房地产投资.docx

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房地产投资

一片非常好的房地产投资扫盲文章！

强烈推荐！

网站看见一片很棒的文章，关于房地产投资分析得相当清楚，大家参考一下。

      现在理好了。

这里高手多些，希望大家指正。

不知道大家有没有看过《穷爸爸富爸爸》这本书，虽然写的不怎么样，纯粹是一商业运作，但也的确包含了一些财务知识。

虽然十分浅薄，但这却是在长期农业社会和计划经济成长下的中国老百姓最缺乏的。

      先说房价（市场价值）：

你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗？

房价是一个时点数，是静态值。

而你购房付出的成本却是动态的。

举个简单例子加以说明：

你购买房子，房价100万，首付3成，贷款70万，期限20年。

当你完成此笔交易的时候，所有的都是静态的，包括你的初期贷款利率。

这二十年，你能确保贷款利率不发生变动吗？

在过去10年，中国的平均贷款利率是8%（已剔除硬着陆实行的高利率影响）。

而我们买房的同志，初期贷款利率大都是5.04%。

相差3个点，这三个点意味着什么？

意味着你必须多付出30%的资金成本。

换句话说，你实际上花了130万买了一套100万的房子。

（说明一点，首付的是机会成本，因为基准利率上涨，存贷款利率会同时上调）。

    再说房价（实际价值）：

看完上一段，有朋友说，房价会长啊，房产是不动产，是保值工具啊等等。

那我先问一句，你知道什么叫不动产吗？

不动产就是地理位置不可移动的资产！

！

而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具。

学财务的都知道，房产和地产是两回事，房产（即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧的，是随着时间不断贬值的。

地产（即土地使用权），是无形资产，是实行摊销的，谈可以通过评估和交易重新恢复的。

所以说真正增值的是地产那部分。

你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗？

    由于我们现在制度上的缺陷，我们购买的房地产（请注意，现在社会上所讨论的是房地产泡沫，而不是房产泡沫或地产泡沫），我们的资产具有不可分割性，即我们不能单独处置我们的房产或地产。

我实际上想说明什么呢？

我想说明的是，我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别，其实我们购买的只是该住房的70年的使用权，和所有权有本质的区别。

简单的说，你能把自己的那部分地产（无形资产，土地使用权）转让吗？

你能把自己家的墙拆掉卖钱吗？

由于在制度上存在缺陷和不完整，你花一百万买的该住房产权证的价值其实就是该住房70年使用权的价值。

产权房和非产权房的性质就其本质是一样的。

　　因为从投资学的角度来说，你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。

比如说，你出租该房产，你的租金收入不会因为不是产权房而减少。

只要不转让，NPV（净现值）是相同的。

　  好，现在我们基本上对我们的房子有了些基本的概念了。

下面我们就谈谈当外部环境变化（宏观经济，政府政策等）对我们房子（普通老百姓最大的资产）的影响。

　　由于不知道论坛上的朋友经济学的基础知识怎样，所以我也有点犹豫该怎么继续写。

　　要彻底写清楚，涉及的面太广。

微观经济学、宏观经济学、制度经济学、货币银行学、投资银行学、会计、国际贸易等事牵扯在一起的，主要的原因就是，房地产本身就是一个复杂的系统，再加上我国一向政治、经济不分家，就更为复杂。

这也就是世界上有这么多经济学家和专家存在，还是无法避免美国、日本和东南亚经济危机的原因了。

    从根本上说，房地产问题历来就是一个金融问题，其本质是金融，其形式是产业。

从美国房地产业的发展史就可以看出（图书馆有美国经济发展史这本书）。

　　下面，我将从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影响因素。

    先讲一个概念，根据资本论（这是所有经济学的基础，希望大家能学好，否则就没有研究的基础和立足点了）的观点，价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看（即把时间拉长），价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看（即从一个时间点来看），价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。

这个可以参照股票的走势（不知道这里有多少人懂股票，有兴趣的看美国股市的发展）。

　　利率、汇率、通胀率等一系列所谓目前所谓经济学家研究的东西，同时通过改变供给双方的力量来影响价格的。

      先说利率：

利率、汇率、通胀率及政府的许多政策都是相互影响、相互关联的，混在一起就没法说清楚了。

值得一样一样说。

还是举例说明：

前面已经说过，期限20年的贷款，利率每上涨一个百分点，等于成本增加10%。

由于利率的上涨会直接导致购房成本的增加，减少需求（大家学过微观经济学的人应该知道刚性需求和弹性需求：

比方说，我要结婚，女朋友说没房子就不跟我结婚，而我特别爱她，不管房子多少钱，我都要买，这就是刚性需求，一般情况下需求都是具有弹性的，而且在不同的价格下，需求的弹性也是不同的），利率的上涨也会提高开发商的成本，但由于市场价格也上涨，开发商的利润率会并不会明显减少（即便减少，也远高于整个社会的平均行业利润率），大量的资本会用如房产开发，房地产开发的数量会增加，于是供给的力量会此消彼长，一旦突破临界点，房产价格就会下跌（类似于股市的阶段性高点），重新寻求一种平衡。

　　从历史的经验来看，利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击，这就是谢国忠讲的为什么房产会破灭的原因，中央也为什么直至不愿加息或继续加息的原因了。

因为中国的房地产业的发展是银行信贷资金支撑的。

国家一方面推迟提高利率，一方面假借土地整顿减少土地供应，目的就是为了维持需求减少供应，防止房地产崩溃或崩溃时间的到来。

同时利用各种媒体发声音唱多，就是维护需求方的信心。

如2001年股市崩溃时，政府是最大的唱多力量一样。

经济学的东西实在是太枯燥了，跟炒股票作基本面分析一样，实在无味。

调剂一下气氛，把制度问题提到前面来讲。

　  二说制度：

什么是制度？

谁制定了制度？

说白了，制度就是一种权利，操控价格的一种权利。

我国的制度由于历史的变迁和改革，仍存在着许多重大缺陷，不比微软的操作系统好多少，现在正在打补丁。

你知道上海有多少房产吗？

各种房产的性质吗？

本专栏有个朋友贴了篇《房产基础概念要领》，不错，值得看看。

至于历史的原因和政府的控制或当初的制度制订，大量的房产是不能上市交易的，这非常类似于股市中的非流通股，我们现在买的商品房就类似于流通股，炒股的同志都知道流通股的股价远远高于非流通股的价格，但却享有同样的收益权，这也是促使股市暴跌的重要原因之一吧。

    现在政府学乖了，逐步逐步的把原来不能流通的房产（如售后公房）上市流通，就是不愿一下子扩大供应量，改变供给双方的平衡。

这当然也充分利用了中国老百姓的消费心理（房子总是要自己的，而不愿去租房，这也形成了房价和租金倒挂的现象，这是西方人不能理解的）。

　　炒股的朋友应该很容易理解这一原理。

其他的朋友可能会有点困难。

中国的房市和股市是如此的相近，并不是虚构的。

　　当然，这只是制度影响房价的一个小小的方面，其它还有土地供给制度等等。

因为政府掌握的制度制订和修改的权利，因此他们也就掌握的定价或通过影响供给来影响价格的权利，这其实是计划经济的产物和遗毒。

但事实证明，依靠行政的力量来阻挡经济自身的运行规律是行不通的。

在此，我用索罗斯的一句话来结束此段：

“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。

”---乔治.索罗斯

　　哦。

对不起，制度这部分有点重了。

其实我只想说明的是一点，我们多花了几十甚至上百万的钱（即总成本超过总收益的那部分，用NPV计算的结果），获得的仅仅是流通权（这点和股市上流通股和非流通股的区别是一样的），流通权的收益只能通过投机（即低买高卖实现），而真正构成股票和房产收益价值的收益权（每股收益和租金收入）流通股和非流通股及产权房和非产权方式一致的。

这也就是广大股民之死也不知道会输钱的原因，说股市是大赌场其实也有很大的合理成分的。

房市也一样，因为房子和股票都成了大家投机的工具。

问题1：

楼主很强呀，请问您说的“期限20年的贷款

利率每上涨一个百分点，等于成本增加10%”，这是咋算的？

我是外行这样算的：

假如贷款100万，利率上调1％，那么成本上升100×1％＝1万；

成本增加只有1％呀？

谢谢楼主！

上楼的问题问得很好。

因为银行采取的是复利制度。

举例：

100万贷款，5%的贷款利率，期限20年，用购房者用得最多的等额还款法，每月还款6600元，如果贷款利率上升至6%，你的还款额将为7165元。

还款额增加8.6%；期限25年每月换款额增加10.2%；期限30年，还款额增加12%。

为便于计算和说明，故取10%。

问题2：

楼主关于产权和非产权的房子用流通和非流通股票来做比喻，

很精彩，提高我的知识面了。

那么非产权的房子是那些类呢，如何购买呢？

这类房子可以出租吗？

要把这个问题回答完，等于要把我国建国后的历史讲一遍了。

三说汇率：

要把这个东西讲清楚可真不容易。

不知道大家对国际贸易的知识知道多少，因为汇率的影响因素挺多的，最根本的当然是购买力平价（不懂的话自己去看书），第二个当然就是供给关系了。

汇率用最简单的话来描述就是这个货币对另一种货币的价格，当然也受供给关系影响了。

不知道大家看过谢国忠的文章没有，此人了不起啊，敢说实话，和郎咸平一样，是个敢于说真话的人。

其实他们说的难道政府不知道，说得不客气点，关于国有资产流失，我比郎咸平知道得多得多了。

只不过大家都不说而已，怕触犯某些利益群体，自己吃不了兜着走。

而且老百姓也不愿意听真话，他们宁愿活在睡梦中（还记得鲁迅在呐喊自序中的那个铁屋子的故事吗？

）。

记得我去银广夏考察回来的时候，告诉自己的同学，000557造假时，有谁相信啊？

特别是我刚说完，该股就从25元涨到了历史最高价37元，别人都说我神经病。

现在是多少呢？

1.2元。

我同学至今还持有。

不好意思说得远了。

话说回来，为什么要说谢国忠呢，他有篇文章说万亿游资炒作人民币升值。

我国的那些专家和所谓经济学家（某些利益团体的代言人）就大批特批。

也不想想，像谢国忠这样的人如果没有根据的话会乱说话吗？

他可不是那些卑鄙的中国经济学家。

大家如果有兴趣可以到中国人民银行的网站上看看，查《黄金和外汇储备报表》，5年来中国外汇储备的增长。

几千亿美元啊！

！

！

为什么会爆发式增长呢？

这就要从固定汇率制和浮动汇率制说起了。

这方面大家看看索罗斯进攻英镑和97东南亚金融危机，就会有感性的认识了。

这里我就说得通俗易懂些吧，固定汇率就是计划经济，由权力部门行政定价，浮动汇率就是市场经济，由供给关系市场定价，当影响汇率变动的基础（即购买力平价）发生变动时，浮动汇率制通过市场具有自动修复功能，而固定汇率制没有。

也就是汇率由于行政干预严重脱离购买力平价的基础，这就成为危机爆发的原动力。

是不是有点难懂啊？

这就是固定汇率制度性缺陷。

当然浮动汇率制也有缺陷（两者的区别和延边历史大家去看书，这里就不说了）。

现在，全世界都知道人民币价值被低估了，人民币应该升值，当然应该是针对美元升值。

不说理论了，说了很多人也不明白，还是举个例子吧。

大家都应该知道什么是价格双轨制吧？

改革开放初期，我国就是价格双轨制，分计划内的和计划外的，倒爷就是那时候产生的。

说白了就是投机倒把。

固定汇率制的一个结果就是价格双轨制。

比如说：

上海的一栋房子，人民币100万，用美元买呢？

就是12万。

这是在现有的固定汇率制下，如果用购买力平价呢？

假设购买力平价是4：

1的话，如果用真实美元买的话，就应该是25万美元，中国实行外汇管制，针对合法的外汇，国家必须无条件兑换。

其结果就是，老外用12万美元的东西买了价值25万美元的东西。

这时候大家都要问：

房子还是那房子，那差价13万美元究竟来自于什么呢？

我现在就回答大家：

来自于