地产项目投资策划.docx
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地产项目投资策划
地产项目投资策划
投资策划是属于前期策划部分，以市场调研、政府相关批文、设计方案、开发商对前期工程的设想和建设工程计划为基础，具体地说需要知道规划的各项经济技术指标、房地产产品类型及售价、施工进度及融资方案。
投资策划解决的是在法律允许、技术允许和经济上允许的情况下选择最佳的开发方案，确保项目实现最大程度的盈利可能性。
其重要意义在于避免项目出现投资决策偏差和失误。
1、投资策划报告选择市场调研报告的主要有简要摘录宏观市场分析和地块周边区域及地块本身的SWOT分析，在数据方面主要是确定产品的价格、销售比例和销售时间。
销售分期比例计划表
项目
年度或季度
销售比例
单价
面积（平方米）
总价（万元）
营业税及附加（万元）
商品住宅（万平方米）
小计
备注：
均价（加权）
商业店面（万平方米）
备注：
均价（加权）
合计
2、政府相关批文。
主要是确定各项技术经济指标。
主要有：
土地面积及地价成本、产品类型及建筑面积配比、高度、建筑密度、容积率、公建设施及配套设施状况、缴交政府相关费用情况等。
主要经济技术指标情况表
项目
面积（平方米）
用地面积
建筑占地面积
总建筑面积
其中
住宅；
店面：
密度
容积率
绿地率
地下室建筑面积
未计架空层面积
未计车库面积
计算人防面积
全投资财务净现值
全投资财务内部收益率
资本金内部收益率
投资利润率
投资净利润率
3、工程建设进度。
工程完成的工程量与建设周期、分期实施的每期的总量。
以季度或半年为单位。
工程建设进度与费用投入计划表
季度或年度
1季度
2季度
建设期
建设费投入比例（不含地价）
其它
4、融资方案。
资金缺口通过金融机构融资的数额。
投资计划与资金筹措表单位:
万元
项目
合计
1季度
2季度
3季度
4季度
1项目总投资
1.1开发建设投资
1.1.1土地费用
1.1.2建安费用
1.1.3前期工程费
1.1.4公建及辅助设施费用
1.1.5管理费用
1.1.6销售费用
1.1.7财务费用
1.1.8不可预见费
1.2经营资金
2资金筹措
其中:
用于投资
用于还款
2.1资本金
2.2借贷资金
2.3预售税前收入
2.4其他收入
5、投资成本估算表。
项目投资成本估算表
项目
金额（万元）
所占比重
均价（元/平方米）
说明
1.土地成本
2.建安工程费
3.前期费用
3.1规划设计费
3.2咨询费
3.3三通一平费
3.4地质勘探费
3.5建筑设计费
3.6规划测量费
3.7设计审图费
3.8监理费
3.9招投标\预决算
3.10新型建材发展基金
3.11散装水泥专项基金
3.12工程质检费
3.13规划配套费
3.14人防设施费
4.公用及辅助设施费用
4.1给水
4.2排水
4.3供电
4.4其他管线
4.5道路
4.6绿化及园景
4.7环卫设施
5.开发费用
5.1管理费
5.2销售费用
5.3利息及手续费
6.不可预见费
总计
备注
6、房地产状况分析应分析社会经济发展状况、政府调控、市场竞争、地块状况。
政府调控包括宏观措施（土地政策、金融政策、税收政策和产业政策）和微观措施（地方政府出台如社会保障性用房和规范交易秩序）。
市场竞争分析着眼点在供需状况、竞争性楼盘分析、消费者状况。
7、分析方法。
（1）算售价。
用市场比较法。
选择类似竞争性楼盘的3~5个均价分析。
待测算售价＝竞争性楼盘比较案例价格×交易日期情况修正系数×容积率修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数
9180=9000×1.02×1.00×1.00×1.00×1.00
（2）通过租金算售价。
用市场比较法（用竞争性楼盘的租金修正出待算楼盘租金）和收益还原法（通过每年租金算出售价）。
售价现值=年净收益/报酬率×[1-（1+报酬率）-尚可使用年限]
或售价现值=年净收益/报酬率×[1-（1+报酬率）-出租年限]+售价’/（1+报酬率）-出租年限
（3）算地价。
用剩余法（假设开发法）。
地价＝售价－建安费－专业费—管理费—销售税金－销售费用—利润—购买土地契税
例1某城市拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20。
如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3％和6％，销售税金与附加为销售额的5.5％，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3％，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15％的年税前收益率。
那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。
假设银行贷款利率为5.49％。
设购买土地的最高报价为X。
计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。
（A）用现金流折现法进行估价
因折现率就是预期收益率，所以，其折现率为15％。
（1）开发完成后价值现值＝20000×1.2×3500／（1+15％）2＝63516068元＝6351.61万元
（2）销售税金与附加现值＝6351.61×5.5％＝349.34万元
（3）土地开发、房屋建安、管理费和销售费现值＝20000×1.2×1500×（1＋3％＋6％）／（1＋15％）＝3412.17万元
（4）购买土地应缴纳税费现值＝0.03X
（5）所以用现金流折现法估价的土地价格Ｘ＝6351.61－349.34－341217－0.03X
X＝2514.66万元
（B）用传统方法进行估价
（1）开发完成后价值＝20000×1.2×3500＝84000000元＝8400.00万元
（2）销售税金与附加＝8400.00×5.5％＝462.00万元
（3）土地开发、房屋建安、管理费和销售费＝20000×1.2×1500×（1＋3％＋6％）＝39240000元＝3924.00万元
（4）购买土地应缴纳税费＝0.03X
（5）投资利息。
地价和购买土地应缴纳税费的占用期为2年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。
投资利息＝1.03Ｘ×（1＋5.49％）2＋3924.00×（1＋5.49％）－3924.00－1.03Ｘ＝215.43＋0.1162Ｘ
（6）开发利润。
与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为9.51％（近似值）
开发利润＝1.03Ｘ×（1+9.51％）2＋3924.00×（1＋9.51％）－3924.00－1.03Ｘ＝373.17＋0.2052Ｘ
（7）土地价格。
Ｘ＝8400.00－462.00－3924.00－（215.43＋0.1162Ｘ）－（373.17＋0.2052Ｘ）－0.03Ｘ
Ｘ＝2537.70万元
现在我们将传统方法中代表资金收益的投资利息与开发利润合为一项，总收益率按等价于折现率的15％计算，那么：
投资利息与开发利润之和＝1.03Ｘ×（1+15％）2＋3924.00×（1＋15％）－3924.00－1.03Ｘ＝588.60＋0.3322Ｘ
代入上述土地价格得Ｘ＝2514.61万元。
除去计算误差后，完全一致。
例2商住、酒店成本模拟
（1）商业部分投资收益成本分析。
在商住综合用地的招牌挂中，商业开发的收益相对于成本有较大优势，尤其是在大的居住小区开发商业，其潜在的商业价值易被挖掘。
商业的开发利润较高。
开发商业只是利润多或少的问题，低于10%投资回报率的可能性较低，在缺乏规划设计资料情况下，不作进一步分析。
（2）住宅部分投资收益成本分析。
在商住综合用地的投资机会分析中，存在3种可开发情况：
商业赚钱，住宅赚钱；商业赚钱，住宅保本；商业赚钱，住宅亏本，但商业赚的钱超过住宅亏的钱。
商业受小区开发规模、居民消费能力、交通条件、规划的可开发面积和土地增值税核算的影响，开发商更倾向于保守的第2种开发模式，因目前住宅需求较旺，对于住宅的投资收益成本分析建立在保本点分析基础上具有可行性。
在此以项目地块邻近新城中心近期住宅销售均价2900元/平方米和地块开发成熟程度作减价修正，设定待开发的项目地块销售单价为2700元/平方米（小区配套非常简单）来进行分析。
总价分析可以通过单价分析得出。
尤其在缺少规划资料更显实用。
依据假设开发法的基本公式：
销售价格=地价+建筑安装费+专业费+管理费+利息+销售税费+利润
建筑安装费用因建筑结构、层数、层高、建筑材料和地质条件不同存在差异。
考虑售价仅为2700元/平米和地块地质条件，建筑安装费取为1100元/平米。
专业费指勘察设计费、地质勘探费、评估费等，一般为建筑安装费用的6%。
专业费=66元/平米。
管理费指开发企业在项目运用中的人员工资、福利、办公费用等，其以地价、建筑安装费和专业费为基数，取3%比例。
管理费=3%地价+35元/平米。
考验到在实际操作中,销售价格随开发时间和进度不断调整,在计算利率时,考虑销售价格稳定下，利息计息期设定为2年，利息率为7.5%。
建设投资均匀投入。
利息=0.152地价+90元/平米
销售税费包括销售费用（代理费用、广告和市场推广费用，取销售收入的2.5%）和销售不动产税费（销售收入的5.5%）
销售税费=216元/平米
2700=楼面地价+1100+66+0.03楼面地价+35+0.152楼面地价+90+216+利润
1193=1.182楼面地价+利润
利润率从全投资的角度取成本利润率,即以楼面地价、建筑安装费、专业费、管理费、利息费和销售费用为基数一定比例。
即利润=（1358.5+1.182楼面地价）×成本利润率
地价水平的高低直接影响利润，即投资回报率。
楼面地价=（1193-利润）/1.182=1009-[1149+楼面地价]×成本利润率
楼面地价=（1009-1149×成本利润率）/（1+成本利润率）
比如成本利润率超过基准行业收益率8%,取10%,则要求楼面地价不高于813元/平米。
在此不考虑土地增值税影响。
保本点的成本利润率为0，则楼面地价为1009元/平米（上限）。
若从自有资金仅付地价,建设资金通过贷款或其他渠道获得的角度来看。
利润=自有资金（地价）×利润率
楼面地价=1193/（1.182+利润率）。
同样若楼面地价不高于813元/平米，则利润率高于28.5%。
通过以上测算，我们得出地价与利润的关系。
当然一个住宅房地产项目要羸利，最主要靠营销和设计品质能力提高销售价格，其次，力求控制地价水平及在工程建设过程中的各项费用。
通过这两方面此长彼消提高住宅房地产的利润。
（4）其他方法：
长期趋势法要的应用
举例1、有下表某年9个月的土地成交数据（楼面地价：
元/平米）
1）平均增减趋势法。
月份
土地价格实际值（P）
逐年上涨额（M）
土地价格趋势值
1
7500
2
7600
100
7600
3
7800
200
8000
4
8000
200
8250
5
8300
300
8500
6
8400
100
8750
7
8800
400
9000
8
9200
400
9250
9
9500
300
9500
地产价格趋势值=第一期地产价格的实际值+趋势值的顺序数×逐年上涨额的平均值。
使用条件是：
各期价格是一致上升或下降，且增减量大致相同。
上涨额平均值=（100+200+200+300+100+400+400+300）/8=250
第10个月的趋势值=7500+9×250=9750
考虑到越接近估价时点，其地价可参考性越强，对不同时期的地价赋予不同权重，1~9月权重分别为1~9，总加和为45，则
月份
土地价格权重值
逐年上涨额（M）
土地价格趋势值
1
7500×1/45
2
7600×2/45
171
3
7800×3/45
182
4
8000×4/45
191
5
8300×5/45
211
6
8400×6/45
198
7
8800×7/45
249
8
9200×8/45
267
9
9500×9/45
264
其加权平均上涨额=（171+182+191+211+198+249+267+264）/8=217
第10月的趋势值=7500+217×9=9453
2）平均发展速度趋势法。
月份
土地价格实际值
逐年上涨速度
土地价格趋势值
1
7500
2
7600
101.3
3
7800
102.6
4
8000
102.5
5
8300
103.7
6
8400
101.2
7
8800
104.7
8
9200
104.5
9
9500
103.2
土地价格趋势值=第一期土地价格的实际值×逐年上涨速度的几何平均数趋势值的顺序数。
上述土地价格逐年上涨速度的平均值为：
8开根号（9500/7500）=A。
10月的地价趋势值=7500×A9。
适用条件同上。
考虑到越接近估价时点其价格权重越大，可采用加权平均。
3）移动平均趋势法
月份
土地价格实际值
每3个月移动平均数
移动平均数的逐月上涨额
每3期逐月上涨额的移动平均数
1
7500
2
7600
7633
3
7800
7800
167
4
8000
8033
233
200
5
8300
8233
200
233
6
8400
8500
267
256
7
8800
8800
300
311
8
9200
9167
367
9
9500
第10月与最后一个移动平均数311相差3个月，其土地价格=8800+311×3=9733。
4）一元线性回归
可以作出房价与地价线性方程，把近年来招牌挂土地的价格与售价作个图表
X
Y
X2
XY
合计∑X
∑Y
∑X2
∑XY
B=（N∑XY-∑X∑Y）/[N∑X2-（∑X）2]
A=（∑Y-B∑X）/N
Y=A+BX。
例如房价（Y）与地价（X）关系
X（元/平米）
Y（元/平米）
X2
XY
2600
4700
3100
5300
4600
6945
合计∑X
∑Y
∑X2
∑XY
求出B、A，代入公式，进行售价估计，求出地价。
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