大型综合超市建设项目可研Word文档下载推荐.docx

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附件：

1、营业执照；

2、场地证明；

3、规划审批证明；

4、环境评价；

5、交通评价。

第一章总论

1.1项目名称

1.2项目建设单位

本项目建设单位为**连锁商业集团股份有限公司。

1.3可研报告编制依据

1、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要求；

2、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

3、《国内贸易发展“十二五”规划》；

4、《零售业态分类规范意见（试行）》；

5、《陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

6、《陕西省“十二五”商务发展规划》；

7、《西安市商贸业“十二五”发展规划》；

8、《西安市商业网点发展规划（2004—2020）》；

9、项目建设单位提供的背景资料；

10、项目调研收集的有关资料；

11、《工程咨询报告》编制委托书。

1.4研究范围内容

本报告的工作内容是对大型综合超市建设项目进行可行性研究，具体从项目建设的背景及必要性、市场分析、建设地址和建设条件、项目建设方案、项目涉及的职业安全卫生消防、环境保护、节能与节水、机构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、财务评价、社会效益分析等方面分别进行研究，论证项目实施的可行性。

1.5项目概况

1.5.1建设地点

本项目**，交通极为便利。

1.5.2项目业态

大型超市

1.5.3建设内容及规模

本项目为大型综合超市建设项目，项目拟租赁商业楼1-3层区域进行建设，总建筑面积14612.48m2，包括日用百货区、生鲜时蔬区、食品区、服装服饰区及仓储区五部分功能区块，主要建设内容包括：

1、日用百货区、生鲜时蔬区、食品区、服装服饰区及仓储区的装修装饰工程。

其中日用百货区4708.92m2，生鲜时蔬区2000m2、食品区2951.75m2、服装服饰区2000m2及仓储区2951.78m2；

2、购置本项目建设所需设备主要包括储藏设备、运输设备、冷冻设备等共计15571台（个、套）。

本项目建成后，将形成超市营业面积11660.7m2，仓储面积2951.78m2（营业面积及仓储面积均含设备用房、疏散通道、电梯间等辅助用房面积）的经营规模，涵盖大型零售商业所必备的生鲜、时蔬、食品、家化、日用百货、品牌服装等商品结构齐全的大型综合性超市。

1.5.4项目建设期限

根据本项目的建设内容、项目建设单位的实际情况，建设期限初步安排为6个月，即2012年10月～2013年4月。

1.5.5投资估算及资金来源

本项目估算总投资为1249万元，其中建设投资1099万元，铺底流动资金投资150万元。

项目所需资金全部为企业自筹。

1.5.6财务评价结论

本项目正常运营后，年平均销售收入9377万元，年平均总成本费用8312万元，年平均利润总额540万元，年平均上缴所得税为135万元，年平均净利润405万元，年平均销售税金及附加525万元。

项目总投资收益率为33.74%；

项目资本金净利润率25.31%；

全部投资财务内部收益率分别为29.13%（所得税前）和23.20%（所得税后），均高于设定的基准率；

全部投资财务净现值为1402万元（税前）和972万元（税后）；

投资回收期分别为5.34年（所得税前，含建设期1年）和6.09年（所得税后，含建设期1年）。

项目盈利能力分析显示本项目财务盈利能力较好；

盈亏平衡分析和敏感性分析都显示项目具有一定的抗风险能力。

1.6研究结论及建议

本项目的建设符合国家政策和行业发展规划的要求，能够带动我市大型零售商业的发展，大大改善北城的居住消费环境，改善投资环境，推动零售商业发展及城市建设，还将解决250人的就业问题。

项目经济和社会效益分析显示本项目具有良好的经济效益和社会效益。

综上所述，本项目是可行的。

建议项目建设单位认真做好项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度，争取早日建成投入运营，给企业和社会带来更多的效益。

第二章背景及必要性

2.1项目提出的背景

超级市场是实行敞开式售货，顾客自我服务的零售商店。

它的产生被称为继自货商店之后零售生态形式的又一次革命，并大有取代百货商店的地位而成为零售业的主流趋势。

自1859年美国创立第一家连锁店以来，连锁经营方式已经过了一百多年的发展，成为了世界上商业发达国家零售和服务业的主要经营形式，在零售业中居主导地位。

1993年美国社会消费品零售额为10795亿美元，其中连锁经营所带来的销售额占6355亿美元，占总零售额的60%左右，而到1999年已占近75%。

在日本，连锁商业虽然起步较晚，但发展速度非常快。

1975年连锁销售额仅为4兆日元，而到1996年为16兆日元，增长了4倍。

在法国，首都巴黎拥有各类大型连锁综合性超市约180家，销售额占全市销售额的75%。

国外发达国家的商业发展历程表明，由于连锁经营充分应用了社会化大生产和专业分工的原理，使商品零售业适应了社会经济发展的需要，因而在现代市场经济中具有强大的生命力和巨大的发展潜力，是实现流通产业现代化的有效途径之一。

进入20世纪90年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以经营结构调整为重点，带动质量、效益和规模全面增长的发展策略。

连锁超市经营方式的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额连续多年保持了10%以上的增长速度，中国的零售市场已经成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。

2.1.1符合国家各项规划要求

2011年，我国进入十二五发展时期，国家出台“十二五”发展规划，其中关于商贸业提出优化城市综合超市、购物中心、批发市场等商业网点结构和布局，陕西省随即发布“十二五”规划，指出加快城市商业广场、特色商业街、商贸聚集区建设，支持便利店、中小超市等社区商业发展。

把推动服务业大发展作为经济转型升级的主攻方向，以西安国家服务业综合改革试点为契机，相应开展省级服务业综合改革试点，拓展新领域、发展新业态、培育新热点，推进规模化、品牌化、网络化经营。

面向民生、面向生产、面向农村，大力发展物流、金融、信息、研发设计等生产性服务业，加快培育旅游、文化、会展等现代服务业，运用现代技术和经营方式改造商贸、餐饮等传统服务业，打造一批现代服务业聚集区，不断提高服务业的比重和水平。

同年，国务院出台《国内贸易发展“十二五”规划》，《规划》指出，推进城乡商业服务网络一体化，积极推进商业网点规划制定和实施，在城区，鼓励改造提升传统商业中心，引导商业网点合理布局，形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心。

《陕西省“十二五”商务发展规划》则提出在大中城市建设若干特色鲜明、带动效应强的美食街、休闲娱乐街、老字号街等服务业集聚创新街区；

形成一批创新型服务企业，加快连锁化步伐，加强信息管理和服务系统建设，发展网络定制服务等现代流通方式，促进服务业自主品牌发展。

同时，《西安市商业网点发展规划（2004—2020）》指出，重点规划期建设和完善二环商业带，围绕土门、小寨、胡家庙、张家堡等地区建设区域商业中心，合理设置一些大型超市、专业店和农副产品、日用商品的批发市场。

2.1.2符合国家产业政策要求

2011年，国家发改委发布了《产业结构调整指导目录（2011年本）》，其中商贸服务业第5条“商贸企业的统一配送和分销网络建设”，其内涵明确了本项目建设属于国家鼓励类行业。

综上所述，本项目的建设是对国家及省上政策的积极响应，是对西安市大力发展商贸服务业、形成商业聚集区的必要支撑，是保障商业聚集区快速、稳健发展的重要举措，因此本项目的建设是具有良好的产业和政策背景。

2.1.3拟建项目周边同规模、同类型商业竞争较弱

在拟建项目3.0km范围内，能对其产生一定竞争的大型超市有“华润（中登店）”和“沃尔玛（赛高街区店）”，鉴于华润（中登店）处于待建状态，沃尔玛（赛高街区店）距离本项目区相对较远，目标客户交叉较少，因此片区商业竞争相对较弱，拟建项目的建筑体量远远大于一般中小型卖场的规模，定位档次与管理水平也相对较高，其辐射能力和吸引能力将远远超过项目区周边现有卖场，因此，本项目建成后将会进一步扩张项目单位的竞争实力，促进企业的可持续发展。

2.2项目建设的必要性

2.2.1促进经开区零售商业的升级调整

从世界零售业总的发展趋势来看，60年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；

70年代，零售业则进入专门化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心、DIY等业态相继发展。

而从我国十多年来的零售业发展轨迹来看，20世纪80年代末90年代初，我国零售业中的主力地位业态是百货商店，自1995年以后，大型百货商场普遍滑坡，20世纪90年代中期开始，超市成为主力业态。

到2002年，中国整个零售市场的份额中，大型综合超市已经占到了一半以上。

纵观开发区市场，近几年来，经济不断发展，人口增加迅速，但超级市场、购物广场等配套商业设施严重匮乏，经济的快速发展与低下的商业配套设施之间的矛盾越来越突出，与此同时，沃尔玛、华润万家、人人乐等国内外大卖场纷纷看准时机登陆北开发区，北开发区的零售市场正面临着重大整合。

在这场商业大战中，主角即是以连锁经营为主要组织方式的超市、仓储式会员店和专卖店等新兴零售业态，本项目的建设恰好符合该区域的市场发展，将产生显著的示范和带动作用，促进开发区零售商业市场的国际化和深层次的整合。

2.2.2改善该地段基础设施状况

目前该地段周边没有大型购物商场和超市，现有的商业市场和网点设施简陋，配套设施条件极差，住户购物都要走好几公里，严重阻碍了这一地区商业朝着规模化和规范化发展，随着周边众多新建小区的落成，人口逐渐增多，这一矛盾将更为严重，因此，该项目的建设，对缓解该区块购物压力，改善城市基础设施、拉动城市空间起着极为重要的作用。

2.2.3成为企业新的经济增长点

**集团在国内市场上具有较高的知名度，特别是在西安市场上更是享誉度甚高。

目前**集团已经在西安市拥有多家大型综合超市，成果显著，本项目即为**集团在西安继续推进发展计划中的一个，该项目不仅能使项目单位加快市场开发的速度，同时也能促进开发区零售业的良性、快速发展。

可见，该项目的建设无论是对集团还是对开发区都具有重要的战略意义。

第三章需求分析

3.1西安市宏观商业市场特点分析

3.1.1经济综合实力增强

据西安市统计局有关资料显示，2012年西安市生产总值达到4369.37亿元，全市地方财政一般预算支出597.49亿元，，全市固定资产投资完成4243.43亿元，社会消费品零售总额达到2236.06亿元。

城镇居民人均可支配收入29982元，人均消费性支出21434元。

3.1.2居民消费观念发生改变

随着经济发展水平与居民可支配收入的提高，刺激了人们的消费需求，同时也使人们的消费观念发生了巨大的变化。

食品、饮料烟酒、服装鞋帽、日用品、体育娱乐用品均逐年增加，说明市民的消费结构发生了重大的变化，已经从温饱型消费向心理满足型消费进行了转移。

3.1.3成长中的消费力引发西安新一轮商业革命

根据西安市“十二五”规划纲要的精神，西安市的城市化进程将出现前所未有的高速发展。

与之相矛盾的是，西安古都城市格局的不可改变及城内日益增加的人口压力及交通压力，为缓解矛盾，城市的向外扩张不可避免，因此将加大市郊的城市化建设，大量的人口外迁与城市扩张，都将促使环城墙以外的人口密度大大高于城墙以内，从而带动城墙外商业网点建设的高速发展。

3.2西安超级市场发展趋势与前景分析

就西安市而言，当前零售业态大致可以细分为百货店、超级市场、专业店、专卖店、便利店及家居建材店等，其