湖北省房地产估价师《案例与分析》房地产损害赔偿估价内涵及特点考试试卷文档格式.doc
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B.补偿
C.无偿
D.根据情况确定
5、不考虑其他因素变化,利率升高,则房地产价值。
下降
上升
不变
不能确定
6、某临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地,总价为121.92万元.按“四三二一法则”,其相邻临街深度15.24m(即50英尺)、临街宽度25m的矩形土地的总价为.【2004年考题】
53.34万元
85.34万元
106.68万元
213.36万元
工业用地的监测点评估价格
7、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清.该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100㎡,假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为.【2006年考题】
2593元/㎡
2619元/㎡
2727元/㎡
2862元/㎡
8、__是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
9、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.工程量近似匡算法
D.概算指标估算法
10、下列不属于城市规划体系的是__。
A.规划法律体系
B.规划运作体系
C.规划执行体系
D.规划行政体系
11、在目标市场的选择模式中,企业同时向几个细分市场销售一种产品,属于__。
A.选择专业化
B.单一市场集中化
C.市场专业化
D.产品专业化
12、某成片荒地面积15000㎡,取得该荒地的代价为1000万元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元,其中60%从银行贷款取得,开发期为3年,贷款年利率为8%,销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%.假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别均匀投入30%、40%和30%,则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为。
2265元/㎡
2346元/㎡
2698元/㎡
3968元/㎡
13、在某幢建筑面积3000㎡的经济适用住房建设中,某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费,并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。
假定该项目需缴纳的有关税金按开发成术的4%计,管理费率和开发利润执行国家有关规定,该幢经济适用住房的最高基准价格为元/㎡。
1067
1070
1087
1141
工业用地的监测点评估价格
14、从理论上讲,标准临街深度是街道对地价影响的转折点:
由此接近街道的方向,地价受街道的影响而__;
远离街道的方向,地价__。
A.基本不变,逐渐降低
B.基本不变,逐渐升高
C.逐渐升高,基本不变
D.逐渐降低,基本不变
15、《中华人民共和国商业银行法》规定:
设立城市合作商业银行的注册资本最低限额为亿元人民币。
1
10
15
20
执行层的组织协调
16、下列__不属于申领建筑工程施工许可证的条件。
A.已经办理该建筑工程用地批准手续
B.已经确定施工企业
C.有保证工程质量和安全的具体措施
D.建设单位已支付工程款
17、陈某预买一套建筑面积为100㎡的商品住房,单价为10000元/㎡,买卖双方对面积误差处理未作约定。
房屋交付后,经实测,建筑面积为95㎡,如陈某选择购房,则实付购房款万元。
90
91
93
95
18、货币供给层次中,为狭义货币。
=现金流通量
=单位和个人的活期存款
=+单位和个人的定期存款+其他存款
=+++政府存款
19、投资组合是__的一个有效措施。
A.提高投资收益
B.提高市场竞争力
C.开拓投资领域
D.规避投资风险
20、某写字楼的采光受到影响,为克服该影响,改造该写字楼照明系统需花费30万元,每年增加电费等运营费用5万元。
该写字楼的预期剩余经济寿命为30年,报酬率为8%,该写字楼因采光受影响造成的损失为()万元。
A.35.00
B.56.29
C.86.29
D.180.00
21、市场比较法中,采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正,其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分,估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分,则个别因素修正系数为()。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
22、运用假设开发法,一定要搞清楚城市规划设计条件,这主要是为__服务的。
A.估算开发成本
B.选择最佳用途
C.确定最佳开发利用方式
D.估算房地产开发完成后的价值
23、某宗房地产交易中,买方付给卖方2500元/㎡,交易税费均由买方负担。
已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;
买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于元/㎡。
2427
2500
2575
2632
24、下列关于民法的内容,说法不正确的是__。
A.在特殊情况下,国家也是民事法律关系的主体
B.智力成果是一种无形资产,是知识产权法律关系的客体
C.物权、知识产权、人身权属于形成权
D.胎儿不具有民事权利能力,不得成为民事法律关系的主体
25、影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。
但并不包括__。
A.声觉环境
B.视觉环境
C.水文环境
D.人文环境
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;
少选,所选的每个选项得0.5分)
1、根据信托合同,信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。
A.受托财产总值
B.信托范围
C.信托收益
D.信托信用等级
2、当承包商仅作为营造商时,其利润仅与有关,承担的风险相对较少。
土地成本
建造成本
资金筹措
市场营销
施工周期
3、某宗房地产的土地使用年限为50年,至今已使用8年,预计该宗房地产年有效毛收入为80万元,运营费用率为40%,安全利率假定为6%,风险补偿率为安全利率的40%,该房地产的收益价格为__。
A.368万元
B.552万元
C.561万元
D.920万元
4、住房公积金管理的基本原则包括。
住房公积金管理委员会决策
住房公积金管理中心运作
银行专户
财政监督
社会监督
5、收益乘数有__。
A.毛租金乘数
B.利润乘数
C.净收益乘数
D.销售收入乘数
E.潜在毛收入乘数
6、购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款常数是6%,自有资本要求的年收益率为9%,则该类房地产的资本化率为__%。
A.6
B.6.9
C.8.8
D.9
7、下列房地产价格影响因素中,属于房地产区位因素的有。
税收政策
城市规划调整
环境状况
城市基础设施状况
汇率
8、从宏观上说,在进行房地产市场结构分析时,除了要分析总量结构,通常还应分析__。
A.价格结构
B.区域结构
C.产品结构
D.供求结构
E.投资结构
9、三级房地产价格评估机构,其专职房地产估价专业人员占职工总数的以上。
40%
50%
60%
70%
10、权益状况比较、调整的主要内容包括__。
A.土地使用年限
B.土地出让方式
C.城市规划限制条件
D.楼层、朝向
E.公共设施完备程度
11、市场定位的方式有。
避强定位
重新定位
跟随定位
差异定位
对抗定位
12、选取可比实例时,应符合的要求包括()等。
A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B.可比实例的交易类型与估价目的吻合
C.可比实例的规模与估价对象的规模相当
D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
13、某家庭预计今后15年内月收入为10000元,如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。
已知贷款年利率为12%,则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。
28.62
29.16
41.56
48.24
借款合同
14、下列保险种类中,属于政策性保险的有__。
A.社会养老保险
B.农业保险
C.巨灾保险
D.失业保险
E.出口信用保险
15、国家规定,商品住宅用地必须采取方式出让。
抽签
招标
拍卖
协议
挂牌出让
16、投资基金的创立和运行涉及四方。
政府
投资人
发起人
管理人
托管人
17、在房地产估价中计算折旧需要用到。
实际经过年数
剩余经济寿命
有效经过年数
日历使用年数
剩余自然寿命
18、下列关于企业利润和收入的表达中,不正确的是。
企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
可分配利润=税后收入一(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)
19、在正常使用下,房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为__年。
A.1
B.2
C.4
D.5
20、按信托性质分类,房地产投资信托基金的类型有.(2009年试题)
权益型
抵押型
伞型合伙
多重合伙
混合型
21、在借贷记账法下,末期结账后,一般有余额的账户有__。
A.资产类账户
B.负债类账户
C.期间成本费用账户
D.期间收入账户
E.所有者权益账户
22、针对不同的估价目的所采用的价值标准,可以分为两类__。
A.主观合理价值和公开市场价值
B.主观合理价值和非公开市场价值
C.主观合