房地产扬州地产市场投资报告.docx

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房地产扬州地产市场投资报告

房地产扬州地产市场投资报告

第一部分、扬州城市概况

一、地理位置

扬州地处江苏中部，南临长江、北接淮水、中贯京杭大运河。

其南部濒临长江，北与淮阴、盐城接壤，东和盐城、泰州毗联，西南京、淮阴交界。

扬州独特的地理位置使它既能融入南京都市圈，又能接受上海经济圈的辐射，还能连接苏南经济板块和滨江近海的新兴工商城市。

江苏各主要城市分布图

二、行政区划

扬州现辖3个区,分别是广陵区、维扬区、邗江区，辖高邮、江都、仪征3个县级市和宝应县。

三、交通情况

1、公路交通

扬州现有高速公路196公里，京沪高速、宁通高速在此交汇，在江苏率先实现县县通高速公路。

如今连接扬州至镇江的润扬长江公路大桥已全线通车，扬州到上海、浙江的陆路交通变的更加便捷。

2、铁路

扬州铁路（宁扬铁路）为国铁I级，已于2004年竣工营运。

3、航空

距南京禄口国际机场约1个小时，距上海虹桥国际机场约2小时。

4、港口

扬州港为国家一类对外开放口岸，拥有万吨级件杂货码头和多功能码头，设有保税仓库和口岸联检服务机构，从市区到港口约10公里。

5、交通直达情况

按照目前的交通建设情况，从扬州到北京约花八个小时，从扬州到上海约花两个小时，从扬州到南京约花费一个小时。

区位交通图

四、面积与人口

1、地域面积

扬州市总面积6638平方公里，市区总面积973平方公里。

2、人口现状

2004年底全市总人口454万，其中市区人口115万人。

表1：

扬州历年人口变化情况

年份

2000年

2001年

2002年

2003年

2004年

全市年末总人口（万人）

450.62

451.59

452.22

453.61

454.39

市区年末总人口（万人）

109.66

110.76

112.52

115.13

表2：

江苏各城市暂住人口情况对比

地区

扬州

南京

苏州

无锡

泰州

徐州

总人口（万人）

453.39

583.6

598.85

447.19

502.77

916.85

暂住人口（万人）

28.98

130

325.87

169

19.54

60.6

暂住人口比率

6.39%

22.28%

54.42%

37.79%

3.89%

6.61%

数据来源——《扬州统计年鉴》

从地区人口组成情况来看，我们不难发现扬州目前的人口结构特点：

——市区人口比例还较低

市区的中心辐射能力有限，市区人口增长潜力较大。

——外来人口比例偏低

暂住人口比例比较低，城市辐射能力和经济吸引能力有限。

3、人口发展与城市化水平目标

扬州市规划目标：

市域总人口到2005年464万人，2010年473万人，2020年482万人；城镇人口至2005年237万人，2010年265万人，2020年318万人；城市化水平2005年达到51%，2010年56%，2020年66%。

4、简要分析

作为风景旅游城市，扬州在人口组成方面和苏州、杭州之间还有不小的差距。

但由于市区面积狭小，扬州已经处于一种人多地少的状况，土地资源并不丰富。

我们判断今后扬州的人口、外来人口将会继续平稳增长，但涨幅有限。

五、历史文化及习俗习惯

1、历史

扬州历史悠久，唐宋时期扬州已成为中国东南第一大都会。

明清时期扬州更是中国中部各省食盐供应基地和南北漕运的咽喉，康熙三次、乾隆五次南巡扬州。

2、文化

扬州文化底蕴深厚，留下了李白、白居易、欧阳修、苏轼、郑板桥、朱自清等大批名人涯士的足迹，是我国首批公布的二十四座历史文化名城之一，旅游资源非常丰富。

3、风俗

扬州自古以来形成的餐饮、休闲消费观念使扬州人的消费能力非常旺盛，从我们实地考察的情况来看也印证了这一点。

第二部分城市投资环境分析

一、宏观经济发展状况

1、城市总体经济情况

扬州曾经由于区位优势和交通便利成为举世瞩目的繁荣大都市.但改革开放以来由于没有铁路,扬州的经济发展一直比较慢,只能处于江苏经济的中游，在整个长三角都市圈中也排名靠后，落后于苏南。

随着润杨长江大桥和铁路的通车，扬州经济将会有跨越式的发展。

2、历年GDP增长情况

表3、扬州市历年GDP增长情况统计

年份

2000年

2001年

2002年

2003年

2004年

GDP总量（亿元）

472.12

505.46

558.93

647.22

788.13

增幅

7.10%

10.60%

15.80%

21.77%

人均GDP（元）

10515

11205

12368

14290

17359

增幅

6.60%

10.40%

15.50%

20.50%

数据来源——《扬州统计年鉴》

我们从以上统计数据可以看出：

1）、扬州的经济基础比较薄弱，经济总量在江苏处于中游水平。

2）、近几年来扬州的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。

3）、扬州市区的人均GDP明显高于全市水平，其水平与南京非常接近，说明扬州市区的经济水平较高。

随着扬州城市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大，我们判断扬州的经济将在今后几年有较大的发展。

根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系

表:

人均GDP与房地产市场发育状况的关系表

人均GDP

800—1300美元

1300—8000美元

8000—13000美元

13000美元以上

阶段

住房起步阶段

快速上升阶段

平稳上升阶段

下降阶段

根据以上的标准判断，扬州市区当前人均GDP水平下，房地产处于快速上升阶段。

3、扬州产业结构情况

1）、现状

从总体三产结构来看，扬州有别与江苏其他城市。

扬州的2004年的三产结构比例接近1：

1：

1，说明扬州的第三产业（特别是服务业）比重相对较大，而工业发展略显不足。

2）、展望

从扬州市政府制定的产业发展规划来看，未来扬州将大力引进外资发展工业，在保持服务业的持续发展基础上以促进第二产业集聚作为拉动地方经济增长、实现工业化和城镇化的战略选择。

4、扬州民营经济发展状况

我们从各方面了解到的信息来看，扬州民营经济发展情况总结如下：

——民营经济发展底蕴深厚

扬州自古以来是繁华的商贸城市，商业服务业的发展有很深厚的底蕴。

——民营经济所占比重较大

扬州市规模以上民营企业占总规模企业总数的56.6%；拥有资产总额151.7亿元，占全市规模以上资产总额的18.1%。

——民营经济发展依然十分迅速

规模以上民营企业数量保持同比20%以上的增长，民营企业资产的增幅也达到40%以上。

5、扬州的外资企业发展情况

1）外资引进成果

扬州从2001年到2004年，外资引进的增长每年翻番。

2001至2004年，扬州实际利用外资分别为0.82亿美元、2亿美元、4.2亿美元、8.2亿美元。

80公里沿江岸线成为扬州外资投入密集区，其外资企业数占全市80％以上，实际利用外资则占到全市的90.6％。

2）、优越的投资环境

台湾电机电子工业同业公会（简称电电公会）日前公布《2005年祖国大陆地区投资环境与风险调查》报告，在评选大陆10大投资城市中，扬州排名第6，仅次于苏州、无锡、宁波、昆山和杭州。

二、扬州居民生活水平

1、扬州居民生活水平概述

根据统计数据结合实地考察情况，我们认为：

1）扬州全市范围内居民平均收入处于江苏中游水平，总体而言并不富裕。

2）扬州市区居民平均收入水平大大高于全市水平，发达的私营服务业和商贸业使当地已经形成了很大一部分高收入群体。

3）扬州市居民消费观念有待于向投资性消费转变，且这种转变有足够的储蓄作为消费支撑。

4）扬州居民居住水平从量上来看处于一个教高的水平，但住宅产品同质化严重，居住质量有待提高。

2、扬州居民收入情况

表：

扬州居民收入统计表

年份

2000年

2001年

2002年

2003年

2004年

居民人均可支配收入（元）

6734

7205

7833

8700

9851

增幅

——

7.00%

8.70%

11.10%

13.20%

在岗职工平均工资（元）

9732

10763

12006

13801

16008

增幅

——

10.60%

11.50%

15.00%

16%

农民人均纯收入（元）

3464

3690

3926

4172

4755

增幅

——

6.50%

6.40%

6.30%

12.60%

数据来源——《扬州统计年鉴》、扬州市统计局提供材料

表：

各城市人均收入比较

城市

扬州

南京

无锡

苏州

泰州

徐州

人均可支配收入（元）

9815

11602

13587

14450

9695

9839

数据来源——《各城市统计年鉴》

我们以上述的统计资料结合我们实地考察结果来看，扬州的人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅较快，表明扬州总体的购买能力不足。

虽然扬州人均可支配收入水平不高且增长幅度小于GDP增幅水平（目前大多数城市存在的现象），但结合扬州的私营经济发展水平来看，扬州存在着一定数量的高收入阶层。

3、扬州恩格尔系数水平

从上面的图表我们可以发现，扬州的恩格尔系数仍然高于40%。

但实际上扬州人民生活水平并不低，恩格尔系数偏高的主要是由于扬州餐饮文化非常发达，且当地人的消费习惯比较倾向于“吃”。

从总体趋势来看，扬州的恩格尔系数还是在慢慢下降的，表明当地人民生活正在进一步改善。

4、城乡居民储蓄存款水平

表：

扬州城乡居民存款储蓄余额

年份

2000年

2001年

2002年

2003年

2004年

全市居民储蓄存款余额（亿元）

276

314.6

378

449

522.8

增幅

13.99%

20.15%

18.78%

16.44%

数据来源——《扬州统计年鉴》

扬州居民储蓄存款总体还是呈上升的趋势，只是增幅有所下降。

由此可见近年随着扬州经济的不断发展和人民生活水平的提高，扬州居民有一定住宅消费或其他投资性消费。

但这种投资性消费还是比较适度的，不会影响到今后住宅消费能力。

5、扬州居民住房水平

表：

居民住房水平统计

年份

2000年

2001年

2002年

2003年

2004年

平均每人使用面积（平方米）

14.15

15.3

16.78

21.5

22.38

增幅

8.13%

9.67%

28.13%

4.09%

数据来源——《扬州统计年鉴》

由绝对数来看，扬州居民的平均住房水平在整个江苏是处于上游水平的，超过南京、无锡和苏州。

我们在实际考察中也发现扬州市区目前已经建成的多层小高层公寓社区已经形成一定的规模，但高端产品比较稀缺，住房条件质的提高还需要时间。

三、城市规划及重大市政建设状况

1、扬州市总体规划（2001年-2020年）

1）、城市布局

扬州市目前的城市布局为“一主三副”。

“一主”是指原来的老城区，规划以保护为主。

“三副”分别为城西新区、广陵新区和城南瓜洲沿江副中心。

2）、城市发展方向

扬州目前的城市发展方向主要是“主导向南，拓展东西”。

——南延

扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为发展第二产业的主要载体。

——西进东拓

城市主要居住人口向西部分区集中，充分提高基础设施和公共服务设施的利用率。

东部分区注重对现有居住用地进行整合和改造，提高居住环境质量和各类服务设施配套水平。

附图片

、

3）、城市交通规划

——公