年天地源橄榄湾营销执行报告PPT文件格式下载.ppt

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115/100/100123456789101112上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组22、竞争分析、竞争分析、竞争分析、竞争分析p竞争分布图竞争分布图p园区中小户型市场分析园区中小户型市场分析p典型目标客户速写典型目标客户速写p项目项目SWOT分析分析上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组【竞争分布图竞争分布图】园区主竞争市场高尔夫高尔夫花园花园IALAIALA国际国际东湖东湖林语林语金金湖湖湾湾湖畔湖畔天城天城枫情枫情水岸水岸春春之之韵韵东湖东湖大郡大郡三四三四欧欧洲洲城城第五第五元素元素东湖东湖大郡大郡玲珑湾花园玲珑湾花园大湖城邦大湖城邦和乔丽晶和乔丽晶湖适湖适伊伊顿顿德邑德邑巴黎巴黎印象印象半岛半岛华府华府顺景顺景中中海海雅戈尔未雅戈尔未来城来城建屋建屋中中金金亿亿城城港港中中旅旅仁仁恒恒中中海海建屋建屋中中海海大连发兴大连发兴尾盘（售罄）尾盘（售罄）在售楼在售楼盘盘潜在楼潜在楼盘盘湖北板块湖北板块双湖板块双湖板块公寓价格：

公寓价格：

53006300湖东板块湖东板块公寓价格：

49005700公寓价格：

52005800p从竞争分布看，园区的从竞争分布看，园区的供应始终集中在湖东地供应始终集中在湖东地区区p湖东的均价低于其他板湖东的均价低于其他板块块p湖东的成熟度逐渐上升湖东的成熟度逐渐上升p湖东偏北的楼盘基本售湖东偏北的楼盘基本售罄，或以大户型为主罄，或以大户型为主（如东湖大郡、东湖春（如东湖大郡、东湖春之韵等）之韵等）p湖东住宅产品呈现多元湖东住宅产品呈现多元化，花园洋房、别墅、化，花园洋房、别墅、普通公寓普通公寓p天地源所处的区位属于天地源所处的区位属于发展核心区域发展核心区域湖东楼盘竞争激烈，但是由于板块成熟度日益提升，湖东楼盘竞争激烈，但是由于板块成熟度日益提升，产品种类日渐丰富，因此呈现差异化竞争格局产品种类日渐丰富，因此呈现差异化竞争格局上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组【园区中小户型市场分析园区中小户型市场分析】8月月9月月10月月11月月12月月1月月本项目开盘进入销售期本项目开盘进入销售期客户蓄客期客户蓄客期剩余少量二房单位、紧凑三房单位，下半年无此类型户型单位推出剩余少量二房单位、紧凑三房单位，下半年无此类型户型单位推出90平米以下约平米以下约20套套IALA国际国际无小户型推出，现只余少量无小户型推出，现只余少量100平以下的二房平以下的二房本项目本项目大湖城邦大湖城邦南山巴黎印象南山巴黎印象主推中小户型，主推中小户型，108套套剩余约剩余约50套，下半年无小户型推出套，下半年无小户型推出无中小户型推出无中小户型推出东湖林语东湖林语现推一栋带小户型楼栋，现推一栋带小户型楼栋，96套套第五元素第五元素8月底新推产权式酒店式月底新推产权式酒店式未来城未来城欧洲城欧洲城高尔夫花园高尔夫花园.二期二期开开盘盘前前380套套（不含产权式酒店公寓）（不含产权式酒店公寓）开开盘盘前前108套套（不含产权式酒店公寓）（不含产权式酒店公寓）市场推案量：

下半年市场中，中小户型的集中放量主要集中在南山巴黎印象和第五元素（但都先于本项目市场推案量：

下半年市场中，中小户型的集中放量主要集中在南山巴黎印象和第五元素（但都先于本项目2个个月左右开盘），月左右开盘），IALA国际下半年主要推大户型（国际下半年主要推大户型（110平方米以上的户型），因此下半年本项目面临的市场竞平方米以上的户型），因此下半年本项目面临的市场竞争并不激烈。

争并不激烈。

注：

以上数据统计为注：

以上数据统计为90平平米以下户型及米以下户型及110以下房型以下房型上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组【典型客户速写典型客户速写】客户语录：

客户语录：

朋友同事买房的多了，房子是肯定要买的，但买哪里还不知道，那朋友同事买房的多了，房子是肯定要买的，但买哪里还不知道，那么房型太大了，住不起，要么价钱太贵，买不起，么房型太大了，住不起，要么价钱太贵，买不起，希望有希望有110平米左平米左右的三房和右的三房和90平米的二房最好平米的二房最好；

我能买得起的房子，我能买得起的房子，总价总价40-60万最好，超过万最好，超过60万，肯定不会考虑了；

万，肯定不会考虑了；

交通不是问题交通不是问题，反正离得近，再不，就踩电瓶车了，蛮方便的；

，反正离得近，再不，就踩电瓶车了，蛮方便的；

希望能够买希望能够买90平方米的复式和平方米的复式和100-110平方米的三房平方米的三房；

园区目前的房型太大了，要么就太贵了，动辙园区目前的房型太大了，要么就太贵了，动辙6、7千千，根本不是我，根本不是我们能承受得了的；

们能承受得了的；

现在政府天天调控，等等再说吧，虽然房子也不可能降多少，主要现在政府天天调控，等等再说吧，虽然房子也不可能降多少，主要现在不急，也没碰到让我十分满意的房子；

现在不急，也没碰到让我十分满意的房子；

购买复式房、二房购买复式房、二房买不买房？

到时再说，可能园区买一套，常州买一套呢无所谓了，买不买房？

到时再说，可能园区买一套，常州买一套呢无所谓了，反正苏州的房子和常州差不多，也好租，买一套投资也不错，先自反正苏州的房子和常州差不多，也好租，买一套投资也不错，先自己住着，到时再出租了。

己住着，到时再出租了。

访谈语录摘抄访谈语录摘抄客户语录：

考虑湖西的房子，湖东若有好的项目也会考虑考虑湖西的房子，湖东若有好的项目也会考虑买房意愿并不迫切，慢慢挑买房意愿并不迫切，慢慢挑上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组【典型客户速写典型客户速写】现住房情况：

现住房情况：

以租房为主以租房为主，部分住公司宿舍，部分住公司宿舍购房意向：

购房意向：

近近1-2年有购房意向年有购房意向的比例很高的比例很高园区客户数量：

主力以经验技术人员为主，均为工作园区客户数量：

主力以经验技术人员为主，均为工作2年以上左右，年以上左右，2-3年为一个买房更替周期年为一个买房更替周期置业区域：

置业区域：

看好湖东，对湖东未来的发展充满信心看好湖东，对湖东未来的发展充满信心，置业首选湖东；

湖西房价太贵，无力承受，置业首选湖东；

湖西房价太贵，无力承受承受总价范围：

承受总价范围：

40-60万万需求房型：

需求房型：

80-90平米二房、平米二房、120平米以下三房平米以下三房客户特征：

实惠、理智客户特征：

实惠、理智获取楼盘信息的主要途径为：

获取楼盘信息的主要途径为：

户外广告、网络广告、朋友推荐户外广告、网络广告、朋友推荐；

对于团购：

希望可通过工厂的福利委员会组织的团购获得购房优惠；

交通抗性：

对交通抗性：

对天地源所处区位认为交通不便利天地源所处区位认为交通不便利注重优惠：

对于注重优惠：

对于小数量的优惠、打折等十分注重小数量的优惠、打折等十分注重；

园区购房客户对湖东片区存在区域认同，价格敏感度高，对户型面积要求不大。

非常注重口碑营销以及开发商所提出的优惠。

玲珑湾玲珑湾55平米的小户型公寓（平米的小户型公寓（35号楼）共号楼）共110套，开盘当天出售套，开盘当天出售102套。

套。

雅戈尔雅戈尔50平米左右的酒店式公寓也于平米左右的酒店式公寓也于6月月17日开盘形成旺销。

日开盘形成旺销。

购买以上两种物业的均以投资客居多。

上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组【项目本体项目本体SWOT分析分析】优势（优势（S）：

）：

p区域位置佳：

区域位置佳：

位于湖东居住核心区域p景观资源好：

景观资源好：

双河环绕，部分可观金鸡湖p社区规划好：

社区规划好：

之字型规划，完美天际线，景观轴线通达各个景观节点，视觉通廊，景观视觉通透p社区配套全：

社区配套全：

商业和幼儿园p户型：

户型：

50平方米-130平方米的中小户型劣势（劣势（W）：

p片区成熟度低：

片区成熟度低：

湖东片区居住氛围尚未完全成形p交通不便捷：

交通不便捷：

虽然位于主干道附近，但是公交线路缺乏p大生活配套缺乏：

大生活配套缺乏：

湖东的基础生活配套尚在建设中，因此生活便利性较差机会（机会（O）：

p政府大力发展湖东：

政府大力发展湖东：

园区管委会的东移以及行政中心迁往湖东后，标志湖东必将成为园区的核心发展区p大配套逐渐改善：

大配套逐渐改善：

环金鸡湖商圈、科技文化中心、学校、医院、邻里中心等配套已积极投入建设中p中小户型稀缺：

中小户型稀缺：

园区众多楼盘中，中小户型比例稀缺，成为本案的一大机会点威胁（威胁（T）：

p新开发项目：

新开发项目：

目前新开发项目中，中小户型的比例较之前有所上升，分流了部分目标客户突出项目本体的核心竞争力突出项目本体的核心竞争力产品规划产品规划体现项目产品的最大优势体现项目产品的最大优势房型方正的中小户型房型方正的中小户型规避目前大配套的不足规避目前大配套的不足区域远景、自身配套区域远景、自身配套解决交通不便利解决交通不便利开通开通“班车班车”、引入公交、引入公交新开项目竞争新开项目竞争以自身产品优势突围竞争以自身产品优势突围竞争上海世联天地源项目组上海世联天地源项目组【市场竞争小结市场竞争小结】p园区竞争园区竞争园区竞争主要集中在湖东片区，湖东项目之间的竞争主要是同园区竞争主要集中在湖东片区，湖东项目之间的竞争主要是同质产品的竞争，但区域成熟度日益提高质产品的竞争，但区域成熟度日益提高p中小户型市场中小户型市场本项目本项目10月底推案时基本处于中小户型弱竞争状态月底推案时基本处于中小户型弱竞争状态p客户汇总客户汇总价格敏感度高，需求户型面积小，对区域没有抗性价格敏感度高，需求户型面积小，对区域没有抗性pSWOT分析分析本项目必须依托项目自身突围竞争和弥补资源上的不足本项目必须依托项目自身突围竞争和弥补资源上的不足上海世联