房地产项目评估报告模板Word格式.docx
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西至石篱尾，与牛田洋二号码头相望；
南濒韩江，与对岸“月眉翠堤”相映；
北接厦岭港，与光华街道相邻。
小岛，四面环水。
2.房地产市场营销微观营销环境
2.1.目标顾客
由以上的人口状况和对政府未来规划来看，目前汕头市市场刚性需求相对较热，购房人群多为首购及中等收入人群改善型购房。
相对于同为特区的深圳、厦门，汕头外来人员工资水平不高。
汕头房地产主要消费者还是本地人。
外归潮商回汕购房，区位高，品牌好的楼盘，依然不愁销售。
按此区分购房群体如下：
购房群体：
第一类：
80后人群进入适婚年龄，购房成家。
第二类：
中等收入人群想要购房改善居住环境。
第三类：
归国潮商，回汕定居购房。
第四类：
受政府扶持政策吸引，前来投资经商的外来商人购房。
2.2.竞争者
由于乌桥岛上的住宅绝大部分建于上世纪80年代，多为比较低矮而且老旧的平房。
整个乌桥岛上几乎找不到中、高档住宅，也没有在售楼房，所以难以以岛上原有住宅销售价格作为拟定新建楼盘价格的参考对象。
因此，我们需要在汕头市内找到与本规划楼房比较相似的住宅区进行分析比对。
信逸雅园参考均价：
6590元/m2已经售罄
富逸时代最低价：
6410元/m2剩余少量户型
柏宝大厦参考均价：
7050元/㎡柏宝大厦剩余1套房源
水岸名都最低价：
6600元/m2房源充足
（资料来源：
）
平均价格：
6670元/m2
2.3.价格定位
汕头市12年至13年平均房价走势：
（图片来源：
最低为12年12月6739元/m2，最高为13年6月7557元/m2
汕头市金平区12年至13年平均房价走势：
最低为13年1月5908元/m2，最高为13年6月6594元/m2
根据汕头市金平区的房价趋势以及乌桥岛周边同类中、高档商品住宅的销售价格，考虑乌桥岛改造后的区位优势，经组员讨论，初步估算本组项目所建设楼房的均价为7500元/平方米。
二、投资估算
1.主要技术经济指标
序号
项目
单位
数量
1
规划建设用地面积
平方米
40,000
2
总建筑面积
21,450
2.1
11栋6层住宅
2.2
商业用房
2.3
人防地下室（停车场）
3
建筑基地面积
3,575
4
车位数
个
182
5
可售面积
5.1
住宅
20,394
5.2
车位
127.4
6
建筑密度
%
39.24
7
容积率
0.74
8
绿化率
41
9
住宅户数
户
132
2.土地征用费及拆迁费
假如按照汕头市2010年《汕头市地价管理规定》的基准地价为1560元，涨幅为13.16%，所得2013年乌桥岛该区土地价格应该为：
但根据“中国城市地价动态监测网”汕头市2013年第三季度住宅用地均价统计调查所得为
，相比上季度涨幅3.44%，可见，两者相差颇大，关乎数据的真实性，三年前的基准均价已经缺乏参考性，最终采用监测网的住宅土地均价。
而且本次工程规划为40,000平方米的小区，但出于经济因素的考虑，本次工程先购15,000平方米的用地。
计算说明
单价
依据
总价
土地征用及拆迁费用
按建筑面积
55,506,400.00
1.1
土地出让金
按3494元/平方米计算
3,494.00
15,000.00
52,410,000.00
1.2
拆迁安置费
1,000,000.00
1.3
契税
土地出让金的4%
4%
2,096,400.00
3.前期工程费
前期工程费用
8,159,481.64
勘探设计费
1,692,750.00
2.1.1
勘探费
88,500.00
2.1.1.1
地质勘探费
2.70
40,500.00
2.1.1.2
地下文物勘探费
3.20
48,000.00
2.1.2
设计费
1,604,250.00
2.1.2.1
总体规划设计费
35.00
21,450.00
750,750.00
2.1.2.2
人防设计费
40.00
-
2.1.2.3
施工图设计费
30.00
643,500.00
2.1.2.4
环境设计费
20.00
10,500.00
210,000.00
职能部门费用
5,161,731.64
2.2.1
人防费
2.2.2
市政设施配套费
170.00
3,646,500.00
2.2.3
消防审查费
1.20
25,740.00
2.2.4
绿化费
2.2.5
墙改专项费（须交）
8.00
171,600.00
2.2.6
墙改专项费（须退）
-6.40
-137,280.00
2.2.7
民工工资保证金
2.2.8
招标代理费
0.05%
17,116,926.88
8,558.46
2.2.9
质量监督费
2.0/m2
2.00
42,900.00
2.2.10
施工图设计审查费
设计费的6%*1.2
0.06
115,506.00
2.2.11
劳动保险基金
0.04
684,677.08
2.2.12
人防质检费
7.50
2.2.13
规划公示费
4300元/栋
4,300.00
11.00
47,300.00
2.2.14
定位放线费
2300元/栋
2,300.00
25,300.00
2.2.15
面积测量费
住宅面积测量费1.36元/m2
2.2.16
购航测图费
550元/栋
550.00
6,050.00
2.2.17
预算编制费
0.00
34,233.85
2.2.18
检测费
248,820.00
2.2.18.1
土壤中氡浓度检测费
暂按6元/建筑平方估算
128,700.00
2.2.18.2
室内空气检测费
2.2.18.3
主体基础、结构、屋面、外窗、电阻等检测费
2.2.18.4
地震检测费
2.2.18.5
防雷装置检测费
2.3元/m2
2.30
49,335.00
2.2.18.6
电气检测费
商业部分按2.2元/M2计入\住宅部分按1元/M2计入
2.2.18.7
消防设施检测费
按建筑面积2.3元/M2计取
2.2.19
销售面积预测费
住宅0.2元/M2，非住宅0.3元/M2
4,290.00
2.2.20
桩基检测费
250,000.00
2.2.21
日照分析费
0.3元/平方米
0.30
6,435.00
2.2.22
环境测定费
50平米两个点，每点100元
100.00
85,800.00
2.2.23
设计招标代理费
按设计合同额
0.01
8,021.25
2.2.24
影响周边日照赔付费用
三通一平费
740,000.00
2.3.1
临时用水工程费
按25000元估算
25,000.00
2.3.2
临时用电工程费
实际发生
165,000.00
2.3.3
场地平整
2.3.4
原有建筑物基础拆除、清理
按50万元考虑
500,000.00
2.3.5
临时路
按5万元估算
50,000.00
2.4
其他费用
565,000.00
2.4.1
临时围墙
100米围墙，150元/米
150.00
2.4.2
垃圾清运费用（原场地堆放了很多建筑垃圾）
300,000.00
2.4.3
临建设施
500元/平方米
500.00
4.基础设施费用
基础设施建设费用
详细子项见投资估算表附件
7,014,419.50
3.1
给排水工程费
1,181,161.00
3.2
供配电工程
1,469,061.00
3.3
供气工程
511,170.00
3.4
供暖工程
3.5
环境绿化工程费
3,346,147.5
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