第一季度深圳市住宅房地产市场监测报告518Word格式文档下载.docx

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整体经济平稳增长；

工业增幅趋稳；

外贸出口强劲；

基建投资快速增长，财政金融形势良好，居民收入稳步增加。

据初步核算，一季度深圳市生产总值为1387.70亿元，比上年同期（下同）增长12.7%。

基建投资加快，房地产投资下降

一季度全社会固定资产投资238.93亿元，下降0.6%，降幅比前两个月收窄6.6个百分点。

其中，基本建设投资129.20亿元，增长16.3%；

房地产开发投资86.25亿元，下降16.7%；

一季度商品房施工面积2359.89万平方米，下降3.0%，其中，住宅1647.12万平方米，下降1.8%；

商品房竣工面积96.80万平方米，其中，住宅74.24万平方米，分别下降17.2%和19.4%。

3月末，国内金融机构人民币存款余额为10238.08亿元，比年初增长7.6%；

贷款余额为7483.65亿元，按可比口径比年初增长11.3%。

居民收入稳步增加，市场物价小幅上升

根据深圳市600户居民家庭抽样调查资料，一季度居民人均可支配收入7105.12元，增长10.0%；

居民人均消费性支出4984.82元，增长19.3%。

一季度，居民消费价格总水平比上年同期上涨2.8%。

其特点是，八大类商品和服务价格基本上都不同程度地上升，其中食品类价格升幅最大。

居住类价格升2.1%。

1.1.2政策环境分析

1.1.2.1房地产政策

国家政策部分：

（1）开征土地增值税

国家税务总局1月16日发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从2月1日起，全国各地区将对房地产企业土地增值税实行清算式缴纳。

业内人士认为，这一政策将缩小房地产企业盈利空间，打击地产商囤积土地的行为，但对房价的直接影响当属其次。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。

　　具体税率为四级超率累进税率：

即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；

增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；

增值额占比100%至200%，税率50%；

增值额占比200%以上，税率为60%。

（2）全国推行房地产经纪机构备案公示制度

2007年1月23日，建设部、中国人民银行联合发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。

根据这份《通知》，各地将全面推行房地产经纪机构备案公示制度。

同时，严格实施房地产经纪人员执业资格制度，建立健全房地产经纪人员的市场清退机制，对于在执业活动中有违法违规行为的人员，收回其注册证书。

《通知》要求房地产经纪人员在执业时，必须明示或采用有关部门或行业组织推荐的房地产经纪合同示范文本。

同时明文规定了三种禁止行为：

一是房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格，赚取差价，也不得采取内部认购等手段营造销售旺盛的虚假氛围，误导和欺骗当事人。

二是房地产经纪机构不得发布虚假、未经核实或重复的房源信息，应当在与委托人签订委托合同，并保证信息与事实相符后，方可对外发布有关信息。

三是不得泄露或利用委托人的商业秘密与他人串通损害委托人的利益。

（3）土地审批权力，将主要由省级政府承担 

根据国土资源部07年1月25日发出的通知要求，从07年起，国务院不再分批次审批全国84个城市农用地转用和土地征收，而是由省级人民政府汇总后一次申报。

“这是土地管理特别是新增建设用地审批制度的一项重大改革，有利于加强土地宏观调控，强化省级政府责任。

”国土资源部耕地保护司负责人指出，此举在加大省级政府权力的同时，也强化了他们的责任。

今后再出问题，将直接追究有关地方负责人的领导责任。

先由省级国土资源管理部门负

‘责对城市申报的农用地转用和土地征收实施方案进行审核，对划拨用地项目和有偿出让土地范围、用地勘测定界、履行征地前报批程序、落实征地补偿资金等审核把关，再由省级政府审核同意后，对城市具体实施情况进行监督检查。

“在这种形势下，省级政府对城市建设用地的审查和监管会更加严格。

”国土资源部耕地保护司负责人指出，对于不符合国家产业政策的用地，征地补偿标准不合理、安置途径不可行、被征地农民社会保障费用不落实、补充耕地不到位、土地供应和利用等不符合有关规定，以及未缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，省级国土资源管理部门将不会审核同意实施方案和办理回复文件。

（4）央行执行新住房贷款利率

A．老房贷新年提利息 

央行去年4月、8月两次提高贷款利率，但是加息前办理房贷的客户按照合同到今年1月1日才开始执行新的利率。

没有不良记录的老客户5年以上贷款利率一般由原来基准利率的九折即5.751%，上调到加息后基准利率的八五折，即5.814%，仅上调了0.063个百分点。

以50万元20年的商贷为例，每月多还18元左右。

B．公积金贷款有新规 

自2007年1月1日起，商品住房项目须在主体结构封顶后才能向其发放贷款。

对已经受理的贷款，仍按照原规定执行。

根据有关规定，住房公积金贷款利率已于2006年5月8日进行调整。

其中，1-5年（含5年）贷款期限的利率为 

4.14%，5-30年（含30年）的利率为4.59%。

对于2006年5月8日（不含）以前发放的贷款，利率调整将于2007年1月1日起执行。

相关贷款在2007年1月1日起利率上调后，1月份当期的还款核算，将进行分段计息，即：

2006年12月当期还款日至2006年12月31日按调整前利率水平计息，2007年1月1日至2007年1月当期还款日按调整后利率水平计息。

自2007年2月起，贷款每期应偿还利息均按调整后利率计算。

（5）建设部紧急通知废止中小户型征求意见稿

1月9日，建设部突然刊发《关于征求90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）意见的函》的说明。

建设部新闻发言人就《关于征求90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）意见的函》发表谈话。

新闻发言人指出，建设部要求各地必须严格执行《国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号）中关于“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”规定。

在执行过程中贯彻落实《建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）的要求。

建设部表示，发布的《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》，不符合国务院办公厅和建设部文件要求，经研究决定，对《关于征求90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）意见的函》予以废止。

（6）国务院总理温家宝在第十届全国人民代表大会第五次会议上向大会作政府工作报告中关于房地产业的内容：

重点发展面向广大群众的普通商品住房。

国务院总理温家宝3月5日在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。

一是从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。

　　二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。

政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。

加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。

改进和规范经济适用房制度。

　　三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。

　　四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。

地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。

（7）物权法通过人大会议审议

《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。

《中华人民共和国物权法》约22000字，分为总则、所有权、用益物权、担保物权、占有共5编19章247条。

《中华人民共和国物权法》规定，为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

《中华人民共和国物权法》规定，国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

深圳政策

住房问题：

到2010年，实现常住人口户均拥有或租住一套住房，完全解决双困家庭住房问题

根据国家调控政策，市国土房产局去年编制了深圳市“十一五”住房发展规划。

规划提出，今后五年建设各类住房69万套、5700万平方米的总体目标，并提出“到2010年，实现常住人口户均拥有或租住一套住房，完全解决双困家庭住房问题”的近期住房发展方向。

这项规划还提出，针对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，也就是根据居民不同收入情况，采取高收入住商品房，中等收入住中低价位、中小套型普通商品房，低收入住政府保障性住房，困难家庭住政府廉租房的梯度住房模式。

按照该规划，“十一五”期间，全市将新建政策保障住房14万套，总建筑面积770万平方米。

其中经济适用房200万平方米，共2.6万套；

公共租赁住房（含廉租房）570万平方米，共11.4万套。

随着这项规划的落实和住房户籍障碍步打破，包括劳务工在内的相当一部分低收入群体的安居问题都有望得到解决。

1.2房地产开发经营状况

1.2.1销售面积和竣工面积

数据来源：

中指调查，国家统计局

07年一季度，深圳市销售面积与竣工面积差距悬殊，销售面积比竣工面积高出近50%，达43万平方米。

竣工面积从05年1季度至07年1季度，本季成为竣工面积最低的一期。

1.2.2销售额和投资额

从深圳市商品房销售额与房地产投资额对比图表来看，自05年1季度至06年11月销售与投资之比，05年3季度达到顶峰，然后呈下降的趋势，至06年3季度达到06年以来最低谷，然而至第4季度需求迅速反弹，攀升很快。

2006年2季度，深圳商品房销售额与投资额分别为222.72亿元和109.2亿元，两者之比为2.04，为几个季度的最高水平。

在竣工面积大幅缩减的前提下，房地产开发投资并没有缩减，与商品房成交额大至相当，可见深圳市房地产企业开发热度依然强势。

但同比06年同期水平（房地产开发投资额、商品房销售额）有大幅的下降，下降幅度分别达37.99%、61.41%。

1.2.3土地开发面积和新开工面积

由于深圳土地持续开发，导致土地供应日趋减少，本季商品房新开工面积相比06年同期下降了47.64%，同时也受上一季，06年第四季度新开工面积较大因素影响。

1.3土地市场状况

1、首次土地出让金地独揽龙华2地块

3月30日，龙华街道两宗捆绑了15％经济适用房的住宅、商住用地在深圳市土地交易中心公开招标，吸引了金地、万科、城建、建业、振业、锦绣江南等多家企业参与竞标，最终两块地分别被金地集团以远远超出竞争