中国及全球各地房价走势分析Word格式文档下载.docx
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(来自通稿)
2、从中国的情况看,个人住房贷款占银行总贷款中的比重还是相对偏低的,有很多国家个人贷款,特别是住房贷款可能占总贷款的40%-50%,中国只有百分之十几,比例比较低。
所以银行系统也觉得个人住房抵押贷款还是相对比较安全的产品,有发展的机会。
(来自现场答记者问)
3、中国也是有强烈的愿望使股本融资的市场更好的发展,我们也确实下了很大的力气。
但是确实也不能拔苗助长,所以它是有一个自然发展成熟的过程。
说实话,这三段话都让我感到震撼。
虽然此前已经这样做了,但并没有这样说。
现在从行长的嘴里说出来,显得非同寻常。
先看货币政策。
此前的表述一般是“继续实施稳健的货币政策,更加注重松紧适度”,仅此而已。
但我们看到,自2014年12月广义货币M2创下12.2%的近年年度新低之后,货币增速不断提高,尤其是股灾救市之后突破了13%。
到2019年1月达到了14%,创下19个月以来新高。
此外,1月份新增贷款也是史无前例的多。
“货币政策处于稳健略偏宽松的状态”,这种表述是全新的,也是此前没有过的。
而且央行还说了,这是鉴于对当前经济形势判断做出的。
所以,1月份的金融数据显然不是偶然的了。
而且周行长的通稿说了,“还要不断观察、适时动态调整”。
也就是说,如果有必要,是可以重返“适度宽松”的。
此外,周小川还说了,“货币政策仍有空间和工具”,其实也是这个意思。
再看楼市加杠杆。
最近央行等中央部委调整了首套房和二套房的首付比例,首套房最低可以降到2成。
这事实上是给楼市加杠杆,因此引发了广泛的议论。
有人担心加大楼市泡沫,有人担心让银行面临更多风险。
此次周小川的表态告诉我们,央行对给楼市加杠杆不是“如履薄冰、如临深渊”式的,而是“比较有把握”的。
那么让我们看一下目前的数据。
根据央行官网上公布的最近数据:
到2015年12月,全国房地产人民币贷款余额21.01万亿元,占金融机构人民币各项贷款余额93.95万亿元的22.4%。
房地产贷款同比增长21%,增速比上年末高2.1个百分点;
增量占全年各项贷款增量的30.6%。
其中房产开发贷款余额5.04万亿元;
地产开发贷款余额1.52万亿元;
个人购房贷款余额14.18万亿元(个人住房贷款占总贷款比例是15%)。
2015年个人住房贷款同比增长23.2%,增速比上年末高5.7个百分点,比各项贷款增速高8.9个百分点。
目前房地产三类贷款占全部贷款的比例大概是22.4%(上述数字未包含外币,但外币数量非常小),其中个人住房按揭贷款是15%。
周小川行长告诉我们,国外有相当一批国家个人住房贷款占银行贷款的比例达到了40%到50%。
也就是说,中国房地产至少还有1倍的杠杆可以加上去。
而且从过往经验看,个人住房贷款带来的烂账比例不高。
此外,还有一个逻辑是:
中国目前债务率偏高,主要是企业债务,政府和家庭债务的确有加杠杆的空间。
但问题的另一个方面是,在中国大城市,房价收入比偏高,加杠杆之后家庭负担沉重,很严重影响其他开支。
但不管怎么说,周行长的表态告诉我们,房地产仍然要在稳增长中发挥不可替代的重要作用。
未来一段时间,楼市的政策面将偏暖,利好接连出台的状况将持续一段时间。
再看股市。
周小川是在谈中国债务率偏高的问题时,谈到股市的。
事实上,这也是当前要搞注册制改革的基本逻辑,也就是降低间接融资比例,显著提高直接融资比例。
因为股权融资是不用还的,投资者风险提高了,但回报也可能提高,反正是愿者上钩。
我印象比较深的是他使用的“强烈愿望”这四个字,它跟此前下发的“显著提高直接融资比例”的文件,相映成趣。
也就是说,2019年股市必须有突破。
当然,这是从融资规模上说的,而不是从股民收益上说的,对此大家不要理解偏了。
据最新报道:
2015年年底,莫斯科中心区的房价已经达到1万美元每平米,高档住房均价超过2万美元。
在全球房价排行榜上,莫斯科仅次于蒙特卡洛,超过北京、上海、香港,位居全球第二。
然而,美元标价掩盖了一些发人深思的问题。
这就是,过去20多年卢布发生了什么事情,如果按照卢布计价,房价又涨了多少倍。
随着苏联的解体,剧烈的通胀发生了,1992年的时候,1美元已经等于1400卢布。
如今,如果你在汇率表里查询,1美元=76卢布,似乎什么故事也没有发生。
但是,你要知道,现在的卢布是从1998年1月1日起发行的新卢布,1个新卢布等于1000旧卢布。
那么,现在1美元,大概相当于1991年7.6万元旧卢布。
也就是说,目前1万美元一平米的莫斯科中心区房价其实相当于7.6亿旧卢布!
而1991年,莫斯科的房价才约500旧卢布一平米。
以旧卢布计算,过去20年莫斯科的房价涨了150万倍!
换句话说,1998年币制改革之前普通家庭的积蓄,基本上全成了废纸。
知道为什么董藩说北京房价将来会涨到80万一平米了吧。
专家没有疯,前车之鉴摆在那里。
而且这个几年前看起来荒诞的预言,到了2019年的时候,就没有那么荒诞了。
(董藩2012年的原话是:
25年后,北京楼市均价80万元每平米)
莫斯科的房价高居世界亚军,但其他俄罗斯城市房价就差了很多。
尤其是远东地区,除了少数中心城市外,大部分中小城市都非常悲惨。
计划经济时代结束了,可以自由迁徙了,人们涌入大城市,尤其是莫斯科、圣彼得堡这样的地方,鬼才会在天寒地冻的西伯利亚贡献青春呢。
上万的小村镇被废弃,几百个鬼城出现了。
鬼城的房价,只能根据拆下的可利用废料价格来确定,交通不便的地方,连拆卸都没有意义,只能归零。
那么未来的中国呢?
户籍制度改革正在进行,人民在国内获得完全的迁徙自由是最终的目标。
莫斯科与远东鬼城的故事,会不会在中国重演呢?
我想这是肯定的。
俄国的人口只有中国九分之一,面积比我们大得多。
莫斯科的人口,目前只有1150万,相当北京人口的二分之一,但房价已经超过北京。
可见,国土面积辽阔平抑不了房价。
人是要扎堆生活的,越扎堆的地方,公共资源越多,机会越多,房价就越高。
最近日本的人口普查也验证了这一点。
2015年日本人口总数比2010年出现了下降,人口减少超过百万。
这5年里,日本全国47个都道府县中有39个出现人口减少,只有东京、埼玉县和千叶县等8个都县人口有所增加,东京人口数量增幅更是位居各都县之首,大约增长了36万人。
可见,即便在日本这种公共资源比较平均的国家,中心城市仍然对人口具有持续的吸引力。
中国人口远比俄国多,在城镇化过程中,如果人民获得迁徙的自由,人口无疑会大量流入中心城市。
以前是在县城买户口,现在省城开放了,京城开放了,为什么不去呢?
所以,中国房价裂变的时代才刚刚开始,高价者可以更高,低价者可以归零。
这个趋势,谁也阻挡不了。
至于中国大城市的楼市到底会走莫斯科模式(以当地货币计价,永远上涨,涨得让你目瞪口呆),还是东京模式(见顶回落,10多年难以创出新高),关键看改革。
如果中国改革成功,真正切换到市场经济模式,激发出民间活力,则投资就会有更多去处。
否则,只能通过超发货币来维持经济,最终造成大城市房价持续向上,只有“美元顶”,没有“人民币顶”,相当一批中小城市沦为鬼城。
国外:
2015年第一季度,全球经济增长疲软,下行压力大增,国家和地区增长呈分化态势。
美国经济增长低于预期,表现疲软;
欧盟经济整体向好,但国家间表现参差不齐;
日本经济呈复苏态势;
印度、俄罗斯、巴西等新兴国家经济表现非常不均衡。
那么,在经济增长乏力、分化明显的背景下,世界房地产市场形势如何,未来发展趋势怎样?
为此,本文选取美国、欧盟(主要是英国)、日韩、澳大利亚、香港等国家和地区作为样本,依据这些国家和地区的政府统计数据,从综合房价指数、房屋成交量、开工量三个方面分析了今年第一季度海外房地产市场的现状,并对未来市场发展进行了初步预判。
本期侧重分析典型国家和地区的房价指数,以房价指数变化窥视未来几个季度全球房地产市场的走势。
一、房价指数与基期值
房价指数,即房屋销售价格指数,是一定时间内房屋销售价格变动程度和趋势的相对数,通过它可以反映特定区域不同时期房价的跌涨幅度。
世界主要国家和地区都采取房价指数来监测房地产市场的变化。
基期是相对于其他时期的参照点,通常为100(或10,或1000),用于测量其他时期的变化。
比如,美国房价指数基期值2000Q1=100,2015年第一季度全美房价指数为167.1,其含义是:
相比基期的2000年第一季度,2015年第一季度,房价上涨了67.1%。
二、美国房价指数与地产市场
(一)全美房价指数
统计显示,2015年第一季度,全美房价指数为167.1,同比上涨4.2%,连续12个季度实现正增长;
环比上涨0.4%,扭转了2014年第四季度微幅下跌的趋势。
因此,近期来看,全美房价指数处于平稳上升阶段。
历史统计数据显示,全美房价指数最新的一个涨跌周期始于2006年,当年第三季度,全美房价指数攀升至近十年的峰值后开始下行,到2012年第一季度,跌至近十年的最低点134.7,随后反弹,目前仍处于上行通道中。
究其原因,之前由于美联储采取宽松货币政策,连续降息,加上市场需求强劲,全美房价指数不断上扬,之后美国次贷危机和金融危机爆发,全美房价指数一路下跌,在美联储零利率货币政策和一系列量化宽松政策的刺激下,全美房价指数触底反弹,稳步回升。
2004Q1-2015Q1全美房价指数季度变化(2000Q1=100)
数据来源:
S&P/Case-ShillerU.S.NationalHomePriceIndex
(二)美国大城市房价指数
在大城市层面,2015年第一季度,纽约、洛杉矶、旧金山三大城市房价指数分别为175.2、227.9、200.5,同比分别上涨2.3%、5.4%、9.3%,环比分别上涨-0.2%、0.9%、1.9%,表明近期旧金山房价上涨最快、市场最热,纽约房地产市场最平稳。
历史统计数据显示,纽约、洛杉矶、旧金山三大城市房价指数,除旧金山在2008第三季度至2012年第三季度曾低于全美房价指数外,均高于全美房价指数。
就三者比较而言,洛杉矶房价指数最高(2008年第三季度至2009年第四季度曾短暂低于纽约),纽约次之,旧金山最低(从2013年第二季度开始已超过纽约)。
在房价指数涨跌幅度方面,纽约波动幅度最小,仅为56(最高点与最低点的差值),旧金山次之,为97.2,洛杉矶波动幅度最大,为114.1,表明从长期来看,纽约房地产市场最稳健,洛杉矶房地产市场则大起大落。
2004Q1-2015Q1纽约、洛杉矶、旧金山与全美房价指数对比(2000Q1=100)
整体上看,美国房价指数处于上行通道中,无论是全国还是旧金山