工程部管理手册Word文档下载推荐.docx

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6、对外委托维保合同项目管理

五、工作内容及程序 

1、强电专业

2、给排水设备专业

3、弱电专业

4、电梯

5、机房和井道管理

6、紧急情况的处理

六、专项管理制度 

1、工作流程

2、机房值班制度

3、预防性维修制度

4、设备巡回检查制度

5、机房锁匙管理制度

6、交接班制度

7、档案借阅制度

8、应急应变处理解决方案

一、工程部职责与任务

工程部的职务是负责设备的运行管理，维修保养，更新改造、监督物业二次装修工程质量等工作。

工程的管理需要有科学性和严密性，因为除了它本身的技术之外，它的工作直接或间接地与住户联系在一起。

因此工程部管辖范围如下：

1. 

负责物业电力系统、电梯、空调系统、给排水系统、地面管道的运行管理、设备维护、保养和故障检修；

2. 

负责公共区域装修改造工作，监督物业装修改造工作；

3. 

负责物业公共部分灯饰、灯具的维修、维护工作；

4. 

负责物业动力及各系统的设备更新和系统改造；

5. 

对专业分包进行安全、督导等工作；

6. 

负责能源统计汇总、节能降耗工作。

二、工程部岗位职责

工程部主管

1.1执行物业总经理的指示，直接对物业总经理负责；

1.2对工程部所有人员和设备全权管辖和调配，挑选和配备下属各岗位管理人员，培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好。

尽最大的努力，以最低的费用开支保持物业管理及服务素质水平；

1.3下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度；

1.4巡察物业设备运作，掌握物业工程人员和设备操作，审核每天工作如下：

1.4.1审核运行报表，掌握耗能规律，发现异常耗能增加，及时采取整改措施。

1.4.2审核各系统运行监测技术数据，改善及纠正现有设备运作。

以达至低成本，高效益的成果；

1.4.3现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工情况，定期进行技术及管理培训工作计划；

1.4.4现场巡查重点设备运行状况，发现影响物业运作的重大故障，立即安排人员处理；

1.4.5审定下属班组工作计划、大项维修工作及工程的质量进度，发现问题应及时采取措施；

1.4.6审定设备更新、改造工程计划、大项维修保养计划，备件购买存量，并按计划进行。

1.4.7深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、管理意识教育，培养员工的企业责任感；

编制培训计划，定期对管理人员进行培训，提高管理水平，把工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。

2、值班工程师

2.1确保所管辖系统设备的安全运行是工程值班工程师的首要任务，专职工程师对下属人员和系统设备负有全面的管理责任，要求每天必须做好以下各项管理工作；

2.1.1检查系统主要设备运行技术状况，发现问题立即组织处理。

2.1.2检查系统运行状况，发现设备操作误差立即纠正；

2.1.3检查下属岗位纪律，发现不良现象立即纠正；

2.1.4现场督导工程施工，控制工程质量与进度；

2.1.5实地检查工程施工，控制工程质量与进度；

2.1.6实地检查下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施；

2.1.7发生故障，立刻组织检修，发现隐患，立刻组织处理，做好技术把关工作，保证系统设备经常处于优良的技术状态；

当设备发生故障或影响正常物业运作时，迅速到达现场组织处理，并尽快提交事故报告予管理层；

2..2负责制定本系统运作方案，并不断与操作人员研究改进措施，使系统保证安全运行，并节省能源费用；

2.3负责制定系统设备日常维修计划和每年大项维修保养计划和备件购买计划，定期提交工程报告给经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率；

2.4执行工程部经理的指令，认真贯彻岗位责任制，督导下属员工乳严格执行操作规程及员工守则，按三干净：

设备干净、机房干净、工作场地干净；

四不漏：

不漏电、不漏油、不漏水、不漏气（蒸气、制冷剂）；

五良好：

使用性能良好，密封良好、润滑良好，紧固良好、调整良好的标准严格检查督导下属；

2.5根据下属员工的技术状况和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、专业技术知识培训；

2.6审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作；

督促下属做好设备维修、故障处理、零件更换记录整理归档；

2.7掌握科技发展动态，认真推广新技术，不断改造和完善系统，对系统的改造工程参与设计，监督施工，质量整改；

2.8组织并落实维修巡视路线，定期对记录进行检查。

2.9负责本专业考勤制度的实施。

3、文员、库管

3.1贯彻执行工程部经理的工作指示，协助工程部经理处理工程部之日常文书工作。

3.2负责工程部各类文件及报告的收发、打印、复印、传阅及存档等工作。

3.3完成各项目提交之每月/每年工程事务工作报告及计划的整理、汇总及归档工作。

3.4妥善处理各专业项目之外委合同的存档及借阅工作。

3.5负责接听/接待任何至工程部的投诉、查询电话及拜访人员。

3.6收集各项有关工程设备/系统的技术资料，并完成归档、登记工作。

3.7负责工程材料、零配件、工具的入库管理工作，执行严格的出入库登记制度，按期向工程主管汇报整理仓库备件使用情况。

4、电工

4.1强电工负责范围

4.1.1电力系统的运行管理；

4.1.2变配电室的高低压配电柜、变压器及控制设备的维护保养及故障检修；

4.1.3水泵房电器设备的维护保养及故障检修；

4.1.4电梯、空调冷冻设备动力电源供给。

配合其它人力资源运用，当其它班组人力不足时，应积极配合；

4.1.5负责物业各层用电系统动力设备，电器的维护保养和故障检修工作；

4.1.6负责物业范围内所有公共照明设备的保养和故障检修；

4.1.7负责监督电梯外委公司维保工作，当值人员接到故障报修后，应立即与电梯分包人员联系，尽快到位检修，同时做好电话记录。

4.2运行电工负责范围

4.2.1严格遵守员工守则和各项规章制度；

4.2.2努力学习技术，熟练地掌握物业供电方式状态，线路走向及所管辖设备的原理、技术性能操作；

4.2.3努力做好设备的维修保养工作，做好防小动物，确保设备安全运行；

4.2.4坚守岗位，定期巡查电器设备，密切监视中央信号屏情况，正确抄录各项数据并填好报表；

4.2.5对急修及时登记，并填好派工通知单通知维修班前往处理，作好每日工时材料统计工作；

4.2.6负责同变电站和供电局电力调度的业务联系，并作了记录；

4.2.7发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障；

4.2.8紧急停电事故未排除，不能进行交接班，交接两班的人员应共同工作，完成维修后才进行交接，并做好工作记录；

4.2.9请假、补休需在七天前报告值班工程师，并由值班工程师安排合适的替班人；

4.2.10按规定的时间做好值班室内外清洁工作；

4.3维修电工负责范围

4.3.1严格遵守员工守则和各项规章制度；

4.3.2努力学习技术，熟练地掌握物业电器设备的原理及实际操作与维修；

4.3.3按时按质按量地完成值班工程师分配的工作任务并按要求做好记录表格；

4.3.4出现事故时应迅速返回变配电室，积极协助其它运行电工的工作；

4.3.5电工要负责损坏的灯泡更换及备品清点，发现不足时要及时申请补充；

4.3.6交接班时如发生故障，交班者必须同接班者排除故障后才能下班；

4.3.7请假、补休需在七天前报告值班工程师，并由值班工程师安排合适的替班人；

4.3.8每月进行一次分管设备的维修保养工作；

4.3.9搞好班内外清洁工作。

5、空调

5.1负责范围

5.1.1中央空调系统的运行管理；

5.1.2所有空调、通风设备的运行、维护保养和检修；

5.1.3所有物业共享冷藏设备的维护保养和故障检修；

5.1.4所有中央空调水系统的维护保养和故障检修；

5.1.5所有空调、电机及控制电器的维护保养和故障检修；

5.2空调运行工岗位职责

5.2.1值班人员必须掌握设备运行的技术状况，发现问题及时处理并报告值班工程师。

5.2.2执行值班工程师制定开关主冷冻机时间。

5.2.3按保养规程做好设备日常及每月保养工作，确保重点设备经常处于良好技术状态。

5.2.4每班运行人员必须对所有运行记录表检查并签名。

除清楚记录运行参数外，必须记录清楚巡检范围内的设备起停时间，停机修理原因和停机开始及恢复正常运行状态的时间，每天由运行工负责将当天运行情况向值班工程师上报并累计当天设备运行台时，负责将当班发生的故障及维修内容详细记入班组技术档案本。

5.2.5运行人员必须严守岗位职责，服从指挥，严守操作规程。

对值班工程师安排的工作负责，不得擅离岗位。

5.2.6监督空调分包进行日常空调主机系统维修保养及每年计划保养等工作，并向值班工程师提交现有分包工作进度及质量工作报告。

5.2.7认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，做到故障判断准确，维修快捷。

6、给排水

6.1负责范围

6.1.1负责冷热供水系统、排水系统（上管道）、消防水系统的运行管理及上述系统设备（包括水泵、热水加热器、管道、阀门及其附属设备）循环系统设备保养和故障检修；

6.1.2负责所有公共卫生间洁具，五金构件的维修保养；

6.1.3负责物业所有手推车、门地箕维修保养及五金构件的修理；

6.1.4负责风、电焊施工及机件加工五金构件的小批量加工。

6.2给排水维修岗位职责

6.2.1值班人员对水系统及机械设备的运行负直接责任，并及时完成当班维修项目；

6.2.2巡检时必须按制度所规定的时间及检查路线进行认真巡检，做好运行记录，发现问题立即报告值班工程师；

6.2.3执行值班工程师的指令，严守操作规程，当班时间不可擅离岗位；

6.2.4接班人员必须准时到岗，到岗后十分钟为交接班时间，认真履行交接班手续，系统及设备运行状态未交待清楚，交班者不得下班。

紧急故障未处理完毕不交接班，有人替班方能离开岗位；

6.2.5认真学习专业知识，熟悉设备性能及系统情况，判断故障快捷准确，处理迅速及时；

6.2.6因值班人员失职造成影响物业运作或损坏设备，追究当班者责任。

7、综合维修

7.1负责范围

7.1.1负责家具、木器的修补；

7.1.2负责墙纸、地毯、天花、玻璃等各种装修的处理；

7.1.3负责墙壁、天花、金属构架的油漆翻新；

7.1.4负现大理石、云石、瓷片饰面的修补；

7.1.5负责土建结构方面的渗漏水处理；

7.1.6负责物业各类锁安装和修理；

7.1.7在能力所能及的情况下，承担部分装修改造工程和木器家具的制作或改造。

三、日常管理

工程