济南商业调研报告优质PPT.pptx

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l随着住宅限购等行政性限购措施的出台，部分投资者的目光也从住宅市场转向商业地产市场，商业地产的成交受政策的调控影响较小。

商业地产市场供求分析商业地产市场供求分析（数据来源：

CRIC数据库）继2010年力度空前的宏观调控后，2011年国家再度重拳出击，出台了包括土地、金融、税收等多种调控手段，抑制住宅市场，商业地产市场迎来发展的春天。

l部分地区商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

l对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

l要求各商业银行全面停贷第三套房及以上住房贷款。

l对贷款购买首套房，首付款的比例调整到30%及以上。

l对贷款购买二套房家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。

PART1城市宏观经济背景/城市房地产市场发展分析新国十条三套房贷全面停贷国八条人民币存贷款基准利率上调存款准备金率上调限购令l对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

l对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

l提高贷款利率，将使开发商资金链更加紧张，将加大开发商降价促销、快速销售回款压力。

l提高贷款利率，购房者的还贷压力将会更大，这将对购房人的资金实力，特别是首付提出了更高的要求，购房需求会继续萎缩。

l存款准备金率上调将压缩商业银行的贷款空间，房企今年解决资金困难将更加不容易。

l同样购房者的贷款成本和还贷压力也会加大，进一步形成购房需求萎缩。

l京沪广深等多城市限购令今年继续执行，抑制房地产市场过热。

l公寓作为类住宅产品，因其商业性质不限购、可贷款而吸引了投资者的目光。

住宅地产市场受到严厉调控，特别是限购政策已基本将住宅投资渠道卡死，商业地产市场由于市场扩容，需求旺盛，迎来发展契机，而公寓的商业性质使得其在住宅投资受控后颇受青睐。

宏观政策影响分析宏观政策影响分析城市房地产市场解读宏观经济分析113结论：

近几年随着沿海经济的快速发展，济南作为山东省行政中心，失去了经济的龙头地位，但随着城市的积极转型，总部经济的城市定位为项目的定位奠定了政策基础；

住宅市场的调控，行政性的限购政策，为商业地产提供了市场空间。

人口、消费力研究2宏观经济分析11人口、消费力研究22l济南近几年外来人口显著增加，城市对外吸引力增强，将加大城市商业项目的辐射力。

l济南居民收入水平处于环渤海经济圈和山东省较高水平，但人均消费额较低，居民消费观念较为保守。

城市房地产市场解读33l近两年受宏观调控政策的影响，房地产市场发展前景不够明朗，商品房供求比偏离正常值，市场风险较大。

l住宅限购后，商业市场的发展迎来春天，供应和成交均大幅上升，发展前景可观。

项目发展机遇：

济南城市能级高，经济发展稳定，第三产业加速调整，加快总部经济发展带动的商务需求增加；

住宅市场发展受控影响,使得商业市场赢得发展的空间，受到开发商和投资者的青睐。

OT项目面临挑战：

济南市目前的经济规模和商业消费能级与其城市能级不相匹配，内陆经济特性使得居民消费观念较为保守。

PART1城市宏观经济背景/城市宏观经济状况总结lGDP稳步增长，增长率保持15%左右，2010年GDP总量3351.4亿元，人均GDP达57394元（折合8666美元），但在山东省排名并不靠前。

l第三产业占比超过50%，但第二产业增长较低迷。

服务业与工业的良性互动关系尚未完全形成，产业结构需进一步优化。

城市宏观经济状况总结城市宏观经济状况总结PART2整体市场研究分析一、商业市场研究1、商业市场供应面分析PART2整体市场研究分析/商业市场研究商业格局商业格局/商圈分布商圈分布目前济南市商业格局呈现“二、四、四”分布：

泉城路商圈和经四路大观园商圈两大市级核心商圈，以及分布在东、西、南三面的洪楼、西市场和英雄山区级商圈，四个专业市场商圈。

商圈名称商圈性质商圈总体量泉城路商圈市级商圈50万经四路大观园商圈市级商圈25.4万洪楼商圈区级商圈8万英雄山商圈区级商圈28万西市场商圈区级商圈9万老东门商圈专业市场商圈5万山大路商圈专业市场商圈17万泺口商圈专业市场商圈55万北园大街商圈专业市场商圈158万市级商圈区级商圈专业市场商圈泉城路商圈泉城路商圈北园大街商圈北园大街商圈泺口泺口商圈商圈老东门老东门商圈商圈洪楼洪楼商圈商圈山山大大路路商商圈圈大观园大观园商圈商圈西市场西市场商圈商圈英雄山英雄山商圈商圈本案（数据来源：

市场调研）PART2整体市场研究分析/商业市场研究商业格局商业格局/商圈分布商圈分布商圈类型商圈名称商圈特征主要代表商业消费群体商业中心市级商圈泉城路商圈济南市的核心商圈，商业分布密集，业态较全，各种档次商品丰富。

交通便利，距离火车站和汽车站都很近。

基本以百货经营形态为主。

银座商城银座地下购物广场贵和购物中心全市市民经四路大观园商圈大观园商圈属于历史悠久的老城区商圈，虽功能齐全（购物、餐饮、娱乐），但是物业形态比较传统，档次较低，凭借其优越位置，仍有生存空间。

万达广场大观园商厦经四路人防商城年轻人消费群体区级商圈洪楼商圈济南市历城区的核心商圈，目前辐射了济南市东北部很大范围，主要功能为满足居民的日常生活消费，档次中等。

大润发超市银座洪楼店淘宝街周边居民英雄山商圈英雄山商圈属于满足居民生活需要的区级商圈，形态比较分散，不属于集中规划的商圈，各商业形态档次差距较大。

鲁商广场银座八一店银座玉函店周边居民小商品、服装西市场商圈属于专业市场商圈，主要功能为小商品批发，档次普遍较低，但消费人群较广，辐射范围较大；

西市场商圈形成较早，有几十年的历史。

西市场服装城华联商厦嘉华购物广场济南西部片区居民小商品经营者老东门商圈老东门商圈起源较早，是以小商品批发为主的专业商圈，档次较低。

老东门人民商场小商品批发市场周边居民数码电子山大路商圈属于专业商圈，是一个以信息产业等高科技产业为特色的商圈。

大东科技市场大舜科技市场齐鲁软件大厦年轻人及商务人士服装鞋类儿童用品泺口商圈主要以批发零售为主，经营品类涉及服装、鞋帽、通讯器材等。

金牛建材市场济南窗帘城泺口服装市场经营商户和批发商市区的中低档消费者家具建材北园大街商圈属于专业市场商圈，主要经营的品类以家居、建材、小商品为主。

银座商城北园店银座超市中恒小商品批发城家居建材经营商家以及装修业主（数据来源：

市场调研）重点商业项目分布重点商业项目分布济南现有及在建设的知名商业项目，在泉城广场1公里范围形成了扎堆的势态，其他商业呈零散分布状态，目前济南市传统知名商业仍以百货形态为主，正向购物中心时代发展。

PART2整体市场研究分析/商业市场研究商业名称建筑面积1缤纷五洲商业广场8万2贵和购物中心2.5万3贵和商厦3万4苹果城2万5泉城新时代10万6圣凯摩登城5.107万7银座商城6万8英雄山人防商城7万9芙蓉街0.8万（长1000米）10泉乐坊5万11万达广场总93万、商业16万12银座地下购物广场3万13银座洪楼店4万14济南华联商厦4.8万15嘉华购物广场4万16鲁商广场8万17银座中心14万18恒隆广场17万商业、总28万23145789101112131415161718本案重点商业项目列表重点商业项目列表PART2整体市场研究分析/商业市场研究商业名称开发商开业时间业态组成商业定位品牌档次缤纷五洲商业广场缤纷五洲商城开发有限公司2010年零售（有超市）购物中心中档贵和购物中心山东鲁能集团1997年10月1日零售（有超市）百货商厦中高档贵和商厦山东鲁能集团2002年5月1日零售百货商场中高档苹果城文华园住宅开发建设有限公司2011年5月零售、少量餐饮社区商业中档泉城新时代诚基房地产开发有限公司2010年12月零售、少量餐饮商业综合体中低档圣凯摩登城圣凯置业2007年7月零售、餐饮、休闲娱乐社区商业中档银座商城山东银座商城股份有限公司1996年零售百货商厦中高档英雄山人防商城济南市人防办2005年零售地下步行街中低档芙蓉街2000年左右初具规模餐饮美食街中低档泉乐坊济南汇泉新世界置业有限公司2006年9月26日零售、餐饮、休闲娱乐、服务特色商业街中档万达广场大连万达2010年11月1日零售、餐饮、休闲娱乐、服务购物中心中高端银座地下购物广场山东银座商城股份有限公司1999年10月零售大型购物广场中档济南华联商厦济南华联商厦集团1995年零售百货商厦中档嘉华购物广场济南华联商厦集团2002年零售百货商厦中低档鲁商广场山东省鲁商置业有限公司2010年12月31日零售、餐饮、休闲娱乐、服务购物中心中高档恒隆广场（在建）香港恒隆地产有限公司2011年8月26日零售、餐饮、休闲娱乐购物中心银座中心（在建）山东银座商城股份有限公司2013年1月1日零售、餐饮、休闲娱乐、服务购物中心商业档次来看，泉城路商圈占领了济南品牌档次的制高点，其中以银座商城和贵和购物中心档次最高；

万达广场与鲁商广场为济南现有为数不多的购物中心，购物中心商业形态严重缺失。

未来商业竞争分析未来商业竞争分析未来几年内济南商业存在较大的供应量，商业类型将以购物中心业态为主，体量均在10万以上，其主要分布在市中区，集中扎堆于泉城路商圈，本案周边竞争压力相对较小。

2商业名称建筑面积开业1恒隆广场17万商业、总28万2011年8月2泰府广场12万2011年3银座中心14万2013年1月1日4开元广场5万2011年5鲁商国奥城10万2012年6鲁能领秀城20万未定7明珠广场7万未定总计85万PART2整体市场研究分析/商业市场研究l从济南未来商业项目的分布来看，泉城路商圈规模将再次提升，市中心的商业竞争态势将会加剧；

l济南整体商业格局呈现中心快速发展与其他商业离散分布现象。

本案4231576（数据来源：

市场调研）重点对标项目列表重点对标项目列表目前济南真正意义上的城市综合体项目较少，仅有万达广场、鲁商广场、恒隆广场，以及在建的银座中心。

城市综合体