农贸综合市场项目可行性研究报告文档格式.docx

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2.1.1行业国家产业规划及政策背景5

2.1.2某市发展背景6

2.2项目建设必要性分析6

2.2.1项目建设是推动某市城西区城市化建设的需要6

2.2.2项目建设是加快农产品流通体系建设的需要7

2.2.3加快某市城西区第三产业发展的需要7

2.2.4促进税收大幅增长，成为税收新的增长点的需要7

2.2.5提高食品的安全，有效治理“餐桌污染”的需要8

2.2.6有效改善某市城西区就业环境，增加社会就业的需要8

第三章需求分析与建设规模9

3.1项目需求分析9

3.2项目建设规模10

3.2.1依据性文件10

3.2.2建设内容及范围10

3.2.3项目建设规模10

第四章项目建设条件及厂址选择11

4.1选址原则11

4.2项目建设选址11

4.3项目属地条件12

4.3.1区域位置条件12

4.3.2经济发展条件13

4.3.3市政交通条件13

4.3.4地区气候条件14

4.4项目选址配套条件14

4.4.1供水条件14

4.4.2供电条件15

4.4.3通信条件15

4.4.4排水条件15

第五章项目建设方案16

5.1建设原则及标准16

5.1.1建设原则16

5.2.1建设标准17

5.2建筑工程方案18

5.2.1设计依据18

5.2.2平面设计18

5.2.3立面设计19

5.2.4档口工程19

5.2.5主要工程经济指标21

5.3配套工程方案22

5.3.1给排水22

5.3.2灯光23

5.3.3通风23

5.3.4附属设施23

5.4管理服务设施设备24

5.4.1办公设施24

5.4.2服务设施24

5.4.4检测设施24

第六章节能节水与环境保护25

6.1项目节能降耗方案25

6.1.1项目资源利用及能耗分析25

6.1.2项目节能方案分析25

6.2项目环境保护方案28

6.2.1概况28

6.2.2法律法规28

6.2.3环境影响分析评价29

6.2.4环境影响评价结论33

第七章劳动保护、安全卫生、消防35

7.1劳动安全35

7.1.1劳动安全执行标准规范35

7.1.2劳动安全保护措施35

7.2职业卫生36

7.2.1卫生防护措施36

7.2.2有关管理设施36

7.3消防建设方案37

第八章企业组织和劳动定员39

8.1企业组织及工作制度39

8.1.1组织机构39

8.1.2工作制度39

8.2劳动力定员及来源39

8.3人员培训39

第九章项目实施进度安排41

9.1项目实施周期41

9.2项目实施进度41

第十章投资估算与资金筹措42

10.1项目投资估算42

10.1.1投资估算范围42

10.1.2编制依据42

10.1.3基础数据42

10.1.4估算编制方法43

10.1.5投资估算44

10.2项目资金筹措45

第十一章财务分析46

11.1项目测算参考依据46

11.1.1项目测算参考依据46

11.1.2项目测算基本设定46

11.2项目收入测算47

11.3项目财务测算47

11.3.1项目直接成本47

11.3.2工资及福利费用47

11.3.3折旧及摊销费用48

11.3.4财务费用48

11.3.5项目总成本费用估算48

11.4项目税金估算48

11.5项目损益及利润分配48

11.6项目财务指标汇总48

第十二章项目不确定性分析51

12.1盈亏平衡分析51

12.2敏感性分析51

第十三章社会效益分析54

13.1社会效益54

13.2经济效益54

第十四章可行性研究结论及建议56

14.1研究结论56

14.2项目建议56

第一章项目总论

1.1项目概述

1.1.1项目名称

项目名称：

某农贸综合市场项目。

1.1.2项目地址

项目地址：

城西区某6号一号楼负一楼。

1.1.3项目性质

项目性质：

新建。

1.1.4建设周期

建设周期：

2个月。

1.2项目承办单位

公司名称：

某商业管理有限公司

公司地址：

某市城西区某6号1号楼地下第一层

注册资本：

100万元人民币

公司法人：

注册时间：

2016年8月18日

企业类型：

有限责任公司（自然人独资）

经营范围：

市场管理、房屋租赁、物业管理、食品包装设计（上述经营范围依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

1.3项目可行性研究报告编制单位

某环境工程有限公司。

1.4项目可行性研究报告编制依据

1.《国家产业结构指导目录（2011年）》（2013修订版）；

2.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

3.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会2002年；

4.《农产品批发市场建设与管理指南》农市发[2004]10号；

5.《全国农产品市场体系发展规划》

6.《农牧产品类批发市场等级评估指标及评估分值》；

7.《农贸市场管理技术规范》（GBT21720-2008）；

8.《农贸市场建设标准》；

9.《农贸市场建设项目验收规范》；

10.《青海省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

11.《某市城市总体规划（2001—2020年）（2015年修订）》；

12.《某市农贸市场管理办法》（某市人民政府令第87号）；

13.《某市农贸市场建设标准》（宁政〔2008〕97号）；

14.建设部颁布的现行建筑工程设计规范；

15.可行性研究报告编制委托书；

16.建设单位提供的基础资料；

17相关法律、法规、政策、标准。

1.5项目建设内容及规模

本项目将以租赁方式建设城西区某农贸综合市场项目。

该项目将按照市场要求建设40个摊位，包括蔬菜、水果、水产、畜牧类、熟食类、面点调料类、土特产、日用百货、小吃共计20个类别，市场总面积为3100平方米。

1.6项目总投资及资金来源

本项目总投资为1000.00万元，全部为发起单位自筹。

1.7项目经济效益和社会效益

本项目将解决就业人口200余人，服务周边居民10万人以上，方便周围3公里范围内的居民生活，有效的解决了市民“买菜难”的问题，为市民提供了一处购物休闲的好去处。

1.8项目可行性研究结论及建议

1.8.1研究结论

本报告结合建设内容，论述了项目背景及必要性、项目区域现状和规划、需求分析和政策保障、建设内容与规模、建设方案、节能、工程进度和项目管理、建设项目招投标、环境影响及评价、投资估算及资金筹措、社会效益综合评价等。

经过研究，本项目在产业政策、农贸市场需求、交通条件、建设条件、工程技术、工程建设、环境卫生、劳动安全、投资及财务经济效益方面均具有较高的可行性。

1.8.2项目建议

1.建议项目实施单位高度重视该项目，安排专人负责，确保项目顺利按时进行。

2.建议项目实施单位充分进行市场调研，做好施工单位招标、设备选购等工作，确保设备的先进性和适用性。

3.项目在实施过程中，要加强运营管理，降低经营风险。

4.建议项目实施单位积极落实建设资金，以保证项目的顺利实施。

工程施工中抓好招投标制和监理制，确保工期、质量、投资控制，为项目的顺利实施打好基础。

5.建议政府有关部门在资金、政策等方面支持项目建设，确保项目早日实施。

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景分析

2.1.1行业国家产业规划及政策背景

2015年8月3日，商务部等10部门联合发布《全国农产品市场体系发展规划》。

《规划》明确指出，到2020年，初步建立起以产地集配中心和田头市场为源头，以农产品批发市场为中心，以农产品零售市场为基础，以高效规范的电子商务等新型市场为重要补充，有形和无形结合、线上和线下融合、产地和销地匹配，统一开放、竞争有序、布局合理、制度完备、高效畅通、安全规范的中国特色农产品市场体系。

2015年12月31日,中共中央、国务院发布实施了《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》，并进一步完善农业补贴政策，加大农业发展支持力度，促进农业现代化发展。

在文件中，中央明确指出：

加强农产品流通设施和市场建设。

健全统一开放、布局合理、竞争有序的现代农产品市场体系，在搞活流通中促进农民增收。

加快农产品批发市场升级改造，完善流通骨干网络，加强粮食等重要农产品仓储物流设施建设。

完善跨区域农产品冷链物流体系，开展冷链标准化示范，实施特色农产品产区预冷工程,推动公益性农产品市场建设,支持农产品营销公共服务平台建设,开展降低农产品物流成本行动。

从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，农产品集配中心、农产品批发市场、农贸市场等将面临一个全新的转型和发展的机会。

2.1.2某市发展背景

近年来，随着某市开发建设的逐步加快，社区数量的增多和居民规模的扩大，辖区落后的商业配套设施明显不能适应光大市民的生活需求，为迎合市场需求，少数经营户违章设摊、占道经营、造成交通堵塞等等问题，但市民的“买菜难”的问题始终存在，市民反应强烈。

为满足市民生活、生产需求、规范罗东摊贩经营、落实市容管理长效机制，走出摊点整治易反弹的怪圈，按照疏通结合、服务民生的思路及布局合理、容量充足、实施完善、交通便捷、环境优良、便于实施的原则，综合考虑人口数量、服务半径市场辐射范围等因素，某商业管理有限公司拟在城西区某6号负一楼建设农贸市场一处。

2.2项目建设必要性分析

2.2.1项目建设是推动某市城西区城市化建设的需要

由于城西区地理位置优越，几年来经济发展水平超过全国平均水平，城区不断地扩展，市区人口也在不断增加，并且外来人口的增加数量较快，人口数量、结构及分布有了较大的变化，原有的蔬菜店面、松散的摊点、传统“大集”布局与现实需求的矛盾日益突出，需要进行全区的整体规划和布局。

本项目将在城西区建设现代化的农贸市场，符合城西区的整体规划和布局，对推动城西区的城市化建设有着重要的影响力。

2.2.2项目建设是加快农产品流通体系建设的需要

加快农产品流通体系建设、积极推动农产品进城是我国农业工作的战略决策之一。

自2004年开始，中央已经连续12年出台指导“三农”工作的一号文件，这表明中央、国务院把“三农”工作放在重中之重的坚定决心。

在城西区某建设农贸市场是城西区农产品流通体系建设的重要环节，对提高农产品流通速度和增加农产品附加值具有重要作用。

2.2.3加快某市城西区第三产业发展的需要

本项目的建设是城西区加快第三产业发展的契机。

城西区某农贸市场建成启用后，将使城西区某地区成为区域商流、物流、资金流及通信信息中心，从而带动与其相关的餐饮、公