房地产基础知识Word下载.docx

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包括：

宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

二、与土地所有权相关的概念

土地使用权:

是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的有关规定,对国家或集体所有的土地享有占用、使用、收益和处分的权利.

土地使用权出让：

是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。

出让交易双方是国家和用地单位或个人。

土地使用权出让有成“批租”,属于房地产一级市场。

土地所有权：

是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

土地所有权是不能出让或转让的。

在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用权，而不是土地的所有权，同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有使用权。

土地使用权出让的方式：

协议、招标、拍卖。

协议出让：

是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。

一般多用于工业及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。

招标出让：

是指在规定的期限内，由符合条件的单位或者个人，以书面招标形式，竟投某块土地的使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用者的出让方式。

适用于开发性用地或者较高技术性要求的建设用地。

拍卖出让：

又称竞拍，是指土地所有者的代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竟投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。

主要适用于投资环境好，赢利大，竞争性很强的金融业、旅游业、商业和娱乐用地。

5.取得建设用地的方式：

行政划拨或有偿转让

土地使用权的转让：

是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

土地使用权的划拨：

是指政府无偿将土地拔发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。

以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。

三、与面积有关的概念

1、建设用地面积：

指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和

界线所围合的用地之水平投影面积。

2、建筑基底面积：

是指建筑物首层的建筑面积。

3、建筑面积：

建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以

上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。

4、商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积

5、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

6、套内墙体面积：

公用墙为水平投影面积一半计入，非公用墙为水

平投影面积计入。

7、套内使用面积：

室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面

积中的烟囱、通风道、管道井。

8、辅助面积：

建筑物各层平面楼梯、走道所占净面积的总和。

9、结构面积：

建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱

（均为投影面积）等所占面积的总和。

10、使用面积：

建筑物各层平面中直接为生产活动使用的净面积的

总和。

使用面积大于等于地毯面积。

11、公摊面积：

公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%；

12、分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×

公用建筑面积分摊系

数。

13、使用面积系数：

用百分率表示。

等于总套内面积之和除于总建

筑面积。

14、建筑系数：

“建筑占地系数”的简称。

指一定建筑用地范围内

所有的建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。

用以说

明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。

合理的建

筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采

光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化

和户外活动场地。

15、使用率：

使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。

16、实用率：

套内建筑面积与住宅面积之比，用百分数表示。

17、容积率：

指项目、规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建

设用地面积之比。

18、绿化率：

指规划建设用地范围内绿地面积与规划建设用地面积

之比。

而绿地率是指规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿

地面积）与规划用地面积之比。

19、建筑密度：

即建筑覆盖率，指项目、规划用地范围内所有基底

面积之和与规划建设用地之比。

20、建筑覆盖率：

又称建筑密度，是指建筑物基底面积与规划用地

21、人均总占地面积（平方米/人）=建筑红线内总用地÷

本小区规

划居住总人数。

22、人均住宅用地面积（平方米/人）=小区内总住宅用地÷

本小区

规划居住总人数。

23、人口毛密度=小区内总居住人数÷

小区内占地面积

24、1平方米=10．765平方英尺

25、公用建筑面积=整栋楼的建筑面积-套内建筑面积-不应分摊的建

筑面积

26、公用建筑面积分摊系数=公共分摊面积÷

套内建筑面积总和

四、与住宅有关的概念

公寓式住宅：

公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。

公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

花园式住宅：

也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坡和车库的独院平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的的标准，一般为高收者购买。

商品房：

是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。

有合法产权，购买后，能领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅，业主有自由依法买卖转让、租赁权利。

按销售对象分为：

内销商品房：

指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括港、澳、台）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

外销商品房：

指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅、商业用房及其他建筑物。

商住住房：

商住住房是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸。

它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。

商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。

SHOPPINGMALL：

直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：

开放性的公共休闲广场，强烈吸引人气；

开放性的对外交通设计，广纳周边人气；

相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流；

购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。

经济适用房：

是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济适用性的特点。

经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住宅设计及其建筑标准上强调住房的效果，而不是减低建筑标准。

这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3%），故又称经济适用房。

公房：

公房也称公有住房，国有住宅。

它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。

目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：

一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。

上述两类房均为使用权房。

廉租房：

廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。

我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。

廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

安居房：

指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。

是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非赢利性住房。

集资房：

集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。

集资所建住房的权属，按出资比例确定。

个人按房价全额出资的。

拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

保障性住房：

是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。

保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房，也包括在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程。

TOWNHOUSE：

也称联排别墅，其中包括双拼别墅、叠拼别墅等。

是处于独立别墅和低层住宅之间的产品。

多层住宅：

指四层至六层楼房住宅称为多层住宅。

小高层住宅：

指七层至十层的楼房住宅称为小高层住宅。

高层住宅：

指十层以上的楼房住宅称为高层住宅。

会所：

以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。

跃层：

跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层，一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。

复式：

复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。

在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米,而一般跃层为5.6米）上层供休息\和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高住宅的利用率。

错层：

户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。

但没有完全分成两层。

（适合大面积住宅，小户型会显得局促）。

跃复式住宅：

是在复式住宅设计功能上的一种创新，其特点是其中一层层高在2.2米内，通常设置在洗手间、厨房、餐厅、书房、工人房、储藏室等非主要活动区域；

一般情况下该种住宅的总层高在3.8-4.9米之间，客厅为共享式。

退台式住宅：

又称为“台阶式”住宅，其外形类似于台阶，特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可作花园使用。

目前，国内建造的退台式住宅都通常属于中高档住宅。

“毛坯型”住宅：

是指住宅在交房时未经装修，也不附过多的起居设施，仅是完成土建、水电等基本工程，地面为粗糙的混凝土土面，房顶仅抹灰层，预留卫生间、浴缸、水、气管