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　　高档住宅也就是一般说的非普通住宅，一般来说包括别墅和公寓，具体来说面积一般都大于144平米，容积率都小于一。

别墅是指在郊区或风景区建造的园林式住宅，一般拥有独自的私家车库、花园、草坪、院落等。

高档公寓是指其单位建筑面积销售价格高于当地普通住宅销售价格一倍以上的高档次住宅，通常为复式住宅、顶层有花园或多层住宅配有电梯，并拥有较好的绿化、商业服务、物业管理等配套设施。

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Townhouse是一种3层左右、独门独户、前后有私家花园及车库（车位）的联排式住宅，从形式上说，确实接近于联排别墅。

最早是欧美国家的一种城市住宅形式，相对于乡村广袤的土地，城市土地资源总是处于缺乏状态。

Townhouse历史上最早建于古罗马，曾经在17世纪伦敦大火之后担负起伦敦重建的重任。

随着殖民地的城市化过程，来自欧洲大陆的Townhouse风靡了18世纪的美洲，并与崇尚独立、张扬个性的美国文化完美融合在一起。

在19世纪，随着欧美经济的高速成长，Townhouse逐渐成为中产阶级的主流居住形式。

窗体顶端

窗体底端

（1）按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。

（2）按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。

（3）按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。

（4）按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。

（5）按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。

2．什么是商品房 

商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。

它有别于各地政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房。

从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；

从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；

从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。

3．商品房的结构有几种形式 

商品房的结构形式主要是以其承重结构所用其所用的材料来划分。

一般可分为以下三种形式：

（1）砖混结构住宅；

（2）砖木结构住宅；

（3）钢筋混凝土结构住宅。

4．砖混结构住宅 

砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。

通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。

砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。

“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐等。

这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅；

由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。

5．砖木结构住宅 

砖木结构住宅的指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。

6．钢筋混凝土结构的住宅 

钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。

这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。

具体又分框架、框架剪刀墙结构等。

7．住宅的建筑形式 

根据《住宅设计规范》，民用建筑高度与层数的划分为：

1层~3层为低层住宅；

4层~6层为多层住宅；

7层~10层为中高层住宅（也称小高层住宅）；

11层~30层为高层住宅；

30层（不包括30层）以上为超高层住宅。

8、复式住宅 

复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；

上层供休息睡眠和贮藏用。

优点是：

（1）平面利用系数高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高50%~70%；

（2）户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；

（3）上部层采用推拉窗户，通风采光好，与一般层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提高40%。

不足在于：

（1）复式住宅面宽大、进深小，如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风、采光较差；

（2）层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感；

贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用；

（3）由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。

9．智能化住宅 

智能化住宅是指将各种家用自动化设备、电器设备、计算机及网络系统与建筑技术和艺术有机结合，以获得一种居住安全、环境健康、经济合理、生活便利、服务周到的感觉，使人感到温馨舒适，并能激发人的创造性的住宅型建筑物。

一般认为具备下列四种功能的住宅为智能化住宅：

（1）安全防卫自动化；

（2）身体保健自动化；

（3）家务劳动自动化；

（4）文化、娱乐、信息自动化。

具备以下四种基本功能，即可实现家庭活动自动化。

家庭活动自动化是指家务、管理、文化娱乐和通信的自动化。

所谓家务，是指家电设施、保安设施、能源管理等；

所谓管理，是指家庭购买、经济管理、家务工作及医疗健康管理等；

所谓文化娱乐，是指利用计算机进行学习、娱乐、文艺创作等；

所谓通信，是指利用通信网络与外界联络及咨询服务。

要注意电脑化和智能化的是不同的。

大量内附计算机硬件与软件的仪表仪器、装备和系统，均可称为“电脑化”，但不一定是智能化。

必须采用某种或某些人工智能技术，使该仪表、仪器、装备和系统具有一定的智能功能，方可称为智能化。

电脑化是智能化的必要条件，但不是充分条件。

智能化住宅小区是指以一套先进、可靠的网络系统为基础，将住户和公共设施建成网络并实现住户、社区的生活设施、服务设施的计算机化管理的居住场所。

其重点在于提高家庭教育水平、科技水平和住宅的安全性。

为进一步规范住宅小区智能化建设，建设部住宅产业化办公室和勘察设计制定了《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》（以下简称《导则》），将全国住宅小区智能化系统建设分为一星级、二星级和三星级三个等级。

（1）《导则》要求一星级示范小区应具有：

安全防范子系统，包括出入口管理及周界防卫报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、住户报警、巡更管理；

信息管理子系统，包括对安全防范系统实行监控、远程抄收与管理、IC卡、车辆出入与停车管理，供电设备、公共照明、电梯、供水等重要设备监控管理，紧急广播与背景音乐系统，物业管理计算机系统；

信息网络子系统，包括为实现上述功能科学合理的布线，每户不少于两条电话线和两个有线电视插座，建立有线电视网。

（2）二星级示范小区除应具有一星的全部功能外，在安全防范子系统和信息管理子系统方面，其功能及技术水平应有较大提高；

信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网；

物业管理计算机系统应配置局部网络，并供住户使用。

（3）三星级示范小区应具有二星级的全部功能。

其智能化系统的建设在有可能的条件下，应实现现代集成建造系统（HI-CIMS）技术，并把物业管理智能化系统建设纳入整个住宅小区中，作为HI-CIMS工程中的一个子系统。

同时，HI-CIMS要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式，使其实现先进性、可扩展性和方便管理。

11、住宅的开间 

在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

因为是就自然间的宽度而言，故称为开间。

根据有关规定，砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：

2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

但就我国目前大量建造的砖混住宅来说，住宅开间一般不超过3.3米。

规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

12．住宅的进深 

住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

根据有关规定，住宅的进深常采用下列参数：

3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上讲，住宅的进深不宜过大。

在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足；

如果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无自然光的黑房间。

黑房间当然不适于人们居住，补救的措施之一是将黑房间用于次要的生活区，如储藏室、走道等，用人工照明来弥补自然光的不足；

另一措施是在住宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不足的问题。

但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。

13．住宅的层高 

层高是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

住宅建筑模数协调标准》规定，砖混结构住宅建筑的层高采用下列参数：

2.6米、2.7米、2.8米。

住宅的层高在不同时期、不同国家或相同国家的不同地区、不同历史文化背景之下都是有差异的。

例如，我国传统的民居都造得比较高大，古代将相官邸或皇宫更是以不同的高度来区分等级的高低。

而一些地震频繁、多火山的国家或地区，为抵御灾害，往往层高较低。

我国出于对降低成本、节约建材、节约土地等经济指标的考虑，强调把住宅高度控制在2.8米左右。

据测，层高每降低0.1米，造价就降低1%左右。

一般来说，层高设计规律是层数越少，层高可相应提高；

层数越多，层高可相应压缩。

14.住宅的净高 

净高是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。

15．小区的规划建设用地面积和建筑面积 

小区规划建设用地面积是指项目用地规划红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿化面积、建筑物构筑所占面积、运动场所等。

小区的建筑面积是指住宅建筑外墙外围线测定的各层水平面积之和。

它是用于反映小区建设规模的重要经济指标，计算时应依据建筑平面图，按国家现行统一规定量算。

16．建筑容积率和建筑覆盖率（建筑密度） 

建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属物建设物除外。

建筑覆盖率又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与总面积的之比，除特别注明外，计算时一般包括附属建设物。

以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物构筑物所占面积、运动场地等。

17.绿化率与绿地率的区别 

其实，绿化与绿地，二者的区别主要是对“居住区用地范围内各类绿地”这一概念的不同理解上。

房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家所言，是一个不准确、不规范的用词。

在国家关于园林绿化的用语中，