京基大梅沙别墅项目定位报告PPT格式课件下载.ppt

京基大梅沙别墅项目定位报告PPT格式课件下载.ppt

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均价回到一年前p市场供应：

市场供应：

08年4月份二级市场全市新增供应住宅项目13个，共4883套，约合40.6万平米。

从供应结构看，90平米以下的供应量占到了整体的74.6，144平米以上户型仅占5.3；

p市场成交：

市场成交：

4月份全市一手房成交4250套，合35.2万平米，成交量已经回到去年同期8成左右的水平；

p成交均价：

成交均价：

4月份随着项目降价风波愈演愈烈，全市成交均价已降至12000元/平米以下，仅比去年同期高出不到400元/平米。

5二级市场：

价格下浮一明一暗二级市场：

价格下浮一明一暗豪宅：

价格低调松动，成交低迷豪宅：

价格低调松动，成交低迷万科城御水湾：

万科城御水湾：

千万别墅，现场可松动至千万别墅，现场可松动至8折、折、7折折东海岸：

东海岸：

280大平面，账面价大平面，账面价4万，现场价万，现场价格可松动格可松动25%红树西岸：

红树西岸：

现价现价4-54-5万，现场价格可谈万，现场价格可谈澳城：

澳城：

均价均价2300023000元，价格可谈元，价格可谈9595折折豪宅价格公开未动，对诚意客户价格低豪宅价格公开未动，对诚意客户价格低调暗放，且松动幅度较大。

调暗放，且松动幅度较大。

普通住宅：

价格频频调整普通住宅：

价格频频调整2040%，周成交达，周成交达10-20套，开盘套，开盘率恢复率恢复30-40%布吉布吉/坂田：

坂田：

可园、梅陇镇、珠江旭景可园、梅陇镇、珠江旭景宝安区：

宝安区：

幸福海岸、幸福海岸、泰华阳光海泰华阳光海龙岗中心城：

龙岗中心城：

公园大地、公园盛世、水公园大地、公园盛世、水岸新都岸新都前海前海:

鼎泰风华鼎泰风华中海康城国际：

中海康城国际：

49884988元元/平米起平米起普通住宅降价潮不断，成交稍回暖。

后市普通住宅降价潮不断，成交稍回暖。

后市仍有价格下浮威胁。

仍有价格下浮威胁。

6二级市场豪宅：

二级市场豪宅：

项目名称项目名称开盘时间开盘时间总套数总套数销售率销售率累计销售累计销售套数套数每周销售套每周销售套数数价格价格万万/平米平米纯水岸07.04.1019452.10%1010110后海公馆07.07.2454864.60%354014兰溪谷07.07.2853724.20%13002中信红树湾07.10.197335.20%38124.5曦城08.01.069739.20%381万科东海岸07.11.173823.70%905万科东海岸07.12.14695.80%405纯水岸08.5.2524100%246天麓7区08.5.285670%395水榭山08.5.312490%214.5深圳在售豪宅销售率一览深圳在售豪宅销售率一览在售豪宅成交普遍低迷，每周消化率几乎停滞。

在售豪宅成交普遍低迷，每周消化率几乎停滞。

新推售豪宅销售较好，定价合理和资源的独有是主要原因。

7三级市场：

豪宅放盘增加，成交减少。

三级市场：

p08年4月份中原的二手市场放盘量出现萎缩，全月仅6680套，环比减少了28.5。

值得注意的是，豪宅项目的放盘数量有所增加，放盘价超过1000万的单位约占总量的3。

p买卖市场：

4月份中原二手住宅买卖成交量为1028套，较3月份有11.6的下滑，同比去年同期的减幅超过了50。

8三级市场：

二手豪宅价格下浮，冲击一手豪宅。

数据来源于深港研究中心成交日期成交日期物业名称物业名称所在域所在域面积面积成交金额成交金额均价均价户型户型客户户籍客户户籍购房用途购房用途成交金额成交金额（万元万元）2008-2-25半岛城邦南山219.746690000304455房2厅3卫深圳自住或投资6692008-3-20半岛城邦南山220.637150000324075房2厅3卫台湾自住7152008-2-16红树西岸花园南山144.765000000345403房2厅2卫内地投资5002008-1-18中信红树湾花城南山238.995650000236414房2厅4卫内地自住5652008-1-8中信红树湾花城南山174.564550000260663房2厅2卫深圳自住4552008-2-22中信红树湾花城南山2555680000222754房2厅3卫内地自住568表：

表：

1-4月部分豪宅成交列表月部分豪宅成交列表中原成交二手豪宅价格普遍下浮，且低于一手价格，如中信红树湾二手主流成中原成交二手豪宅价格普遍下浮，且低于一手价格，如中信红树湾二手主流成交价为交价为2500025000，红树西岸为，红树西岸为3000030000，远低于一手豪宅价格。

，远低于一手豪宅价格。

9三级市场豪宅：

千万豪宅成交寥寥三级市场豪宅：

千万豪宅成交寥寥1月2月3月4月合计放盘7478177608937成交1113610001000万以上豪宅万以上豪宅1-41-4月份统计月份统计数据来源深圳中原品控中心存量远大于成交量！

存量远大于成交量！

10后市：

深圳楼市近期难以复苏！

后市：

2008年政府工作报告指出，今年房地产宏观调控要采取四项措施：

1要健全保障性住房制度、加快保障性住房建设。

2要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。

3要综合运用税收、信贷、土地等手段，防止房价过快上涨。

44要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。

要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。

今年的调控主基调是今年的调控主基调是20072007年调控的延续。

年调控的延续。

中国人民银行行长周小川公开表示，利率、准备金率等货币政策工具未来都有上调空间，央行将充分把握调整时机和力度，权衡利弊后选择最合适的政策工具。

央行的表态表示政府在货币政策央行的表态表示政府在货币政策工具使用上将持谨慎态度。

工具使用上将持谨慎态度。

深圳楼市从深圳楼市从0707年年88月份开始进入萧条期，预计在月份开始进入萧条期，预计在0808年四季度才会逐渐进年四季度才会逐渐进入复苏期。

入复苏期。

0808年发展商将继续面临政府市场监管、贷款限制、客户观望的多年发展商将继续面临政府市场监管、贷款限制、客户观望的多重考验。

重考验。

11一、发展商普遍对后市短期内不看好；

二、一手价格回归至07年同期水平，并仍有价格下浮威胁；

一手在售豪宅销售普遍低迷，普遍采用现场暗放折扣的促销形式；

新推豪宅定价保守；

三、二手豪宅成交呈现西热东冷的态势；

二手豪宅价格下浮，将对一手豪宅造成极大冲击；

四、深圳楼市预计在08年四季度才会逐渐进入复苏期。

市场背景研判结论市场背景研判结论Conclusion12本项目地块位于深圳市盐田区盐梅路，由盐梅路西行可接盐坝高速去往沙头角、罗湖。

地块所处大梅沙片区配套成熟，酒店众多。

地块研判地块研判/地块位置地块位置本项目地块本项目地块郊野公园郊野公园万科国际会议中心万科国际会议中心游艇会游艇会京基喜来登酒京基喜来登酒店店盐田外国语学校盐田外国语学校关键词：

配套成熟片区关键词：

配套成熟片区13地块研判地块研判/地块分析地块分析占地面积：

占地面积：

20004平米容积率：

容积率：

0.55建筑面积：

建筑面积：

11000平米其中：

其中：

住宅11000平米建筑覆盖率：

建筑覆盖率：

50%退红线：

退红线：

盐梅路侧6米，其余各边4米车位数：

车位数：

80个关键词：

关键词：

0.55容积率，无会所、商业面积。

容积率，无会所、商业面积。

14N西西南南东东北北项目两面环山，东面项目两面环山，东面无敌海景，北面为联泰无敌海景，北面为联泰梅沙湾；

梅沙湾；

海景属一线无敌海景；

项目山形不秀丽，坡项目山形不秀丽，坡度较大，基底基本是岩度较大，基底基本是岩石层，可适当利用。

石层，可适当利用。

地块研判地块研判/地块四至地块四至关键词：

一线无敌海景关键词：

一线无敌海景15地块研判地块研判/户型户型户型户型面积（）面积（）户数户数备注备注A（A1+A2）382（262+119）192个车位B1781（494+293）13个车位，带私家泳池B2691（415+235）1B3671（442+228）1B4710（371+338）1B5893（583+309）1共计共计4848套，全部为上下叠加户型，单独使用并不实用，上下两户打通后共套，全部为上下叠加户型，单独使用并不实用，上下两户打通后共计计2424套独栋别墅，面积在套独栋别墅，面积在382382893893。

大面积独栋别墅，产品纯粹关键词：

大面积独栋别墅，产品纯粹16与深圳市场其它景观资源型豪宅相比，具备打造顶级豪宅的景观资源基础。

与深圳市场其它景观资源型豪宅相比，具备打造顶级豪宅的景观资源基础。

景观资源区位中心区优次优华侨城东方花园香蜜湖1号水榭山庄观澜湖东部华侨城南澳世纪海景天琴湾联泰万科十七英里万科东海岸万科东莞松山湖1号圣莫丽斯1小时交通圈大山地振业城资源型资源型居住型居住型本案本案地块研判地块研判/资源资源关键词：

顶级豪宅的景观资源关键词：

顶级豪宅的景观资源17地块研判结论地块研判结论Conclusion地块印象综述地块印象综述u地处配套成熟的大梅沙片区；

地处配套成熟的大梅沙片区；

u地块占地较小，低容积率；

地块占地较小，低容积率；

u一线无敌海景；

一线无敌海景；

u大面积的独栋别墅，产品纯粹；

大面积的独栋别墅，产品纯粹；

u与顶级豪宅媲美的景观资源。

与顶级豪宅媲美的景观资源。

结论：

具备打造顶级豪宅的质素，但会受到社区小、自身配套缺失的限制。

18碧云天碧荔花园碧华庭居碧海云天御景华城御景东方京基深圳地产京基深圳地产14年年天涛轩假日海湾酒店百年企业，经典人居发展商背景研判发展商背景研判/京基深圳地产京基深圳地产山海家园19城市发城市发展规划展规划产品运产品运营营项目开发项目开发的积累的积累原子裂