房地产项目评估报告模板Word格式.docx

1、西至石篱尾，与牛田洋二号码头相望；南濒韩江，与对岸“月眉翠堤”相映；北接厦岭港，与光华街道相邻。小岛，四面环水。2. 房地产市场营销微观营销环境2.1.目标顾客由以上的人口状况和对政府未来规划来看，目前汕头市市场刚性需求相对较热，购房人群多为首购及中等收入人群改善型购房。相对于同为特区的深圳、厦门，汕头外来人员工资水平不高。汕头房地产主要消费者还是本地人。外归潮商回汕购房，区位高，品牌好的楼盘，依然不愁销售。按此区分购房群体如下：购房群体： 第一类：80后人群进入适婚年龄，购房成家。 第二类：中等收入人群想要购房改善居住环境。 第三类：归国潮商，回汕定居购房。 第四类：受政府扶持政策吸引，前来

2、投资经商的外来商人购房。2.2.竞争者由于乌桥岛上的住宅绝大部分建于上世纪80年代，多为比较低矮而且老旧的平房。整个乌桥岛上几乎找不到中、高档住宅，也没有在售楼房，所以难以以岛上原有住宅销售价格作为拟定新建楼盘价格的参考对象。因此，我们需要在汕头市内找到与本规划楼房比较相似的住宅区进行分析比对。信逸雅园 参考均价：6590元/m2 已经售罄富逸时代 最低价： 6410元/m2 剩余少量户型柏宝大厦 参考均价：7050元/ 柏宝大厦剩余1套房源水岸名都 最低价： 6600元/m2 房源充足（资料来源：）平均价格： 6670元/m22.3.价格定位汕头市12年至13年平均房价走势：（图片来源：最低

3、为12年12月6739元/m2 ，最高为13年6月7557元/m2汕头市金平区12年至13年平均房价走势：最低为13年1月5908元/m2 ，最高为13年6月6594元/m2根据汕头市金平区的房价趋势以及乌桥岛周边同类中、高档商品住宅的销售价格，考虑乌桥岛改造后的区位优势，经组员讨论，初步估算本组项目所建设楼房的均价为7500元/平方米。二、投资估算1.主要技术经济指标序号项目单位数量1规划建设用地面积平方米40,0002总建筑面积21,4502.111栋6层住宅2.2商业用房2.3人防地下室（停车场）3建筑基地面积3,5754车位数个1825可售面积5.1住宅20,3945.2车位127.4

4、6建筑密度%39.247容积率0.748绿化率419住宅户数户1322.土地征用费及拆迁费假如按照汕头市2010年汕头市地价管理规定的基准地价为1560元，涨幅为13.16%，所得2013年乌桥岛该区土地价格应该为： 但根据“中国城市地价动态监测网”汕头市2013年第三季度住宅用地均价统计调查所得为 ，相比上季度涨幅3.44%，可见，两者相差颇大，关乎数据的真实性，三年前的基准均价已经缺乏参考性，最终采用监测网的住宅土地均价。而且本次工程规划为40,000平方米的小区，但出于经济因素的考虑，本次工程先购15,000平方米的用地。计算说明单价依据总价土地征用及拆迁费用按建筑面积55,506,40

5、0.001.1土地出让金按3494元/平方米计算3,494.0015,000.0052,410,000.001.2拆迁安置费1,000,000.001.3契税土地出让金的4%4%2,096,400.003.前期工程费前期工程费用8,159,481.64勘探设计费1,692,750.002.1.1勘探费88,500.002.1.1.1地质勘探费2.7040,500.002.1.1.2地下文物勘探费3.2048,000.002.1.2设计费1,604,250.002.1.2.1总体规划设计费35.0021,450.00750,750.002.1.2.2人防设计费40.00-2.1.2.3施工图设计

6、费30.00643,500.002.1.2.4环境设计费20.0010,500.00210,000.00职能部门费用5,161,731.642.2.1人防费2.2.2市政设施配套费170.003,646,500.002.2.3消防审查费1.2025,740.002.2.4绿化费2.2.5墙改专项费（须交）8.00171,600.002.2.6墙改专项费（须退）-6.40-137,280.002.2.7民工工资保证金2.2.8招标代理费0.05%17,116,926.888,558.462.2.9质量监督费2.0/m22.0042,900.002.2.10施工图设计审查费设计费的6%*1.20.

7、06115,506.002.2.11劳动保险基金0.04684,677.082.2.12人防质检费7.502.2.13规划公示费4300元/栋4,300.0011.0047,300.002.2.14定位放线费2300元/栋2,300.0025,300.002.2.15面积测量费住宅面积测量费1.36元/m22.2.16购航测图费550元/栋550.006,050.002.2.17预算编制费0.0034,233.852.2.18检测费248,820.002.2.18.1土壤中氡浓度检测费暂按6元/建筑平方估算128,700.002.2.18.2室内空气检测费2.2.18.3主体基础、结构、屋面、

8、外窗、电阻等检测费2.2.18.4地震检测费2.2.18.5防雷装置检测费2.3元/m22.3049,335.002.2.18.6电气检测费商业部分按2.2元/M2计入住宅部分按1元/M2计入2.2.18.7消防设施检测费按建筑面积2.3元/M2计取2.2.19销售面积预测费住宅0.2元/M2，非住宅0.3元/M24,290.002.2.20桩基检测费250,000.002.2.21日照分析费0.3元/平方米0.306,435.002.2.22环境测定费50平米两个点，每点100元100.0085,800.002.2.23设计招标代理费按设计合同额0.018,021.252.2.24影响周边日

9、照赔付费用三通一平费740,000.002.3.1临时用水工程费按25000元估算25,000.002.3.2临时用电工程费实际发生165,000.002.3.3场地平整2.3.4原有建筑物基础拆除、清理按50万元考虑500,000.002.3.5临时路按5万元估算50,000.002.4其他费用565,000.002.4.1临时围墙100米围墙，150元/米150.002.4.2垃圾清运费用（原场地堆放了很多建筑垃圾）300,000.002.4.3临建设施500元/平方米500.004.基础设施费用基础设施建设费用详细子项见投资估算表附件7,014,419.503.1给排水工程费1,181,161.003.2供配电工程1,469,061.003.3供气工程511,170.003.4供暖工程3.5环境绿化工程费3,346,147.5