商业地产全面课程优质PPT.ppt

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租金水平与业态规划招商实战之市场租金调研市场租金调研市场租金调研市场租金调研租金方案思路租金方案思路参考依据参考依据参考依据参考依据市场租金调研市场租金调研市场租金调研市场租金调研目标商场样本目标商场样本目标商场样本目标商场样本地地地地王王王王购购购购物物物物中中中中心心心心太阳太阳太阳太阳广场广场广场广场铜锣湾铜锣湾铜锣湾铜锣湾广场广场广场广场西武西武西武西武百货百货百货百货中信中信中信中信广场广场广场广场qq经营规模经营规模经营规模经营规模qq每层商户组合每层商户组合每层商户组合每层商户组合qq每层商场平面布局每层商场平面布局每层商场平面布局每层商场平面布局qq招商条件招商条件招商条件招商条件qq各业态商户租赁成交条件各业态商户租赁成交条件各业态商户租赁成交条件各业态商户租赁成交条件租金调研方式和内容租金调研方式和内容租金调研方式和内容租金调研方式和内容市场租金调研市场租金调研市场租金调研市场租金调研目标行业租户目标行业租户目标行业租户目标行业租户qq百货公司百货公司百货公司百货公司qq超市超市超市超市qq国际名牌国际名牌国际名牌国际名牌qq大型家居用品专门店大型家居用品专门店大型家居用品专门店大型家居用品专门店qq电器城电器城电器城电器城qq电影城电影城电影城电影城qq娱乐中心娱乐中心娱乐中心娱乐中心qq大型中式酒楼大型中式酒楼大型中式酒楼大型中式酒楼qq特色餐饮、美食广场特色餐饮、美食广场特色餐饮、美食广场特色餐饮、美食广场qq美容院及发廊美容院及发廊美容院及发廊美容院及发廊qq音像、书店音像、书店音像、书店音像、书店qq大型运动用品专门店大型运动用品专门店大型运动用品专门店大型运动用品专门店qq健身中心健身中心健身中心健身中心qq银行银行银行银行调研结论分析调研结论分析市场租金调研市场租金调研市场租金调研市场租金调研结论分析结论分析结论：

@#@结论：

@#@结论：

@#@结论：

@#@各行业商户租金各行业商户租金水平及承租面积水平及承租面积规律规律各行业商户承租水平及承租面积基本规律各行业商户承租水平及承租面积基本规律最高最高最高最高最低最低最低最低其次其次其次其次最小最小最小最小化化化化妆妆妆妆品品品品、服服服服装装装装、珠珠珠珠宝宝宝宝、皮皮皮皮具具具具、鞋鞋鞋鞋、钟钟钟钟表、眼镜、通信表、眼镜、通信表、眼镜、通信表、眼镜、通信最大最大最大最大美美美美食食食食广广广广场场场场、百百百百货货货货公公公公司司司司、超超超超市市市市、大大大大型型型型中中中中式式式式酒酒酒酒楼楼楼楼、娱乐中心、电影院娱乐中心、电影院娱乐中心、电影院娱乐中心、电影院电电电电器器器器、音音音音像像像像、美美美美容容容容中中中中心心心心、家家家家居居居居用品、运动用品、健身中心用品、运动用品、健身中心用品、运动用品、健身中心用品、运动用品、健身中心租金租金面积面积零售商铺零售商铺零售商铺零售商铺特色主力店特色主力店特色主力店特色主力店大型主力店大型主力店大型主力店大型主力店各行业商户承租水平及承租面积基本规律各行业商户承租水平及承租面积基本规律具具体体分分别别予予以以分分析析大型主力店租金水平及大型主力店租金水平及承租面积规律承租面积规律特色主力店特色主力店租金水平及租金水平及承租面积规律承租面积规律一般零售店铺一般零售店铺租金水平租金水平及承租面积规律及承租面积规律特色餐饮店特色餐饮店租金水平及租金水平及承租面积规律承租面积规律具具体体分分别别予予以以分分析析大型主力店租金水平及大型主力店租金水平及承租面积规律承租面积规律特色主力店租金水平及特色主力店租金水平及承租面积规律承租面积规律一般零售店铺租金水平一般零售店铺租金水平及承租面积规律及承租面积规律特色餐饮店租金水平及特色餐饮店租金水平及承租面积规律承租面积规律各行业商户承租水平及承租面积基本规律各行业商户承租水平及承租面积基本规律大型超市带动人气大型超市带动人气社区社区社区社区超市超市超市超市物业物业物业物业名称名称名称名称承租商户承租商户承租商户承租商户实用面积实用面积实用面积实用面积（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）租金租金租金租金（元（元（元（元/平方米平方米平方米平方米/月）月）月）月）鸿洲鸿洲鸿洲鸿洲购物中心购物中心购物中心购物中心1-1-2F2F沃尔玛沃尔玛沃尔玛沃尔玛6,0006,00035-40中港城中港城中港城中港城2-4F2-4F百佳百佳百佳百佳18,00018,00045-55东方雅苑东方雅苑东方雅苑东方雅苑1-4F1-4F万佳万佳万佳万佳20,00020,00045-50商业商业商业商业中心中心中心中心超市超市超市超市嘉里嘉里嘉里嘉里中心负中心负中心负中心负1F1F沃尔玛沃尔玛沃尔玛沃尔玛3,0003,00060-701太阳广场负太阳广场负太阳广场负太阳广场负1F1F百佳百佳百佳百佳6,0006,00065-75（包管（包管理费）理费）新大好百货新大好百货新大好百货新大好百货1-1-3F3F新一佳新一佳新一佳新一佳12,00012,00080-100（包管理费）包管理费）租金内不含空调及管理费，其收取标准为租金内不含空调及管理费，其收取标准为32元元/平方米（建筑面积计）平方米（建筑面积计）楼层楼层楼层楼层购物中心的负一层购物中心的负一层（以带动人气，将人流往高楼以带动人气，将人流往高楼层引导层引导）或承租社区商住楼的整个裙楼或承租社区商住楼的整个裙楼承租面积承租面积承租面积承租面积一般至少在一般至少在5,000平方米以上平方米以上,甚至万余平方米甚至万余平方米单位租金单位租金单位租金单位租金承租能力较低。

@#@地段好的店铺单位租金可达承租能力较低。

@#@地段好的店铺单位租金可达90元元左右左右,地段差的店铺单位租金在地段差的店铺单位租金在35元左右元左右*注：

@#@注：

@#@-签约年期一般为签约年期一般为10-15年，从第三年起开始递增，幅度不超过年，从第三年起开始递增，幅度不超过5%；@#@-一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。

@#@一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。

@#@特征分析特征分析：

@#@大型超市大型超市百货公司体现项目档次和特色百货公司体现项目档次和特色外地外地外地外地百货百货百货百货物业物业物业物业名称名称名称名称承租商户承租商户承租商户承租商户实用面积实用面积实用面积实用面积（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）租金租金租金租金（元（元（元（元/平方米平方米平方米平方米/月）月）月）月）上海巴黎春天上海巴黎春天上海巴黎春天上海巴黎春天负负负负1-6F1-6F新世界百货新世界百货新世界百货新世界百货15,00015,000保底保底100-130抽成抽成6%-8%上海梅陇镇上海梅陇镇上海梅陇镇上海梅陇镇1-6F1-6F伊势丹伊势丹伊势丹伊势丹15,00015,000保底保底145-165抽成抽成7%-9%本地本地本地本地百货百货百货百货南南南南山保利城裙山保利城裙山保利城裙山保利城裙楼楼楼楼1-3F1-3F友谊城百货友谊城百货友谊城百货友谊城百货7,6007,60050-60日豪名苑日豪名苑日豪名苑日豪名苑裙楼裙楼裙楼裙楼1-1-6F6F岁宝百货岁宝百货岁宝百货岁宝百货10,00010,00040-50东门迎宾商业东门迎宾商业东门迎宾商业东门迎宾商业大厦大厦大厦大厦1-6F1-6F天虹天虹天虹天虹商场商场商场商场28,00028,00050-70特征分析特征分析：

@#@楼层楼层楼层楼层一般贯通商场首层一般贯通商场首层4、5层层承租面积承租面积承租面积承租面积大型综合性百货大型综合性百货（NewWorld,Sogo）要求面积一要求面积一般超过般超过10,000平方米，精品百货平方米，精品百货（如如“连卡佛连卡佛”、“西武西武”等等）面积要求较灵活，一般在面积要求较灵活，一般在3,000平方米或以上平方米或以上单位租金单位租金单位租金单位租金大型综合性百货通常在大型综合性百货通常在60-140元之间，精品百元之间，精品百货略高，主要视乎承租面积而定货略高，主要视乎承租面积而定,可达可达200元元大型百货大型百货中式酒中式酒中式酒中式酒楼楼楼楼物业物业物业物业名称名称名称名称承租商户承租商户承租商户承租商户实用面积实用面积实用面积实用面积（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）租金租金租金租金（元（元（元（元/平方米平方米平方米平方米/月）月）月）月）中信广场中信广场中信广场中信广场5F5F逸和轩逸和轩逸和轩逸和轩4,0004,00065-7065-70金威金威金威金威大厦裙楼大厦裙楼大厦裙楼大厦裙楼2F2F迎海渔港迎海渔港迎海渔港迎海渔港2,0002,00040-5040-50深港豪苑深港豪苑深港豪苑深港豪苑裙楼裙楼裙楼裙楼3F3F食神食神食神食神3,0003,00060-6560-65鼎盛时代裙楼鼎盛时代裙楼鼎盛时代裙楼鼎盛时代裙楼2F-3F2F-3F海港海港海港海港3,8003,800120-130120-130地王大厦地王大厦地王大厦地王大厦4F4F金城太子金城太子金城太子金城太子2,0812,08165-7065-70圣廷苑东区圣廷苑东区圣廷苑东区圣廷苑东区2-3F2-3F凤凰楼凤凰楼凤凰楼凤凰楼4,0004,00085-90（85-90（包管理费包管理费包管理费包管理费）楼层楼层楼层楼层通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分承租面积承租面积承租面积承租面积承租面积大，一般在承租面积大，一般在3000平方米以上平方米以上单位租金单位租金单位租金单位租金承受租金范围通常在承受租金范围通常在50-70元元*注注:

@#@酒楼签约年期一般为酒楼签约年期一般为9年年（3+3+3）;@#@递增幅度通常不超过递增幅度通常不超过10%。

@#@中式酒楼中式酒楼娱乐中心、美食广场、电影院娱乐中心、美食广场、电影院娱乐娱乐娱乐娱乐美食美食美食美食电影院电影院电影院电影院物业物业物业物业名称名称名称名称承租商户承租商户承租商户承租商户实用面积实用面积实用面积实用面积（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）租金租金租金租金（元（元（元（元/平方米平方米平方米平方米/月）月）月）月）太阳广场太阳广场太阳广场太阳广场5F5FNAMCONAMCO1,2001,200营业额抽成营业额抽成28%-32%太阳广场太阳广场太阳广场太阳广场5F5F美食广场美食广场美食广场美食广场1,5001,500业主提供硬件设备业主提供硬件设备,商户按营业额抽成商户按营业额抽成20%-22%金世界友谊城百货金世界友谊城百货金世界友谊城百货金世界友谊城百货负负负负1F1F法拉利娱乐法拉利娱乐法拉利娱乐法拉利娱乐中心中心中心中心800800150-160楼层楼层楼层楼层购物中心最高层或贯通商场的较高楼层购物中心最高层或贯通商场的较高楼层承租面积承租面积承租面积承租面积一般至少在一般至少在1,000平方米以上平方米以上单位租金单位租金单位租金单位租金娱乐中心和美食广场经营模式以营业额抽成为主娱乐中心和美食广场经营模式以营业额抽成为主;@#@电影院行业在国内电影院行业在国内发展尚未成熟发展尚未成熟,发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种娱乐娱乐,经营模式以合资及自营为主经营模式以合资及自营为主大型主力店特征总结大型主力店特征总结娱娱娱娱乐乐乐乐、美美美美食食食食、电电电电影影影影院院院院大大大大型型型型中中中中式式式式酒酒酒酒楼楼楼楼大型超市大型超市大型超市大型超市百货公司百货公司百货公司百货公司承租面积承租面积递增趋势递增趋势娱娱娱娱乐乐乐乐、美美美美食食食食、电电电电影影影影院院院院大型超市大型超市大型超市大型超市大大大大型型型型中中中中式式式式酒酒酒酒楼楼楼楼百货公司百货公司百货公司百货公司承租水平承租水平递递增增趋趋势势百货公司百货公司百货公司百货公司承租面积最大，承租水平最高，承租面积最大，承租水平最高，承租面积最大，承租水平最高，承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳位置；@#@放在商场最佳位置；@#@放在商场最佳位置；@#@放在商场最佳位置；@#@超市超市超市超市承租面积大，