苏州水上乐园商业综合体定位分析133pPPT格式课件下载.ppt

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表述语：

金珠走廊上的商业旗舰金珠走廊上的商业旗舰财富金珠走廊上商业旗舰财富金珠走廊上商业旗舰金珠金珠-金铺金铺金珠西路黄金道金珠西路黄金道-格桑林卡聚宝盆格桑林卡聚宝盆33、项目形象定位、项目形象定位项目的形象定位有两部分构成：

地理位置地理位置和商业价值商业价值。

金珠（金珠西路黄金道，财富金珠），包含了三个方面的含义。

第一明确了项目的地理位置是在金珠西路，对于消费者具有明确的引导作用对于消费者具有明确的引导作用。

第二方面是表示项目所在的位置具有非常重要的交通价值交通价值，是黄金要道；

更深一层次的含义就是：

项目所在的位置具有更大的商业价值商业价值（黄金/财富）。

商业旗舰/金铺（格桑林卡聚宝盆），也隐含了三个方面的含义。

第一是针对投资者投资者，说明这是一个含金量很高的商铺，是产生财富的聚宝盆，富有非常高的投资价值；

第二方面是针对经经营者营者，这是一个非常适合经营的金口岸，是财富聚集的走廊，可以为经营商家带来更高的商业回报；

第三方面是针对消费者消费者，这里有是一个配套齐全、品种丰富、性价比很高的大型规模的商业中心，而且具有非常方便得交通。

LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略44、分部名称及表述、分部名称及表述金珠大蓉和（为大蓉和量身定做的区域）金珠特色餐饮走廊（1、3、4栋）金珠*专业卖场（2、5栋）金珠*超市（6栋）金珠*商城（总体名称）金珠生活居家广场（7、8）金珠风情吧街（9栋）金珠影城（10栋）LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略东区：

服务于格桑林卡以及周边1.5km范围以内常住人口的日常消费和服务的社区配套商业中心社区配套商业中心。

6栋和10栋：

以西城区为中心辐射周边4km以及东嘎区的集休闲、娱乐、购物为一体的区域商业广场，拉萨市的第二商业中心区域商业广场，拉萨市的第二商业中心。

西区：

服务于拉萨市以及西藏全区人民居家生活的大型时尚居家生活时尚居家生活用品专业卖场用品专业卖场。

55、产品分定位：

、产品分定位：

LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略格桑林卡住宅项目的成功开发引领了拉萨市的乃至西藏自治区的住宅消费新观念。

在景观上，注重造景提升了建筑品质；

在建筑上，着力体现汉藏结合的风格，同时吹响海特品牌在拉萨地产业的冲锋号角。

由格桑林卡开始，西藏房地产开发翻开了崭新的篇章。

格桑林卡新城市广场超大规模的体量开辟了高原城市的先河，是城市规划中西区的商业旗舰，其合理的业态规划不仅满足了西区5万人口的消费服务，对未来的东嘎区众多物流园区、开发区、轻工业单位、驻地官兵也将提供良好的服务和完善的生活配套。

格桑林卡商业广场，引导并造就了拉萨市的第二商业中心。

77、社会价值定位、社会价值定位LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略格桑林卡住宅项目藏式民居同中西别墅的共同开发，充分体现了中华民族融和统一的民族情感和向往。

其高尚社区的高端定位突现了拉萨市民对高品质上获得追求。

格桑林卡新城市广场的出现为西区人民和东嘎区人民提供了良好的休闲娱乐购物的场地，也为他们提供了时尚、流行、高品质生活的价值理念。

88、文化价值定位、文化价值定位LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略ll西区最大的商业中心西区最大的商业中心ll高尚社区的完美服务高尚社区的完美服务ll拉萨市的第二商业中心拉萨市的第二商业中心ll西城区商业旗舰和开拓者西城区商业旗舰和开拓者ll西藏自治区最大最专业的居家生活用品卖场西藏自治区最大最专业的居家生活用品卖场99、卖点定位、卖点定位LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略分零租赁式，统一经营管理，统一营销推广分零租赁式，统一经营管理，统一营销推广。

各为业主购买铺面以后，可以自己经营，也可以与管理公司签订委托招租协议委托管理公司代为经营，无论哪种形式，经营户必须服从管理公司的统一的业态安排、营销推广、后期管理等。

1010、运营模式定位、运营模式定位LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略n格桑林卡住宅项目的业主格桑林卡住宅项目的业主n西城区及附近的居民西城区及附近的居民n东嘎区物流中心、开发区等地人口东嘎区物流中心、开发区等地人口n拉萨市的常住居民和企事业单位拉萨市的常住居民和企事业单位n西城区附近的常住官兵西城区附近的常住官兵1212、消费者定位、消费者定位LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略可以为社区配套的日用品或服务的经营者同家庭居住关联的中高档居家生活用品，包括批发和零售品品牌餐饮、各式酒吧大大中型超市、百货公司、家电连锁与娱乐电玩1313、经营者定位、经营者定位LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略商业规划、业态设置和业种的选择商业规划、业态设置和业种的选择33、业种的选择、业种的选择11、商业总体规划、商业总体规划22、业态的设置、业态的设置LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略三大区域三大区域西区：

1-5栋，以服务于整个拉萨市某一方面专业产品的专业市场或大型卖场中区：

6栋，以西城区以及高新区的商业购物中心为主东区：

7-10栋，以社区配套商业中心为主七大板块七大板块11、商业总体规划、商业总体规划金珠特色餐饮走廊（1、3、4栋，含为大蓉和量身定做的区域）金珠*专业卖场（2、5栋）金珠*超市（6栋）金珠*商城（总体名称）金珠生活居家广场（7、8）金珠风情吧街（9栋）金珠影城（10栋）LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略业态规划的思路业态规划的思路:

根据项目本身的建筑形态集体量进行规划根据业态之间的相互补充、影响的因果链进行业态优化根据项目的地段及城市规划特点进行业态组合按市场的规律以及市场调查的结果进行业态的选择依据现有商家的要求及消费者的消费习惯与意识为业态规划基础根据项目的阶梯式开发运营策略进行总体规划根据当前意向商家的情况以及项目的实际状况进行业态调整业态的整体定位说明业态的整体定位说明从西到东依次进行业态整合及优化目前以东区规划为主，特别是在招商运营方面以东区为重点，提升项目人气、拉动市场消费、塑造项目品牌为西区的商业开发打下坚实的基础。

LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略22、业态的设置、业态的设置第一版块：

特色餐饮走廊第一版块：

特色餐饮走廊本版块是以“品牌餐饮”主力店为龙头，品牌餐饮本身就是项目的一个重要的闪光点，通过其自身的影响力、号召力及拉动力辐射到邻近的商业区域，形成餐饮走廊，由于其处于项目的最西端，地段和口岸相对较为偏僻，同时由于其消费层次属于中高端，消费能力强且经济承受能力大，对拉动金珠西路东西两向的消费群有强大的作用，对本项目的其他业态具有一种很好的拉动消费群的作用。

我们的初步意向是打造项目西端的强大项目引动点，满足业主、西区居民、同时又辐射到拉萨的整个区域，可谓一举多的，同时根据项目的现行招商情况即大蓉和即将以品牌输入的方式与项目合作，也正好符合我方对商业规划的思路。

LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略第二版块：

专业卖场第二版块：

专业卖场根据市场调查的情况发现，在西区尚无专业市场，目前在拉萨又很少一部分专业市场，比如建材、家具、服装、药材，其余的商业经营出于散乱状态，大部分商家彼此各自为政，随着西区的发展、房地产的不断开发、商家和消费者都将呼唤专业化、规模化、集约化的专业市场，如此定位对西区业态是一种补充，同时项目作为一个复合型的商业中心也需要此业态作为支撑。

从完善项目的城市功能来看，我们的市场以西城区为主、同时辐射整个拉萨区域，可供选择的市场有：

汽配、家居LOGO格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略第三板块第三板块:

超市或大型商场超市或大型商场在拉萨目前仅有几家相对较大的卖场（拉百、赛康、珠峰、红艳、四方），但是都集中在城中区，于是就形成了当前的商业中心。

在西城区从堆龙德庆到罗布林卡很大的范围内目前没有一个大型卖场，也就是在此区域内我们的商业定位是唯一性的、补缺性的，同时又避免了市场的竞争，从地段上看格桑林卡正处金珠西路得中心，我们认为以中心卖场为整个地段的商业核心至少我们项目可以形成以西城区为中心的区域性市场，在不断往东西辐射的过程中一旦商圈形成，拉萨的新兴商业中心就此产生。

同时在填补西区商业空白的情况及为西城区人口服务的角度来看，设置中心卖场十分必要,随着铁路及金珠西路的开通，西区常住人口的增加及外来人员数量的必然提升，商业发展也是一种必然的趋势，我们本着对市场的理解及贵公司超前的眼光（即对商业的超前性建筑设计）也为后期避免了