廉租房基础配套设施项目可行性研究报告Word文档格式.docx

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（3）《中华人民共和国城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）

（4）建设部《关于印发<

解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见>

的通知》（建住房〔2007〕218号文件）；

（5）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意（国发[2007]24号）

（6）国家发展改革委关于改进和完善中央补助地方投资项目管理的通知（发改投资【2009】1242号）

（7）财政部关于贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的通知（财综[2007]53号）

（8）国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地通知（国土资发【2009】58号）

（9）凯里市城市规划

（10）国家、省、市有关拆迁工作的政策与法规。

（11）国家、省市有关居住区规划的规定及技术标准。

1.3项目建设理由

住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决群众的住房问题。

改革开放以来，我国不断深化城镇住房制度改革，城市绝大多数居民的住房条件得到了较大改善。

但随着住房社会化、商品化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，特别是城市廉租住房建设相对滞后，部分城市低收入家庭住房还比较困难，总体看现行的政策措施还不够有力，低收入家庭住房问题没能得到有效解决。

同时随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善，需要发展公共租赁住房。

大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。

根据凯里市住房保障规划，本项目建设廉租房912套，是响应政府号召，解决低收入者住房困难的需要，是维护社会稳定、构建和谐社会的需要。

1.4项目概况

1.4.1建设地点

本项目建设地点位于凯里市鸭塘。

1.4.2建设内容及规模

本项目主要建设廉租房，另外配套建设商业、管理及公共建筑，同步实施环境绿化、道路及水、电、气等综合配套设施。

1.4.3建设工期

根据项目的规模和前期工作情况，工程建设初步确定为1年。

1.4.4项目建设投资及来源

1、项目建设投资

本项目建设投资约1753.92万元，其中：

第一部分工程费用1483.80万元，第二部分工程其它费用195.90万元，第三部分基本预备费74.22万元。

2、资金来源

本项目建设资金来源有中央资金和地方配套，除中央资金外，其余自筹。

1.5结论和建议

1.5.1结论

（1）本项目的建设符合国家有关法律、法规的要求。

（2）本项目建设符合区域规划和土地利用规划。

（3）本项目建设顺应地区快速发展的市场需求，因地制宜，合理开发并有效利用资源。

（4）本项目建设对周边的生态环境和自然文化遗产不产生不利影响，有益于推进城市现代化建设，美化区域环境。

（5）本项目具有显著的社会利益。

综上所述，本项目规模适当、布局合理、符合相关要求，切实可行。

1.5.2建议

1、建立健全凯里市住房保障体系，是全面构建和谐社会的重要内容，廉租住房建设作为住房保障体系的组成部分，完成住房保障规划中的建设任务，需要各部门大力支持与配合。

2、为控制项目成本并根据廉租住房保障办法，各项优惠政策需要落实到位。

3、项目周边规划道路由政府实施。

4、本建设项目建设时间紧、任务重，且项目存在建设工程复杂、投资大、建设期长等特点，存在着融资风险、财务风险。

因此，建议项目在建设过程中，加强投资的管理、工程进度的管理，并采用有效的措施，确保顺利完成，尽量避免和减少风险因素的发生。

5、项目涉及部门多，需注重加强组织领导和协调管理。

6、建议项目单位尽快签署贷款协议，落实项目建设资金来源。

第二章项目背景和建设的必要性

2.1项目背景

2.1.1国家公共租赁住房及廉租房保障制度

我国政府住房保障的方式主要包括实物配租、配售，货币补贴和金融政策支持等。

其中，实物配租方式主要是提供公共租赁住房或廉租住房。

公共租赁住房是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以低于市场价的方式租给特定人群。

租金水平高于廉租房，但低于商品房。

公共租赁住房保障的基本属性特征是政府建设或筹集的房源以实物配租方式，或者采用货币补贴形式面向一定社会群体提供的具有杜会福利性质的保障。

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的形式,向城镇低收入居民且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

廉租房是专门针对低收入群体，而公共租赁房则是针对介于中低和中高收入之间的“夹心层”人群。

公共租赁住房或廉租住房制度保障方式主要包括租赁补贴、实物配租及租金核减,强调实际工作应当以发放租赁住房补贴为主,实物配租、租金核减为辅。

保障标准的制定必须结合我国各地经济发展的状况,一方面要合理地确定收入标准,另一方面是要合理确定补贴支出的标准。

此外,公共租赁住房和廉租房制度还包括具体的管理运作机制,以维护该社会保障制度的公正性。

主要采用以下几项制度:

严格的准入制度,包括实行书面申请、审核、公示、登记、调查、核实、排队轮候、公布结果的程序;

配租排序上实行公开公平的摇号制度;

定期审核制度,包括实行定期审核,建立退出制度等。

2.1.2国家及地方保障性住房政策

但随着住房社会化、商品化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，特别是城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，部分城市低收入家庭住房还比较困难，总体看现行的政策措施还不够有力，低收入家庭住房问题没能得到有效解决。

在党的十七大报告中,胡锦涛同志详尽阐述了执政党的“社会建设”方略,提出了要构建“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”的和谐社会;

并且,在加快推进以改善民生为重点的社会建设的六大任务中,明确指出了要“健全廉租住房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难”。

在所有实行市场经济的发达或发展中国家,以非市场方式解决贫困群体的主要措施,都是政府制定和建立相应的住房保障制度,以保障所有社会成员的居住权和生存权,维护社会的公平正义和社会稳定。

概而言之,住房保障制度的基本内容包括三个方面:

一是救助性保障,就是政府对社会低收入群体实行救助,对其无力达到社会最低住房保障标准的部分由政府“包下来”,廉租房形式的公共住房等是这类保障的典型方式;

二是援助性保障,政府通过一定的补贴方式使住房消费能力较低、迫切需要改善的人群获得住房,贴息、贴租、个税返还、经济适用房等都属于此类;

三是互助性保障,政府通过强制雇主补贴、减免个税、规定政策性优惠利率等方式提高社会中等阶层的购房能力,使他们合理的住房需求得到满足,公积金等是这类保障的典型形式。

以上三种保障类型中,廉租房制度或公共住宅制度是被越来越多的国家实施的一种行之有效的制度,也是十七大报告中唯一强调的住宅保障的社会建设任务。

2007年建设部等9部委颁发了《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）,2007年12月1日起施行。

2007年10月30日财政部颁发《财政部关于印发廉租住房保障资金管理办法的通知》（财综[2007]64号）,2008年1月1日起实施。

2008年3月3日财政部、国家税务总局颁发《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）。

2010年5月27日国务院《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》（国发[2010]15号）明确提出：

建立健全保障性住房规划建设管理体制，加快廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房建设，推进城市和工矿区棚户区改造，出台关于促进房地产市场长远健康发展的综合性政策。

2010年6月8日中华人民共和国住房和城乡建设部等七部门联合发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）指出：

近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。

但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。

同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。

各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。

由此可见，国家及地方各级政府对公共租赁住房和廉租住房建设高度重视，项目建设符合国家政策要求。

2.2项目建设的必要性

2.2.1是完善该项目的配套设施

当前，住房和房地产业发展存在着三个主要矛盾，即房地产业发展粗放与人口资源矛盾突出，住房保障制度滞后，低收入家庭住房状况较差，房地产市场体系不健全，调控机制不完善，使部分城市普通商品房的房价过高，超出了中低收入者的支付能力。

全国住房工作会议曾明确指出“住房问题是重要的民生问题”，并要“积极采取措施，逐步扩大廉租住房制度的保障范围，解决好城市低收入家庭的住房困难”。

政府的思路很明确，就是要通过政府在公共服务领域的努力，把解决城市低收入人群的住房困难当做“重中之重”，从而将“民生第一优先权”作为今后的住房新国策。

低收入家庭住房保障制度是对人的基本生存权利的肯定。

城市中低收入家庭的生活困难，是一个不容回避的现实问题。

他们的住房问题是无法通过市场的手段解决的，满足这些家庭的基本生活需求，是全社会的责任，更是政府的责任。

要实现他们的基本生存权利就必须运用政府的手段。

1996年我国在联合国第二次人居大会上就指出：

“人人享受有适当的住房是一项最基本的人权，和发展权的重要内容”。

国发（2007）24号文件《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是我国自1994年住房体制改革启动以来，从国务院直接下发的第三个与住房制度改革相关的文件。

其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，基本确立了住房保障制度的政策框架。

把解决低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容。

因此，本项目的建设是解决凯里市低收入家庭的住房问题，提高城市低收入人民生活水平的迫切需要。

2.2.2维护社会稳定，构筑和谐凯里的需要

低收入家庭住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分。

社会保障是任何一个国家所具有的一项社会福利政策，是政府的职能和行为。

政府要赢得人民的支持，就必须维护和服务于人民的福利权利，必须保证每一个社会成员在基本的社会福利供给方面得到平等的对待。

当前我国城镇住房制度改革的目标是建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新体制，实现住房的商品化、社会化。

但是，低收入者靠自身能力是无法通过市场解决住房问题的。

如果政府不对这部分人建立保障，而完全依靠市场将会无法满足这部分人的基本住房需求，这可能导致他们对社会产生不满情绪，从而造成社会的不稳定。

如果不能很好地解决这一社会问题将会构成社会不稳定的主要因素之一。

党中央新一届领导班子的“亲民”政策，倡导“以人为本，构筑和谐社会”，关心弱势群体，保障公民权益，是建设小康社会的前提条件。

本项目建设不仅是保护弱势