉求能否成立？

案例阐发三

案情：

甲公司签发金额为1000万元、到期日为5月30日、付款人为年夜满公司的汇票一张，向乙公司购买A楼房。

甲、乙双方同时约定：

汇票承兑前，A楼房不过户。

其后，甲公司以A楼房作价1000万元、丙公司以现金1000万元，出资共同设立丁有限公司。

某会计师事务所将未过户的A楼房作为甲公司对丁公司的出资予以验资。

丁公司成立后占有、使用A楼房。

9月，丙公司欲退出丁公司。

经甲公司、丙公司协商告竣协议：

丙公司从丁公司取得退款1000万元后退出丁公司；

但顾及公司的稳定性，丙公司仍为丁公司名义上的股东，其原持有丁公司50％的股份，名义上仍由丙公司持有40％，其余10％由丁公司总经理贾某持有，贾某暂付200万元给丙公司以获得上述10％的股权。

丙公司依此协议获款后退出，据此，丁公司变动挂号为：

甲公司、丙公司、贾某辨别持有50％、40％和10％的股权；

注册资本仍为2000万元。

丙公司退出后，甲公司要求丁公司为其存款提供担保，在丙公司代表未到会、贾某否决的情况下，丁公司股东会通过了该担保议案。

丁公司遂为甲公司从B银行借款500万元提供了连带责任包管担保。

同时，乙公司将其持有的上述1000万元汇票背书转让给陈某。

陈某要求丁公司提供担保，丁公司在汇票上签注：

“同意担保，但A楼房应过户到本公司。

”陈某向年夜满公司提示承兑该汇票时，年夜满公司在汇票上批注：

“承兑，到期丁公司不垮则付款。

”

6月5日，丁公司向法院申请破产获受理并被宣告破产。

债权申报期间，陈某以汇票未获兑付为由，贾某以替丁公司代垫了200万元退股款为由向清算组申报债权，B银行也以丁公司应承担保责任为由申报债权并要求对A楼房行使优先受偿权。

同时，乙公司就A楼房向清算组申请行使取回权。

1、丁公司的设立是否有效？

2、丙退出丁公司的做法是否合法？

3、丁公司股东会关于为甲公司提供担保的决议是否有效？

4、陈某和贾某所申报的债权是否构成破产债权？

5、B银行和乙公司的请求是否应当支持？

6、各债权人若在破产法度中得不到完全清偿，还可以向谁追索？

他们各自应承担什么责任？

案例阐发四

【案情介绍】

赵云梧系白颐路北延市政工程项目建设的被拆迁户。

1999年7月19日，赵云梧与北京市海淀区房地产经营开发总公司（以下简称海淀房地产公司）签订了《商品房购销合同》。

合同约定：

赵云梧购买位于北京市海淀区上地南路6号院2#一4一603室商品房一套，衡宇单价每平方米4350元。

合同签订后，赵云梧按约履行了付款义务，并人住上述衡宇。

海淀房地产公司于2000年6月28日变动为海开公司。

2000年6月28日海开公司取得海淀区上地南路6号院衡宇所有权证，1月7日海开公司与北京市国土资源和衡宇管理局签订北京市国有土地使用权转让合同，4月海开公司取得国有土地使用权证。

10月25日，北京海淀区国土资源和衡宇管理局作出关于对上地6号院购房产权性质的回答，回答中确认：

“海开公司已经取得国有土地使用权证和衡宇所有权证，属于现售商品房”。

9月3日，海开公司与赵云梧签订了弥补协议，该协议约定海开公司在6月30日日前为赵云梧规画衡宇产权证，海开公司于5月22日开始在海淀区上地南路6号院内贴规画衡宇产权证的通知。

赵云梧未规画衡宇产权证。

海开公司将海淀区上地南路六号院的衡宇产权中一幢一层及地下室、二幢一层等部分衡宇进行了抵押，但赵云梧购买衡宇未在抵押规模之内。

赵云梧诉称：

海开公司在衡宇买卖前后，采取了隐瞒事实真相、欺骗的手段，即把北京市计划委员会批复其建造的职工住宅看成商品房卖给我。

当我发明海开公司的欺诈行为后，屡次找其协商，海开公司又于9月3日与我签订了弥补协议，该协议约定海开公司在6月30日前为我规画衡宇产权证，但时至今日海天公司未规画产权证。

海开公司于2000年6月28日把海淀区上地南路6号院的衡宇产权整体抵押给中国银行北京市昌平分行，抵押期限为4月至4月14日，海开公司无证据说明该抵押已解除。

因海开公司的欺诈及抵押行为，已经严重地侵犯了我的合法权益，现根据合同法及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的解释》第九条的规定，要求解除《商品房购销合同》，海开公司双倍返还我购房款763680元及银行利息170606元。

海开公司辩称：

1997年7月我公司开始在上海南路甲1号进行海开公司职工住宅建设，虽然我公司没有销售许可证，但有房地局的文件，我公司销售的衡宇作为商品房出售不需要许可证，我们交了土地出让金。

我公司通知购房人规画房产证，但他们不配合，有的人已经规画房产证。

我公司衡宇是进行过抵押，但不是整体抵押，抵押衡宇不包含销售的衡宇。

我公司没有欺诈行为，根据规定我公司的屋子有产权证及土地使用证就可以不再规画销售许可，现不合意赵云梧的诉讼请求。

【问题】一、原告的诉求涉及到商品房买卖合同纠纷案件处理中的什么问题：

二、本案的原告诉求能否获得法院的支持？

三、我国立法和司法解释是否允许商品房先出卖后抵押？

又是否允许商品房先抵押后出卖？

四、我国立法和司法解释有关处罚性赔偿的规定有哪些？

案例阐发五

北京中海兴业房地产开发有限公司（以下简称中海兴业公司）系中海雅园开发商。

1999年2月，中海兴业公司报经北京市海淀区居住小区管理办公室（以下简称海淀小区办）核准同意，公布中海雅园北区衡宇使用、管理、维修公约。

该公约中物业管理委员会的权利第二项约定：

采取公开招标或其他方法，聘请物业管理公司对本物业进行管理，并与其签订物业管理合同；

第八项约定：

前款规定的事项，必须经产权人年夜会通过；

物业管理委员会成立前，由开发企业指定物业管理公司对本物业进行管理。

中海雅园的业主在入住前，均签署了许诺书，对该公约的条款、规定许诺严格履行、遵守。

5月20日，中海兴业公司（甲方）与中海世纪公司（乙方）签订中海雅园物业管理全权委托合同，约定甲方委托乙方对中海雅园进行物业管理，委托管理期限为5年。

6月15日，海淀小区办批准中海雅园组建物业管理委员会，第一届物业管理委员会任期一年。

2月28日，中海雅园管委会与北京金罗马物业管理有限公司签订物业委托合同，该合同未实际履行。

第一届中海雅园管委会届满后，未召开产权人年夜会，选举新的管委会委员。

3月28日，中海