东原地产关键限额指标及产品配置标准版.docx
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东原地产关键限额指标及产品配置标准版
东原地产集团
编号：
版本：
生效日期：
制度体系文件
东原地产住宅产品关键限额指标及配置标准
主责部门：
运营发展中心
会签部门：
研发设计中心
编制：
杨迎春、迟传捷
审核：
丁芳
批准：
杨永席
版本修订记录
序号
修订日期
修订内容
修订人
版本
备注
1总则
2
2.1编制目的
2.2
为保证项目品质的均好性，平衡项目品质与成本控制，集团研发设计中心、运营发展中心联合编订《东原地产住宅产品关键限额指标及配置标准》（以下简称本标准）。
作为成本精细化管理与产品品质管理的综合性指导文件，本标准以客户需求、产品线体系、成本适配为基础，对原执行之限额指标进行了修订和补充，更符合集团跨地域发展的需求，也更方便城市公司日常使用。
2.3适用范围
2.4
本标准适用于东原集团下属独资、控股及合资开发类由我司负责产品设计或成本控制的住宅产品，非住宅产品除非指标中有明确说明，否则不适用本标准。
2.5指标控制原则
2.6
按照“客户敏感、成本敏感、地域适应”的原则引导各项指标合理、适度配置，通过限额指标合理控制目标成本。
本标准中的限额指标部分设置了高限值和标杆值。
其中标杆值为行业中优秀项目的实际指标，也是各城市公司的目标值；高限值为该指标的上限，不应突破。
当有突破时，应在审批中说明该指标超限的原因。
本标准中各项指标的取值以交付时状态为准，所有由我司承担费用的交付前改造所造成指标变化的应以改造后指标为准。
本限额指标及配置标准分别在产品定位会、方案成果评审会及基准版施工图三个阶段控制，以实现目标成本准确、合理成本控制的目的。
2.7指标分类
2.8
指标分为产品配置标准和限额指标两类：
前者包含某一工程项目的造价和建议的配置，后者为产品的关键控制指标。
2.9名词定义
2.10
对于本标准中所使用的专有名词约定如下：
参考值
仅作为建议指标，不计入考核。
控制值
作为控制指标，计入考核。
南北方
以淮河、秦岭一线进行划分，该线以南为南方，该线以北为北方。
建筑面积
建筑物（包括墙体）所形成的楼地面面积。
其计算方式应符合按《建筑工程面积计算规范》和当地规划部门相关规定。
可租售面积
建筑内可以出租或销售的产权面积。
在计算可售比时可售车位不计入可售面积。
赠送面积
可供业主封闭至室内空间，但不属于产权面积部分。
对于涉及到改造的内容，以交付给业主时的状态为准。
本限额指标以建筑面积为计算基础，因赠送而额外增加的成本应折入建筑面积。
景观面积
可建设用地面积内除建筑占地和道路用地之外的用地面积以及其他计入景观工程费用的实际实施面积。
标准层
指建筑单体中建筑平面布置相同的楼层。
超高层
指建筑高度大于100米的建筑单体。
超过140米的超高层建筑不适用本标准。
地下室
室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的房间。
梯户数
指高层建筑中标准层住宅套数与电梯个数的比值。
3指标说明及计算方式
4
4.1可售比：
4.2
定义：
指项目分期内可租售业态的面积占总建筑面积的比例。
计算方式：
可租售比=分期可租售面积/分期总建筑面积
可售比限额指标
项目产品线
TOP系
时光系
晴天系
高限值
70%
72%
73%
标杆值
73%
75%
76%
1、产品定位会段指标取值：
可租售面积按照计容面积统计；
2、方案成果评审会阶段指标取值：
可租售面积应按房产口径统计。
4.3公摊比：
4.4
定义：
指建筑单体内所有公摊面积占建筑面积的比例。
计算方式：
公摊比=1－（套内建筑面积/建筑面积）
公摊比限额指标
项目产品线
TOP系
时光系
晴天系
叠拼
18%
18%
18%
洋房
18%
18%
19%
小高层
21%
21%
23%
高层
24%
25%
27%
超高层
25%
26%
28%
1、本指标仅设高限值,TOP系为参考值。
2、产品定位会阶段取值：
标准层套内建筑面积（除阳台）和标准层建筑面积（不含阳台）；
3、方案成果评审会阶段取值：
单元套内建筑面积（除阳台）和单元建筑面积（不含阳台）。
4、当采用连廊产品或梯户比大于2的高层产品，对连廊距离或内天井面积要求较大，可根据实际情况在项目目标规划会中说明并调整相应指标。
4.5单车位面积
4.6
定义：
指公共车库内每个标准车位折算的建筑面积。
单位为“㎡/车”。
计算方式：
单车位面积=车库总建筑面积/车库内总停车数。
单车位面积限额指标
地下室分类
普通地下车库
或人防面积占比≤1/4
人防地下室
1/4＜人防面积占比＜1/2
1/2≤人防面积占比＜2/3
高限值
33
34
36
标杆值
31
32
33
1、车库建筑面积，指机动车停车区、车库管理用房、专用机房等为满足车库功能的所有功能房间的建筑面积。
不包括自行车库、摩托车库、设置于车库但非单独为车库服务的设备用房等。
2、车库内总停车数，指车库内按照规定折算为标准车位的总数量。
规划等主管部门不认可计算车位指标的非标准车位不计入总数量，露天停车位不计入停车数。
3、表中数据车位宽度按2.4m计，当地下车库车位宽度为大于此标准时，可按比例放大限额数值。
如仅部分车位为大车位时，应按占比折算；
4、当车库内人防面积占比大于2/3时，可根据项目情况酌情放宽限额值；
5、如项目地块过小，或地块形体不规则，导致必须增设多层地下室的情况，可根据项目具体情况，评判其单车位面积的合理性。
4.7建筑层高
4.8
定义：
指建筑物下层楼板面到上层楼板面的垂直距离，单位为“米（m）”。
建筑层高限额指标
产品线
产品类型
TOP系
时光系
晴天系
住宅
别墅
首层3.6其他3.3
首层3.3其他3
首层3.3其他3
洋房
3.3
3
3
小高层
3.3
3
2.9
高层
3.3
3
2.9
商业
集中商业
首层：
6，二层：
4.8，三层及以上：
4.5
底层商业
首层：
5.95，二层及以上：
3.6
车库
地下车库
地下一层：
3.7，地下二层：
3.6
地上停车楼
3.4
1、本指标仅设高限值
2、由于各地标准不一，层高首先应满足规划不额外计算容积率的要求。
若要突破规划要求，应在产品定位会中说明；
3、本指标仅设定高限值，住宅及商业产品层高在满足限额要求后考核得满分，地下车库层高低于高限值0.2m为满分，办公、soho类产品根据项目实际情况确定不做约定；
4、住宅类产品设置地暖时，时光和晴天系产品可增加0.1m；
5、重庆地区晴天系高层、小高层住宅类产品层高限额提为3m；
6、超高层产品，如层高超过3.15m，疏散楼梯必须增加休息平台，故通常不建议超过3.15米；
7、独立地下室地下一层建筑层高为下层楼板完成面到顶板结构顶标高的垂直距离；
8、北方采暖地区如地库内敷设热力管道，地下一层层高可增加0.1m；
9、以上地下车库指标以覆土1.2米的普通地下室为标准，覆土厚度每增加0.3m，层高增加0.1m，核6级人防地下室在原基础上增加0.15m。
核6级以上人防地下室按各地标准执行，不做要求。
4.9墙地比
4.10
定义：
指建筑外立面（含外门窗）展开面积与该建筑地上建筑面积之比。
计算方式：
墙地比=外立面展开面积/地上建筑面积
墙地比限额指标
项目产品线
TOP系
时光系
晴天系
高限值
1.1
1.15
1.2
标杆值
1.0
1.05
1.1
1、产品定位会阶段取值：
标准层外立面展开面积（不含线脚）与标准层建筑面积之比；
2、方案成果评审会阶段取值：
单体外立面展开面积（不含线脚）与单体地上建筑面积；
3、施工图阶段则取值：
单体外立面展开面积含线脚与栏板、洞口的翻边与单体计容建筑面积。
4、以上数据以普通高层产品为测算基础，产品业态发生变化时按照小高层-洋房的顺序依次在前者基础上增加0.05，别墅类产品不做墙地比限额要求；
5、当采用外廊户型时，在原限额基础上增加0.05，若当地规范对外廊间距或天井面积有要求时应在产品定位会中说明，并判断该指标是否合理；
6、梯户数大于等于4户的塔式建筑可根据项目情况适当放宽本限额，在产品定位会阶段说明；
施工图阶段墙地比调整系数：
墙地比限额施工图修正系数
建筑风格
现代
Art-deco
新古典
新亚洲
简约法式
学院
修正系数
1.05
1.15
1.15
1.15
1.2
1.2
表中未包含之立面风格可在方案成果评审会中确认修正系数。
4.11窗地比
4.12
定义：
指地上作为建筑外围护的门窗展开面积占地上建筑面积的比例。
计算方式：
窗地比=门窗展开面积/地上计容建筑面积
窗地比限额指标
项目产品线
TOP系
时光系
晴天系
高限值
\
0.24
0.23
标杆值
0.21
0.2
0.19
1、产品定位会阶段取值：
标准层门窗展开面积和标准层计容建筑面积；
2、方案成果评审会阶段取值：
为单体门窗展开面积和单体计容建筑面积。
3、TOP系不设置本指标高限值，但应符合该项目的目标成本。
4.13钢筋含量
4.14
定义：
指某一建筑或局部使用钢筋总量与该范围内建筑面积之比，单位为公斤/平方米（kg/㎡）。
限额指标分为地上钢筋含量与地下钢筋含量。
计算方式：
钢筋含量=钢筋重量/建筑面积
1、地上单体钢筋含量指地上单体钢筋总量与地上单体建筑面积之比。
钢筋总量不包含钢筋的搭接和损耗，亦不包含构造柱、过梁、圈梁、砌体中的拉接钢筋及砌体中预制构件之钢筋也不包含措施钢筋。
2、表中灰色部分以风荷载控制为主，白色部分以地震控制为主。
3、基本风压为50年一遇值，单位为kN/㎡。
当基风压为0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8kN/㎡时，采用线性插入法取值；
4、基本地震加速度为0.15g时，III、IV类场地的地上单体限额指标按地震烈度八度区取值；
5、基本地震加速度为0.2g时，IV类场地土，指标增加10%；
6、楼板开洞作为赠送时，应将开洞面积计入计算，钢筋总量里需加入开洞范围的钢筋量，按照每平米10kg考虑。
7、表中数据以受力钢筋为三级钢为主作为前提条件，并作为各项目设计配筋导向。
1、地下室钢筋含量是地下室钢筋总量与地下室建筑面积之比。
钢筋总量不包含钢筋的搭接和损耗，亦不包含构造柱、过梁、圈梁、砌体中的拉接钢筋及砌体中预制构件之钢筋也不包含措施钢筋。
2、大柱网指柱距不小于8.1x8.1m，小柱网指柱距不小于5.5x5.5m，当采用长短跨时取中间值；
3、表中数据适用于覆土厚度1.2m的普通及核六级人防地下室，当覆土厚度每增加0.3m，钢筋含量增加5%；
4、若地下室中含有不计建筑面积的夹层，应根据夹层面积、层高折算地下室面积；
5、核五级及以上人防和非人防混合地库，人防区域应单独计算，不做限制。
4.15砼含量
4.16
定义：
指某一建筑或局部混凝土总用量与该区域建筑面积之比（包含计容与不计容）。
限额指标分为地上单体砼含量与地下砼含量。
计算方式：
砼含量=混凝土用量/建筑面积。
1、地下室包含独立地下室和塔楼地下室。
地上单体混凝土含量是地上单体混凝土总量与地上单体建筑面积之比。
混凝土总量
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