某地农民工返乡创业园项目可行性研究报告.docx
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某地农民工返乡创业园项目可行性研究报告
附表：
1、建设投资估算表（附表1-1）
2、建设期利息估算表（附表1-2）
3、流动资金估算表（附表1-3）
4、项目总投资使用计划与资金筹措表（附表1-4）
5、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表（附表7-1）
6、总成本费估算表（附表7-2）
7、外购材料费用估算表（附表7-3）
8、外购燃料和动力费用估算表（附表7-4）
9、工资及福利估算表（附表7-5）
10、固定资产折旧费估算表（附表7-6）
11、无形及递延资产摊销估算表（附表7-7）
12、项目投资现金流量表（附表7-8）
13、项目资本金现金流量表（附表7-9）
14、利润与利润分配表（附表7-10）
15、借款还本付息计划表（附表7-11）
16、财务计划现金流量表（附表7-12）
17、资产负债表（附表7-13）
附图：
1、区域位置图
2、总平面布置图
第一章总论
第一节项目名称及承办单位
一、项目名称
××市农民工返乡创业园项目
二、项目建设单位
单位名称：
法定代表人：
三、项目建设地点
项目位于山东省××市孟子湖新区，岚济路北，宏河大厦西，规划建设用地约147亩。
四、项目承办单位概况
××市城投惠民置业有限公司是按照市政府投融资平台改制要求，由××市国资委、××市城市资产经营公司组建而成的市政府直属城建投资类国有企业。
主要职责是：
政府授权开展土地一级开发利用、国有资产运营管理、城市基础设施建设、资本运营融资担保、保障性住房建设、房地产经营开发等多个领域。
成立时间：
2012年7月9日；注册资金：
1000万元；公司地址：
××市东滩路1896号；公司职工人数：
56人；曾开发的项目名称：
××市怡馨家园保障房项目；××市王兰社区建设项目；××市程兰社区建设项目。
公司法人代表：
刘翀，1974年8月出生，中共党员，本科学历，高级经济师；现任××市城投惠民置业有限公司董事长、总经理。
第二节可行性研究报告编制单位
单位名称：
资质等级：
资质证书编号：
发证机关：
第三节报告编制依据及范围
一、研究工作依据
1、国家发改委《项目申请报告通用文本》、《关于项目申请报告通用文本的说明》
2、国家《战略性新兴产业重点产品和相关服务指导目录》
3、《中国制造2025》
4、“互联网+”
5、《关于支持农民工等人员返乡创业的实施意见》
6、国务院《关于进一步做好新形势下就业创业工作的意见》国发〔2015〕23号
7、《国务院办公厅关于支持农民工等人员返乡创业的意见》国办发〔2015〕47号
8、《产业结构调整指导目录（2011年本）（修正）》
9、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
10、《××市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
11、国家、地方发展规划及行业标准
12、建设单位提供的有关资料
13、有关部门提供的资料和证明等
二、研究范围
本可行性研究报告的研究主要包括：
1、对项目提出的背景、必要性及建设规模的分析
2、项目总体规划方案
3、环境保护、劳动安全卫生、消防的节能
4、企业组织及劳动定员
5、工程实施进度安排
6、投资估算和资金筹措
7、经济效益和社会效益评价
第四节研究结论
一、政策符合性
本项目属于国家发展和改革委员会《产业结构调整指导目录（2011本）（修正）》鼓励发展的产业，符合国家相关的产业政策，顺应了经济发展的潮流和方向。
二、建设地址
项目位于山东省××市孟子湖新区，岚济路北，宏河大厦西，规划建设用地约147亩。
三、建设规模与建设内容
项目创业园总建筑面积15.9万平方米，其中地上建筑面积12.2万平方米，包括综合办公用房2.9万平方米，多层标准车间含7.7万平方米，商业1.6万平方米；地下建筑面积3.7万平方米，机动车停车位990个。
四、劳动定员与工作制度
本项目劳动人员180人，其中管理、技术人员50人，其他工作人员130人。
根据本项目的生产工艺要求，项目采用一班工作制，每班工作8小时，全年工作天数为300天。
五、实施进度计划
本项目建设期为2年，2016年2月到2017年12月。
六、投资估算
本项目总投资估算为54534万元，其中建设投资52038万元，贷款利息2156万元，铺底流动资金340万元。
七、资金筹措
本项目总投资为54534万元，拟申请银行贷款40000万元，其余由建设单位自筹解决。
八、项目结论
农民工返乡创业园按照“集聚发展，优化产业，典型示范”的发展思路，通过各个功能区的产业示范，辐射推广，进一步提升科技水平，提高生产效益，为返乡农民和大学生、复员军人等提供新的发展机遇和空间，把创业园建设成为返乡创业的平台，科技孵化的平台；使创业园成为经贸合作的前沿阵地、投资密集区、现代物流和科技蓬勃发展的先行区。
农民工就业问题，将是中国在城市化过程中，必须长期面对的课题。
创业产业园建设适应农民工返乡创业的潮流，引导“返乡潮”向“创业潮”转变，推动了地方经济社会的发展。
随着各项政策完善，创业产业园一定可以成为发展城乡经济的生力军，推动地方经济社会的发展。
因此，该项目的建设是必要可行的。
第五节主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
用地规模
亩
147
2
建筑面积
m2
159000
2.1
地上
m2
122000
2.2
地下
m2
37000
3
总投资
万元
54534
3.1
建设投资
万元
52038
3.2
铺底流动资金
万元
340
3.3
贷款利息
万元
2156
4
外购燃料、动力
4.1
电
万kWh
2290
4.2
水
m3
130500
5
年销售收入
万元
9185
6
年利润总额
万元
952
平均
7
财务内部收益率
%
3.60
税后
8
投资回收期（含建设期）
年
15.43
税后
9
资本金净利润率
%
4.26
10
总投资收益率
%
3.36
11
借款偿还期
年
15.65
第二章项目提出的背景及必要性
第一节项目提出背景
一、“互联网+”迎来发展机遇
2015年3月5日十二届全国人大三次会议上，李克强总理在政府工作报告中首次提出“互联网+”行动计划。
李克强总理在政府工作包括中提及：
“制定‘互联网+’行动计划，推动移动互联网、云计算、大数据、物联网等与现代制造业结合，促进电子商务、工业互联网和互联网金融健康发展，引导互联网企业拓展国际市场。
”同时，国家设立400亿元新兴产业创业投资引导基金，要整合筹措更多资金，为产业创新加油助力，产业与互联网的融合将是贯穿2015年行情的主线。
互联网+”代表一种新的经济形态，即充分发挥互联网在生产要素配置中的优化和集成作用，将互联网的创新成果深度融合于经济社会各领域之中，提升实体经济的创新力和生产力，形成更广泛的以互联网为基础设施和实现工具的经济发展新形态。
“互联网＋”模式，从全面应用到第三产业，形成了诸如互联网金融、互联网交通、互联网医疗、互联网教育等新业态，而且正在向第一和第二产业渗透。
二、电子商务发展机遇
电子商务是一场商业领域的根本性革命，它是随着互联网的普及而出现并且迅速发展起来的一种崭新的商务运作方式。
电子商务的迅速发展引发了交易方式的创新，这种创新集中体现在商品的流通过程上，并由此引起流通模式的变革。
我国电子商务行业发展迅猛，产业规模迅速扩大，电子商务信息、交易和技术等服务企业不断涌现。
预计到2017年，我国规模以上企业应用电子商务比率将达80%以上；网络零售额相当于社会消费品零售总额的9%以上。
我国电子商务的发展面临着一系列的机遇，主要有:
1、国家政策，根据《电子商务“十二五”规划》，电子商务被列入国家战略性新兴产业的重要组成部分，物联网、云计算等新兴技术在电子商务当中的应用将被重点扶持，产业链整合和物流配套工程将进一步得到促进，工业、商贸物流、旅游服务等传统企业将深化电子商务应用，移动电子商务等新兴商务模式将得到进一步的促进。
至此，我国电子商务的战略性地位得以确定。
2、商业环境，在整个国家信息化基础不断完善，国民对信息化不断接受的整体环境当中，在支付、物流等相关产业的影响下，电子商务目前已经被广泛的接受。
目前对于普通消费者而言，在互联网上进行购物已经是相当平常的举动；而对于企业而言，电子商务逐渐成为其生存和发展的依赖。
这为电子商务未来深入发展奠定了用户群的基础。
3、竞争，经过“十二五”的发展，国内电子商务子各个领域的核心企业已经逐步形成，例如C2C的淘宝、拍拍，B2B的阿里巴巴，B2C的凡客、京东，方案提供商的金蝶等。
核心企业普遍是最具备资金实力、创新实力的企业，他们能够保证电子商务产业的深入发展。
4、替代，电子商务的重要替代者，是传统商务模式。
随着土地、房租、油价等的上升，传统商务成本日益高涨，将会使得需求者越来越多借助电子商务获取价廉物美的商品，而供给者也能够获取更多的利益。
5、产业链，电子商务发展，需要支付（资金流）与物流的保证。
目前这两个行业已经得到了极大的发展。
这些配套产业的形成，成为电子商务发展的两翼，为其保驾护航。
6、技术，技术的发展无疑能够带来应用的根本性变革，对未来电子商务有关键性影响的技术包括移动互联网、物联网和云计算。
移动互联网使得消费者在移动状态下可以购物，可以将看中的实体商品直接在网络上进行搜索，并下订单；物联网的应用能够对所构面的商品进行跟踪，实时了解其状态；云计算能够为中小企业提供低成本高质量的解决方案。
这些应用均能够促进这一产业的发展。
三、邹城返乡创业政策环境
1、落实创业扶持，推动返乡就业
随着社会经济的发展及国家政策的影响，农民工返乡创业已经成为一种十分普遍的社会现象，各级地方政府为了吸引农民工返乡创业，不断投资建设农民工创业园。
为加快农民工等返乡人员创业步伐，××市创新体制机制加快普惠政策出台，先后出台了《关于促进创业带动就业和农民工工作的意见》、《××市农民工“三年三项行动计划”实施方案》，成立了就业和农民工工作联席会议，将农民工工作纳入对镇街、部门的考核，工作机制体制不断完善。
按照整合资源、突出重点的工作思路，重点实施了“万人技能培训计划”、“万人电商培训—村淘培训计划”；并严格按照《山东省加强就业培训提高就业与创业能力五年规划（2014-2018）培训机构认定办法》要求，通过公开招投标，认定8家定点培训机构,承担全市就业培训任务；积极探索推进培训直补个人试点工作，结合邹城实际，初步制定了直补个人方案。
2、创新融资方式，保证创业资金到位
（1）相继出台了《关于金融业支持全民创业的实施意见》、《加大中小企业融资的意见》、《关于大力发展微型企业的若干意见》、《关于实施大学生创业引领计划的意见》等一系列扶持创业政策，贯穿于创业者创业的前、中、后三个时期全过程，全方位促进返乡创业。
（2）建立信贷投放风险补偿机制。
建立企业联保互助基金、续贷过桥周转金、科技创业种子基金，建立健全了经济金融联席会议制度，有效解决了融资难问题。
（3）设立“微型企业”直补资金。
为鼓励起始资金困难创业者创办“微型企业”，市财政拿出600万元专项资金，用于“微型企业”的创业资金直补、贷款贴息、税收奖返、行政性收费项目减免。
（4）成立创业小额担保贷款中心，筹集小额担保贷款基金为返乡农民工、高校毕业生、复退军人发放小额担保贷款。
3、创新培训模式，提升返乡创业能力
全面开展创业培训实训活动，形成了系统、长效、规范、实用的创业培训模式。
（1）突出实用性，科学设置培训内容。
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