某住宅项目可行性研究报告毕业设计说明Word文件下载.docx
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风险分析
Thefeasibilityresearchreportoftheresidenceofthe
“ShengShuiLvDu”
Candidate:
XuHuaSupervisor:
ZhouWei
Abstract
Theproject（****）atthenorthwestcorenofLaboraRoadandNanganRoadinXinxiangCity.ItwillbedevelopedintoClassicresidence（includemultilayer,businessstorefront）,andthedeveloperis****RealEstateDevelopmentCompany.Putforwardthepreliminarysuggestionofthefeasibility\developingandmanagementoftheShengShuiLvDuacorrdingtothelocalmarketsituationandthepredictionofthefutureofXinxiang.Meanwhileinvestigatandanalysisthemartofdevelopmentandmanagementenvironmentoftheproject,andcomparetheperimetermainsimilarcompetitionproperty.Andthroughcombiningthecharacteristicandadvantageoftheproject,thenhaveadepictionofdesign.Thisprojectorientateintofirst-classsectionforresidence.Itwillbepublizedbyexhibitionsellsandadvertisementsandwillsellbymanywaywhichwillpromotethesales.Thefollowcontextofthetextisinvestmentanalysis,financialanalysisandriskanalysistotheprojectwhichisinhopesofprobingintowhethertheprojectisfeasible.Thebasisforthisprogramme,theprojectsiteareaof22,127squaremeters,atotalconstructionareaof49,268.1squaremeters.Thetotalinvestment87.3312millionyuan,ofwhich35millionyuanforitsownfunds.Measuredbythenetpresentvalueof15.1817millionyuanprojectfinance,projectfinanceinternalrateofreturn28percent.Atthetimeoftheriskanalysis,analyzebreak-evenanalysisandsensitivityanalysis,andfurtheranalyzethesensitivityanalysisofthesalesrevenuerespectivelyandtotalinvestment.Afterresearchandanalysiswecanseethatthisprojecthasstrongeconomicviability.
Keyword
ShengShuiLvDu；
Marketinvestigation；
Developmentmanagement；
Financialanalysis；
Riskanalysis
2.6项目SWOT分析15
4.8节能、节水措施24
10.2临界点分析37
第11章风险分析及对策39
第12章图形分析39
12.1总成本费用分析图40
12.2开发建设成本费用分析图40
12.3投资计划图41
第13章结论与建议42
13.1结论42
13.2建议42
参考文献45
附录46
附录1还款付息表46
附录2资金筹措计划表46
附录3项目建设投资计划表47
附录4销售收入与经营税金及附加表48
附录5销售收入与经营税金及附加表48
附录6损益表49
附录7投资分类损益表50
附录8资金来源与应用表51
附录9全投资现金流量表52
附录10资本金财务现金流量表53
附录11敏感性分析表54
外文翻译55
附图70
****小区项目
开发可行性分析报告
第1章总论
1.1项目建设背景
为满足新乡市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近新乡市****馆，临****新村建设精品住宅小区。
结合新乡市城中村改造的优惠政策，这一优越条件为本项目的开发带来不可多得的商机。
根据新乡市城市规划发展需要以及****新村控制性规划要求，**房地产开发公司只要与****新村委会签订合作开发建设协议书，合理安排村民拆迁及安置，即可获得该村土地的并分期开发建设。
该项目初步规划设计方案设计已经完成，“****”项目建议书等各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
1.2项目概况
（1）项目名称：
“****”项目。
（2）建设地点：
新乡市****新村。
（3）建设单位：
****房地产开发公司。
（4）企业性质：
股份制。
（5）经营范围：
主营：
房地产开发经营。
（6）公司类别：
专营企业。
（7）资质等级：
城市综合开发二级。
（8）企业概况：
****房地产开发公司是股份制房地产开发企业，本公司现有各类精通房地产业务的技术及管理人才30多人，其中高级职称4人，中级职称8人，初级职称10人。
几年来，该公司成功开发了新乡市“**花园”、“**”等项目，总开发面积数十万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并得到了广大业主的好评，在新乡市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。
“****”将是本公司开发的又一精品住宅小区。
（9）工程概况：
“****”项目项目名称：
****小区项目可行性分析报告
总造价：
8733.12万元楼面造价：
1772.57元/㎡
建筑面积：
49268.1㎡
容积率：
1.7绿化率：
40%
建设单位：
****房地产开发公司
1.3可行性研究报告编制依据
（1）省市政府有关城中村改造的相关政策以及合作开发旧村改造报批立项；
（2）****房地产开发公司与****新村委会签订合作开发建设意向书；
（3）新乡市规划局关于城中村改造的意见及****新村控制性详细规划；
（4）新乡设计院设计《“****”项目初步规划方案》；
（5）****新村地质勘探资料；
（6）国家发改委《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（7）建设部《房地产开发项目经济评价方法》。
1.4可行性研究报告研究范围
根据“****”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
1.5研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。
针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和新乡市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对新乡市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。
财务分析结果表明，项目经济效益可行。
本项目开发土地利用****新村村民用地，对提高村民生活水平，推进集体企业产业结构调整，有明显的社会效益。
从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的较高档商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
1.6主要经济技术指标
“****”项目主要经济技术指标见表1—1。
表1-1“****”项目主要经济技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总占地面积
平方米
22127
2
总建筑面积
49268.1
3
建筑容积率
1.7
4
小区绿化率
%
40以上
5
户均面积
平方米/户
80
6
住宅总套数
套
280
7
建设投资
万元
5035．67
8
销售收入
9783.59
9
每平方米建设投资
元
1772.57
10
投资利润率
3.4
11
全部投资财务净现值（税后）
1518.71
12
全部投资投资回收期（税后）
年
2.96
第2章住宅市场分析与营销战略
2.1当前住宅市场现状
进入2008年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房体制改革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。
主要表现在：
（1）商品房开发投资稳步回升。
2006年房地产业超速发2007年下半年起宏观调控，至2008年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。
2008年以后，商品房投资逐步增加，2007年，在国民生产总值增长的12%中，住宅建设
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