花园房地产开发可研报告Word文档格式.docx
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城市基础设施项目的投资及开发建设、房地产开发经营（凭资质证经营）；
建筑材料批发、零售；
工程项目技术咨询及营销策划；
园林绿化工程；
住宿、美容美发、足浴、餐饮服务（限分支机构经营）。
资产负债情况：
良好
XX市蓝天房地产有限责任公司于2003年3月14成立，主要从事城市基础设施项目的投资及开发建设、房地产开发经营（凭资质证经营）；
住宿、美容美发、足浴、餐饮服务（限分支机构经营）等业务。
公司以“以人为本，构筑健康之家，营造温馨和谐住宅小区”为经营理念来开发房地产项目。
现在公司正在积极筹备XX蓝天花园项目的开发建设，项目位于XX市XX县二中西侧，用地面积为33.03亩。
（二）项目申请报告依据和范围
1、编制依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《中华人民共和国安全生产法》；
（3）《中华人民共和国城乡规划法》；
（4）《中华人民共和国环境保护法》；
（5）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修订版）；
（6）《中华人民共和国招投标法》；
（7）《建设工程勘察质量管理办法》；
（8）《XX省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》（XX省人大常委会公告第9号）；
（9）国家发展改革委《关于发布项目申请报告通用文本的通知》发改投资[2007]1169号；
（10）投资项目可行性研究报告编制指南；
（11）编制报告的委托合同；
（12）项目承办单位提供的其他相关资料。
2、编制范围
本项目申请报告主要对XX市蓝天房地产有限责任公司拟投资的XX蓝天花园住宅项目进行综合分析及评价，主要包括项目发展规划、产业政策和行业准入分析、资源开发的综合利用、资源节约、节能方案、建设用地、征地拆迁及移民安置、环境和生态影响、经济影响以及社会影响分析、评价，项目招标等内容。
二、项目概况
（一）项目建设背景及必要性
随着人民生活水平的不断提高和人口的增多，现有的物资生活状况和物质条件难于满足人们生活的需要，特别是现有的住房条件难于满足人们生活的需要。
居者有其屋，是大部分中国人家庭观念的使然，根深蒂固的传统居家思想，使得中国现有的住房状况和住房水平远远达不到人们生活的需求。
XX市XX县作为重要的县级城市，人们的生活和住房水平成为市委市政府关心的重点。
为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和XX省建设厅《转发建设部关于建立住房建设计划（规划）编制公布工作督办制度的通知》（赣建规[2008]1号）等文件精神，XX市制定了《XX市2008年—2012年住房建设规划》，根据该规划，到2012年，XX市要完成610.64万平方米的年度总量。
XX市2010-2012年度住房建设年度计划
单位：
万平方米
年度
商品住房
政策性住房
合计
2010
51.5
10.77
62.27
2011
53.2
7.18
60.38
2012
55.7
12.88
68.58
合计
160.4
30.83
191.23
在XX省城市住宅发展计划中，XX市XX县也在积极加快城镇化建设步伐，扩大城区发展区域，积极、有效、稳妥的推进城市房地产行业的发展。
近年来，随着市域经济的发展，人民生活水平的不断提高，越来越多的乡镇农民进城购房，出于居住的考虑、或是出于经商置业的考虑、亦或是出于孩子获得更好教育条件的考虑，XX县住房市场发展日益活跃，市场需求不断加大，市场发展前景也日益乐观。
伴随XX县数十年社会经济发展变迁，人民生活水平提高，消费观念的转变及对住房高层次的需求，构筑高档次、高品位商业休闲空间越来越有必要。
XX蓝天花园住宅项目整个规划将基地本身生态环境特色与城市的整体布局结合，以对用地规模可塑性、可创性分析为前提，同时以设计要求为序，贯彻可行的规划设计目标，把创造新时代时尚、健康、雅典的社区生活模式作为设计的基本特点，将小区定位为高档的住宅小区。
因此本项目——XX蓝天花园住宅项目的建设，不仅是XX市XX县住房建设规划和市场发展的重要组成部分，同时也是XX县人们生活的迫切需要，项目的开发建设很有必要。
（二）申请项目建设现状及地点
建设地点：
XX蓝天花园建设项目选址于XX市XX县二中西侧。
项目现状：
该地段市政基础设施完善，交通条件便利，生活配套设施齐全，未来发展潜力较大，适于人们生活和居住。
（三）建设项目名称及建设期限
项目名称：
XX蓝天花园房地产开发项目
建设性质：
新建工程
项目建设期限：
2011年9月—2014年9月，为期3年
结合拟建设项目的规模和用地形状，并按照项目分析及建设计划的要求，项目从基础建设到项目竣工验收，总建设期限约为3年。
具体施工进步安排如下图所示：
项目工程建设施工进度表
时间
项目
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
i
ii
iii
iii
基础及工程
主体工程
安装及装修
室外工程
竣工验收
（四）项目建设内容、规模及类别
建设内容：
XX蓝天花园项目的建设，是以市场为导向，本着以人为本的、科技为本的理念建设开发的，主要以住宅建设为主，相关辅助配套设施为辅的特色精品项目。
XX蓝天花园项目以居住为主，主要为多层住宅，相应的配套设施包括社区配套用房、物业管理用房、垃圾中转站及其他用房等。
建设规模：
XX蓝天花园项目位于XX市XX县二中西侧，规划总用地面积为33.03亩，总建筑面积为45369.6平方米。
具体规模详见以下所列经济技术指标：
总用地面积33.03亩（合22020平方米）
地上总建筑面积：
44354.8平方米，其中：
住宅建筑面积：
42891.1平方米
商业及辅助公建面积：
1463.7平方米
底层架空停车库面积：
1014.8平方米
建筑占地面积：
5856.7平方米
建筑密度：
26.6%
容积率：
1.981
绿地率：
32.5%
总户数：
336户
机动车停车位：
115辆
项目用地类别：
本项目用地所属类别为商住用地，住宅用地使用年限为70年，商业用地使用年限为40年。
（五）项目投资规模及资金筹措方案
投资规模：
项目总投资为6588.65万元，其中：
土地费用1717.56万元，前期工程费69.46万元，建安工程费为3967.35万元,基础设施建设费103.77万元，公共配套设施费为10.03万元，开发期间规费136.11万元，不可预见费42.87万元，管理费用180.13万元，财务费300.21万元，销售费用61.17万元。
资金筹措：
项目总投资6588.65万元，结合本项目的实际情况及公司现有资金的周转现状，项目资金的主要来源为企业自筹。
（六）项目主要经济技术指标
项目评价指标汇总表
序号
指标名称
指标
单位
备注
1
项目总用地面积
22020
㎡
2
总建筑面积
45369.6
3
总可售面积（住宅及商业及车库）
45179.02
㎡
4
项目总投资
6588.65
万元
5
项目土地出让金
1717.56
6
总销售收入
10194.86
7
税后利润总额
2153.68474
8
税前年均投资利润率
17.76%
9
税后平均投资利润率
8.17%
10
税前成本利润率
71.04%
11
税后成本利润率
32.69%
12
项目财务净现值（FNPV，i=12%）
804.96
13
投资回收期（年）
2.33
年
14
财务内部收益率（FIRR）
30.79%
15
盈亏平衡销售价格
0.23
元/㎡
16
盈亏平衡销售面积
29197.92
占比64.62%
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
一、发展规划分析
（一）城市概况
XX位于XX西部，长株潭经济一体化的城市群腹地，扼吴楚通衢要地，为湘赣边贸重镇。
自古商贾云集，边贸活跃，素有“小南京”之称。
XX居亚热带季风湿润气候区，日照时间长，年降雨量1300—1700毫米，水资源充沛，森林覆盖率达55％，空气清新，是典型的生态县。
全县人口48万，总面积721.11平方公里，辖6镇3乡1个垦殖场，155个行政村，12个居委会。
人口密度666人／平方公里，劳动力资源丰富。
县城面积7平方公里，城区人口7万。
境内交通便捷、通讯发达，319国道纵贯南北，长（沙）南（昌）公路和沪瑞高速分别横贯东西。
320国道和湘赣铁路擦境而过，正在建设的萍栗高速公路贯穿全县，萍栗高速建成后，往长沙黄花机场仅需半小时。
全县公路村村通达1310．2公里以上。
全县电话总容量达90000门以上，广播电视、移动通讯网络覆盖全县。
XX物华天宝，人杰地灵，名士辈出。
是“中国鞭炮烟花之乡”、“中国傩文化之乡”、“中国民间艺术之乡”、“中国现代民间绘画之乡”。
诞生了爆竹祖师李畋，XX才子刘凤诰，史学家李有棠，中共XX省委第一任省委书记、烈士张国庶，国家教育总督学柳斌等。
距今1300多年历史的杨岐山普通寺，肃穆空灵，禅意深远，是中国佛教禅宗五家七宗之一的杨岐宗发祥地。
被誉为“中华一绝”的傩文化，古色古香，梦幻神奇，是中华民族历史文化遗产的宝贵财富。
钟灵毓秀的杨岐山、鸡冠山，神奇秀丽，让人流连忘返。
更有“地下艺术长廊”之称的义龙洞、九龙洞曲径通幽，瑰丽奇胜，堪称“天下第一'
，若论观光名胜、踏访古迹自当数XX。
XX矿产资源丰富，现已探明的矿床、矿点达150多处，以煤、铅、铁、金、铜、硫、磷、瓷土为主，煤的储量在8000万吨以上，铅1500万吨。
XX为综合性农业经济示范区。
农副产品以茶油、蔬菜、香瓜、生姜、板栗、犬羊胶、山枣糕等著称。
XX工业发展后劲强足。
全县形成了以鞭炮烟花、煤炭、建材、陶瓷、食品、机械、化工、服装等为主的工业体系。
XX是一块充满神奇色彩的红土地，是一块美丽富饶、生机勃勃的红土地，更是一块实现创业理想的红土地。
近年来，XX县委、县政府坚持以科学发展观统领经济和社会发展全局，紧紧围绕“建设平安和谐XX、绿色生态XX、繁荣文明XX，奋斗目标，实施（县北、县中、县南）三位一体发展想路，坚持“保安稳、创环境、抓项目、促发展”工作方针，强力实施“工业强县、农业稳县、开放活县、三产旺县’’四大战略，加快推进以新型工业化为龙头的“三化'
进程，实现了经济社会又好又快发展。
（二）
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