回龙山新区安置工程建设项目可行性研究报告.docx
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回龙山新区安置工程建设项目可行性研究报告
回龙山新区安置工程建设项目可行性研究报告
一、总论............................................1
1、项目背景...........................................1
2、项目概况...........................................3
3、主要技术经济指标...................................4
4、研究结论与建议.....................................4
二、项目建设的必要性..................................6
1、项目建设是大力推进节约集约用地，实现城市可持续发展的有效措施...............................................6
2、项目建设能够提高当地居民生活水平和生活质量.........6
3、项目建设是保护当地弱势群体利益的需要...............7
4、项目建设能够促进城市建设，完善城市规划.............7
三、项目选址与建设条件................................8
1、地理位置...........................................8
2、建设条件...........................................8
3、土地所有权性质.....................................10
四、建设用地相关规划.................................11
1、用地性质和用地范围.................................11
2、土地使用强度......................................11
3、总平面布局及建筑设计要求...........................11
4、公共服务设施及市政配套............................11
5、其他..............................................12
五、建设规模及功能标准...............................13
1、建设内容及规模.....................................13
2、功能设施标准......................................13
六、工程技术方案.....................................15
1、指导思想及原则....................................15
2、总平面布置........................................16
3、建筑设计..........................................17
4、结构设计..........................................18
5、电气设计..........................................18
6、给排水设计........................................26
7、节能、排水.........................................29
七、环境影响评价.....................................31
1、编制依据...........................................31
2、环境现状...........................................31
3、项目对环境影响.....................................31
4、环境治理及保护方案.................................31
八、项目实施进度安排.................................33
1、建设工期..........................................33
2、实施进度安排......................................33
九、招投标方案.......................................34
1、编制依据..........................................34
2、招标范围..........................................34
3、招标组织形式......................................35
4、招标方式..........................................35
5、招标信息发布......................................35
十、投资估算与资金筹措...............................37
1、投资估算..........................................37
2、资金筹措..........................................38
十一、社会效益分析...................................39
附件:
1、企业法人营业执照；
2、房地产开发资质证书；
3、建设项目选址意见书；
4、建设用地规划许可证。
第一章总论
一、项目背景
1、项目名称
回龙山新区安置工程
2、项目承办单位概况
长兴建设房屋开发有限公司位于长兴县雉城镇金陵中路257号建设大厦五楼，公司成立于2007年8月，注册资本3.3亿元。
公司性质为有限责任公司，法定代表人陈水毛，该房地产开发企业资质等级为三级，由长兴县规划设计室、长兴利源污水处理厂出资组建而成。
其中长兴县规划设计室出资3900万，占注册资金的11.82%；长兴利源污水处理厂出资29100万元，占注册资金的88.18%。
公司主要经营房地产开发项目。
长兴建设房屋开发有限公司自成立以来，以市场为导向，转机制、抓管理，依托杰出的人才、技术力量，专业的房地产开发投资理念，科学的经营管理模式，在追求规划和环境完美结合的同时，踏踏实实作好质量与品牌，不断提高服务标准，并致力于创造美好的家居生活。
公司以其诚信的经营，精湛的设计、完备的配套设施和优质的物业管理，得到了广大业主的好评。
3、报告编制依据和研究范围
（1）编制依据
a、《长兴县城市总体规划2003－2020》；
b、长兴县人民政府常政发[2007]12号《关于市城市规划区征地房屋拆迁实行公寓楼安置的意见》
c、《投资项目可行性研究指南（试用版）》（原国家计委计办投资[2002]15号审定）；
d、工业与民用建筑可行性研究深度要求；
e、其他有关专业设计规范；
f、建设方提供的其它相关资料。
（2）研究范围
本可研报告的研究范围如下：
项目建设的必要性分析、项目选址和建设条件分析、建设规模和建设方案论证、环境保护、节能节水措施研究、招标方案、投资估算和资金筹措方案、社会效益分析等。
4、项目背景
为有效实施城市总体规划，大力推进节约集约用地，实现城市可持续发展，根据《中华人民共和国城市规划法》及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）、《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）文件精神，结合长兴县实际，县政府决定对回龙山新区范围内的房屋拆迁实行公寓式安置，即将原来“土地只‘转’不征，实行一地一宅安置”改为“统一规划，土地划拨，建设多、高层公寓楼安置小区，房屋可依法上市”的模式进行还房安置。
在实行公寓楼安置的区域严格按规划实施，不准新建“一地一宅式”住房，要按照政府引导、统一规划、基层负责、群众参与、公开公平的原则，依法开展征地房屋拆迁，有序推进公寓楼安置，合理解决市城市规划区划定范围内村（居）民住房需要，为加快城市化进程创造良好的环境。
随着城市化步伐的加快，城市建设的不断深化，越来越多的拆迁居民急需安置。
为了落实市政府精神，解决当地居民建房占地不合理问题，保障征地群众根本利益不受侵害，提高土地利用效益，改善村民居住环境，丰富当地建筑景观，实现可持续发展，特提出本项目建设。
二、项目概况
1、拟建地点
该项目位于回龙山道路南延伸线北侧，A地块位于六号路南侧；二号路东侧，三号路西侧，B地块位于三号路东侧并隔有45米绿化带；五号路西侧。
规划用地退线按项目任务书上的要求及《湖州市城市规划管理技术规定》等相关规定执行。
该区域经济活跃、地段优越、环境优美、交通便利。
2、建设规模
项目规划用地面积56454.18m2（合84亩），建筑占地面积10006.42m2,总建筑面积126550.95m2，由3栋22层住宅楼、3栋15层住宅楼、2栋11层商住楼、11栋11层住宅楼、2栋10层住宅楼、2栋9层住宅楼及2栋小区服务用房组成；
三、主要技术经济指标
主要技术经济指标见表1-1；1-2。
表1-1A地块主要技术经济指标表
项目
单位
数量
规划用地面积:
㎡
41674
总建筑面积:
㎡
97874.06
其
中
地上建筑面积:
㎡
64245.46
其
中
住宅建筑面积:
㎡
61645.46
物业用房及服务用房建筑面积:
㎡
1820
小区服务房:
㎡
780
架空层建筑面积:
（不计入容积率）
㎡
2752
地下建筑面积:
㎡
33628.6
其
中
地下车库建筑面积:
㎡
27085
地下自行车库建筑面积:
㎡
6543.6
总户数
个
551
建筑占地面积:
㎡
7390
建筑密度:
%
17.7
容积率:
1.54
绿地率:
%
30.1
停车位:
个
682
其
中
地面停车:
个
72
地下停车:
个
610
停车率:
%
124
表1-2B地块主要技术经济指标表
项目
单位
数量
规划用地面积:
㎡
14780
总建筑面积:
㎡
50002.69
其
中
地上建筑面积:
㎡
37034.49
其
中
住宅建筑面积:
㎡
35924.49
物业经营、管理用房建筑面积:
㎡
270
社区服务用房建筑面积:
㎡
156
小区服务房:
㎡
684
架空层建筑面积:
（不计入容积率）
㎡
436
地下建筑面积:
㎡
11734
其
中
地下车库建筑面积:
㎡
9620
地下自行车库建筑面积:
㎡
2114
总户数
个
321
建筑占地面积:
㎡
2566
建筑密度:
%
17.4
容积率:
2.50
绿地率:
%
30.1
停车位:
个
253
其
中
地面停车:
个
18
地下停车:
个
235
停车率:
%
78.8
四、研究结论与建议
本项目的开发与长兴县人民政府常政发[200
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