物业管理行业分析报告.docx

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物业管理行业分析报告

2019年物业管理行业分析报告

2019年5月

物业管理是指受业主的委托，依据物业管理委托合同，对业主的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向业主提供综合性的有偿服务。

一、行业管理

1、行业主管单位和监管体制

（1）国家发展与改革委员会

根据国家发展和改革委员会颁布的《物业服务收费管理办法》，国务院价格主管部门，即国家发改委，会同国务院建设行政主管部门（住房和城乡建设部）负责全国物业服务收费的监督管理工作。

（2）住房与城乡建设部

会同国家发改委负责全国物业服务收费的监督管理工作。

（3）中国物业管理协会

协会接受住房和城乡建设部、民政部的业务指导和监督管理。

主要职能包括协助政府开展行业调研和统计工作；协助政府制定行业标准、发展规划、准入条件；规范市场秩序，健全各项自律性管理制度等。

住房和城乡建设部以及县级以上地方人民政府房地产行政主管部门、中国物业管理协会及各地方协会等部门和行业组织构成了我国物业管理行业的管理体系，确保我国物业管理行业健康有序发展，为行业内各企业的发展营造了良好的规范体系和市场环境。

2、主要法规和政策

二、行业发展概况和趋势

1、行业发展情况

我国物业行业发展历史可以1981年深圳物业的成立作为原点。

随八十到九十年代间，第一家业主委员会和第一个全国性部门规章制度的成立，行业的起步阶段正式开启；21世纪后，随《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》的颁布，行业开始进入法制规范期；最后从2011年社区服务体系建设规划出台，到14年第一家物业公司“彩生活”的香港上市和物业服务价格的放开，行业迎来了一个全新的起点。

根据国资委公布数据，2001年至2016年的16年间物业管理全行业销售规模复合增长率大约8%。

根据中国物业管理协会数据显示，2017年度中国物业服务业经营收入约6,007.2亿元，复合增长率为13.66%物业管理越来越显示出广阔的市场发展前景，被誉为现代社会的“朝阳产业”，该行业目前仍处于“成长期”的快速发展阶段。

伴随着中国房地产开发行业的发展和城市化进程的逐步加大，中国物业管理行业也水涨船高，呈现出一片朝气蓬勃发展态势。

在完善基础物业服务的同时，中大型物业企业已将服务拓展至顾问服务、工程服务等多种经营服务。

其中，寄出社区服务不到总收入的50%，顾问咨询、工程服务已分别占到总收入的20.36%、16.28%。

2、行业发展趋势

（1）百强完成全国化布局，规模扩张重点逐渐向区域深耕

从城市分布来看，百强企业管理项目集中于长三角、珠三角、京津冀和成渝四大城市群，随着这些城市群快速发展带来的人口集聚效应和经济外溢效应日益显现，百强企业顺应市场发展趋势，加速再城市群核心及周边热点区域的布局与深耕。

2016年，二线和三四线城市占比呈上升趋势。

百强企业在稳固一线城市市场份额的同时，逐步把拓展重点转向二线城市，抢占市场高地；三四线城市的快速发展带来了新的机会，百强企业精准把握城市发展新机遇，抢先布局三四线潜力城市，实现管理规模和品牌效应的双赢。

（2）服务模式智能化

随着物业管理行业竞争的不断加剧，物业管理企业愈来愈需要顺应瞬息万变的市场，商业模式的创新对改善物业行业生存状况产生深远影响。

随着物业管理行业竞争的不断加剧，物业管理企业对于提升服务品质、控制人工成本的需求不断提升。

而物业管理行业总体仍处于技术水平较低的运营状态。

在未来发展过程中，需侧重于商业地产的物业管理的开发和创新。

利用互联网对建筑、设备、设施的运行进行云端管理；利用智能安防系统管辖区域秩序、维护区域环境。

未来的物业管理企业将改善劳动密集型行业面临的成本压力，整体实现行业平均盈利能力的提升。

（3）服务的多元化发展

行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化，物业管理紧跟市场需求的多样化的特点，已呈现出多元化发展的趋势，积极开拓创新多远业务，促进营业收入快速增长。

物业管理在清洁、绿化、秩序维护、设施设备维护等基本服务的基础上，已纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租赁、电子商务等各类个性化需求，不断挖掘出物业服务产品的附加值和边际效益，体现出物业管理丰富的商业价值，中国物业管理行业仍将是有较好发展前景的行业品牌发展商涉足公共物管。

区别于传统的住宅、商场、写字楼物管，公共物业管理就是为国家机关、企业单位办理、开展公共事务的场所提供物管服务。

如今公共物管迈入第三阶段，在市场经济时代，政府机关全权委托专业化物业公司管理公共物业。

品牌开发商也嗅到了商机，开始涉足公共物管。

比如，中宣部、国家审计局、阿里巴巴总部、华为总部等都是万科物业服务的范畴。

相对于住宅、商场、写字楼等传统的物业管理，公共物业管理面临着管理项目多、专业性强、管理难度大、服务人员多、服务对象多、政治任务多等特点。

2017年全国百强物业企业中，排名前十的物业企业还是以服务高端住宅物业为主。

但在公共物管领域，物业服务方面的内容已大大拓展，如餐饮、会务、消防等，并呈现出规格高、品质高、要求高等诸多特点。

三、行业竞争格局

根据物业管理协会的调查显示，截止2017年末，全国共有物业企业11.8万家，复合增长率为3.97%，物业企业主要集中于长三角、珠三角、京津冀、成渝等经济发达的地区。

根据物业管理协会的调查显示，中国物业百强企业的在管项目和在管理面积继续持续增长，截至2017年底，全国31个省市自治区物百强企业营业收入达1804.27亿元，占行业总收入的30.04%，市场占有率超过3成。

2015年营业收入10亿以上的物业管理企业为24家，到2017年度已增长至44家，其中10亿至20亿的29家，20至50亿的13家，50亿以上的2家，百强企业的发展呈现出进一步增长的态势。

同时，受国内产业升级影响，传统物业服务业正经历着一场技术引发的产业升级，“互联网+”与新技术的研发成为了成本控制、效率提升、服务水平优化的主要手段。

尽管物业管理行业的格局基本上已经形成，但目前行业集中度依旧偏低，截止到2016年TOP10企业市场占有率仅为10.18%，与15年相比增长2.54个百分点，13-16年TOP10企业市场占有率年复合增速达到20.4%。

超过百强企业同期年复合增长率4.65个百分点。

在管面积能够直接反映企业真实的业务水平和市场地位，伴随着资本的进入以及技术的不断更新，行业优胜劣汰加剧，13-16年TOP10企业在管面积复合增速达到20.5%，超过百强企业同期年复合增长率4.65个百分点。

相比百强企业，优势企业在地域扩张方面具有巨大的领先优势，其经营能力、发展潜力在百强企业乃至整个行业中均位于前列。

物业服务优势企业凭借良好的口碑和专业能力、较高的市场满意度和忠诚度，以及丰富的资源和广泛的区域分布。

现阶段物业管理行业企业分为三类集群：

第一类，开发商下属物业，资金较为雄厚，管理本身开发的楼盘为主，参加其他物业项目招投标；第二类，独立物业公司，这类物业公司数量众多，绝大多数是中小企业，物业五大行是他们的领军人物，通过招投标获取项目。

中小物业企业资金紧张，管理水平参差不齐；第三类，政府或国有企业投资的物业公司，为政府或投资企业提供物业服务，也参与政府办公楼、公立医院、法院、图书馆等物业项目和管理老旧小区等。

而且物业投资门槛低，启动资金要求不高，因而中小企业众多，竞争异常激烈。

在物业管理服务行业分布中，行业内竞争情况较激烈，而在竞争激烈的市场体系中从事物业管理服务行业多为国内企业。

随着业主（客户）的生活质量以及对居住环境的要求日益提高，并且现阶段移动互联、大数据时代的到来更是更迭了社会大环境。

随着物业管理服务行业的竞争愈加激烈，就要综合提高社会信息的搜集能力，通过提高管理面积的规模效应和品牌影响力来促进企业在行业中的竞争地位。

四、行业壁垒

1、品牌壁垒

随着人们生活水平的不断提升，人们对于物业管理服务的质量也提出了更高的要求，具有品牌优势的物业管理服务企业往往是业主的优先选择，品牌已成为物业管理行业的重要壁垒。

目前，行业已出现一批具有强大品牌影响力的物业服务企业，其提供的安全秩序、卫生环境、绿化园林、设备设施维护等物业管理服务已得到了业主和住户的认可，在此基础上进行的社区文化活动和多种经营业务也不断提升业主和住户的生活品质。

具有品牌影响力和服务质量高的物业企业已获得业界的认可，具备更好的物业项目承接市场竞争力。

因此，物业服务企业的品牌已成为新进入的物业服务企业的一大壁垒。

2、经营和管理壁垒

物业管理企业在经营和运作上模式较多，特点鲜明，在物业管理内容、信息系统管理、财务管理、员工组织和制度标准实施等方面对企业的经营管理能力提出了挑战。

对于新进入者而言，很难在短时间内顺畅地组织和实施高效率的经营和管理。

3、服务专业化壁垒

现代物业管理行业，正在向专业化转型，业主对物业公司的服务需求逐步提升，不同物业服务企业提供的专业服务不同，如写字楼物业、商业物业、住宅物业、高校、医院物业等，能为下游行业提供有针对性的专业化物业服务已经成为物业管理企业发展的重点，也成为物业管理服务行业壁垒之一。

五、行业市场规模

从物业管理行业的市场规模方面看，根据中国物业管理协会的数据显示，截止到2017年末，全国物业管理面积为246.65亿平方米，物业管理总收入达6,007.2亿元，复合增长率为13.66%。

尽管行业整体集中度依旧偏低，但百强房企市场占有率延续上升态势。

2017年百强企业管理面积总值占全国物业管理面积的32.08%，行业集中度进一步提升。

城市布局方面，百强企业在一线城市管理项目占比为21%，二线城市管理项目占比最高达到44%，三四线城市占比达到35%，百强企业在稳固一线城市市场份额的同时，逐步把拓展重点转向二线城市，抢占市场高地；三四线城市的快速发展带来了新的机会。

六、行业上下游的关系

物业管理属于房地产业，其上游行业主要分为两种，一种为包括房地产开发商在内的政府、实业单位、业委会等，一种为物业采购服务或者物料的供应商，例如服务外包公司和物料供应商；下游行业为物业企业服务的住户、业主、商户等。

1、上游行业

房地产开发商、业主大会、政府单位、实业单位等都是物业行业重要的上游合作伙伴；根据《物业管理条例》及相关法律法规，住宅商业、工业园区等物业项目通过业委会、房地产开发商代为选聘，或者市场化招投标或者协议商定。

由于上游服务市场较为成熟，且竞争格局较为稳定，行业发展受上游制约不大，公司通过与上游行业建立长期良好的合作关系，在选择时价格谈判比一般购买者更具有竞争优势。

房地产行业随着中国经济的快速发展，已经繁荣了10多年的时间，目前正处于由高速增长转向平稳发展的阶段，未来中国房地产区域分化将非常明显，需要物业管理企业不断提高服务水平和创新管理模式，适应房地产行业发展的趋势。

企业需要针对其自身的特点，提供有针对性的管理和服务。

另一方面物业管理过程中通常会将部分服务外包给服务供应商，例如电梯服务外包供应商众多，竞争激烈，可通过市场化的手段选择合适的服务企业，不会产生单一商家垄断的现象。

2、下游行业

物业企业服务的住户、业主、商户等均为公司的下游行业；其中数以万计的单个家庭是公司提供物业服务的最小单元，也是住宅项目的主要收入来源；随着居民对美好生活的需求和标准提供，物业市场的竞争加剧，只有向下游行业提供优质的物业服务水平、营造良好的社区环境才能在市场站稳脚步；提供物业服务同时，也需要与合适的商家合作向业主提供多样化的增值服务。

同时，企业还需要对物业项目中房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护卫生环境和相关秩序等工作。

七、影响行业发展的因素

1、有利因素

（1）国家政策大力支持，为行业发展

我国对物业管理行业出